英淇律師：「拆遷」與「拆違」的區別

2020-10-04 北京英淇律師事務所



區別一：形式上不同

違法建築是指未取得規劃許可或建設許可，擅自建築的建築物或者構築物。

拆遷是指根據城市建設規劃要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建設用地範圍內的房屋和附屬物，將該範圍內的單位和居民重新安置，並對其所受損失予以補償的法律行為。

由此可以看出，兩者的定義完全不同，且從兩者的程序上，違法建築拆遷和房屋徵收/拆遷，也是兩種不同的程序，徵收/拆遷則一般都會有相應的公告、測量評估、裁決(徵收決定)、強拆等程序，而違建建築則是由認定違法建築的相關行政部門（規委、國土，乃至城市綜合執法大隊）進行調查取證後，下發違法建築認定書，乃至強制拆除通知書、施行強拆行為，所以，二者從內容、程序、形式上存在很大不同。

值得注意的是違法建築拆遷和房屋徵收/拆遷發生混同，是因為徵收拆遷過程中，徵收/拆遷方想利用違法建築的拆除方式繞過徵收/拆遷相關的法律法規，達到快速拆遷的目的。

區別二：法律法規上不同

違法建築的概念，是2008年《城鄉規劃法》頒布之後，才有了違法建築這一說法，而之前都叫做違章建築。認定為違法建築的情形可參考《城鄉規劃法》第六十四條至第六十八條，一般都是根據上述法律規定而認定的，也有的是根據《土地管理法》的規定認定的，譬如：違反了土地使用性質等情形，常見的是利用集體土地建設房屋後，被認定為違法建築。

徵收拆遷適用的法律法規較少，國有土地上的房屋徵收是依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（徵補條例），而集體土地上還沒有統一的法律法規，一般是由當地政府參考「徵補條例」或《城市房屋拆遷管理條例》（已失效）而制定出來的。

綜合全文，法律法規不健全、徵收拆遷程序比違法建築程序認定複雜，且運用違法建築拆遷房屋可快速達到徵收/拆遷的終極目的，所以，利用違法建築拆遷成為很多地方徵收/拆遷辦的首要選擇。

區別三：對抗策略

之前英淇徵收拆遷律師團寫過，即使被認定為違法建築，拆除時也是可以獲得部分補償的，所以，您在遇到徵收、拆遷辦說「認定為違法建築，一分錢不補償」的情況時，不要相信這種說辭。

認定違法建築到實施拆除，都要符合法律規定，但現實中，很多職能部門進行違法建築的認定，卻存在很多問題，因此，可利用程序及法律適用等方面作為維權的突破口。

英淇徵收拆遷律師團總結出「三個階段、四個具體行政行為、七個單子」的維權方法，該方法可以有效的幫助認定為「違法建築」的當事人通過法律途徑維權。

而徵收/拆遷的維權手段有所不同，要結合徵收項目情況，利用「連環訴訟法」幫助當事人維權，二者所調查取證、訴訟程序、策略等等都有所很大的不同，所以，當您遇到上述問題時，建議您諮詢專業徵收拆遷律師為您全面分析其中存在的問題!


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