專訪戴德梁行胡峰:地產商應適時持有核心優質商業物業 謹慎調整...

2020-11-25 人民網

圖/戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管胡峰

　　人民網北京10月14日電 （餘燕明）近期，北京銀泰中心完成了一支資產支持證券（「北京銀泰中心資產支持專項計劃」項下優先A、B、C類資產支持證券）發行上市，3類資產支持證券發行量分別為40億元、33億元、2億元，合計規模75億元，發行利率分別為4%、5.3%和6.98%，存續期為18年，每3年設置了開放時間。

　　這是國內首單抵押型類REITs（房地產信託投資基金）和國內單只規模最大的類REITs項目。

　　北京銀泰中心資產支持專項計劃的目標資產包括寫字樓、商業裙樓、酒店和車位等總建築面積約為17.29萬平方米。目標資產的評估價值為105.19億元，較發行規模折讓30%左右。

圖/北京銀泰中心資產支持專項計劃交易結構

　　戴德梁行完成了目標資產的價值評估、市場分析，他們還有100多位估價師輔助萬達商業完成了香港H股上市及私有化交易的物業估值。

　　戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管及董事胡峰對輔助銀泰中心完成75億元的資產證券化項目表現得很興奮，他介紹目前國內已經完成的十幾筆資產證券化項目裡，戴德梁行參與了其中的八筆。

　　胡峰說，目前國內完整意義上的REITs還沒有完全設計出來，但這是一個趨勢。包括前幾天國務院已經出臺了相關文件，鼓勵和支持REITs的發展，幫助企業實現輕資產，希望一段時間之後中國的REITs也會真的出來。

　　但新加坡和香港已經走在了前面，新加坡已經發行了30多隻REITs，香港也上市了10隻，兩個資本市場各有優勢，香港資本市場規模更大，新加坡市場對REITs更加專業。

　　戴德梁行去年幫助北京華聯購物中心的「北京華聯商業信託（BHG Retail Reit）在新加坡實現上市，「在新加坡不用跟投資人講太多REITs是什麼，因為新加坡市場發行了非常多的REITs。」

　　內地、香港或者新加坡每個市場對REITs的關注度都不太相同，所以胡峰認為目標資產或企業選擇在哪個市場發行，也要根據企業自身的情況來確定，比如北京華聯在新加坡有投資和合作機構，投資人比較了解，選擇新加坡相對有優勢。

　　胡峰說，這兩年企業對資產證券化的意向和需求明顯增強，這是一個市場化行為，也是投資人與權益人雙方意願趨同的過程。十年前REITs試點時是政府自上而下的，而現在是自下而上企業主動要參與了解類REITs事宜。

　　對地產公司來說，他們願意去做REITs，也是發現能夠降低風險，增加資產的流動性，提升輕資產運營，「只要REITs比之前的融資成本低一些，規模更大一些，他們就會有意願來做這個事情。」。

　　對投資人而言，海外物業租賃期都是幾十年，有著非常穩定的租金增長，現在中國商業地產也越來越穩定，當投資商業、寫字樓能夠獲得穩健的租金回報和長期收益時，投資人會表現出投資意向。

　　由於房地產市場發展階段不同，中國商業地產波動因素明顯更多，投資預期與價值評估也更為複雜。「商業物業評估都是有時點的，並且以公允值計量，不同時點有不同的價值，市場波動的時候，經濟增長趨緩會讓我們對未來收益的預測更謹慎，影響收益法的結果，直接會反應到最終的估值結果中。如果經濟和政策環境發生變化，估價師考慮的問題會更多些，比如政策開始對一些違規的網際網路金融進行清理的時候，商業寫字樓的空置率會增加，也影響了租金收益水平，這種政策因素和經濟因素都會影響到商業物業的估價。」胡峰說。

　　雖然現階段企業對商業物業資產證券化意願增強，且規模也在發展，但胡峰同樣認為，考慮到今後房地產市場發展的預期，企業和金融機構應該有選擇地持有一些核心優質物業資產。

　　戴德梁行研究過香港上市地產公司的收入、利潤結構——通過物業銷售和物業持有的收益佔比。他們發現香港地產公司通過持有商業物業獲取收入及利潤的佔整個公司收入比重明顯高很多大概在30%左右，而國內開發企業物業銷售收入佔比高達90%以上，選取的比較樣本包括萬科、恆大、融創與太古、九龍倉、恒隆等。

　　胡峰對比這種收入利潤結構差別後認為，可以理解在前20年，中國內地房地產市場發展迅速，地產公司都是通過快周轉銷售住宅獲得很好的利潤。香港與內地的地產商另一個與之關聯的重要分化還體現在，香港公司負債水平更低，而內地公司負債率更高。

　　「國內外房地產發展的階段不同，成熟度也有很大差異。在國內房地產快速發展高周轉情況下，地產公司做住宅開發負債率會更高一些，負債更高的情況下能做更多的事情。但是在海外不一定，海外住宅市場已經很成熟，負債率很高的情況下受影響很大，所以這些海外地產公司負債率比較低，抗風險能力強。」胡峰解釋，「所以市場成熟地區企業願意持有這些核心區域的高素質物業，因為他們現在沒有太多住宅開發高速周轉的過程。」

　　據此，他提醒說，接下來內地住宅市場可能不會像前20年一樣高速發展，規模的效率和速度不會太高，在這樣的預判下，地產公司應該主動持有一些核心地段的商業物業，以此獲得穩定的現金流，這樣公司的發展才會更穩健，更持續。

　　「企業選擇輕資產的時候，應該根據自身發展的情況，條件允許的情況下，是應該在一些核心區域重優質資產。」胡峰說，「像一些甲級寫字樓，租金很高，空置率很低，收益率這麼好，為什麼要賣掉呢？如果現在賣掉了，設想一下，5年、10年以後，還能買回來嗎？」

　　持有大型核心商業物業的另一個邏輯是，對於上市公司而言，除了獲得穩定的租金收益、現金流，定期的商業物業增值也能讓公司更加有利地調節利潤收益表，以此彌補經營利潤的下滑。

　　在國際上，企業定期調整持有商業物業的公允值，是一個慣例，通行的國際會計準則。胡峰向人民網記者表示，目前企業的會計師根據專業評估機構對商業物業的估值調整財務報表，相對穩健和可靠。

　　「如果人為主觀地利用物業公允值去調節利潤，也會有風險，因為房地產是有周期的，當市場向好的時候，可以增加公允值，但如果市場下行，就要求回調，甚至犧牲利潤補回。」他補充，「所以企業調整商業物業的公允值也會非常謹慎。」

(責編：餘燕明、伍振國)

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