在「堅決遏制房價上漲」的號角聲中，天津房地產市場持續低迷，曾經紅極一時的板塊也漸漸沉寂，塘沽灣板塊就是其中之一，它仿佛在大潮中消失了一般，被人們淡忘。
然而，最近塘沽灣傳來不少消息，一會亮相了一大批地塊，一會籤約了名校，好不熱鬧，就連群裡諮詢的網友都多了起來。
即便如此，血拼哥還是發自肺腑的表示，在塘沽灣板塊買房你要慎重考慮。
01
樓面單價跌回4年前
市場降溫，房企預期必然下降，這在土地拍賣市場中尤為能體現，而地價大幅度降低甚至延期、停牌、流拍就是典型的特徵。
我們先來回溯下塘沽灣板塊這幾年在土地市場的表現。
從2016年底開始，塘沽灣板塊內的地價猶如脫韁的野馬，價格一路飆升，中建致誠、禹洲、中建新塘三家房企率先進駐，一年之間樓面價從2439元/㎡飆升至5000元/㎡，漲幅翻倍。
此後塘沽灣板塊猶如「打了雞血一般」，開始活躍於天津的土地市場。
2017、2018年更為火爆，5宗地塊全部都以「最高限價+自持住房建面」成交，溢價率高達50%，最高自持佔比達30%，樓面價最高達到7243元/㎡。
2019年塘沽灣板塊繼續加大供貨量，成功出讓6宗地塊，建築面積近40萬㎡，溢價率在5%-21%，然而樓面價卻驟降至2016年的水平，在5千餘元每平。
從供貨量來看，2016年到2019年這四年的時間內，塘沽灣一共賣出16宗地塊，住宅總體量近120萬㎡。
平均算下來，每年賣4宗地，這個數量比天津市區甚至是環城有些板塊好幾年的出貨量都多。
2020年塘沽灣板塊的畫風急轉直下，截止目前，塘沽灣板塊總共釋出3宗宅地，這三宗地塊原本定於7月摘牌，但在摘牌前夕突然發布公告宣布延期至8月，據業內人士透露延期的主要原因是：沒有房企報名，至於8月份能否順利出讓還不得而知。
02
近半年新房去化慘澹
儘管如此，這幾年塘沽灣板塊內還是吸引了中建、禹洲、華遠、寶德、天地源、旭輝、景瑞、華發等眾多品牌開發商的進駐。
目前，板塊內在售項目有皓景灣、景瑞塘沽灣壹號、旭輝景瑞塘沽灣陸號、天地源熙樾灣、中建城、禹洲悅府、華遠棲塘、寶德雲灣、中建錦苑等。
從產品上看，板塊內項目戶型面積在80-130㎡不等，高層、小高層售價10000-12000元/㎡，洋房定價在12500-15000元/㎡，這個價格對剛需客群還是很有吸引力的。
然而今年以來，在天津樓市整體低迷的情況下，塘沽灣新房市場更為涼涼。
據數據機構數據顯示，塘沽灣板塊近半年共10盤在售，總計成交1067套房源，整體成交均
價在12175元/㎡，整體價格目前看還是比較平穩的。但隨著入市項目的增多，開盤去化率持續走低，各項目近半年去化率不甚理想，中建城、旭輝景瑞塘沽灣陸號、皓景灣、寶德雲灣成交在百套以上，其餘項目銷售成績慘不忍睹，甚至還有項目半年近成交2套房源。
03
為什麼勸你要慎重考慮塘沽灣？
這麼一個高調開場前途無量的區域，為何會落的今天灰頭土臉呢？
先來看看它的地理位置，塘沽灣位於濱海新區中心板塊，總佔地規模21.13平方公裡，東臨天津自貿區、濱海新區中心商務區、與塘沽老城區隔海河相望，北倚12公里海河岸線，南側緊鄰天津大道，還有5.5平方公裡的生態有機農業示範帶。
片區規劃整體容積率1.5，建成後可容納15萬人。
塘沽灣之所以被寄予厚望，很大程度上源於它的地理位置：腳踩天津大道這個連接市區。濱海新區的黃金大動脈；河景資源也是其發展的根本要素之一，12公裡的河岸線，公園、社區公園以及帶狀綠地公園等規劃，整體綠化率相當高。
血拼哥認為，塘沽灣有地段優勢，如果是自住的話塘沽灣的房子還是有優點的，比如整體規劃比較大，未來有一定的人口聚集度後會帶動板塊商業等各方面的發展。
同時板塊整體容積率比較低，居住體驗感會相當舒適，這確實是其它濱海其它板塊無可比擬的。
但是從投資角度來講，血拼哥認為這是一片升值很慢、很難升值的地方，原因主要有以下五點：
1.板塊供應體量巨大
我們都知道，當供小於求的時候，房價必漲，因為需求大，供應的房源少；反之，當供大於求的時候，供應量大，需求少，這個房價就很難支撐。
而這幾年塘沽灣開發的地塊大部分都屬於啟動區，這意味著板塊後期的土地儲備量非常之大。
上周濱海新區推介會，塘沽灣釋出了12宗地塊，共計約60萬平方米。其中，住宅用地有8宗，約40萬平方米，可見後期板塊內還有海量的新房供應。
再從上文的拿地樓面價來看，塘沽灣板塊土地價格不但沒漲，反而跌了。房價短期看金融，中期看土地，長期看人口，塘沽灣板塊的土地價格不能給房價的上漲提供強有力的支撐，也就意味著這片區域很長一段時間房價都將維持這個水平，隨著時間的推移，房價不漲其實就意味著下跌。
2.塘沽灣缺乏自己的產業
塘沽灣經常被拿來與生態城對標，兩個板塊同樣的低密、同樣的大規模，但發展相差很多，單從產業這一角度來說，生態城就甩了塘沽灣幾條街。
生態城板塊招商引資情況良好，國家動漫園、國家影視園、信息產業園、生態科技園等，截止目前，已累計市場主體總數達8000餘家，豐富的產業帶來大量的人口導入，兩者已進入良性循環。
而塘沽灣板塊產業薄弱，在沒有產業的情況下，只能單純靠低價吸引其它片區的外溢需求。
再來看看塘沽灣板塊的定位——與自貿區功能互補的低密宜居生活片區，但是目前自貿區本身發展還有很長一段路要走。
3.交通非常不便
交通對一個板塊能否快速發展起到了相當重要的作用，塘沽灣板塊的交通廣為詬病，尤其是西中環快速路。
2011年西中環快速路主線通車，後疑似因土地管理問題，整個項目一度進展緩慢。直到2017年，西中環海河以南段工程開工，直到現在還沒竣工；跨海河大橋工程，更是還沒有啟動。
眾所周知，連接塘沽灣和塘沽核心區的主幹路有河南路（海門大橋）、中央大道（海底隧道）以及秦濱高速（臨港橋），主力通行還是要靠海門大橋，雖然提橋時間原則上不超過1.5小時，但對於出行也有很大影響，而塘沽本地人對海河南岸扔留有較差的印象，戲稱「河那邊兒」。
再來看看軌道交通方面，地鐵Z1、B7線雖然在區域內預留了站點用地，但是目前還沒有開工，開通時間更是遙遙無期；公共運輸有112路、131路、627路等線路，線路長，等待時間長，出行不便。
所以，對於這種沒有地鐵只能靠自駕通勤的樓盤，它的需求面必定是極為有限的，這也就使房屋升值受限.
4.配套大部分是規劃，短期無法落地
依塘沽灣發展構想，三年成型、五年成勢、十年成熟，整體分四期開發，周期長達12年。
正式開始建設是從2014年，直到2016年底才推出3宗地塊，如今6年過去了，塘沽灣板塊的城市基本面相信大家也有目共睹。
再看看其他配套，比如教育資源，目前籤約有的上海道九年一貫制學校、北京藍天幼兒園和塘沽一中教育集團，這與生態城板塊相比尚顯不足，而商業配套及醫療配套更是亟需導入。
而12年的發展周期，還是存在非常大的變數，任何一點規劃或者政策上的變化都會給板帶來非常大的震動。
5.人口基礎薄弱
按照規劃塘沽灣規劃人口15萬，而現階段常住人口僅3.4萬人，需要引進多少人，一算就知道。
板塊的發展必然要靠人口流入，從塘沽灣某項目來訪客戶分析可以看出目前板塊購買力大部分都是地緣性津塘公路南，且以剛需首置為主，不僅人口導入有限，對價格也十分敏感。
所以預示著這個片區的房價只能是一個被動拉升的區域。除非別的板塊已經漲價很高了，這裡可以順帶漲漲。如果別的片區價格按兵不動，這裡的價格高了，購房者自然會選擇別的地方，因為這裡並非是非買不可的地方。
04
能不能買？
通常，我們判斷一個板塊的房價走向，基本都通過這幾個因素：政策支撐、產業支撐、人口支撐、經濟支撐。
那麼，在塘沽灣板塊，這些因素顯然不能短周期內支撐房價的上漲，上文提到的這些短板都決定了塘沽灣短期內都將是一個低價居住區域。
更不要說與濱海核心區板塊相比，這裡人口新增少、位置偏、住房需求少，遇到一點風吹草動可能就是樓市拐點。
當然，血拼哥也不否認塘沽灣未來規劃有地鐵、有知名的教育集團等等，這些或許都是未來塘沽灣板塊發展的支撐，但這總歸是未來。
最後，依然歸結於一個問題：還能不能買？
如果你是在濱海上班，或在塘沽灣板塊周邊生活，買房自住，不管是剛需還是改善，都可以買，畢竟房價相對便宜，但以目前的行情，也不用太著急，大可以多多觀察，伺機入手。
如果你是想買房投資，想短期回本的還是放棄吧，塘沽灣未來的房價至少要看5年以上的大周期，中途還會隨著天津經濟發展產生變數。