預計閱讀時間：43 分鐘
小Q導讀：2018年到底是不是房地產的「小年」？且聽一季度市場表現給出的答案。
文/克而瑞研究中心
2018年一季度，政策面「房住不炒」已成共識，房地產稅改革將穩步推進，金融去槓桿大局已定，然行業銷售依舊「開門紅」，全國商品房銷售面積、金額同比分別繼續增長。開發企業業績喜人，三強房企銷售過千億元，百強房企各檔次門檻同比提升50%以上。從結構來看，三四線城市房地產市場火爆形勢延續，依舊佔據近70%的市場份額，一、二線城市隨著供應增加而銷量回升，預示著上半年城市市場格局有望延續。
在當前形勢下，2018年註定是房地產的「小年」這樣的判斷還能否成立？金融去槓桿與繼續鼓勵居民自住購房的尺度如何平衡？，普遍預期年內「難產」的房地產稅會不會成為「灰犀牛「？三四線城市購房熱潮還能持續多久？房企規模與企業利潤又該如何抉擇？一系列問題留待市場給出真正的答案……
核心觀點
觀點一：政策層面，3月「兩會」政府報告再次重申「房住不炒」，提出租賃、保障房加快建設，並推進房地產稅改革立法，金融去槓桿大局已定的情勢下，房地產信貸資金監管趨嚴，多數銀行上調房貸利率；在因城施策的指導方針下，「四限」城市再擴容，多個二、三線加入調控行列，蘭州（樓盤）局部鬆綁限購，上海（樓盤）等一線、西安（樓盤）、南京（樓盤）、武漢（樓盤）等二線城市升級人才落戶新政，「先落戶在買房」看似突破「限購」藩籬，但其對房地產市場利好程度有限。展望二季度，資金面依舊是制約市場成交變化的關鍵，預計房地產信貸控制依舊偏緊，「四限」城市還將持續擴容，房地產稅落地尚需時日。
觀點二：行業層面，前2月房地產開發投資額達近3年同期最高，同比累計增速創2年來新高，商品房銷售金額、面積分別同比增加15%和4%，尤其是東北地區商品房銷售「爆發」式增長，投資、銷售均超預期增長迎來「開門紅」；但與之相對的則是，由於春節假期等因素影響，新開工累計同比增速回落4.1個百分點，土地購置增速由正轉負。基於當前政策環境和去年同期基數較高綜合判斷，預計二季度行業各項指標繼續回升幅度有限，投資、銷售、新開工、土地購置以穩為主。
觀點三：城市供求，一季度各能級城市新增供應量較去年普遍增加，「限價」力度較強的一線和熱點二線也概莫能外，尤其是二、三線城市增量明顯，三四線城市供應同比增加58%；在供應增加的帶動下，城市成交依舊維持去年以來的走勢，一線成交持續不振，二線漲跌互現，三四線市場慣性火熱。市場成交並沒有因為供應增加而相應地大幅回升，顯示出市場熱度正在逐漸冷卻。預計二季度二三線城市供應仍會持續增加，而成交亦會穩中有升。
觀點四：城市房價，熱點一、二線城市房價回落，同、環比皆有下降，但八成三四線房價同環比繼續上升，預計隨著熱點一二線城市新房供應回升，「限價」人為造成一、二手價格倒掛現象逐漸消退，一線、強二線房價穩中有升，三四線房價漲幅趨緩。
觀點五：庫存待售，整體上一季度多數重點城市供不應求格局並未改變，庫存維持在較低的安全水平；但出現兩個新變化，一是各城市庫存兩極分化加劇，部分同比倍增；二是整體庫存觸底回升趨勢已成，過半數城市庫存同比上升。全國層面來看，全國商品房待售面積減少的速度開始顯著放緩。預計二季度重點城市和行業銷售規模提升空間有限，庫存維穩或緩慢上升將成為大概率事件。
觀點六：土地市場，一季度整體土地市場成交規模周期性下滑，環比下降32%但同比仍增加39%，主要是三四線城市土地成交依舊活躍，熱點城市土拍市場略有降溫，溢價率小幅下降，預計二季度仍持續「量升價穩」。
觀點七：企業運營，一季度品牌房企業績繼續向好，行業集中度繼續大幅提升是大概率事件；受益於春節期間返鄉置業的需求旺盛，部分區域性房企及布局三四線城市較多的房企業績突出。房企2018年銷售目標平均增長41%，預計將靠加大貨量供應來實現，而且會通過前移銷售節奏，儘快實現銷售回款，緩解資金壓力。
一
政策：
「兩會」定調政策方向
落戶新政與「四限」升級並行
一季度，房地產政策層面可謂是熱鬧紛呈，「兩會」政府工作報告引發市場熱議，明確提出堅持「房住不炒」，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，推進房地產稅立法，加強金融風險控制等多個方面。就各城市而言，一方面，「四限」城市再擴容，昆明（樓盤）、長春（樓盤）、阜南等二、三線城市加入調控行列；另一方面，西安、南京等市加碼人才落戶新政，北京（樓盤）、上海也加入人才爭奪戰，蘭州部分區域率先取消限購，調控政策似有轉向的錯覺。
1、「兩會」重申「房住不炒」，租賃、保障房加快建設，並推進房地產稅立法
「兩會」政府工作報告對於房地產市場著墨頗多，集中體現在以下5點：
其一，堅持房住不炒的定位，支持居民自住購房需求。2016年底中央經濟工作會議首度提出「房住不炒」，現已成為市場共識。為了打擊投資炒作氛圍，減緩房價上漲預期，熱點城市四限政策持續高壓，「買不到」、「買不了」等問題愈加突出，難免會誤傷部分自住型購房需求。受此影響，諸如南京、西安等二線城市早已打響人才爭奪戰，紛紛下調落戶門檻，以便支持人才購房需求。不過，「支持」不是「培育」，更不是「發展」，對於地方政府的支持力度不應奢望過多。
其二，培育住房租賃市場，加快建立租購併舉的住房制度。目前，住房租賃市場尚處起步階段，租賃房源主要來源於中小業主，市場化、規模化企業尤為稀缺。痛點在於租賃用地大都定向出讓給地方國企，市場化企業參與程度有限，租賃企業融資渠道明顯受限等。我們認為大中城市將加快培育發展住房租賃市場，並在供地層面予以積極支持，租賃用地出讓規模有望持續增多。而在資金層面，中央以及地方政府也將積極創新公司債券、REITs等金融工具，進一步拓寬租賃企業的融資渠道，以便建立租購併舉的二元結構。
其三，繼續推進保障房建設，解決低收入群體住房需求。一方面，加大公租房保障力度，並將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障範圍，以便提高新型城鎮化質量，儘早實現2018年再進城落戶1300萬人的長遠目標；另一方面，啟動新的3年棚改攻堅計劃，未來3年棚改計劃開工1500萬套，其中2018年計劃開工580萬套。相較於之前3年棚改開工量1800萬套，棚改市場規模明顯回落已是不爭的事實，三四線城市未來的棚改紅利也將隨之減少。
其四，深化財稅體制改革，穩妥推進房地產稅立法。2018年將是房地產稅改革的關鍵期，樂觀估計年底北京、上海等部分城市將率先開啟試點工作，房地產稅距離全面落地仍需歷經更長的時間周期，其對房地產市場影響還要看具體的實施細則。我們傾向性認為「重重的皮鞭輕輕落」，初始徵收房地產稅或將適用低稅率，並設置減免、抵稅等多種優惠政策。譬如，首套房不徵稅，二套房少徵稅，三套及以上住房可作為租賃住房抵稅。
其五，加強金融機構風險內控，守住不發生系統性風險的底線。對於房地產市場而言，企業融資渠道、融資規模將明顯受限，土拍市場有望逐步回歸理性，地價上漲與房價上漲之間的傳導效應將趨於減弱甚至消失；個人住房貸款將進一步規範化，重點打擊首付貸、消費貸等，防範違規信貸資金進入房地產市場，居民加槓桿購房的局面將難以為繼，三四線城市購房熱潮將更快地向理性回歸。
2、信貸資金監管趨嚴，多數銀行延長放貸時間、上調房貸利率
一季度，央行召開工作會議，部署了2018年工作的9項主要任務，「保持貨幣政策穩健中性」繼續位列9項任務之首，並將「切實防範化解金融風險」擺在更為靠前的位置。因銀行信貸額度緊張，資金層面出現了以下3點新動向：其一，銀行表外業務向表內轉移，同業存單、銀行理財、資管產品等業務規模受到壓縮。對於房地產市場而言，「首付貸」、「消費貸」等成為重點監管對象，以防違規信貸資金流入房地產市場。受此影響，2月住戶部門新增短期貸款淨贖回459億元，這在近一年內尚屬首次。其二，放貸時間明顯拉長。多數銀行放貸周期長達3個月，更有民生銀行(600016,股吧)、興業銀行(601166,股吧)等多家商業銀行局部叫停部分省市二套房信貸業務，僅限於合作樓盤才能放貸。其三，房貸利率均有不同程度的上浮。河北、江蘇、廣東等省相繼上調房貸利率，以常州（樓盤）為例，多數銀行首套房貸上浮15%，二套房上浮20%。不過，住戶部門新增中長期貸款佔比依舊維持在較高水平，2月佔比升至38%，環比增加16.6個百分點，顯示房地產市場仍是銀行巨額信貸資金的重要出口，居民高槓桿購房的局面並未實質性扭轉。
3、一線加入、二線升級人才落戶新政，房地產市場利好程度有限
自2017年以來，西安、成都、武漢等市紛紛出臺人才新政，意在放寬落戶門檻，吸引更多人才落戶。2018年一季度，人才爭奪戰再掀高潮。一方面，西安、南京等市相繼出臺人才新政升級版。譬如，西安進一步簡化落戶程序，推出全國在校大學生僅憑學生證和身份證可在線落戶大西安的新舉措，3天合計吸引1.56萬人落戶西安。南京則進一步放寬人才落戶門檻，40歲以下本科畢業生可直接落戶，並給予面試補貼，凡外地高校應屆畢業生來南京參加面試，政府將發放一次性補貼1000元，以期吸引更多高校畢業生來寧就業生活；另一方面，北京、上海等一線城市也加入人才爭奪戰，著力引進高端人才。以北京為例，將建立優秀人才引進的「綠色通道」，對「千人計劃」、「萬人計劃」等國家高層次人才群體加速辦理引進手續。
表面上看，落戶人才隨即可以取得購房資格，在一定程度上鬆綁限購政策。不過，人才爭奪戰的本意還是提升城市經濟活力和競爭力，以便支持產業轉型升級，助推經濟更好、更快發展。相較於一線城市，二線城市戶籍所賦予的隱形福利有限。對於高校畢業生而言，剛踏入社會工作、生活尚不穩定，前期大都選擇租房居住，購房往往需要3-5年的過渡期。因此，諸如西安、南京等升級人才新政的二線城市房地產市場依舊保持平穩運行態勢，成交量並未顯著提升，人才新政對於房地產市場利好程度著實有限。
4、「四限」城市再擴容，多個二、三線加入調控行列，蘭州局部鬆綁限購
四限政策持續升級，長春、昆明、阜南等二三線城市加入調控行列。其中，大連（樓盤）落地限購新政，本市戶籍家庭在中心城區限購2套，非本市戶籍家庭在中心城區限購1套，且2年內個稅或社保需連續繳滿1年。泉州（樓盤）升級限購令，除原先的限購區域之外，此番將泉港區納入限購範圍。蘭州、長春、大連和阜陽市阜南縣相繼出臺限售政策，另有泉州、昆明兩市升級限售。截止目前，限售城市已擴容至50城，其中三四線城市多達27城，限售已成為三四線城市防止炒房的重要手段。繼升級限售之後，昆明接連出臺限貸政策，二套有貸家庭商貸首付比例由原先的30%提升至45%，並暫停三套及以上商業貸款。為了維穩房價上漲預期，蕪湖（樓盤）、合肥（樓盤）、三亞（樓盤）等市相繼落地限價令，明確規定備案價格參照周邊同品質、同類型項目售價，並嚴格限定備案價格漲幅。隨著房地產市場持續升溫，原先的風險城市也加入調控行列。典型如大連，在蟄伏多年之後，近兩年房地產市場企穩復甦，2017年商品住宅成交量升至772萬平方米，創近年來新高，房價同比上漲11%，市場熱度可見一斑。在這種情況下，大連出臺限購、限售新政也屬意料之中。值得一提的是，蘭州率先對部分區域鬆綁限購，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的限購政策，以便提高調控政策的針對性及有效性。
5、展望：信貸中性偏緊，「四限」城市持續擴容，房地產稅落地尚需時日
展望未來，「房住不炒」已成市場共識，未來所有調控政策都將圍繞「房住不炒」展開。具體而言，2018年調控政策或將了無新意，但加入限購、限貸、限價、限售的城市會越來越多，我們認為「四限」政策並非一時之舉，有望貫穿更長的時間周期。資金層面中性偏緊，金融去槓桿、防風險的過程不可逆，或多或少會拖累未來成交量價表現。2018年註定難以重演2017年高熱行情，全國成交量高位回落已是大概率事件。受慣性因素影響，三四線城市或將演繹「高開低走」行情，上半年市場熱度有望延續，下半年將面臨較大的調整壓力。住房租賃市場已進入發展快車道，12個租賃試點城市名單將持續擴容，租賃用地出讓規模有望持續增多，進一步豐富租賃企業融資渠道，降低融資成本，以支持租賃企業做大、做強。長期來看，租賃市場將與銷售市場形成分庭抗禮之勢，參與企業都能分得市場的一杯羹。房地產稅立法引發市場廣泛關注，但房地產稅距離真正落地執行仍需歷經更長的時間周期，初始徵收階段有望適用低稅率，並設置減免、抵稅等優惠政策，我們傾向性認為房地產稅不會對房地產市場造成實質性衝擊。
二
行業：
投資、銷售均超預期「開門紅」
預計二季度升幅收窄
在去年年末銷售火爆的「慣性」作用下，1-2月銷售金額、面積也顯著好於去年同期，東北地區的表現尤為突出；開發投資額小幅回升，同比累計增速創2年來新高。與之形成鮮明對比的是，1-2月新開工累計同比增速卻回落了4.1個百分點，土地購置增速更是由正轉負。目前來看，「房住不炒」理念基本已深入人心，2018年調控主基調也已明確，樓市供需也在謀求新的動態平衡。
1、開發投資額達近3年同期最高，同比累計增速創2年來新高
1-2月，全國房地產開發投資額超預期增長，同比累計增速達9.9%，創2年以來的新高，與2017年穩步下行的態勢形成了鮮明對比。這主要是基於去年銷售情況良好、土地購置相對充足，普遍存在「補庫存」的強烈衝動，加快存量項目和新開工項目開發進度，也為開發投資的回升提供了動力。目前來看，2018年樓市調控主基調基本已定，在嚴密的調控政策下，多數房企基本都已明確了自身的發展策略，並逐步找到了投資銷售的應對之道，因而開發投資額實現了穩步上升。
2、銷售金額、面積同比微增，東北地區銷售「爆發」去庫存顯著2018年開年，商品房銷售面積、銷售金額顯著好於去年同期，同比分別增長了4.1%和15.3%。因基數原因影響，1-2月銷售面積增速還是比全年回落了3.6個百分點，而銷售金額增速則提高了1.6個百分點，成交均價仍處高位。從銷售區域來看，非重點城市即多數三、四線城市市場「熱度不退」，成為了樓市銷售的有效支撐，數據顯示，中部、西部、東北部銷售面積增速、金額增速雙雙維持在10%和25%以上，遠超東部區域。以東北區域表現最為突出，1-2月份，東北地區商品房銷售面積416萬平方米，增長15.2%，增速提高8.2個百分點；銷售額達314億元，增長35.2%，增速提高13.4個百分點。
值得關注的是，在近期克強總理髮布的「兩會」報告中再次強調了供給側改革，核心是要「三去一降一補」即去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板這五大任務，雖然東部多數城市調控從嚴，但實際上市場並無庫存風險，隨著中部、西部、東北部三四線城市銷售發力，將對整體去庫存起到積極的正向作用。
3、新開工累計同比增速回落4.1個百分點，土地購置增速由正轉負1-2月，新開工面積達17746萬平米，較去年同期小幅微增2.95%，但累計總比增速僅為2.9%較2017年末回落了4.1個百分點，呈現低位波動。這主要源於一方面2018年剛剛開年，且恰逢春節假期，房企新開工意願並不強烈。另一方面，此前部分企業所獲的部分高價地塊一般都處於房價較高的核心一、二線城市，這些城市也尚在「限價」之中，「以時間換空間」成為房企與政策之間的博弈。隨著政策導向逐步明確，預期下月開工量有望小幅微增。
此外，2018年1-2月全國土地購置面積增速由正轉負，跌落至-1.2%，一方面是2017年初同期基數較高，另一方面則是2018年剛開年，多數地方年度供地計劃尚在制定中，土地供應周期性「斷檔」，故而1-2月全國土地購置面積增速有了顯著下滑。
4、二季度繼續回升幅度有限，投資、銷售、新開工、土地購置以穩為主一季度行業主要指標整體向好，主要原因：一者是基於去年銷售向好，房企土地儲備較為充足，開工以補充可售貨源意願強烈。二者雖然熱點一二線調控收緊，但「因城施政」的思路也為部分三四線城市帶來了新的去庫存機會，部分購房需求外溢至環都市圈，或選擇返鄉置業，從以前非熱門的東北區域1-2月銷售面積增長15.2%，增速提高8.2個百分點可見一斑。展望二季度，投資、銷售、新開工、土地購置將以穩為主：
1）二季度受較高基數影響，銷售金額、面積增速將繼續保持回落。基於政策的嚴苛性，一線和核心二線城市的成交量已經保持了數月低位，而部分三四線線城市雖然保持著一定的市場熱度，但隨著這一波去庫存成效漸顯，居民購房的樂觀預期也在逐步回歸理性；在「銷售慣性」和備案的延遲因素的雙重作用下，銷售金額、面積的絕對值有望保持小幅增長，但後勁顯然不足，二季度增速將保持回落，而後逐步趨穩。
2）二季度房地產新開工面積仍將保持低位，平價地供應不足是主因。首先，在各城市嚴格的「限價」政策下，房企新開工積極性並不高漲，1-2月房企新開工面積與去年大體持平。其次新開工量的變化主要取決於有效的、可開工的平價土地供應，但從去年整體的土地成交來看，地價持續高位已成為不爭的事實，房企選擇延遲開發或拉長工期也在情理之中。最後，銷售不振和融資受阻也會給房企造成資金層面的緊張，從而間接影響新開發進度，故而二季度新開工面積仍將保持低位，後續隨著可售貨源消耗殆盡，不排除部分企業會犧牲盈利空間推動項目入市的可能，新開工增速也將維持低位運行。
3）二季度房地產開發企業土地購置有望「量平價跌」。2018開年土地供應量明顯不足，這也使得土地成交表現平平，1-2月開發企業土地購置面積增速由正轉負。預計二季度，土地市場有望回暖：從供應端來看，此前國土部就曾發布「因城施策」，明確供求矛盾突出、房價上行壓力較大的城市要增加住宅用地供應規模的通知，基於此後期土地供應量有望穩步提升；從需求端來看，房企資金層面依舊緊張，後期拿地也會日趨謹慎，收併購、合作等低成本拿地的佔比也會提升，2018年土地市場價格下行成為大概率事件。
4）新開工、土地購置等多重影響下，開發投資額也將高位回落。2018年開年，全國房地產開發投資額超預期增長，我們認為9.9%的同比累計增速不可持續，原因如下：一是目前政策層面依舊嚴苛，基本沒有放鬆的可能，成交量回落是大概率事件；房企的投資預期也在下降，新開工意願明顯不足，拿地也並不積極，這些都將在開發投資額這一指標上有所反映；三是金融層面，2018年我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，金融監管層面未有放鬆，對於房企而言，「資金攻堅戰」仍在持續，開發投資熱情也會受到影響。
三
供應：
一線城市供應量仍處低位
預計二三線城市增量明顯
一季度新增供應量約5000萬方，同比上漲39%，但與2017年四季度月均水平相比依舊呈下跌之勢。受春節影響，一線城市同環比雙降供應持續低迷；二線城市供應開始回暖但城市間表現分化；三四線城市市場供應量持續走高。隨著土地市場逐步恢復供應節奏，更多企業將放棄觀望而接受限價加快推盤，加上預售證放鬆，以往達標項目陸續入市，我們預計二季度新增供應將顯著增加。
1、一線城市供應同環比雙降，二季度回升幅度有限
受供地持續減少影響，一季度一線城市商品住宅供應面積整體下滑明顯，同比除廣州（樓盤）小幅上漲外，其餘城市均有所回落。具體來看，北京供應量不足50萬平方米，特別是深圳（樓盤）供應面積僅2萬平方米，同環比降幅均超80%。上海雖環比大漲94%，但仍不及往年同期水平。主要是1、2月為土地市場的傳統淡季，且一線城市成交地塊的結構主要是以限價地塊、共有產權房地塊和租賃用地等為主，商品住房用地供應稀缺致商品住宅供應量嚴重縮水。
恰逢春節，一季度一線城市商品住宅月均供應量約為80萬平方米，較上季度月均減少12萬平方米。其中僅廣州月均值較上季度小幅增加3萬平方米，其餘北京、上海、深圳均有所下降，但因新增供應量本來就較少，因此月均降幅不超過6萬方。
二季度隨著原先一些高價盤預售審批通過陸續入市，預計一線城市新增供應會有所放量，但長期來看新增供應總量還是難有突破，將持續保持在較低水平，主要是調控政策依然較嚴，並且現階段發展住房租賃市場力度逐漸加大，越來越多的土地供應將作為租賃住宅用地，將進一步影響對銷售類住宅的供應。
2、二線城市供應量同比漲多跌少，二季度將持續走高
一季度，26個重點二線城市商品住宅供應整體開始回暖，各城市新增供應同比漲多跌少，總供應量同比上漲32%，但各城市間分化十分顯著。其中重慶（樓盤）、太原（樓盤）、長沙（樓盤）、寧波（樓盤）、和長春5市供應量大幅攀升，同比漲幅超100%，尤其是重慶高達255%。而蘇州（樓盤）、大連、西寧（樓盤）供應量則同比腰斬，其中大連同比跌幅達93%。主要是部分二線城市調控政策沒有鬆動，開盤項目去化率顯著下降，項目分化加劇所致。
但與去年四季度月均供應相比，除太原供應增加64萬平方米外，其餘城市均有回落。杭州（樓盤）、南京、武漢、西安等市下滑明顯，跌幅超100萬平方米；武漢更是高達212萬方。
整體來看，隨著越來越多二線城市相繼出臺新政，城市間的分化現象還將繼續存在。但從一季度供應有所回暖可以看出有更多企業將放棄觀望而接受「限價」，選擇加快推盤節奏，加上政府放鬆預售證審批，許多去年已達預售標準的項目得以相繼入市，預計二季度新增供應將顯著增加，特別是熱點城市將會迎來一波供應高潮。。
3、三四線城市供應量同比大漲58%，二季度將持續高位運行
一季度，受春節返鄉置業潮的推動，三四線城市商品住宅同比增多跌少，總供應量同比上升58%，在所有能級城市中同比增幅最大。具體來看，徐州（樓盤）、無錫（樓盤）、鹽城（樓盤）、清遠（樓盤）、嶽陽（樓盤）、泉州、益陽（樓盤）、江陰（樓盤）等供應量激增，同比漲幅超200%。台州（樓盤），柳州（樓盤）、南通（樓盤）、肇慶（樓盤）等城市同比跌幅達五成以上。
相較與去年四季度，2018年一季度月均供應量減少581萬平方米，降幅達36%。其中，東莞（樓盤）、佛山（樓盤）、鎮江（樓盤）、珠海（樓盤）等熱點城市月均供應量較四季度月均減少50萬方以上。而淮安（樓盤）、九江（樓盤）、蕪湖、汕頭（樓盤）等市供應量小幅增加，幅度最大的汕頭也僅27萬平方米。
二季度熱點三四線城市市場熱度仍將延續，今年三四線城市將繼續加大土地供應面積，同時一、二線城市持續緊縮的政策導致部分需求外溢，在多種因素共同作用的市場格局下，預計三四線城市的供應量仍將保持在高位。
四
成交：
近七成城市成交同比下滑
二季度將環比回升、同比仍下降
經歷了2017年成交火熱之後，在政策普遍收緊、供應不濟以及價格漲幅逐漸回落的大背景之下，多數城市進入調整期，一季度成交量同、環比均有不同程度下滑，部分城市成交量甚至創歷史新低。考慮到開發商要回籠資金，預計供應上會有顯著的增加，我們認為二季度成交也將呈現小幅增加的趨勢。
1、40城成交同比回落20%，一線近乎腰斬、三四線微跌5%
CRIC數據顯示，2018年一季度40個重點城市商品住宅合計成交5591.3萬平方米，環比銳減29%，而同比降幅也達20%。各線城市成交同比全部下滑，其中一線城市下滑最為明顯，高達45%；其次為二線城市，同比下滑20%，而三、四線城市小幅下跌5%。
從同環比上來看，考慮到去年年末開發商衝業績、年初供應淡季及春節假期等各方面因素的綜合影響，一季度商品住宅成交量環比下滑在意料之中。從同比上看，約有三成城市成交好於去年同期，且主要集中三、四線城市，一方面是返鄉置業的影響；另一方面在調控壓力與房價趨高之下，更多三、四線城市市場受到青睞。總體而言，政策面去庫存與調控並存，進一步加劇的各城市房地產市場的分化，從各線城市來看：
1）一線城市成交量下滑尤為顯著，僅上海環比小幅上漲。一季度北京、廣州成交量同環比均下跌。上海由於年前供給偏低，成交一直處於較低水平，年後1、3月份略有回暖，整體上看上海一季度成交量環比小幅上漲15%；同比來看，由於上海限價政策的影響，供應量長期維持在較低水平，與去年同期相比，市場熱度較低，同比下降7%。深圳去年同期受「10.4」政策的影響，房地產市場幾乎處於「冰凍」狀態，成交量處於較低水平；今年長期積累的需求有所釋放，市場稍有回暖，因此成交量同比上漲37%。
2）八成二線城市成交量同比下降，累計跌幅達20%。第一，前期熱點城市南京、鄭州（樓盤）去年成為市場調控的重要目標，成交量較前年驟減；到了今年一季度，政策被消化殆盡，導致成交趨於活躍，同比略有上漲，尤其是南京為吸引人才落戶，進一步放寬了戶口政策，無形之中也成為成交量上漲的推手。第二，成都、南昌（樓盤）、廈門（樓盤）、青島（樓盤）、重慶等後期熱點城市開始大幅衰退，尤其是成都，其成交量同環比下跌五成左右，其次是南昌和廈門，同環比跌幅均在4成以上，熱度漸減。另外，海口是二線城市中唯一的一個成交量環比上漲的城市，小幅上漲5%。究其原因，很大程度上是由於海南（樓盤）氣候宜人，環境優美，吸引了眾多島外投資客，尤其吸引了京津冀和東北地區的購房者。尤其是春節假期的影響，來海南旅遊度假的人群絡繹不絕，其中不乏帶著置業目的的群體，一定程度上也推高了成交。
3）受益於需求外溢與返鄉置業，部分三四線量價齊升。數據顯示，一季度18個三四線城市成交量共計1116.7萬平方米，同比下滑5%，其中半數城市一季度成交量同比上漲，返鄉置業的熱點城市如湘潭（樓盤）、新餘、三明（樓盤）、東營（樓盤）等城市同比漲幅較大，這些城市投資屬性較強。值得注意的是，東營和三明是40個典型城市中僅有的2個同環比均上漲的城市，尤其是東營，同環比漲幅均在5成左右。根據易居代理樓盤數據統計，今年春節期間東營大定面積較去年春節同比增長1587%。
2、一、二線成交量將企穩回升，短期二季度三四線仍將穩中有升一季度，一方面受傳統春節的影響，各線城市成交量急劇萎縮；另一方面，相繼有城市尤其是三四線城市持續加碼調控政策，也進一步打擊了投資性需求，導致一季度成交量環比大幅下降。考慮到供應端小幅放量，我們認為二季度成交也將呈現小幅增加的趨勢，但各能級城市間存在一定的差異。
一線城市成交量將小幅回升。預售證限價制度使得一線城市供應量急劇減少，進而制約著成交量上升。但時至今日，考慮到前兩年的「地王」項目相繼到了還款期，加上現在融資渠道管控較為嚴格，企業要回籠資金勢必將接受限價繼而加快推盤節奏，供應上將有一定程度的增加。再加上目前一線城市價格相對穩定，若供應端稍一放鬆，前期被壓制的需求也逐漸激活，成交量勢必也會有一定程度的增加。
二線城市成交將有所轉暖。首先，前期熱點城市如南京、合肥等城市，經過2017年的調整，市場已然逐漸回歸理性，供給上也相對寬鬆，政府適時推出了各類人才購房政策，一定程度上可以看作為「隱性」的鬆綁限購，以增加樓市成交，繼續維持樓市穩定，因此預計這類城市成交量會小幅回暖；其次，去年大熱的重慶、成都、西安，預計這些城市交易量將迎來小幅上漲，主要是因為這些城市經濟基礎較強，人口吸納力較強，存在一定的市場需求，但是也要警惕長期風險，去年過熱的市場已經有一定程度的透支，長期來看勢必要有一定程度的回調。
三、四線城市短期內成交量將穩中有升，但長期來看將顯著分化。短時間內三四線城市熱度依舊，加上供給量較為穩定，預計三四線城市二季度成交量穩中有升。但長時間來看，市場將持續分化。像紹興（樓盤）、蕪湖等核心城市輻射城市以及徐州、洛陽（樓盤）、開封（樓盤）等自身人口多、經濟較強的城市成交量有一定的增長空間；但是絕大多數三四線城市缺乏產業基礎較差，人口持續外流，市場需求十分之有限。僅僅靠著棚改貨幣化安置的利好帶來的一波行情畢竟十分有限，儘管有政策層面的引導，但是市場需求難以為繼，長久來看，預計大部分缺乏支撐的三四線城市成交量將會下滑。
五
房價：
熱點一二線城市房價穩中有降
三四線繼續小幅上行
一季度，各線城市房價走勢呈現分化之勢。一方面，限價政策還在嚴格執行之中，熱點一二線城市房價漲幅趨於平緩。另一方面，更多三四線城市成為市場爭搶的對象，隨著投資、投機性需求大量進場，房價快速上漲行情還在延續。環比來看，超過5成城市2月份房價較去年四季度有所回落。同比來看，8成以上的城市房價仍處上行通道，但熱點一、二線城市同比漲幅已開始趨緩。
1、熱點一、二線城市房價回落，同環比皆有下降
據國家統計局發布的1、2月《70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況》來看，2月份15個重點一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比大部分下降或持平，同比也是跌多漲少。環比來看，15個一線和熱點二線城市房價有所回落，除天津（樓盤）環比略微上漲1個百分點之外，其餘城市房價環比均已步入下行通道，深圳暫以0.6%環比跌幅居首。同比來看，15個一線和熱點二線城市房價大部分也低於或與去年同期持平，其中深圳下跌迅速，同比下滑2.5%跌幅最大。
2、五成城市房價較上季度末微降，八成三四線房價同比上升一線城市房價上漲趨緩，上海降溫明顯。一季度一線城市供應成交持續低迷，受限價政策執行異常嚴苛影響，2月一線城市房價較上季度末幾乎全線下滑，僅廣州上漲1%，深圳相對穩定，北京、上海跌幅超10%，北京更是達20%。同比來看，上海市場是唯一降溫的城市，房價同比下滑9%。北京、廣州、深圳小幅回升，但同比漲幅控制在5%以內，在政策作用下大漲之勢難以再現。
二線城市房價漲幅收窄，武漢、太原、蘭州等市同環比皆降。截至2月份，二線城市房價較去年四季度相比漲多跌少，包括南京、蘇州、寧波等在內的13個城市房價漲幅不超過10%，杭州上漲最多，漲幅達16%，可以看出各城市上漲幅度有所收窄。合肥、長沙、南寧等熱點城市房價小幅回落，貴陽暫以13%跌幅居首。同比來看，青島、西安漲勢兇猛，同比漲幅超40%，西安暫以45%的漲幅遙遙領先，另外杭州、成都、昆明、重慶等熱點城市市場熱度持續不減，房價上行趨勢不改。值得關注的是，武漢、太原、蘭州是僅有的房價同環比皆降的二線城市，降幅基本維持在10%左右。
三四線城市房價同比大幅上漲，常州、肇慶、清遠等市上漲尤為迅速。隨著一、二線城市需求外溢和春節返鄉置業推動，一季度三四線城市成交回暖，八成城市房價同比上升，肇慶、常州、清遠三市漲幅均在50%左右，位列前三房價上漲動力強勁。石嘴山、徐州、太倉（樓盤）等市同比漲幅回落，房價步入下行通道。較12月份相比，珠海、東莞、佛山等熱點三四線城市環比小幅下滑，受到成交不振因素影響太倉、香河、淮安、徐州等7市同環比雙降，市場降溫明顯。
3、一線、強二線房價穩中有升，三四線房價漲幅趨緩一線城市市場持續供不應求的現象短期內無法逆轉，但基於限價政策仍從緊執行，因此我們預計上半年一線城市房價趨穩可能性更高。
二線城市房價將持續分化，當前杭州、成都、昆明、重慶、西安、青島等市場熱度不減，房價仍將以「穩」為主，一方面源於政府「控房價」的措施，另一方面，「房住不炒」理念基本已深入人心，加之房價處於高位，外來投資客和本地改善客群基本也都保持著持幣觀望的態度。諸如蘭州、廈門等為針對性的去庫存實行差別化調控政策的二線城市，預計二季度房價將繼續回調。
三四線城市房地產市場熱度還在高點，尤其是在今年加大住宅土地供應量的背景下會繼續助推成交上行，一些在核心城市輻射範圍內的三四線城市，隨著需求外溢還會進一步帶動房價上漲。諸如九江、泰州（樓盤）、肇慶、清遠、南通等這類新晉熱點三四線城市房價上漲尤為迅速，但這些城市受政策性行情影響較大，一旦政策基調生變，投資、投機性需求難以為繼，房價必將面臨顯著下調風險。預計二季度三四線城市量價齊升的趨勢還將延續，但經過年前一波瘋漲之後，短期內房價漲幅也有所回落。
六
庫存：
各城市分化加劇
但整體維穩或緩慢上升存在極大可能
2018年一季度，因供應銳減，多數城市供不應求格局並未改變，各城市庫存量兩極分化加劇，惠州（樓盤）、麗水同比增幅分別達到了147%和399%，而徐州、重慶消化周期已降至2個月左右，庫存嚴重告急。全國商品房待售面積降速放緩，商業營業用房去庫存效果顯著，住宅辦公市場猶存銷售風險。
1、各城市庫存量兩極分化加劇，成交不振致部分城市消化周期顯著上升
1）供應不濟，供不應求格局未改，各城市庫存量兩極分化顯著。到2月末，49個重點城市商品住宅庫存量28293萬平米，較2016年末微降191萬平米；因開年又恰逢春節，房企推盤積極性不高，主要是加大營銷力度促進在售樓盤去化，因而整體仍處於供不應求狀態。各城市庫存量呈現出顯著分化，惠州、麗水同比增幅分別達到了147%和399%，而成都、海口庫存量下降顯著，與去年同期相比跌幅均超50%。
2）成交回落致消化周期明顯回升，重慶、徐州等熱門城市庫存告急。首兩月，房地產市場成交量高位回落，熱點城市消化周期迅速上升，北京、濟南（樓盤）、廈門、九江等市消化周期均超過20個月，同比上漲100%以上。與之相對的是，徐州、重慶消化周期已降至2個月左右，庫存嚴重告急，市場供需矛盾加劇，房價面臨著較大的上漲壓力。
2、商品房待售面積降速趨緩，商業營業用房去庫存效果顯著1-2月銷售面積穩步增長，促使商品房的待售面積穩步下降，比12月末減少455萬平方米，庫存量仍處於下降通道過程中。其中，商業營業用房待售面積約1.48億平方米，較2017年末減少362萬平方米，去庫存效果顯著；對比之下，住宅和辦公物業的庫存量雖有不同程度下降，但總體降幅較小，不得不說，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長，銷售的風險不容忽視。
3、二季度銷售規模提升空間有限，庫存維穩或緩慢上升將成為大概率事件從供應層面來看，房企在3月業績發布會，明確了自身的目標後，會積極加強規模擴張的步伐，推動項目入市；此外政府考慮到平抑房價，維持房地產市場穩定等因素，也極有可能加快預售證審批，增加供應量，因而二季度供應有望小幅回升。從需求層面來看，1-2月銷售面積雖穩步回升，但是增速還是比全年回落了3.6個百分點，預計二季度在政策層面依舊嚴苛的背景下，銷售面積增長速度將放緩； 由此我們不難得出，供應放量、成交量上升幅度有限，庫存維穩或緩慢上升將成為大概率事件，銷售結構性風險猶存。
七
土地：
成交規模周期性收窄
溢價率小幅下降，二季度持續「價穩」
2018年一季度，土地成交規模先跌入谷底，後又逐漸回復，各城市均有明顯縮減，受到開發土地政策與供地計劃的持續影響，一線城市環比跌幅居高位。相對上季度而言，溢價率小幅回落，同比下跌較為明顯。尤其是二月溢價率跌破20%，掉入谷底。與此同時，此前核心城市周邊三四線城市溢價率雖仍較高，但也有所降溫，一季度整體溢價率低於35%。
1、土地成交規模環比下降32%、同比增加39%，溢價率小幅回調
1）土地成交低迷，一線城市環比縮水近半。一季度，經營性土地成交建面為48152萬平方米，同比漲幅為39%。受臨近年關春節影響，土地市場較為低迷，成交量有所下降，成交面積與成交金額的環比都在下跌。相對於上季度而言，市場合計環比跌幅為32%，尤其是2月土地成交規模達到最低。
分城市能級來看，一線城市下降較多，環比跌幅為46%；二線城市與三四線城市環比跌幅相差不大，但二線城市同比增幅較低，與去年本季度相比漲幅不大；三四線城市成為土地市場成交主力，成交面積佔比高達78%，成交金額同比大漲63%。
2）土地價格運行平穩，各線城市漲跌互現。一季度，土地成交樓板價2166元/平方米，同、環比幾乎沒有變動，上下浮動在2%左右。自2016年四季度以來，土地限價城市明顯增多，土地價格維持在較低水平，僅有2017年出現過短暫的上升，隨即又回落到3000以下。
分城市能級來看，一線城市土地價格有所回落，同、環比跌幅都在20%左右；二線以及三線城市土地價格小幅上漲，因受開放土地的持續影響，同比、環比上揚均不明顯，三四線城市環比增幅僅有3%。
3）溢價率持續走低，三四線城市步入下行通道。一季度，土地溢價率23.5%，環比減少3個百分點，同比減少32.7%。一方面，土地限價政策依舊堅持房住不炒，有效抑制了溢價率上行空間。另一方面，穩定老區、扶持新區，重點針對熱點城市進行調控，熱點區域出讓底價上調，相比年前較為放鬆的出讓要求，新一輪的溢價空間非常有限。 分城市能級來看，一、二線城市溢價率持續走低，三四線城市溢價率沒能延續去年的熱度，開始走下坡路。從一線城市成交面積同比大幅上漲而成交均價同比下跌可看出，一線城市放出的土地多數都屬於低價土地。熱門城市周邊的三四線城市土拍熱度有所下降，但部分城市的溢價率仍然處於高位水準。
2、三四線城市土地成交依舊活躍，熱點城市土拍市場略有降溫一季度，三四線城市成為土地市場的主力，成交建面最多的20個城市中15都是三四線城市。其中，前三名分別是菏澤、鄭州、衡陽（樓盤），菏澤位列第一，總建築面積有1419萬平方米。TOP20城市成交建面大都超500萬平方米，同比大幅增長。土拍市場漸有降溫跡象，各線城市溢價率均有不同程度的回落，企業拿地態度趨于謹慎。多個熱點城市土拍競爭不甚激烈，武漢、西安等市溢價率低至2%，低溢價乃至底價成交漸成市場常態。
3、「三權分置」推進土地流轉，一二線宅地供給難言樂觀在1月15日召開的2018年全國國土資源工作會議上，政府提出了要落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權的「三權分置」。這意味著某種程度上的開放土地市場，政府將不再是居住用地唯一提供者，將會有更多的閒置土地進入市場。再加上越來越多城市開始試點利用集體用地發展租賃住房市場，接下來農村集體用地將更多地參與到土地市場的供給中來。
為緩解市場中住宅供給不足的局面，2018年以來不少一二線城市紛紛加強了住宅用地的供給力度，成交面積均呈同比上升態勢，但其中相當比例的住宅用地為租賃住房用地或拆遷安置房，對於房企而言，住宅的開發機會並沒有實質性增多。並且對於北京、上海等一線城市而言，就目前趨勢來看，商品住宅用地供給稀缺趨勢還會在接下來的一年中持續。
至於2017年最為火熱的三四線城市，為了更好地平衡供求關係，在一季度更是大幅加強了土地供應力度，成交規模出現大幅上漲，從價格指標來看，「十九大」、「兩會」持續釋放的調控信號也收穫了明顯成效，2018年一季度三四線城市地價並沒有出現過快上漲，平均溢價率也在持續下滑。鑑於目前大多數三四線城市地價房價差距依舊較大，只要合理控制住地價成本的上漲速度，三四線還是有望在2018年實現市場熱度的「軟著陸」，不像目前部分二線城市因宅地地價過高而陷入「難開盤」的境地。
八
企業：
銷售目標平均增長超四成
預計增加供貨以實現目標
2018年一季度，由於行業集中度繼續大幅提升是大概率事件，我們認為品牌房企業績將繼續向好。展望今年全年，目前大部分房企已經公布全年銷售目標，且目標增長率較高。但我們認為在2018年較低的項目去化率預期下，房企的業績增長主要將靠加大貨量供應來實現。通過把全年的銷售節奏前移，企業力爭推出更多的貨量，儘快完成全年的銷售目標，緩解短期資金壓力。
1、一季度TOP100房企銷售金額仍將同比上升
雖然房企還沒公布3月份銷售業績，但從1-2月份的情況來看，品牌房企銷售業績同比仍將大幅上升。TOP100房企1-2月累計業績同比大幅增長45.1%。三家龍頭房企已超千億，受益於春節期間返鄉置業的需求旺盛，部分區域性房企及布局三四線城市較多的房企如中梁、藍光等，業績表現較為突出。
2、2018年房企平均目標增長率41%截止目前，已經有很多房企提出了2018年的銷售目標。其中，有超7成的房企全年目標較2017年業績的增長率在30%以上，還有近5成房企的目標增長率高於2017年全年的業績增速，平均增長率達到41%。
分房企規模來看，規模較大的房企銷售目標增長率較低，規模增長較為平穩。如碧桂園、萬科沒有提出業績目標，恆大的業績目標增長率僅10%。但那些規模在500-800億的房企，銷售目標增長率普遍在40%以上，這表明力爭衝擊千億的房企，仍將銷售規模的快速增長放在重要位置。
3、考慮到今年市場不明朗，去化率目標偏低今年全年的政策環境、市場環境仍不明朗，企業依靠過去項目的高去化率、以點致勝的難度很大，個別項目的熱銷並不能掩蓋大部分項目去化率不及預期的事實。考慮到市場的壓力，今年企業在制定銷售目標的時候，都把推出貨值的銷售去化率預期降低。如越秀、中海、融信、保利置業等的預期去化率都較2017年都有所降低。
我們預計，今年企業銷售目標的增長主要是靠供貨增長實現。通過儘可能的多推項目，以面取勝。我們發現，2017年投資力度較大的房企，今年銷售目標增長率也相對較高。我們用房企2017年新增貨值和2017年實際銷售業績的比值來判斷房企的投資力度，其中，融信2017年通過合作及收併購方式獲取了大量土儲，2018年目標增長率達70.7%；富力、中駿的目標增長率也在50%以上，而這三家房企的新增貨值和銷售比最高。
4、回款成為未來房企重要指標除了銷售目標之外，現在房企越來越重視回款率指標。從房企的財務狀況考慮，目前在已經公告2017年業績的房企中有近7成房企現金短債比和長短期負債比呈下降趨勢，短期償債壓力加大。在目前融資環境持續收緊的背景下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升，融資成本也隨之上升。從企業運營來看，原本僅規模房企關注的銷售回款率，現在也被越來越多的房企重視。如龍光、首創、中駿等房企2018年力爭保證90%的回款率。恆大、世茂、奧園、越秀等房企的回款率目標也在80%以上。
— END —
本文首發於微信公眾號：克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
（責任編輯：李興旺 HF015）