深圳各衛星城摩爾熱潮湧動 兩大區域成投資新熱點

深圳各衛星城摩爾熱潮湧動 兩大區域成投資新熱點

　　今年以來，關外衛星城住宅市場發展迅猛，為商鋪投資帶來眾多商機，商用物業也水漲船高，日趨火爆。近期，龍崗新城（含龍崗中心城和龍崗鎮）商鋪推盤量大增，零售巨鱷紛紛搶灘寶安區西鄉，這個兩區域成了衛星城商鋪熱潮中的兩大焦點。日前，據深圳知名地產研究機構———合和地產透露，目前龍崗新城在建的商業地產項目多達１８個，今明兩年預計推盤量高達１１０萬平方米。而在寶安西鄉，６月前後蟠龍居、天驕世家、麗景城等眾多樓盤陸續入夥，好又多、華潤萬佳、人人樂等大型超市紛紛藉機擴張地盤。合和地產副總經理藍志成認為，衛星城商鋪正進入快速發展期，深圳商業將迎來第二個春天。

　　東部龍崗新城推盤１１０萬ｍ２
　　
　　繼商品住宅之後，商業地產又成為深圳發展商關注的下一個熱點。日前，記者從有關方面了解到，今明二年，關外的龍崗新城（含龍崗中心城、龍崗鎮）將有１１０萬平方米商用物業推向市場，深圳商用物業市場開始出現了「局部高溫」的現象。

　　１８個新項目在建
　　
　　自龍崗世貿中心落戶龍崗以來，不知不覺間，龍崗新城這個深圳城市次中心，忽然間掀起了一股商業地產熱。自去年下半年始，便先後有龍興國際廣場、新龍崗商業中心，繽紛世界美妝城等多個大型商用物業推向市場，幾乎佔深圳商用物業市場供應量的一半。
　　
　　然而，這還沒完，日前，記者從合和地產了解到，目前龍崗新城正在發售的商業地產項目還只是浮在上面的幾條「小魚」，真正沉在下面的「巨鱷」還沒浮出水面。據合和地產調研結果顯示，目前龍崗新城在建的商業地產項目多達１８個，今明二年預計推向市場的商鋪將高達１１０萬平方米。
　　
　　據了解，龍崗新城商業地產突然之間發出如此巨大的能量，有其一定的歷史背景，這就是經過２０多年的發展，深圳的城市生存空間開始向關外延伸，關外商鋪嶄露頭角，集鎮商業充滿商機。
　　
　　有關業內人士分析，「關外商鋪」的定義是暫時的。深圳現有的關外城鎮在２０年來，因為「三來一補」企業的發展帶動了當地經濟的發展，並逐步形成各類產業基礎，隨著深圳市政府「八大衛星城」計劃的推進，隨著撤關或龍崗、寶安納入特區的利好傳出，關外各鎮比較落後的商業必將得到飛速發展，尤其是零售業與專業市場。因而業內盛傳，關外「集鎮商業時代」的來臨，也就是深圳商業的第二個春天的來臨。

　　ＭＡＬＬ來勢兇猛
　　
　　相對於這１１０萬平方米的巨大供應，更值得人關注的一個現象是，龍崗新城出現了ＭＡＬＬ驚魂。龍崗世貿中心是關外第一個敢稱ＭＡＬＬ的項目，然在這些後來者面前，龍崗世貿中心也只能稱「小弟弟」了。
　　
　　據悉，目前龍崗在建的有三大ＭＡＬＬ————五洲風情ＭＡＬＬ、鵬達假日ＭＡＬＬ、星河ＭＡＬＬ，每個規模都不小，三個加起來超過６０萬平方米。如此規模，就是放在關內也是重量級的。
　　
　　龍崗新城湧動的ＭＡＬＬ熱，目前已引起業內的憂慮。合和地產總經理席文官認為，作為區域行政中心，龍崗新城（中心城、龍崗鎮）也是龍崗區的商業中心；隨著龍崗「大工業、大物流、大旅遊」定位的明確，及龍崗經濟的不斷向前發展，龍崗商業市場具有廣闊的商機，尤其是專業市場領域必將取得快速的發展和良好的市場效應，這一點是不可否認的。
　　
　　然而，這１１０萬平方米的商業物業推向市場，其中大部份項目又集中於零售業，重複造「ＭＡＬＬ」，必將會產生明顯的商業結構性失衡（據測算，若１１０萬平方米的商業物業全部推向市場，那麼該地區人均商業面積將增加２·５平方米）。
　　
　　該公司副總經理藍志成也認為，龍崗的商用物業要趕早，要趕巧（定位），要趕好（經營），細分社會零售業市場或走「產業化、專業化」道路，應避開業態重複與惡性競爭。

　　借力莞惠聚集人氣
　　
　　據悉，龍崗新城目前僅有三四十萬人口，城市化程度並不是很高，當它忽然成為商業地產的一塊沃土後，吸引了華潤萬佳、新一佳來此落戶，確實給當地人的生活帶來了便利。然而，據專家介紹，按我國的實際情況，一個超萬平方米的大賣場，可滿足十萬人消費購物需求。面對人口規模過小，消費能力有限，龍崗新城興起的這股商業大潮何去何從，也分外叫人揪心。
　　
　　從地理位置來看，龍崗新城是深圳的北大門，毗鄰東莞、惠州。儘管隨著深圳工業北移，龍崗大工業區、留學生園區築巢引鳳，吸引不少高素質人才來此創業，令當地人的消費能力上了一個臺階，但這畢竟還不夠。因此，有業內人士認為，龍崗新城的出路，不僅是要將橫崗、平湖、坪石等周邊城鎮吸引到自己的周圍。而且要向東莞、惠州兩地輻射，將龍崗新城建成一個真正的區域商業中心。
　　
　　據了解，東莞雖然經濟實力不弱，但奈何尚無一個龍頭城市一呼百應，各鎮實力相當，商場比較分散是東莞當前的一個現狀。而惠州因為殼牌項目的存在，引來周邊城市都欲過來分一杯羹。殼牌是中國引進的最大一個外資項目，其全部建成投產後，將創造數以萬計的就業崗位及數百億的產值，而殼牌所處的大亞灣，距龍崗新龍的直線距離不足百公裡，以深圳的條件（還要創造條件）完全可以吸引這批人在深圳置業消費。

　　西部寶安西鄉零售巨鱷搶灘
　　
　　對於寶安西鄉樓市而言，今年６月份前後是各大樓盤相繼入夥的日子，也是零售巨鱷搶灘布點的最佳時機。據記者初步統計，蟠龍居、天驕世家、麗景城、海灣明珠等樓盤西鄉名盤均在此前後入夥，而好又多、人人樂、華潤萬佳、銘可達等超市也是蓄勢待發或已粉墨登場。
　　
　　西鄉樓市急速膨脹匯聚的２萬多固定客戶以及片區內原本缺乏大型零售商場的矛盾終於引發了這股零售巨鱷擴張西鄉的洪流。

　　大益廣場結盟好又多
　　
　　依照大益置業董事副總經理賈小偉的話來說，大益廣場與好又多的結盟就是一種強強聯合。就大益廣場本身來說，作為西鄉居住與商業生活的標誌性建築，它在西鄉片區已經獲得了認同，這是能夠吸引好又多進駐的首要條件。
　　
　　賈小偉介紹說，大益廣場商場定位於集購物、娛樂、休閒於一體綜合性購物中心，她創造了寶安西鄉的幾項第一：西鄉第一家引入豪華觀光電梯的大型購物商場；寶安第一家自然採光的室內商業步行街；寶安第一家中空中庭的現代化室內商城。商城周邊的蟠龍居、海灣明珠、天驕世家、麗景城、海灝別墅等大型高檔樓盤更是為商場提供了２萬多的固定客戶群。良好的商業硬體配套、優越的地理位置、龐大的穩定客戶群等優勢對任何零售商來說，都是一種可以放心的選擇。
　　
　　同致地產策劃經理高鵬介紹說，從目前寶安商業的整體情況看，商業設施缺乏整體規劃已經是不爭的事實，從二線關出發，沿１０７國道一路往西，可以看出，商業氛圍是逐漸轉淡的，而到了西鄉政府一帶，甚至可以說是已經完全脫節了。
　　
　　而在西鄉南片區，以西鄉碼頭為中心的兩公裡範圍內，大大小小地分布著佳華平價、福中福購物廣場、南城百貨等數家商場，但無論是品牌輻射能力，還是商場定位，都難以吻合西鄉樓市匯集的中高收入客戶群的需求。這種情況相比西鄉片區的樓市發展來說，是極不相稱的，也是不可能長久的。好又多的進駐就是填補這裡的商業空缺。
　　
　　好又多是在年初與商城籤定進駐協議的，原本打算在今年６月份開業，受「非典」影響，步伐有所放緩，目前正在進行裝修，預計９月份時，營業面積達１１０００平方米的好又多零售超市將要給西鄉樓市帶來一種前所未有的驚喜。

　　泰華明珠聯姻人人樂
　　
　　與大益廣場類似，泰華地產旗下的天驕世家、泰華明珠、冠城世家等樓盤也加速了與大型零售商場的聯合。
　　
　　近日，泰華地產董事長倪少芳與人人樂超市總裁何金明籤定了合作協議，將泰華明珠８０００餘平方米的商鋪全部租賃給人人樂連鎖公司經營。泰華地產相關人士在接受記者採訪時說，人人樂連鎖企業現在在廣東、西安等地已經開設了１６家以超市為主的連鎖店，年銷售額達２６億多元，在全國連鎖零售業中排名第１８位，強強聯手既促成了人人樂超市進駐寶安，也更加方便了泰華明珠業主的生活，並刺激了泰華明珠的銷售。據悉，天驕世家已經和華潤萬佳達成了合作協議，而冠城世家商業部分在全部轉讓給大富豪集團後，也將引進大型知名零售巨頭，而銅鑼灣量販將是候選者。

　　住宅市場帶旺商鋪

　　應該說，西鄉商業配套相對缺乏的症狀是在最近兩年才逐漸顯現出來的，而導火線就是西鄉樓市的急速膨脹。從目前的情況看，寶安樓市依然是處於老城、新城和西鄉三足鼎立的局面，其中老城配套完善，新城尚未有開發熱潮，西鄉的地理位置相對偏些，但由於這裡是新中心區的一級輻射區，規劃相對要合理些，富瑰園、富盈門、大益廣場、天驕世家、麗景城等樓盤為西鄉樹立了品牌。
　　
　　西鄉在充分吸收寶發中心區規劃精華的同時，又依據自身的環境特色和各種資源，有效運用了西鄉可塑造空間極大的優勢，在２００１年也做出了自己的中心區規劃藍圖，展開了一幅西鄉片區ＣＢＤ和ＣＬＤ有效融合的壯麗長卷。然而，在此規劃出臺前，西鄉地產的開發已經呈現出了相對過熱的症狀，富通、泰華、鴻榮源、寶恆明珠、東部航空城、大益置業等地產商先後進駐西鄉，樓盤開發一浪高過一浪。
　　
　　如今，西鄉各大盤相繼入夥，匯聚了一大批購買能力極強但缺乏消費場地的客戶群。賈小偉預計，西鄉片區未來兩三年內，仍然會有十多個盤相繼面世，這種因樓市膨脹而人群聚集的現象將會更加明顯，因而對於零售商來說，早進入市場、先搶佔有利位置就是贏得商機。（消息來源：南方都市報）　 　

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