廈門的法拍房值不值得買？
答：如果你是剛需，廈門的法拍房值得買，通常能以低於當地市場價的兩三成成交。但是！如果你考慮投資的話，建議還是看看別的更有投資價值的城市，這個在文末第二部分會做解釋。
01 為什麼建議剛需買法拍？
廈門法拍房限購，競爭力相對較弱，容易拍中目標房源，而且折價率低。
先來看一下廈門近兩年的折價率情況：
2019年廈門各區法拍房住宅平均成交折價率
2020年廈門各區法拍房住宅平均成交折價率
2019年、2020年思明區均為廈門法拍房住宅平均折價率最高的區，今年思明區的平均成交折價率達到0.92。其他區折價率都在0.85以下，郊區的折價率更低。
在廈門，思明區的經濟最發達，配套最完善，並且教育資源也最優越，那競爭力自然較強，折價率偏高也屬正常。儘管是0.92的高折價率，算下來也要比新房和二手房划算得多，因為折價率是相對於法院評估價算的，而法院評估價通常比市場價低。
數據來源：海豚選房APP
另外，在二拍或變賣階段拍到的房產成交折價率更低，如上圖兩套思明區的房產，最終成交率分別只有0.64和0.72。當然二拍和變賣的房產通常情況下可能存在一些問題才會導致之前的流拍，在參拍之前一定要調查清楚是否存在問題，存在哪些問題，能否解決或者解決的成本又是多少。
接著，我們來看一下廈門的成交情況：
2019年廈門法拍房住宅成交量
2019年廈門法拍房住宅參拍人數
2019年廈門法拍房成交572，參拍人數3467，平均6個人搶一套房，競爭力在二線城市中處於中等水平。
2020年廈門法拍房住宅成交量
2020年廈門法拍房住宅參拍人數
2020年截至目前，廈門法拍房住宅共成交901套，參拍人數共4739。成交量比去年有明顯上升，我們可以發現20年的成交量，光是一月份就貢獻了全年的將近三成。同樣一月份的掛拍量也是最大的，這可能跟年前銀行清帳有很大關係。拋開比較特殊的情況，整體而言廈門法拍房市場還是很平穩的。
2019年廈門法拍房住宅各階段成交率
2020年廈門法拍房住宅各階段成交率
廈門的一拍成交率在二線城市中也屬於「大眾」水平，大部分二線城市一拍成交率都是55%左右。個別比較高的城市能達到70%、80%，比如東莞。廈門的二拍成交率很高，二線城市的二拍成交率大部分都在15%左右，而廈門是這二三倍，可見廈門二拍撿漏的機會更多一點，但不排除最終成交價格並沒有想像得那麼友好，只是起拍價低了。
數據來源：海豚選房APP
綜上所述，剛需在廈門可以優先考慮法拍房。法拍房主要通過七個網站和平臺進行發布，資源分散，選房較麻煩。海豚選房整合了市面上所有的法拍房（囊括7個平臺的所有房源）資源及其詳情，方便大家選房。目前廈門的掛拍情況如上圖。
另外不得不強調一下法拍房具有風險，建議題主從以下幾方面排除風險：
1.稅費及其他費用
稅費在買房預算裡一直是一項比較重要的支出。法拍房和二手房一樣，購買需要交對應的稅費。房產過戶稅費可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、買賣雙方身份（個人或企業）、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限、當地房產政策等存在較大差異，務必提前確認稅費金額及承擔方。
除稅收外，房產還可能存在欠繳的物業、水電氣暖等費用，需競買人自行了解由誰來承擔，逐一核實確認。
為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。
2.過戶
有些房子可能因為各種原因是沒有房產證的，那麼競買者買過來之後要辦理房產證就會花費比較多的時間和精力了。
3.佔用風險
有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，處置機構如不負責清騰房屋，則需自行想辦法處理。
如房屋存在有效租賃，拍下過戶後該租賃關係並不自然解除，需競買人提前確認清楚租賃關係處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認是否存在障礙，是否需要承擔額外費用等。
這項風險被公認為法拍房中最大的「坑」，如果前期沒有了解清楚，很有可能出現買了房但是自己卻沒法兒用的情況。所以在做盡調的時候一定調查清楚。
4.貸款
很多人買房子是需要貸款的，但並不是所有房子所有人都能正常貸款，有些銀行對老房子或者某些個人資質會很看重。也建議需要貸款的買房者，提前做好貸款資格的預審，確定可以放款後，再去競拍。否則，如果拍成功後銀行不能放款，自己又沒其他辦法繳納全款的話，法院會收回房產，但保證金不退，這一定要特別注意。
法拍課堂：教大家如何不靠機構僅靠自己安全購買法拍房
PS：海豚選房為所有想通過自己的學習和了解，最終安全購買法拍房的朋友們，準備了一個完整的教學課程。老師非常詳細並系統地講解了個人如何調查法拍房的風險以及應對解決方案，感興趣的朋友可以觀看。
02 為什麼不建議投資？
福建稍微有點兒錢的老闆都喜歡去廈門買房，尤其是在島內的思明和湖裡買房，然而廈門很小，島內更小，再加上土地供應的收緊政策，導致思明和湖裡的房價「炒」得很高。從這樣的供需情況來看，似乎廈門房子挺值得投。
一直以來，廈門房價炒作的輿論導向都是：土地供應不足；環境舒適宜居；經濟發達。事實上真的是這樣嗎？
廈門全部面積和深圳相當，深圳多山沿海狹長區域實際可用面積更少，卻容納了2500萬人口。廈門目前只住了五六百萬人，很多土地都未開發。深圳很多片區的房價都還沒廈門的中心城區高。廈門島外並不發達的區，房價都已經快趕上北上深郊區了。然而廈門的工資和北上深比都不能比。所以不供給土地，是不是刻意為之呢？
經濟上，整個廈門的GDP都比不上深圳一個區，在所有副省級城市裡排名倒數第一，增速在福建省內也經常倒數，主要拉動力還是房地產。
廈門對人才的吸引力和北京、長三角、珠三角也沒辦法比。本來對廈門深情嚮往的年輕人在這裡待上一段時間後大部分也都選擇離開了，畢竟工資低生活成本高，還買不起房，反正在一線也同樣買不起房，還不如去北上廣深。
所以，先不說高價能不能保得住，會有人接盤嗎？
有人會說：廈門的房子本來就不是給外地打工人準備的，就像LV、愛馬仕這些奢侈品在剛開始設計的時候就沒打算賣給窮人，廈門的房子只是給福建有錢人準備的。但長此以往能保住這座城市的發展嗎？
最後我們看一組數據，大家細品：
根據中國百城價格指數顯示，從18年到現在廈門的房價已經在持續陰跌啦。
03 若要買法拍房，建議按照以下流程完成買房操作：
（1）選房。首先根據自身需求選合適房源
（2）盡調。對目標房源做盡職調查，主要目的是調查房子的實際情況以及是否存在以上所提到的風險。
（3）計算稅費等費用。核算稅費、欠費等所有需自己承擔的費用，判斷最終價格是否在自己預期的合理範圍內。最終確保這套房產是值得拍的。
（4）在競拍開始前做好競價方案，提高拍中的概率。尤其是優質房源，競爭力較強。同時要提前準備好個人資料，做貸款預審，保證是能夠貸款的。
（5）繳稅過戶。最後，如果競拍成功就可以拿法院出的三書，去產權交易中心辦理繳稅過戶了。