（一）案情：
開發商欲建造一棟11層的樓房，並辦理了房屋預售手續。施工過程中，開發商與甲公司籤訂了第3層樓房部分房屋的預售合同。合同籤訂後，甲公司按約交付了購房款。開發商在樓房建造至第3層後，因缺乏資金無力繼續施工，為及時收取資金，開發商又將已經預售給甲公司的房屋出售給了乙公司，並與乙公司約定在房款付清30日之內將房屋實際交付使用。而就當時該棟樓房建造的情況來看，30日之後工期遠不能完成。
後甲公司以開發商違反了合同約定為由向法院提起訴訟，請求法院確認開發商與乙公司籤訂的房屋買賣合同無效，由開發商繼續履行房屋預售合同。在訴訟過程中，開發商與乙公司辦理了房屋產權證照等手續，並將房屋實際交付乙公司使用。期間，開發商建造的該棟樓房一直沒有竣工完畢，也未經竣工驗收。
（二）結果：
法院經審理認為，開發商將未經竣工驗收的房屋實際交付給乙公司使用的行為違反了我國有關法律規定，因此，雙方籤訂房屋買賣合同並實際交付使用的行為無效。最後判決開發商與乙公司之間的買賣合同和交付行為無效，開發商應當繼續履行其與甲公司之間的房屋預售合同。
（三）分析：
《中華人民共和國建築法》第61條規定：「交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經籤署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程經竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」有意見認為該規定只能調整建設方（開發商）與施工方（建築公司）之間的關係，而不能調整開發商與預購人之間的房屋買賣關係。那麼究竟是不是這樣呢？
可以注意到的是，這一規定中使用了「必須」、「方可」和「不得」等概念，屬於強制性規定。根據《合同法》第52條規定，違反了法律、行政法規的強制性規定的合同屬於無效合同。而建築法作出上述規定的最基本的出發點和立法本意，是以對建築工程設置竣工驗收的程序確保建築工程的施工質量、保證安全。這裡所規定的不能交付使用，是指包括建設方在內的任何一個對房屋進行正常使用的民事主體均不能使用，除預購人之外，也包括對上述房屋進行租賃的出租人和承租人。合同法中所述的法律和行政法規，是指現行法律體系中已經生效的全部法律和行政法規。任何違反法律行政法規的強制性規定的行為都是無效的。本案中，由於所涉房屋沒有經過驗收，開發商和乙公司籤訂房屋買賣合同並實際交付使用的行為違反了《建築法》的強制性規定，根據《合同法》的有關規定應屬無效合同，不具有法律約束力，開發商應繼續履行與甲公司之間的商品房預售合同。
（四）提示：
本案的結果指出：不能習慣地從某一部法律的具體規定孤立地對相關問題進行分析和研究，從而忽視了當一個法律事實和法律關係產生時，往往可能受到更多法律和行政法規的調整和約束。因此在考慮建築法的相關規定時，不能孤立地認為它只能調整開發商與施工單位之間的關係，如果能夠適當考慮合同法關於認定無效合同的有關規定，考慮到我國民法通則有關處理無效民事行為的規定，那就可以得出開發商與乙公司籤訂買賣合同並實際交付的行為無效的結論。