融創的2019年:43個城市銷售額居行業前十,超82%的土儲位於一二線

2020-11-24 新浪財經

來源:市值風雲

作者 | 商立木

流程編輯 | 小白

實現淨利潤260.3億,創歷史新高。

2019年,在經歷史上最嚴限購限貸政策之後,房地產企業供需兩端承壓,樓市分化加劇。行業洗牌成為房企經常提到的話題,但是要想全面的了解一個行業過去的變化,最準確有效的方式還是分析龍頭房企的年度財報。

今天風雲君將要介紹的是一家龍頭地產公司——融創中國(01918.HK)。這是一家經常出現在大眾視線內的一家公司,相信感興趣的讀者也比較多。

根據克爾瑞「2019年中國房企產品力排行榜Top 100」,融創位列榜首;同時根據公開信息,融創中國的服務位列「2019年中國物業品質服務領先品牌企業」前三,物業滿意度也處於行業領先水平。綜合實力表現還是有些超出風雲君的預期,下面我們一起拆解來看看。

一、銷售持續高速增長,收入預期成功落地

2019年,融創實現合同銷售金額5,562億元,較去年增長20.7%,這一銷售數據位列行業第四名,這也說明了公司全年銷售目標圓滿完成。

這個增速高不高呢?我們還是要結合整個行業來看。

國家統計局數據顯示,2019年國內商品房銷售面積為17億平方米,與上年持平;商品房銷售額為16萬億元,同比增長6.5%。

不難看出,這一成績遠超全國平均水平,實屬不易。

分地區來看,融創在各城市的銷售表現稱得上名列前茅。根據披露,公司在43個城市的銷售金額排名進入當地市場前十,較2018年又增加了6個城市。

另外,有3個城市的銷售金額均超300億元,有17個城市銷售金額超100億元。

2019年度,融創實現收入1,693億元,同比增長35.7%。很難想像,就在4年前的2015年,公司收入僅為230億元,而從那時起算,公司收入複合年增長率超45%,一躍成為規模全國領先的綜合性地產公司。

二、盈利能力強悍,每股分紅高達1.23元

有收入,盈利能力咋樣呢?來看看。

在銷售增長的同時,融創的盈利水平也創出新高,全年實現歸屬於母公司的淨利潤260.3億元,達到了歷史最高水平。

賺到了錢,融創回報股東也變得愈發慷慨,延續了一直以來所保持的高強度派息傳統。分紅金額上,2019年,融創每股分紅高達1.232元人民幣,較上年增長了49%。

風雲君都想說:來不及解釋了,快上車。

我們不妨做一個假設:倘若五年前買入融創股票(2015年初股價為6元左右)並一直持有,那麼在享受股票大幅增值的同時(截止3月27日收盤價37.6元),不考慮資金的時間成本,那麼五年裡還可以獲得近3元的現金分紅,僅紅利部分就已經秒殺一眾理財產品的收益率了。

更難能可貴的是,風雲君一直主張上市公司能夠確保每股現金分紅能夠持續維持上漲趨勢,這也是很多海外最優質上市公司所共同具備的特點。

三、低價收購優質資產,存量土儲充足

分析財報,我們發現一個融創保持高速增長的「秘訣」,就是併購。在優質土地依舊稀缺的當下,併購無疑是最切實可行獲取優質土地的方法,只要價格談得攏,何樂而不為?

這個和上市公司高溢價併購產生商譽還有差別,優質土地是稀缺資源,而且併購土地資源不會出現公司整合的問題。融創的併購一定程度上幫助公司實現了對「地產+」戰略的探索和延伸。

2019年,融創多次進行大宗併購,其中以收購泛海資產包和環融資產包備受市場矚目。

去年初融創從武漢中央商務區手裡拿下北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目,進而獲取北京、上海等一線城市核心地段土地資源,鞏固了公司的一線優勢。

11月,融創拿下了雲南城投旗下環球世紀、時代環球兩個子公司的控制權,憑藉少量的投入、合理的價格,成功鎖定貨值超過6,200億元的優質土儲。

該資產包貨值約90%的土儲位於成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市;其中確權土儲貨值超2,200億元,平均成本不足1,800元/平米。同時,以高起點切入會議會展行業,成為中國最大的會議會展項目運營管理商。

在一二線城市核心地段土地資源越來越稀缺的情況下,融創通過併購方式獲得大量優質土地儲備,進一步提升了公司的影響力。同時,拿地成本的降低也為公司的利潤率提供了保障。

鑑於2020年行業存在洗牌的可能性,董事長孫宏斌在業績會上表示今年收併購機會增加,但是會非常認真、非常謹慎、精挑細選。

憑藉多元化的拿地方式和強大的投資合作能力,融創土地儲備大幅增加。

截至2020年3月26日,融創的確權土地儲備總貨值達到3.07萬億元,其中超82%位於一二線城市。充足高質量的土地儲備將有力地支持公司未來的銷售表現和長期的穩健發展。

大規模併購擴張,為公司贏得了更加多元的優質土儲資產組合,更加從容地應對「一城一策」制度下開啟的新的歷史機遇。

四、新產業逐漸步入成長快車道

歷經長期高速發展,房地產行業迎來了穩定發展期,很多地產商都開始探索布局其它業務。2019年,融創也豐富了對文旅、醫養等板塊的布局。

(一)加碼文旅、會議會展

2018年初,融創成立融創文旅集團,2019年,廣州、無錫、昆明三大文旅城開業。通過不斷升級經營策略,文旅整體收入也大幅增加41%至28.5億元。

目前,融創文旅集團已是全球最大的文旅產業運營商、全球最大的文旅物業持有者。截至2019年底,在全國布局了12座文旅城,4個旅遊度假區,26個文旅小鎮,其中涵蓋了41個主題樂園、46個商業及近100家高端酒店。

(二)布局醫養

繼文旅、會議會展產業之後,融創又將目光投向醫療康養產業。

醫療方面,融創於2019年10月與清華大學合作,確立在青島西海岸新區合作共建「清華融創青島醫學中心」。該醫學中心總建築面積42萬平方米,擬打造成為覆蓋全人群、全生命周期,集醫療、科研、教學和預防於一體的醫學中心。

康養方面,融創與日本美邸(MCS)有深度合作。同時,依託遍布全國的文旅和旅居項目,提供高標準的養老服務。

2019年12月5日,融創中國在青島舉行「融愛家」康養品牌發布會,宣布全面進軍醫療康養產業,至此醫療健康板塊成為公司繼地產、服務、文旅、文化、會議會展後第六大戰略板塊。

目前,融創已在全國範圍全面布局醫療康養項目,覆蓋包括山東、四川、雲南、浙江、海南等省在內的廣大區域,規劃有22個醫養類項目。

依託和地產主業的協同效應,其他業務也表現出巨大的增長潛力。可以預見,短期內房地產依然會是融創的主業,但文旅、醫療康養、會展業務也將駛入快速成長的賽道。

五、流動性充裕,財務風險可控

融資監管趨嚴、市場銷售降溫、拿地成本高昂,房地產商普遍面臨生存壓力測試。特別是隨著疫情的爆發,樓市成交陷入冰點,不少原本就體弱多病的地產商面臨出局的命運。

而對於頭部公司,這卻是千載難逢的好機會,將助推行業快速洗牌。而危機時刻現金為王,充沛的流動性是安全度過危機的最好保障。

根據財報數據,截至2019年末,融創的現金餘額達1,257億元,經營資金充沛。

此外,按照正常的去化水平,2020年上半年融創集團逾千億規模的可售貨值將轉化為大量經營現金流流入企業,而同期應付土地款項相對較少,現金兌付壓力較小。

疫情環境下,也是企業展現社會責任的時機,來看看融創有哪些動作。近期,融創累計向武漢捐款1.1億元,幫助抗擊新型肺炎疫情。並開啟了一系列醫護人員專項關愛計劃,融創文旅也免除1,500多家商戶36天全部租金。

2020年3月19日,公司發布公告稱,已回購兩筆即將到期美元票據,合計7,680萬美元。進一步顯現融創充裕的流動性。

六、結論

總體來看,融創中國銷售增長強勁,盈利能力突出,流動性較為充裕。公司以較低的成本儲備了大量的優質土地資源,為後續發展打下了基礎。

同時,融創以「地產」為核心主業,持續提升綜合能競爭力,公司的可持續經營也將呈現出更多看點。

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