胡峰:國內REITs起航 評估行業迎來新機遇

2020-11-25 房天下

胡峰：國內REITs起航 評估行業迎來新機遇

房天下   2020-11-05 14:40

[摘要] 胡峰介紹，REITs最早是起源於1960年美國，已有42個國家和地區有REITs產品，現在市值達2萬億美金。

2020年11月5日《2020中國房地產估價年會》在北京新疆大廈召開。年會主題為洞察大勢、尋找方向、估價業務深化與拓展之路。會議主要目的是為引導廣大房地產估價機構，適應我國已轉向高質量發展階段的要求，尋找未來發展方向，不斷深化與拓展估價業務，積極開展相關諮詢顧問業務，努力開創房地產估價行業發展新局面，再上新臺階。

會上，戴德梁行高級董事、華北區估價及顧問服務部主管胡峰發表題為「不動產資產證券進展與評估機遇」的演講。

戴德梁行高級董事、華北區估價及顧問服務部主管胡峰

公募REITs與不動產評估

胡峰介紹，REITs最早是起源於1960年美國，已有42個國家和地區有REITs產品，現在市值達2萬億美金。REITs最早主要是解決中小投資人投資商業地產的渠道。商業地產投資金額巨大，個人投資動輒幾十億、上億。REITs把樓虛擬切成多份額，個人花幾十或幾百塊即可享受每年90％的分紅。另外，商業地產屬大宗交易，金融產品像股票可解決流動性問題，可解決中小投資人投資優質商業地產投資渠道的問題。

談及中國REITs的發展，胡峰表示，4月30日國家證監會和國家發改委聯合發布了信託基金試點相關通知，該通知開啟了中國公募REITs的試點工作。試點重點有聚焦在京津冀、長江經濟帶、海南等重點區域；聚焦高速公路、水電氣暖、數據中心、產業園等重點行業；聚焦優質的項目等。

亞洲REITs與國內不動產資產證券化情況

截至2019年年底，亞洲178支REITs，市值是3000億美金，平均在116億人民幣。如新加坡REITs以工業物流、辦公、零售業態為主；香港REITs以酒店、零售綜合業態為主，日本REITs以公寓、物流、辦公為主。國內2014年啟航第一個項目，目前已經超過200多單，規模400億，平均每單22億，目前仍處於試水階段。

關於收益率，2019年底，香港REITs分派收益率達到5.6％，日本是4.0％。國內公募REITs分派收益率是什麼水平？拭目以待。

除了分派收益率情況還有股權增值收益率，目前看綜合收益率基本超過10％，對於中小投資人來講是非常好的投資產品。

不動產大宗交易市場機資本化率

胡峰介紹，現階段評估方法及評估報告非常成熟，能不能對估值結果有一個很好的驗證方法。我們一直在研究，這些商業物業有什麼樣的驗證的方法呢？我們可以看一下資產證券化的特性，資產證券化的產品是3＋3＋3到18年，三年情況就是一個開放期，投資人來講可以退出，這種方式。所以到3年的時候面臨幾個選擇，要麼主體回購，要麼繼續發行，但是也有一種情況既沒有錢，第二再發行情況下，信譽不太好，只能把資產賣掉。第一單的海航項目，當時2015年估值25億，它的一是類REITs，要過戶，它的發行也是25億，基本上發滿了，現在九折情況，2019年賣了27億，解決當時資金問題，也能夠覆蓋發行規模。如果其他產品發了20億，賣了19億或者18億，剩下資金怎麼辦？企業沒有兌付，監管部門也不幫著它兌付。公募REITs，大宗交易大家看得什麼？就是資本化率，這是國際比較通用標準。把這個標準，因為國內大宗交易不到3000億的規模。大家都是比較認同這樣一個思路情況下，我們想能不能把國內的資本化率找出來，在國外是比較成熟。有幾種方法，把2800億大宗交易投資人項目找出來，它的CapRate是什麼水平？第二是把香港新加坡REITs買進資產賣出CapRate找出來，把投入的大宗交易的投資人用的CapRate是什麼樣的水平找出來。比如說領展亞洲最大的REITs，買進資產情況下，不管北京、上海，我們看到它的CapRate是3到4.2的水平。大家在學習凱德，在買到北京跟廣州項目，每一個項目披露是3.5到3.6的CapRate，二三線城市5.6到6.2之間的CapRate，公開信息找出來，看它的CapRate是什麼樣的水平，包括有它的物流和產業園的CapRate，也從它的信息裡面能夠找出來。

在甲級寫字樓，北京的CapRate在3.9到4.9之間，新一線城市4.9到6.2，二線城市可能是6.8％的水平，商業比這個更高一點，包括物流，對於物流來講，當時企業來講，最後的焦點集中在估值結果水平。企業來講估值更高一點。我們在當時做項目的時候，就跟客戶炒的比較兇。我們也問他，你們物流來講，你們買資產看什麼？他說他也是看CapRate，我們就把它的項目進行溝通，他覺得在一個城市CapRate5.8，CapRate定下來，它的收入可以通過驗證，最後可以看到它的結果出來。後面不用討價還價了，對於投資人來講可以更好的投資，對於監管部門審核項目的時候非常好，對於業主來講，自己還是最好的，對於評估機構來講，我們所做的事情都是有規律的。

談及如何提高評估機構在社會的地位和影響力，胡峰認為最核心的是專業性。投資人在投資產品的時，如果估值機構給出具有參考價值的評估，必定會贏得尊重。胡峰建議評估行業需共同努力，維護提高行業的影響力。

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