張世凱與觀點對話:開工大吉「拎包辦公」模式將重新定義寫字樓交付...

觀點地產網2020年初，辦公資產服務平臺「開工大吉」得到了來自凱德集團的數千萬融資，用於業務擴張和產品研發。

開工大吉能夠獲得來自凱德的投資，自然引起了市場的關注——作為一家成立僅3年的公司，其憑藉著獨特的商業模式迅速攻城拔寨。

2020觀點商業年會，開工大吉創始人兼CEO張世凱受邀出席，並在接受觀點地產新媒體採訪時表示：「我們會在三年之內成為全球最大的辦公資產服務公司。」

開工大吉正成為寫字樓管理領域一股不可忽視的力量，背後源於首創的「拎包辦公」理念。

先前，一則「我，年薪50萬，被裝修隊耍得團團轉」引起大家的共鳴，在與裝修隊的協調溝通上，上至身家千萬的精英，下至柴米油鹽的百姓都曾交過學費。

對於一家公司來說，尋找到合適、舒心的辦公室是困難的。一方面是前期高昂的入駐成本，這部分成本在搬離辦公室後便成了無效投資；另一方面是後續的維護與服務跟不上，公司往往在辦公室打造上花費了過多力氣。

「在資本寒冬裡，大家一定要思考怎麼節約，因為融資很難，省錢很簡單。」同為創業者的張世凱從客戶角度出發，設身處地思考如何才能更好地服務各個租戶公司，「以租代買」的想法在他心中油然而生。

過去10年，張世凱的經歷一直都在辦公空間相關領域，在行業上下遊沉澱與學習。他比任何人都清楚，一次性幾十萬的入駐前期費用投入，對於一個剛成立的公司來說是非常大的負擔與壓力。一旦創業失敗或是搬家，這部分資金就沒了蹤影。

根據所需要的服務配置清單按租賃時長模式支付租金即可，在為租戶減輕資金壓力的同時，開工大吉保障了後續服務的維持，也提供了許多定製化的服務。

張世凱坦言，相信大量創業者不知道需要什麼服務，不知道哪些服務能夠真正幫助他，所以開工大吉可以通過長尾服務，更好地篩選什麼樣的服務可以幫助什麼樣階段的企業，幫助他們成長。

開工大吉的「拎包辦公」理念，在給租戶提供靈活高效輕資產的辦公資產解決方案同時，更為重要的是賦能寫字樓，提升運營效率，提高業主的資產價值。

在這個寫字樓產業鏈裡，開工大吉不僅僅是服務租戶，同時也在服務業主。

過去，租戶在租下辦公空間後，一般都以「辦公室入駐前要進行布置裝飾」為由，要求業主給租戶一些免租金時間，這段免租期對於業主來說是一次損失。

根據以往記錄，開工大吉定製一個拎包辦公室的服務周期可以達到兩周以內，提供了覆蓋全空間的所有內容模塊，甚至是智能設備系統。

值得注意的是，開工大吉曾創紀錄地在24小時內就為客戶打造了一個優質、舒適的辦公區域，正是這種效率，大大縮短了業主的損失，租戶儘快入駐是業主減少損失、提升招商效率的絕佳工具。

今年在特殊時期的背景下，開工大吉依然幫寫字樓將實際租金提升40%以上，快速拉升資產價值。

開工大吉已經與許多開發商達成了戰略合作，協助運營管理寫字樓，共同提升寫字樓價值，例如凱德集團更是直接選擇參投，深度綁定了雙方合作，肯定了開工大吉的運作模式。

張世凱表示：「凱德已經把國內寫字樓全部都交給開工大吉參與服務，雙方籤署了集團層面的戰略合作。」

據悉，凱德仍然保持自己管理的部分，而開工大吉給樓宇管理補充了新的模塊，兩者是一種管理服務上的銜接與配合。在每個項目都會有駐場人員，就像五大行提供的駐場團隊服務。

張世凱在訪談過程中更對眾多開發商和業主發出了邀請：「當一個業主想要長期把資產價值拉高時，跟我們合作是非常輕鬆的選擇。我們跟業主之間互相不用付費，業主只需要打開資產跟我們合作就可以了。」

目前，開工大吉已經獲得來自險峰長青、梅花天使創投、36氪、新勢能基金、凱德集團多輪投資，藉助資本的能量，開始在全國範圍內布局。

從成立到現在僅3年時間，開工大吉已經做到超過一千萬平方米的服務面積；從服務對象看，有一半以上是TOP50房企，而且都是獨家服務。

張世凱把開工大吉的發展迅猛，歸功於市場推動和行業紅利，他的目標是在3年內變成全球最大規模的辦公資產服務公司。

目前，開工大吉主要運營範圍集中在經濟能力較強的城市，如北京、上海、深圳，「現在中國這個市場，我覺得離天花板還是太遙遠了。」

張世凱把今年服務面積目標定在了2500萬平方米，從3年達成1000萬到1年新增1500萬，已經打好基礎的開工大吉，正在向更大的市場進行擴張。

「接下來是我們的規模爆發期。」張世凱決定讓開工大吉下沉入駐更多城市，為更多公司和白領提供優質服務。

除了下沉外，張世凱給出的另一個關鍵詞是「開放」——此前1000萬平方米全部屬於自營，他希望把開工大吉打造成一個開放平臺。

以下為觀點地產新媒體對開工大吉創始人兼CEO張世凱的採訪實錄：

觀點地產新媒體：您認為疫情對行業和公司的運營影響大嗎？

張世凱：疫情對整體經濟衝擊很大，對行業也有影響，但我們也算抓住了這一波疫情紅利。因為任何一個市場的變化，都不是大家全部陣亡的這種類型，一定會有一些市場的下行紅利。

我們做的就是比較迎合下行市場的產品，今年反而是增長大於風險。

觀點地產新媒體：作為一家2017年成立的公司，您認為在行業裡，開工大吉用什麼優勢來打開市場？

張世凱：地產行業而言，一個僅成立三年的公司非常年輕。

我們當時做這件事情的優勢來源於以前在這個行業的沉澱，其實我的從業經歷一直都在辦公空間相關的領域裡面，即在這個行業的上下遊。

我們覺得像這種產業類的創新，如果沒有足夠的時間積累，很難找到一個新的切入點或者價值方向。

我們是多年的累積，奠定了能做這件事情的優勢。

觀點地產新媒體：最開始為什麼會有想法創辦開工大吉？

張世凱：從2015年開始，就有大量資本投入到聯合辦公等類似賽道裡面，當時我們就在關注。

首先從大的趨勢看，商辦寫字樓在所有地產裡面，收益是排在穩定第一位的。因為我們知道，酒店收益一般，公寓也一般，商場時高時低，但寫字樓一定是收益最好的資產。

另外一個角度，我們看到中國的城鎮化還在上升通道，即還有大量的人才，包括普通的民眾，需要良好的辦公環境，而不是像以前那樣，在工廠或者在門店工作。

最近兩年，大量聯辦燒了很多錢，不能說全是壞處，其實也有很多好處，即讓很多發展型企業、成長中的企業，享受了一些很好的辦公空間產品及服務，有利於中國創新企業的成長。

我們跟聯合辦公是完全不同的兩個物種，聯合辦公服務的大概是15人左右的小型公司，這類企業的辦公需求更多是過渡型。

但我們的客戶群體是中大型企業，包括世界500強以及華為、阿里、騰訊、字節跳動等類似的公司。

觀點地產新媒體：您提出一個理念叫「拎包辦公」，市場應該如何理解？

張世凱：最開始做「拎包辦公」服務時，其實走過一些彎路。

在那個階段，我們直接找到用戶，告訴他辦公室是租來的，沒有必要花大額的資金跟精力去投入。因為一個辦公室平均履約時間是2-3年，但成長得非常快，若發展得不好，那這些東西就全浪費了。

我們在創業過程當中發現，直面客戶其實是不夠的，所以我們後面在思考：除了給租戶帶來價值之外，能否給上下遊帶來價值？所以我們就把專注點轉移到能給資產方帶來什麼。

用戶在租樓的時候，開發商會告訴他，這棟樓可以直接不租毛坯。毛坯可能租8塊錢，但現在如果選擇定製「拎包辦公」，交付9塊錢就可以了。

在這個階段，我們通過跟寫字樓業主綁在一起，籤約一棟寫字樓，看房階段就提供整個空間的規劃服務，到確定要租的時候，開始真正投入。

以我們的供應鏈效率，從毛坯到拎包入住，平均一個星期就可以完成。如果用戶自己做，需要六個月。

這中間的時間差解決了什麼問題？能夠讓租戶在更換辦公室的時候，效率做到足夠高，所以時間效率，是我們非常關注的。

用戶在選擇房子帶拎包辦公服務之後，最多只需要15天，就可以直接用到定製的辦公室。而且整個辦公室都是智能化的，我們會根據使用數據提供長期維護服務。

觀點地產新媒體：開工大吉目前的發展狀況以及主要布局在哪些城市？

張世凱：成立3年到現在，我們並沒有燒很多錢，但已經做到了超過一千萬平方米的服務面積。服務的地產公司，如果從排名看，TOP50有一半以上是我們在服務，而且都是獨家。

今天可以做到這樣的結果，並不是因為我們有足夠多的錢去燒，而是因為市場有這樣的需求，推著我們往前走。我們判斷市場大趨勢、紅利就在於這個點，可以快速拉升資產價值。

當一個業主想要把資產價值拉高的時候，跟我們合作是個非常輕鬆的選擇，因為我們跟業主之間互相不用付費，業主只需要打開資產跟我們合作就可以了。我們在保障資產收益增長的同時，拿掉增長上面的一部分，但對於業主來說，這是無本買賣。

我們優先在中國最核心的城市比如北京、上海、深圳落地，因為這些城市的活力比較足，對於創新落地的驗證效率比較高，所以我們更多的精力放在一線城市，但從明年開始會把市場下沉到二三線城市。

觀點地產新媒體：開工大吉未來有哪些規模或者目標？您覺得行業有天花板嗎？

張世凱：我們會在三年內成為全球最大的辦公資產服務公司，目前全球最大差不多兩千萬平方米，我們離他們其實已經很近了。

以現在的中國市場，那麼大的供應量繼續增長的話，離天花板還很遙遠，我們現在連上海的5%都沒有佔到。

觀點地產新媒體：未來上市的計劃或者進一步對接資本市場的計劃是怎樣的？

張世凱：這個行業是非常長的賽道，我們肯定需要上一個臺階，去獲取更多的資源，把這件事情做得更好。

我們希望寫字樓可以快速地從毛坯時代進入到智慧樓宇時代，不斷把樓宇一步一步迭代升級。只有我們這種實際服務的公司，才能幫助他們更好落地。

我們已經跳過了教育用戶要用這個產品的過程，而是已經在給用戶更多好產品的過程。

觀點地產新媒體：許多優秀的企業都對開工大吉有投資，例如凱德，開工大吉最吸引投資者的點是什麼？

張世凱：一家成立兩到三年的公司，可以拿到世界頂級商業地產公司的投資，對於我們未來獲取項目是很強的背書。

凱德是在非常好的點切入投資，因為從去年投資到今年，我們的增長是5倍以上，這肯定是非常好的一個投資案例了。

凱德在投完後表示：「更看重的是『協同』，凱德只是開工大吉的一個小股東，但通過3-5年的配合，可以把凱德的市值從2000億變成2200億，這才是最大的金礦。」

觀點地產新媒體：未來凱德商辦會不會交到這邊進行服務？

張世凱：凱德已經把全中國的寫字樓都交給我們了，我們已經在參與服務了，籤了一個集團層面的戰略合作。

凱德有自己管理的部分，開工大吉是給樓宇管理補充了一個新模塊，並不是替代凱德以前原有的管理部分，所以我們能很好銜接上。

我們幫凱德補充的是那些以前管不到的80%面積，凱德自己能管到的20%面積應該是行業裡面管得最好的。

以後凱德項目進來的所有租戶，凱德團隊都會告訴他們：我們這棟樓，提供拎包辦公服務。只要用戶確定選擇這條方向，就是我們的團隊過去服務。我們每個項目都會有駐場人員，就像五大行提供的駐場團隊服務。