一、 不動產信託的概念
不動產信託也可稱之為房地產信託，簡單來說，就是不動產所有權人（委託人），為受益人的利益或特定目的，將所有權移轉給受託人，使其依信託合同來管理運用的一種法律關係。它是以不動產如建築物、土地（不含耕地）等作為信託財產，由受託人按照信託合同，將不動產透過開發、管理、經營及處分等程序，提高不動產的附加價值，並將受託成果歸還給受益人的信託業務。其運作架構如圖所示：
在不動產信託中，通常受託人代為管理和處理的業務主要是一些間接性的業務，如不動產的買賣、租賃、收租、保險等的代管代營，代理有價證券或不動產的登記、過戶、納稅，代修房屋、代付水電費、代辦法律手續，此外還受理土地的丈量、建築物的設計和繪圖、建築工程的承包、不動產的鑑定、評價等業務。在不動產經營中，受託人處於中介地位，一般不承擔債權、債務的經濟責任。
二、不動產信託的意義
不動產信託是以不動產為信託標的的信託業務。通過辦理不動產信託，可以起到以下幾方面作用：
1、免除了不動產業主因專業知識不足而遭受經濟損失的風險。不動產的管理和處理，需要有相當的專業知識，如識圖用圖的知識、土地面積量算知識、土地經濟評價與土地定等估價等知識等。如委託人（即業主）本人親自管理和處理，由於知識水平所限，極易蒙受損失。通過不動產信託方式，信託機構有專業人才，經驗豐富，同時規模大、信譽卓著，辦事方便可靠，就能免除上述風險，收到較好的效益。
2、為改良不動產提供資金的方便。如業主對部分土地需要開發利用，在其土地上新蓋或增建建築物，但資金缺乏。此時，可將其原有土地或土地使用權，以抵押的方式，作為擔保物，發行不動產債券。
3、提供信用保證，實現不動產的銷售。在不動產的銷售過程中，如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解，就會阻礙交易。如果將財產所有權轉移給受託人，並從受託人處獲得融資或信用擔保，就能最終實現不動產的銷售。
三、 不動產信託的種類
按照信託財產的類型，不動產信託又分為：
1、建築物信託：委託人將房屋等轉移給受託人，由受託人負責出租或出售。
2、土地信託：土地所有者將土地轉移給受託人，由負責籌集建築資金，進行房屋建設，出租建築物，進行管理維修，並向土地所有者支付收益。
四、信託財產管理及運用範圍
·不動產管理。
·不動產租賃。
·不動產出售（處分）。
·不動產開發（開發規劃、營建融資取得、發行受益權憑證）。
·其它（租售混合、先租後售等等）。
五、服務目的/特點
不動產信託是針對委託人的不動產提供高度專業化管理，一方面除著重對不動產標的本身的維護、修繕、改良、保全及環境的改善，以提高不動產標的本身的品質與價值外，另一方面規劃不動產標的的最佳管理運用方式，如不動產標的以租賃、或出售處分、或重建，以期對不動產的利用達到最高效益。因此，不動產信託有以下優點：
·確保產權移轉，避免遺產紛爭。
·專業管理經營，如出租、出售、開發。
·財產的獨立性，不得強制執行。
·享受經營收益，保障生活。
·合理節稅。
六、潛在客戶/需求對象
·在不動產管理方面缺乏經驗或需求專業服務便利性的人。
·身體或心理上有障礙無法親自處理其所有不動產相關事務的人。
·土地所有人慾進行開發計劃。
·其它特殊不動產規劃目的。
七、虛擬案例
客戶：多年來，張先生始終勤奮工作，賺的錢除了日常開銷外，都存起來買房子。現在已擁有一幢自住的好房子，又努力打拼買了一間店面租給別人，因此，張先生所得稅的級距已達到了40％，為此，張先生開始規劃資產的移轉及分散，但不知如何規劃較好？
信託機構：建議張先生運用信託規劃，將店面成立不動產信託，規劃在若干年後將店面贈與給子女，信託期間仍可由信託專戶中領取部分租金做為生活零用所需，其餘租金將於信託結束後連同店面一併移轉給子女，而現在及未來都不用繳贈與稅，且信託期間有契約保障，張先生對店面仍擁有掌控權，萬一發生緊急狀況，需要處理店面或子女不孝順，張先生可隨時解除信託、收回店面。如此，既可節稅又能掌控財產權。