最近長沙的二手房市場，就數學區房最火，八方小區，鈺龍天下成交價格都比較高，旭輝臧郡的價格也蹭蹭蹭上來了。
有不少學區房的粉絲向蛙哥諮詢，想進一步了解一下天津樓市和學區的情況。
原因很簡單，看下面的表格：
1
四大板塊
說實在的，由於相比珠三角的廣州和深圳，長沙大部分購房者對天津的情況了解的非常少，所以，今天蛙哥和大家說的天津的情況，會偏向於宏觀，以片區分析為主。
因為涉及到大家關注的學區問題，所以和平區會說的多一點。
我們先來看天津的地圖，天津大體可以分為四個大的板塊。
1.市內六區（圖片中紅色部分）
平和區、南開區、河西區、紅橋區、河東區、河北區
2.環城四區（圖片中淺藍色部分）
東麗區、津南區、西青區、北辰區
3.近郊五區（圖片中嫩綠色部分）
武清區、寶坻區、寧河區、靜海區、薊州區
4.濱海新區 （圖片中深藍色部分）
2
城六區：教育重地
與長沙資源分散，房價表現出一片和氣的局面不同。天津的醫療、教育、商業資源高度聚集在城六區。城六區中又以和平區聚集的資源最多。天津的總面積達到1.2萬平方公裡，內六區在總面積中佔據的比例相當的小。
和平區：10平方千米
河東區：39平方千米
河西區：37平方千米
南開區：39平方千米
河北區:27平方千米
紅橋區:21平方千米
內六區總面積是173平方公裡。可能很多人對173平方公裡的面積沒有直觀印象，這個可以和長沙的開福區面積做個比較，長沙的開福區面積就有188平方公裡，和天津內六區總面積相當。嶽麓區面積有552平方公裡，是天津內六區的三倍大。
天津環城新四區包裹著內六區，市內六區，又呈現出其他五個區環繞和平區的局面，和平區如同眾星拱月一般，端坐中央。和平區只有10平方公裡，10平方公裡有多小呢？長沙雨花區的井灣子街道面積9.8平方公裡，已經和和平區面積差不多；嶽麓區的麓谷街道面積37.2平方千米，是和平區面積的三四倍。
天津教育資源集中在市六區。市六區教育資源又主要集中在和平區。
天津無論小學還是初中教育資源，和平是第一梯隊，河西和南開是第二梯隊，河北、河東、紅橋是第三梯隊。
一般來說，天津前十的小學有和平區的實驗小學、中心小學、鞍山道小學、昆鵬小學、逸陽小學、模範小學、萬全小學；河北區育英裡小學；河東區實驗小學；河西區上海道小學（和長沙一樣，小學排名沒有官方的說法，坊間排名各不相同）。
天津的小升初，對於實行多校劃片形式確定學生入學的區，依據學生入學志願，對報名人數未超過招生計劃的初中，學生直接入學；對報名人數超過招生計劃的初中，採取隨機派位方式確定學生入學。
和平區的學區分為三片，每個片區的小學對應不同的初中，以下為和平區2020年學區劃片情況：
不過這三個片中，也並不是完全均衡的，二片好於一片，一片好於三片的。尤其中學，一片的耀華中學，二片天津市第一中學都是有市直屬的學校，總體水平是好於三片的。
在這前十的小學中，尤其以實驗小學和中心小學最為重要（類似於長沙的砂子塘小學、楓樹山小學、麓山國際小學和市實驗小學），在天津人看來：實驗小學第一，中心小學第二，第三輪流坐莊，都在和平區。
天津市實驗小學又被稱為天津唯一的「最牛小學」。是天津市教育局唯一的直屬小學（長沙市教育局直屬的小學有兩所，分別為市實驗小學和麓山國際小學）。
許多家長對實驗小學非常認可，除了小學本身實力較強外，原因在於其所在的和平第二片區包含的四所初中都是天津市一流中學，因此無論如何劃片，孩子都能接受較好的初中教育。
和平區的學區房普遍樓齡較老，居住體驗不佳，不過仍然受到天津和一部分北京家長，河北家長的熱捧。
房齡較新的如府上和平，小戶型價格達到8萬/平，不過大戶型價格就迅速降到五六萬/平，大概只有長沙八方小區2倍的單價。
目前天津市的義務教育（小學和初中）入學政策為免試就近入學，高中則需要參加中考並填報志願。天津的高中錄取政策是市內六區屬於一個招生區域，剩下的各區縣在各區縣自己的範圍內招生。天津市區高中也會錄取郊區的學生，不過名額有限。這點和中招沒有並軌前長沙城五區和望城區的關係比較類似。
小學、初中來津就讀的，最好選擇市區。高中來津就讀的市區和郊縣區均可，市區比郊縣區在學校選擇上範圍大。其實郊縣區的高中，如楊村一中、寶坻一中、天津靜海一中、薊縣第一中學由於有大量的北漂子弟，其實成績相當不錯。
總而言之，城六區，還是和平區是老大。
3
環城新四區：新房較多
近郊四區圍繞著城六區，是天津剛需的主要選擇地之一。環城新四區面積比內六區大很多。
西青區545平方公裡
北辰區478平方公裡
東麗區460平方公裡
津南區401平方公裡
環城四區的總面積是1884平方公裡，佔據天津總面積的15.8%。
天津作為一個1561.83萬人口(2019年常住人口)的大城市，城六區面積僅僅有173平方公裡。
即便現在天津的人口流入量不大，2019年末同比增加2.23萬。僅為長沙1/10左右（長沙同期增加23.98萬人）。但是未來環城四區必將受到城六區的外溢效應。環城四區與城六區不過相距十幾二十幾公裡，卻存在巨大的價差，隨著城市發展的外延，未來的價差會逐漸縮小。
環城四區的主要缺陷是教育，天津市區好學校集中內六區。天津的學籍分的很明確，跟著戶口走，比如孩子在津南區上小學，就要在這上中學和高中，只有極少數優秀的學生能考入市區內。
教育上的巨大差異，導致很多家長寧願花大價錢也要買市六區的學區房，比如河西區和西青區挨著的，但是因為入學政策問題。房價可以差一萬多一平米。
不過，環城四區有自己的優勢，由於是新開發區，環城四區的新房子多，而且連綿成片，市政設施和道路規劃都較為完善。如果想住的好一點，又不想花那麼多錢，或者說對教育的需求不是那麼高。完全可以選擇環城四區。
環城四區，經濟指標來看，西青第一，北辰第二，東麗第三，津南第四。
西青區經濟環境非常好，位居四區之首。
河西與西青交界有個梅江，即天津所謂的富人區，大部分算西青的地界。開發較早，小區數量眾多且相對高端；有個挖土挖成的湖；該區域業主有錢的較多，環境也還算不錯。
(天津梅江)
梅江很容易讓人想起長沙的梅溪湖，同樣是挖一個人工湖，號稱打造富人區（梅江和梅溪湖還是有一定區別，只是作為一個相對的參考標準）。
除了梅江，西青區還有一個中北鎮，是天津規劃的「西部新城」核心區離著市區只有4公裡。路網發達，規劃完整，配套高端。該區域業主一般是中產階層，人文條件不錯。去市區非常方便。還有一個區重點小學中北小學。
代表樓盤：萬科假日風景，萬科朗潤園，水語花城，大地12城，霞飛路63裡弄。
環城四區，重點要關注西青區。
4
近郊五區，外地購房者雲集
近郊五區面積很大，包括天津一些改區的縣：
薊州區1593平方公裡
武清區1570平方公裡
寶坻區1523平方公裡
靜海區1476平方公裡
寧河區1414平方公裡
近郊五區總面積7576平方公裡。佔據天津總面積的64%。
在天津的房地產市場中，市區以及環城四區的主要購買群體，是剛需或者改善型需求。擁有大量的本地人擁篤。
而京津城際經過的武清以及同樣有高鐵效應的寶坻兩個區卻是外地投資者更為關注的兩個區域。乘坐高鐵，從北京南站到武清僅需要約半個小時。不少在北京工作的白領選擇在這裡置業。
高鐵不是地鐵，地鐵是車等人，高鐵是人等車。個人覺得坐高鐵通勤簡直是一件不可能完成的事情。
北京市政府決定東遷通州後，「環京」概念也隨之出現，不但和通州一河之隔的三河的燕郊，以及大廠，香河；以及南邊的固安，涿州，北邊的懷來。天津西部的武清，寶坻自然也多多少少受到點「環京」概念的影響。
武清有一個牛逼的楊村一中，2018年楊村一中文科最高分689分，在天津市文科前5名中，楊村一中學生4人，前20名中有11人。600分以上176人，佔全市文科15.5%，超70%文科學生成績高於600分。理科最高分699分。690分以上學生有6人，680分以上學生有31人，600分以上有510人，超69%理科學生成績高於600分。足可以PK天津內六區最好的幾所中學。
這個楊村一中超強戰鬥力，讓北京的白領們十分開心。所以很多在北京工作的白領在武清買房。
天津近郊區中，因為離北京近和教育的緣故，武清區受到的關注最多。
5
濱海新區，據主城區較遠
濱海新區面積2270平方公裡，佔據天津總面積的19%。建成區面積很大，而人口不到300萬，算得上是地廣人稀。
濱海新區包括塘沽、漢沽、大港三個行政區。濱海新區的中心為塘沽區。塘沽離和平區很遠。估計超過50公裡。這個有點超出了城市發展的極限。我們知道即便是特大城市的發展半徑，一般也是30到35公裡。
（從軌道交通可以看出來，東邊的濱海新區和主城區中間有大量空白地帶）
廣州的南沙也是距離市區很遠，南沙距離天河區大約50公裡，所以這些年來人口導入，發展速度並不是特別快。
天津的濱海城區和老城區是類似於雙城模式，相當於天津在海邊再造一座城。大多的新的工業項目投資都在了濱海。
雙城模式下，離天津主城較遠的濱海，有大量的石化項目和重工業為主的產業機構，新的人口聚集速度並不快。于家堡，響螺灣的CBD搞的很現代大氣，整體規劃，起點高，本來是打造成金融中心的，現在仍然人氣不足。
天津買房，如果資金不是特別充裕，優先考慮環城四區，然後是內六區（內六區雖然好，也要看價格），然後是濱海新區和近郊六區。
2018年5月16日，天津正式啟動《天津市「海河英才」行動計劃》，宣布全日制高校本科畢業生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生，不受年齡限制，可直接落戶。
翌日，「海河英才」計劃發布不到24小時，天津官方發布消息，已有30萬人申請落戶。據許多媒體爆料，新政後第三天就有將近100萬人前來諮詢落戶，這一數字超過了成都、武漢、杭州、重慶2017年落戶人才的總和刷新了落戶速度紀錄。
截至2020年4月底，累計引進「海河英才」26.9萬人，平均年齡32歲，其中本科以上學歷的超過74%。
天津的樓市仍然不缺購買者。
天津，仍然有自己獨特的吸引力。
【來源： 樓市小青蛙】
聲明：轉載此文是出於傳遞更多信息之目的。若有來源標註錯誤或侵犯了您的合法權益，請作者持權屬證明與本網聯繫，我們將及時更正、刪除，謝謝。