時隔兩年斥60億深圳「搶」地,萬科南方區域的得與失

編者按：本文來自 每日經濟新聞，作者：每經記者 吳抒穎，36氪經授權發布。

中午11點拿地籤約，晚上6點開工儀式——這一幕由深圳萬科製造。

這家闊別深圳土地公開市場多年的龍頭房企，憑實力搶了昨日（11月23日）深圳「年內最大規模」土拍的頭條，也成為深圳業界茶餘飯後的談資。

深圳萬科的「心急」是可以理解的，畢竟在大本營深圳，其坐穩了十多年的銷售額鐵王座或許將在今年失去，再不積極補倉，深圳萬科或將「無米可炊」。

更為光火的是，這是萬科南方區域失落的一個投射。曾經是萬科最為閃閃發亮的區域，近年來卻不得不面臨銷售額、回款額均表現不佳的窘境。不僅是深圳，在大灣區的龍頭城市廣州、佛山，萬科也黯淡了許多。即便在新帥孫嘉上臺之後，情況一時半會兒也並沒有好轉。

由此，萬科南方區域是一個十分值得觀察的樣本。過去幾年，萬科曾經在「多元化」領域十分激進，南方區域又是之中的急先鋒。隨著萬科進行戰略反思重新提升鞏固基本盤，多元化業務多數消聲，但餘波仍在。當潮水褪去，那些失去的日子，又將如何找回？

深圳萬科拿地軌跡

就算萬科出現在昨日深圳那場堪稱「史詩級」的土拍現場，但其時能夠預料到萬科能夠有所斬獲的業界同行實屬不多。這是因為，過往深圳萬科也常常出現在深圳土地拍賣的現場，但它往往是旁觀者，極少舉牌。

回溯過往，萬科這些年在深圳公開市場拿下的土地僅有2018年可以視作「定向出讓」的現為萬科總部用地的土地；再往前，就要到2013年左右萬科在龍崗拿下的商辦用地了。

過去在深圳市場，萬科通常更依賴收併購或者聯合國企。例如過去兩年受到市場熱捧的「瑧山府」「瑧山道」等豪宅項目，正是收併購而來；而HBC匯德中心、瑧灣匯，則是和深圳地鐵合作的項目。

但近年來，一眾開發商對深圳市場進行一番圍獵之後，萬科的這一優勢在深圳市場已經逐漸失去。

故而，萬科對深圳寶安西鄉尖崗山的這宗宅地，應該是勢在必得。在經過百餘輪的激烈競價後，萬科最終以上限價格59.98億元總價、可售樓面價6.5萬元/平方米拿下該地塊。

今年前10月深圳房企權益銷售額TOP20榜單中已無萬科身影 數據來源：克而瑞

不過，萬科能夠從這宗土地獲得的利潤實在不會太多。這宗土地的限價是8.3萬元/平方米，多名深圳業界人士在測算後告訴《每日經濟新聞》記者：「很難算平，不過萬科（融資）成本低，可能好一些」。

尚不清楚萬科是否為此降低IRR的標準，但拿地當日即開工，也可以一定程度上反映出萬科為了能夠實現「高周轉」早日入市降低成本所做的努力。

萬科願意搶下這宗利潤不會太優厚的宅地，一方面或許是因為萬科董事會主席鬱亮對於房地產行業「回歸普通行業」的預判，另一個現實的原因則是，深圳萬科已經沒有太多儲備的項目了，即便算上城市更新，萬科在「大本營」領先領跑的優勢也逐漸被同行趕超。

根據克而瑞數據，今年前10月，深圳房企權益銷售額的TOP20榜單中，不見萬科身影——在今年之前很長一段時間，萬科從來都是年度銷冠，但今年它很可能要與這個位置說再見了。

就算萬科最後兩個月發力，它也很難重返第一，畢竟華潤置地、招商蛇口等深耕深圳的企業，今年發展得也十分迅猛。何況華潤置地在年底還有「網紅盤」開盤，留給萬科的超越機會並不多。

萬科南方「得與失」

事實上，不僅是深圳萬科，今年萬科南方區域整體的表現成色都十分有限，市場份額也稍有降低。

以粵港澳大灣區另外幾座核心城市為例，萬科僅在東莞守住了優勢。

廣州萬科雖有廣信資產包加持，但這一資產包情況複雜，解包時間長，在短時間內能夠為萬科所做的貢獻不會太多；今年前10月，萬科在廣州的銷售金額不到百億元，落後於保利、越秀和碧桂園；佛山萬科同樣表現平平，權益金額不敵保利、恆大、碧桂園與時代。

萬科南方區域失落是不爭的事實，今年半年報顯示，萬科南方區域的銷售額佔比為15.3%，排名墊底；在營業收入之上，南方區域佔比為27.07%，四大區域之中僅跑贏北方區域。

資料來源：萬科2020年半年報

在今年9月份萬科南方區域的媒體交流會上，萬科南方區域事業集團執行長孫嘉被問及南方區域發展落後的問題時坦承，南方區域相比10多年前排在前面，現在是落後，這是好產品、好服務做的不夠，所以過去一年基本盤業務裡面做了很多新嘗試。

「另外，過去幾年時間裡，我們在不動產經營和服務領域，包括舊改裡面投入的資源比較多，這方面開發、經營需要更長的時間。不像住宅開發是快作戰，商場、寫字樓是經營到成熟期，再以資本化退出的過程，所以不在於財務報表短期的回款。」

孫嘉說的是實話，萬科南方區域的探索，也可以為同行提供發展的思路。

的確，萬科南方區域過去幾年在非住宅開發領域投入過多。據《每日經濟新聞》記者了解，萬科南方區域在過去一段時間裡，在長租公寓以及大宗資產方面投入巨大，這部分資產一度是南方區域嘗試轉型的樣板之作，萬科南方區域是想嘗試在住宅開發之外，有更多的營收來源以彌合住宅開發領域進入瓶頸之後的缺失。

事後證明，住宅開發在短時間內是很難被取代的。同樣鬱亮在那場媒體會上也直言，孫嘉「做得不夠好，但非常努力」。

所幸，萬科南方區域回頭為時仍不晚。據了解，從去年開始，萬科南方區域就逐漸嘗試出清一些變現能力較差的重資產項目，深圳、佛山等曾經的「明星」項目赫然在列。

此次萬科重回深圳土地公開市場，是一個積極的信號，進取的萬科南方區域又回來啦。