工業物業板塊和中介行業被跨界打劫可能性分析

前赴後繼的創業者在房屋物業經紀開疆擴土，但是後來者從沒有顛覆性再造行業價值，以前的老大哥還是穩坐釣魚臺，問題值得探討。

鏈家130億美元估值嚇跑華平資本，中國科技公司失去C位光環。

10月29日，《華爾街日報》援引知情人士稱，美國華平投資集團不久前退出了鏈家20億美元融資計劃，擱置了向其投資5億美元的想法。原因是華平認為鏈家尋求的估值過高，存在泡沫。

9月初，鏈家傳出新一輪融資和未來幾年內計劃IPO的消息，曾入股鏈家旗下子公司自如的騰訊和華平投資在列。當時市場認為鏈家融資後估值將達130億美元。，華平的謹慎退出很大程度上是受中國科技行業整體融資變冷的影響。

發稿的小編也是高抬鏈家，一個存在1000年之久行業：房產中介也屬於高科技公司。這幾年也是關於房產物業租賃是也挺熱鬧的，關於房產物業從事交易公司的新聞層出不窮。

回顧一個3年不到周期，行業的歷史事件：

1. 從15年的安居客被大價錢58收購，安居客創始人梁偉平二次創業項目「安個家」宣布倒閉，聽聞債臺高築，一地雞毛，一個二手房行業摸爬滾打浸淫已久老手摺戟沉沙鐵。
2. 在15年末的愛屋吉屋高調進入市場攪局，廣告鋪天蓋地覆蓋北上廣深，愛屋吉屋就這樣在全國聲名鵲起。然從全球最快估值10億美元公司到隕落，到現在悄無聲息不到2年半時間。
3. 到16年末借著大數據風口，以諸葛找房悟空找房等採取數據採集、沉澱、清洗、聚集再發布技術，以AI口號獲得不少的眼球，也獲得大筆投資，正在積極證明其價值。
4. 進入17年鏈家以關注房源客源惡性競爭，劣幣驅逐良幣，信息質量保障和服務標準化等，打造貝殼找房切入房產交易的O2O領域，提供中介行業的TB的平臺機構，惹得斯斯文文的姚勁波喊出58集團（安居客）向左；左暉：鏈家（貝殼找房）向右！互懟起來
5. 再到18年以在線短租、長租公寓和共享辦公的自如、魔方公寓突然火山式爆發，發展如火如荼，價值可期。

前赴後繼的創業者在房屋物業經紀開疆擴土，但是後來者從沒有顛覆性再造行業價值，以前的老大哥還是穩坐釣魚臺，問題值得探討。

筆者發布一下2017年初的關於物業市場搜集整理數據（缺乏長短租公寓數據）：

一、行業公司投資調查展示

1. 住宅物業市場

在房地產住房模塊從2001到20016年共計該模塊能查詢有： 鏈家、諸葛找房、找我家、房侶、異鄉好家、安居客、房天下、Q房、壹家壹、ABODO、包租婆、平安好房、MOVEHA、AIRSORTED、Luxury Retreats、住房邦、留學生公寓、樂租、愛屋吉屋、Nestpick、Uniplaces、快有家、租客邦等42家進行創業，其中有查詢到有35家獲得天使輪500萬以上的投資。

其中愛屋吉屋、諸葛找房、鏈家等獲得多輪投資，其中，諸葛找房獲得4000萬人民幣投資、愛屋吉屋獲得2.5億美金投資、鏈家獲得60億元人民幣併購6%左右股份。

2. 商業物業市場

在房地產寫字樓、鋪面模塊從2001到20016年共計該模塊能查詢有： 空間家、優辦科技、房算盤、小微峰、搜辦、小馬快租、喬遷之喜、三樓A座、點點租、美辦、樓立方、人人OFFICE、 搜辦、樓立方、雲租客、等30家進行創業，其中有查詢到有23家獲得天使輪500萬以上的投資。其中空間家、好租獲得多輪投資，其中好租已經獲得4億人民幣以上投資。

二、典型的行業公司估值展示

安居客、搜房幫、諸葛找房中介收費平臺市場收費項目估值。

1. 2009年前安居客和搜房一直佔住中介繳費平臺獲得市場將近80%份額，安居客獲得中介收費1.2億元左右收入，按照市場佔有率搜房幫和安居客比例在85:15左右，該市場存在13億元規模。
2. 在2015年搜房二手房OTO模式之前，該市場2014年繳費總額16億元左右，安居客獲得最好收入在4億元，其中深圳搜房在2104年二手房模塊獲得中介人員繳費率最高在10%到18%之間，金額在1.1億元，安居客始終無法獲得該市場的40%以上份額。最後2015年3月2日58同城方面以現金加股票的方式進行全面收購，交易金額達到2.6701億美元,最終安居客市值在18.423億元左右。
3. 諸葛找房現已經獲得8000千萬投資，佔有該公司股權20%以下，公司現估值3.5億元以上，該公司現在中介費項目收錄中介人員3萬人，每月收費埠費在300元/個/月，按照公司運作良好，行業人員收費在10%左右，該公司最終年收入在1億以下，根據諸葛找房案例，該公司估值在合理區間。

畢竟吃住行是人的基本需求，二手房產購置和租賃市場是一個萬億級的市場，在網際網路世界，吃行方面的江山格局基本上已定，唯獨在存量房的市場，一直在從戰國到春秋過度階段，五霸時代尚未開啟。

通過以上事件和粗略的數據統計，提出幾個值得思考的問題：

1. 房產物業中介多個方面的頑疾，沒出標本專治的方案，該行業最本質的暗局在那裡了？
2. 房產物業中介為什麼在15年一個長周期內還是群雄並起，沒有出現幾分天下，一統江湖的場面？
3. 房產物業的中介還有不有處女地值得開發了地方？

菜鳥之間的較量，往往是明局上的較量，而高手之間的較量，是暗局之間的較量，是透過現象看本質的層面較量。

要回答以上問題就是房產中介經紀提供服務本質是什麼？

1. 由於信息離散帶來的搜集和存儲變得有利可圖，變成信息市場發展的潛在因素。
2. 信息不完備性、離散性導致以搜集信息的專業分工導致專業經紀人出現，由於「一次性交易」專業經紀人可以使得雙方交易的「道德風險，逆向選擇」可能性降低，帶來專業分工經濟價值。
3. 專業分工帶來房產交易成本下降，帶來該分類市場價值重新分配。

說白了就是房產信息數據：

1. 房主的電話號碼和門牌號碼；
2. 需求者的電話號碼和需求信息。

上面的兩個方面數據才是核心所在，其餘交易撮合，交易流程服務都不是本質上東西。有了以上的數據，需要的個人熟悉交易流程基本上可以繞過房產中介，自行成交。所以面對2%以上中介費，北上廣深付出動輒5萬介紹費用，覺得不物有所值，中介以中介看樓書，防賊式的看著帶看的客戶等現象可以得到合理的解釋。

老的中介人口頭禪就是「控房扒客」。

所以在深圳和香港的中介人員對客戶一開口介紹優質房源就是「筍盤」，好的中介做了上下兩頭牽線的事就是優質信息的帥選，控的也是有交易價值的房源信息以及真實剛需求的客戶。

在二次信息分發渠道的安居客和搜房邦上，中介人員也抵擋不住對於交易信息獲取原始衝動，來發布惡意程度低的釣魚信息，劣幣驅逐良幣效應短時間無法消除。內部自律和監督的效率從來沒有外部監督效率搞，何況要自己革自己謀生手段的命，基本上是無解的事情。

諸葛找房 、悟空找房、貝殼找房解決了一部分問題，對於海量的摻雜噪音的數據進行大數據搜集，做了數據的採集，篩選，清洗 沉澱，通過訓練模型方式解決了大部分數據噪音問題。

但是他們無法解決以下問題：

1. 信息時效性確認
2. 房源業主電話號碼獲取
3. 人工智慧模型無法剔除提出仿真高度厲害釣魚信息
4. 二手信息的價值判斷問題

基於以上方面他們做的只是解決二次信息整理分發的事情，做中介群體這些牛身上的牛虻。從長遠性看，有一定價值。其次採集數據來源的爸爸盾牌改改，持矛的採集者可能累個半死不活，隨時有斷奶的可能，有限促進交易，不能切入交易，解決不了本質問題，更加不要說裁判運動員一體的平臺。

所以房屋物業中介暗局是：

1. 監督成本天高 ，自廢武功的事情，誰也不會幹，就像人要抓著自己頭髮把自己拎起來，永遠無法實現。
2. 獲取不到物業主的電話號碼以及門牌號碼，任何先進的手段和技術，都是沙上建塔，頃刻之間就會倒塌。
3. 對於一個在經濟周期不下行區間內，房屋物業租賃買賣交易市場永遠都是賣方市場。

對於房產物業中介為什麼在10年一個長周期內還是群雄並起，沒有出現幾分天下，一統江湖的場面？

1. 擴張邊際成本高企的原因；
2. 效率提高十倍效率技術和工具沒有被挖掘出來；
3. 革自己命，顛覆性思維，破除依賴核心信息收費的模式沒有提煉出來。

對於第一點擴張邊際成本主要是場地成本，管理成本、完全靠刀耕火種強人力的成本高企的模式，導致不能成指數級別的擴張，線性增長太慢。

對於後來參與這個遊戲創業者，要第一個打破就是這個特定的「價值網」，不要在人家已經練習數十年的套路上繼續修煉，打破徒弟靠師傅教的武功打敗師傅妄念。

（1）降低成本首先要突破人力成本高企的模式，中介人員最大用處就是信息的收集，以及對於信息的真實性和時效性做確認事情，以及房屋物業業主對於信息隱私保護的要求，獲取客戶帶看的成本。

（2）先拋開獲取獲得房主信息來源這個入口來源，已經獲得房源物業信息的為前提假設，在獲得客戶的信息後，對於信息的有效性和時效性確認對於很多中介就是一個頭大問題，難道真的沒有解決方案。有的，有效提高房源信息的有效性和實效性存在合理解。

（3）通過者幾年發展，快遞行業和外賣送貨人員已經跟中介從業人員不是一個數量級，覆蓋的範圍遠遠超出在房屋和物業周圍建立中介門店的從業人員。我覺得未來中介打劫者，不是來自中介行業內部，而是來自快遞和外賣行業的公司。

就像羅胖說的知識付費領域最大競爭對手不是行業內部人員而是來自鹹* *轉，統一方便麵對手不是康師傅，而是美團、餓了麼。通過一個APP開發或者小程序導入，網絡覆蓋範圍立馬擴展到全國各線城市，這個網路是中介花十年也是建立不起來的，而獲取每個信息確認收入是現在派送費的三倍左右，這樣不論是租和售，對於信息有效性和實效性處理以及範圍覆蓋全線打通。

（4）對於信息隱私性，滴滴和58在呼叫號碼轉碼的技術手段已經完全解決信息隱私的暴露，交由第三方處理信息手機以及隱私性確認也可以減少信息暴露。

（5）對於帶看情況，消除信息隱私性暴露危險，為什麼客戶不能自己去看，一定要通過中介帶看嗎，通過區塊鏈技術或者制定安全規則APP完全能決絕後續的信息價值和信息有效性判斷的問題，現有的區塊鏈智能合約技術已經完全解決上述的問題

（6）專注於談判的撮合，交流流程價值再造，不要街邊店面高企的成本以及大量提高確認效率事情由第三方平臺來處理。可以完全拋棄對於信息價值收費手段，建立在後續交易流程服務收費，建立低成本交易中心或者移動辦公車輛成本運營降低，導致可以降低中介費，哪怕降低一個點，也能帶來交易雙方價值轉移，交易費用的進一步減少。

（7）解決了交易流程處理，我們回到價值信息源獲取事情，本文還沒有很好方案，但是交易成本的降低，會導致價值信息源導入流量擴大。通過跟360安全衛士以及瀏覽器的免費，或者成本收取前提下運營模式，採取破壞性規則三級火箭模式，導致這個存在已久「價值網」徹底顛覆。

（8）未來大型快遞外賣公司，比如：順豐、京東以及美團有大量的派送人員，運營人員密度遠遠高於現在所有中介機構，不缺覆蓋全國網絡，已經收集了不下於鏈家等房屋中介的地址人員信息且高頻很多的數據，再加上都是資本大佬，切入房產交易要求的人員素質和業務開展的程序複雜程度不高。

採取360以前免費打法，反正為現有的員工創造一個更加高利潤附加值更大附屬活，一個5元投入確認成本，可以覆蓋全國80%以上縣級地區，天天提供準確不失時效租賃信息。從最簡單中介租賃業務開啟，預先跟房主收20到100確認費，自助交易不成功，退還人工上門確認10元不到成本費，自行成交業主一般會情願自助給100元以上平臺使用費。

如果以收或者減免中介信息費為出發點，而是依靠後續買賣交易服務費用和金融產品為盈利點，也是縮減該存量市場交易費用。降維打擊模式下也是幾百億元營收的項目，按照鏈家130億美元估值區間，趕上現在現有這些公司市值一般一半以上。

順豐、美團等何必苦哈哈死磕電商，反正什麼都具備，有的是人，切入行業最大強者都還沒有上市了，信息系統更加移動化，勝算比電商大多了，房產經紀信息有效性時間太短，不存在很大信息護城河，只是項目怎麼來運營事情。

以上只是眾多路徑之一，個人之見。

回到最後一個問題：我們先來看看工業物業中介市場。

工業物業市場：

該模塊從2001到20016年共計該模塊能查詢有：中工招商網、園租租、OPARK等到中國公司有3家進行OTO創業，其中有查詢到有2家獲得天使輪以上的投資。其中中工招商網、OPARK（火炬孵化)獲得華夏幸福併購投資，中工招商網獲得3000多萬人民幣、OPARK（火炬孵化）獲得4.35億人民幣以上投資.

58同城、工業物業OTO項目，中介收費平臺市場收費項目估值：

按照在深圳、惠州收率中介人員人數統計、城市比例統計、以及對於58同城該模塊人員收費情況調查，該行業從業估算全國市場從業人員2萬人員以上；按照58同城收費現在一家獨大，每月收費埠費在900元/個/月，按照運作良好，行業人員收費在10%左右，該公司最終年收入在1.5億左右。

根據安居客案例，工業物業OTO項目在該項目未來三年達到達到40%市場佔有率，埠費在300元個/月，項目的年收入在2500萬左右，未來工業物業OTO項目估值1.1億元之間。

中工招商網、工業物業OTO項目，中介佣金收費市場收費項目估值：

按照在深圳、惠州工業物業佣金市場以及城市比例統計、中工招商網2016年在東莞、深圳兩個城市工業物業佣金中介費在4.6億元，市場佔有比例在35%左右，深圳和東莞市場工業物業佣金13億元左右、全國工業物業佣金在65億元左右。

在該項目未來三年達到達到20%市場佔有率，按照估算年收工業物業佣金在13億元，未來工業物業OTO優質項目年最終淨利潤10%在1.3萬元，最終實現估值30-50億元左右 。

工業物業板塊將是租賃板塊最後處女地，也是最容易取的突破性創新的房屋物業經紀板塊。

1. 工業物業租賃不存在信息隱私性問題，寫字樓和工業物業房源的信息都是公共信息，只存在信息確認和信息有效性處理。
2. 獲取客戶途徑比較單一：現存客戶入口主要是百度 ，58的跳蚤市場 以及線下的口碑介紹。
3. 交易流程簡單，便於交易流程再造。
4. 可以要求收交易雙方的預收費，交易不成功以及信息實效退還預收費模式處理。

 

本文由 @ ppmmpm 原創發布於人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載

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