「不偏科」的旭輝:面目模糊的三好生

   

「我們不是天才，運氣不夠好，也沒有娘家。但我們只要每科都考85分，排名也能衝到前面。」去年年中，總裁林峰曾如此總結旭輝的經營策略。

在旭輝2019年業績會上，董事局主席林中和總裁林峰，「雙林」合璧，帶著首次衝進2000億的成績單，再次展現了一個「不偏科」的旭輝：

2019年，旭輝實現合約銷售額2006億元，同比增32%，籤約回款率92%；營業收入548億元，同比增29%；核心淨利潤69.03億元，同比增25%；1年內到期債務佔比20.4%，現金短債比2.7。

自2012年上市以來，旭輝結轉收入複合增長率為31%，核心ROE平均超過21%，歸母核心淨利潤複合增長率為33%，增速均領先行業，而從已公布的業績看，也超過同等規模的其他4家房企。

單看各項指標，旭輝確實對得起「不偏科」的標籤。但這3個字，可以是吹捧，也可以是捧殺。

作為行業TOP20的房企，沒有致命缺點，顯然還不夠。缺乏核心優勢，從短期看，股票難以獲得催化，從長期看，突破發展瓶頸，手裡沒有「王牌」。

到底是「穩健均衡」，還是「面目模糊」？這是後2000億時代，「三好生」旭輝需要回答的問題。但業績會上，旭輝依然不想當「尖子」，只想拉高「平均分」。

利潤追不上規模？

「擰毛巾」式控成本 利潤考核佔70%

擁有閩系房企激進的血統，旭輝能衝進2000億，算不上意外。

近5年，旭輝規模增長了約10倍。從500億到1000億，只用了1年時間；從1000億到2000億，耗時也不過2年。但與此同時，旭輝更常被提及的是規模中的「水分」。

畢竟，對應2006億的銷售規模，旭輝2019年69億的歸母淨利潤，即使同比漲幅已達到25%，依然稱不上亮眼。而用林峰的話來說，「沒有利潤的銷售，都是耍流氓。」

同樣是民營房企，富力2019年的銷售規模為1382億，是旭輝的不到7成，但歸母淨利潤為97億，是旭輝的1.4倍；龍湖在2018年達到2006億銷售規模時，淨利潤已去到162億，是旭輝的2倍以上。

由此可見，雖然規模三級跳，但旭輝並未達到與之匹配的盈利。

業績會上，談及未來如何提升利潤，林中首先提到的是「擰毛巾」式的成本管理，並用「極致」來形容這種把控。

截至報告期末，旭輝的總債務為1037億元，加權平均債務成本為6%，對此，林中表示，未來降到5%並不困難。「蒼蠅蚊子都是肉，降到5%，一年可以省出10個億。」

「未來幾年，兩費還有2個百分點可以節省出來；建安成本還有300-500元的縮減空間。」告別房地產粗放時代，林中認為，房企在精細化管理上，還有很長的路要走。

除此之外，旭輝內部正在轉向，從過去強調「規模增長」轉向「經營效益」。「以前我們的銷售回款考核比重佔大頭，去年開始重視利潤IRR和ROE，今年對利潤的考核佔到70%。」旭輝的目標是，守住25-30%的毛利率。

高增長低權益比？

土儲權益比65% 多元化拿地佔1/3

但關於利潤追不上規模，更繞不開的是旭輝的老問題——權益佔比過低。

質疑始於2017年，彼時，旭輝剛剛跨入千億陣營，但權益銷售額佔全口徑銷售額的比例僅為53%，不僅創下3年新低，也遠不如業內普遍70%以上的水平。

此後2年，旭輝不再在年報上披露該數據。但根據機構統計，2018年旭輝的權益比仍為53%，在TOP15房企中墊底，而2019年該數據也僅微漲至55%。

這折射出「規模至上」氛圍下，房地產行業的整體趨勢。

克而瑞數據顯示，2016到2019年，TOP100房企的銷售權益比，從85%逐年下降至75%。權益銷售額佔比下降背後，是房企通過合作、小股操盤等方式分散發展風險、快速做大規模。

而規模擴張階段，旭輝正是通過「合作模式」順利上位。但由於合作項目權益和並表比例低，導致其營業收入和利潤規模小，這種發展路徑，也成為懸在旭輝頭頂的「達摩克利斯之劍」。

業績會上，旭輝對此並未直接回應，轉而強調土儲權益比。

中報顯示，旭輝上半年新增土儲權益比達到74%，但來到下半年，數據再次遭遇稀釋，最終體現在年報上，全年新增土儲1520萬平方米，權益比被拉回至65%。

旭輝確實正在做出努力，但仍有進步空間。對此，林峰在業績會上表態：「今年有機會提升至70%，未來會穩定在65-70%之間，而並表項目也提升了佔比到76%。」

為什麼強調土儲？一方面，這代表了旭輝未來短期內的貨值轉化能力；另一方面，多元化拿地、壓低「麵粉」成本，是旭輝下階段的「破題」關鍵。

年報顯示，2020年，旭輝的可售貨值3800億元。而截至2月底，旭輝總土儲面積約6540萬平米，對應貨值9880億元（包含已鎖定待掛牌土儲）。

通過舊改、勾地、收併購，2019年，旭輝多元化拿地比例達到33%，相當於新增土儲的1/3。而這個數據2020年將提升到50%。林峰稱，旭輝未來會「多條腿走路」。

「2019年，舊改為旭輝貢獻了500億貨值，這部分貨值未來的利潤會比招拍掛更為可期。」林峰指出多元化拿地的核心：節省成本，提高利潤。

數據顯示，2019年旭輝的權益地價投入532個億，帶來新增貨值2406億，平均土地成本為5425元/平，比2018年的6190元/平降低了12.4%。

目前，旭輝在成都、長沙、石家莊、洛陽、太原、深圳等地均有多元化拿地項目落地。

從布局來看，旭輝的投資標的繼續聚焦在一二線，土儲佔比達到87%，2019年，對旭輝銷售額貢獻最大的三個城市分別是北京、杭州和重慶，其中北京銷售額達201億元，同比增長69.7%。

2020年開局，旭輝頻頻出現在各地土拍市場。疫情期間，更是把握窗口期，迅速出手。先是1月份買入7塊地，帶來新增貨值220億。2月份，許久未在上海拿地的旭輝，底價拿下嘉定宅地。

「城市化的紅利，在未來10-20年依然會存在。」談及行業展望，林中強調，有人口導入和產業發展的城市，仍然將強者恆強。而「堅決不拿地王」的旭輝，未來會堅持在一二線城市低溢價拿地。

被「低估」的股價？

短期擇機增持 保障年利潤漲20%+

「旭輝累計派息已超過上市股價。」業績會上，旭輝CFO楊欣介紹，今年旭輝每股股息為3毛4，加上20周年增派的四分錢特別股息，共3毛8，股息在過去4年保持了30%以上的複合增長。

但與之形成對比，是旭輝「爬不起來」股價：在百度輸入「旭輝的股價」，彈出的第1個熱搜就是：「旭輝的股價為啥那麼低？」

業績會上，有媒體提問：「旭輝是否考慮如何提升股價？」

林中直言：「我永遠認為旭輝的股價被低估。」他表示，股價短期內過低，大股東就會做大資金量的增持。據統計，2019年全年，林氏家族已多次增持旭輝股票，累計逾2億港元。

而中長期來看，他強調，旭輝將維持均好持續的中高速增長，確保每年利潤漲幅20-30%，持續兌現對投資者的承諾。「穩住長期向好的基本面，希望股價可以體現旭輝的價值。」

提振信心，旭輝需要有所動作。在組織架構上，旭輝正在醞釀「放權」。

「旭輝已經走過長徵指揮一個聯隊的階段，現在是三大戰役，需要指揮軍團長。」旭輝集團副總裁、江蘇區域集團總裁王鳳友在業績會上透露，旭輝實行「小集團「已是勢在必行。

2019年6月，旭輝完成江蘇區域集團整合，實現年銷售額從176億到350億的躍進。數據顯示，2019年，旭輝有7個區域銷售額破百億，除江蘇外，浙江區域同樣超過300億。

王鳳友指出：「要讓聽得見炮火的人指揮戰鬥，未來總部只做財務戰略和投資把關。」

年報顯示，旭輝2020年的銷售目標為2300億，同比提升15%。按可售貨值計算，旭輝今年去化率達到60.5%，即可完成任務。但受疫情影響，林中預測，上下半年的銷售額佔比為三七開。

但已公布的數據，旭輝今年前2個月的銷售為123億，僅完成年度目標的5.3%。

兌現承諾，旭輝或許還需要更多300億「小集團」作為壓艙石。

本文來源：地產壹線 責任編輯：劉琳琳_NBJ10006