作者：羅毅、盧禹竹
2020年5月28日，我國的法治建設迎來了載入史冊的光輝時刻，《中華人民共和國民法典》獲高票表決通過。民為邦本，法系根基，這部「民事權利宣言書」的誕生將對每一個中國人的生活產生深刻影響，我們應將其奉為民事活動之指南。
我國房地產市場常見的公寓產品有住宅式公寓、商住型公寓和酒店式公寓三種，其中住宅式公寓本質上屬於住宅，後兩者則為公寓。住宅與公寓在落戶權限、貸款比例、水電費率等方面存在差異，但最重要的差別在於對應的建設用地使用權期限不同，且期滿後的處置方案也有所不同。民法典針對住宅和公寓的續期採用差異化的制度設計，向公寓購買者釋放出了不利信號：40年後，你的公寓將可能不再是你的公寓。
關鍵詞：民法典、建設用地使用權、公寓
一、非住宅建設用地使用權的到期處置
1.不能自動續期已成定局
物權法規定住宅建設用地使用權可自動續期，非住宅建設用地使用權的續期依照法律規定辦理。民法典針對非住宅建設用地使用權的續期問題並未作出實質性修改，沿襲了物權法的規定。故，對屬於非住宅建設用地使用權應適用《城市房地產管理法》第二十二條第一款的規定：「建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年申請續期。」公寓的土地使用權不能自動續期已成定局。
2.能否實現續期無法確定
公寓的土地使用權期限屆滿前土地使用者需申請續期。但是，該申請後能否獲批具有不確定性。政府可以公共利益為由對續期申請不予批准，而公共利益較為模糊，不利於私權的保護。《城市房地產管理法》第二十二條第二款規定：「建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，建設用地使用權由國家無償收回。」對於土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，民法典僅有「有約定依約定、無約定或約定不明確的，依照法律、行政法規辦理」的簡略規定。而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條規定：「土地使用權期滿,土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得」。若公寓的土地使用權被政府收回，公寓擁有者的所有權可能受到影響。
3.續期年限與費用尚待明確
對於公寓的土地使用權的續期年限與費用問題，法律法規處於缺失狀態。雖然國內已有商業用地使用期限屆滿的續期先例，但其參考價值不高。例如，2018年9月，位於浙江省海寧市的龍祥大廈的建設用地使用權到期，其土地性質屬於商業用地。根據當時海寧市的政策，按辦理續期時土地市場評估價的50%繳納土地出讓金。2018年12月30日，海寧市國土資源局為龍祥大廈土地續期20年，總補繳款近2200萬元。該案例雖實現了續期，但情況特殊，只是在20年的基礎上再續20年，補足了當今規定的商業用地最高使用年限，對於40年屆滿後的續期問題參考價值不大，並且地方政策各自為政，具體內容差異大，公寓的土地使用權續期年限與費用依舊撲朔迷離。
二、該制度可能產生的影響
1. 公寓的交易和登記可能受到阻礙
根據我國實行的房地一體化政策，建設用地使用權和房屋所有權事實上彼此關聯，常被視為一體，若建設用地使用權到期後無法順利續期，會影響房屋的正常交易與登記。民法典進一步確認了住宅建設用地使用權可自動續期，且無需申請、無前置條件。而公寓的土地使用權續期需要經過申請與審批。兩相對比，公寓的未來處境將更為艱難，公寓的土地使用權的期限會成為其交易與登記的限制條件，增加了公寓交易的障礙，可能會影響公寓市場的穩定與繁榮。
2.公寓所有權的完整性可能受到損害
自動續期制度使住宅建設用地使用權在期滿之後能夠順利延長，以適應房屋所有權的無限性，利於消除兩權分離之困境。而對於公寓，我國卻摒棄自動續期制度，公寓所有權和公寓的土地使用權的期限處於獨立、割裂的狀態，期限關聯度弱，使公寓私有和土地公有的矛盾尤為突出。而由於我國房屋產權由房加地的模式構成，是否合法擁有公寓的土地使用權將會影響公寓所有權的正常享有。若無法實現公寓的土地使用權順利續期，公寓所有權的完整性將受到損害。
3. 公寓所有者的經濟負擔可能加重
根據民法典第三百五十八條的規定，住宅的續期存在減、免的可能性。即便不減免，參考我國香港地區的模式，建設用地使用權到期後繳費標準為每年繳納年租金的萬分之十五，續期費用也十分低廉。相較之下，公寓的土地使用權到期後卻可能帶來經濟負擔。首先，根據現有的法律規定，公寓的土地使用權續期費用減免的可能性很低；其次，根據國內的先例，續期費用價格不菲；最後，費用繳納方式不明確，若需一次性繳納，可能給公寓所有人帶來沉重的經濟壓力。
三、律師建議
1. 對立法機關的建議
民有所呼，法需有應。房子承載著民眾對溫暖家庭的期許，對安居樂業的渴望。當今，由於公寓的土地使用權續期制度並不完善，40年後，我是否應從我的公寓搬離，困擾著眾多公寓所有人與潛在購買者。國家應及時修改或制定相關法律、行政法規、明晰和統一規則，彌補已有法律法規中缺失和迴避之處，在全國範圍內形成基本統一的處理方案。穩定公寓所有人及潛在購買人的預期，使其更合理地做出決策，發揮法律的指引功能，為民眾紓憂解難。
2.對購房者的建議
(1)全面評價公寓利弊，綜合考量相關因素
公寓具有不限購、不限貸、總價低、出租回報率高等諸多優點，贏得了大批民眾的青睞。但同時，公寓也有水電費貴、不能落戶無學位、首付款比例高、交易稅費高、建設用地使用權年限短等缺點。因此，不可盲目追捧公寓，消費者需全面衡量其利弊。特別是在公寓的土地使用權續期制度並不明確的當下，購買公寓後可能面臨公寓的土地使用權到期後續期難和續期費用高的問題，公寓並非住有所居的長遠保障，消費者應更加謹慎。對於公寓購買者，律師建議籤訂買賣合同前核實該公寓的土地使用權剩餘期限，避免購買即將到期的公寓。
(2)學習民法典，充分認識投資風險
民法典是「社會生活的百科全書」，有學者言「人們嚮往的美好生活是怎樣的，民法典就是怎樣的」。它與我們的日常活動緊密相關，為民眾追求美好生活提供指引。因此，每一個民事主體都有了解、學習民法典的必要，從中汲取有用信息。新頒布的民法典，對物權法中住宅建設用地使用權的規定進行了確認與調整，暗含對住宅的保護傾向，在可自動續期的70年住宅的反襯下，公寓的交易市場可能會進一步受到衝擊。尤其是在購入數年後，日益減短的土地使用權期限可能成為二手公寓的交易阻力，公寓的商業價值存在降低的風險，升值空間受限，以投資為目的公寓購買人應充分考慮此風險，將民法典作為其投資決策的重要依據。
3.對開發商的建議
(1)開發公寓需謹慎，合理規劃建設期間
當前，對於公寓的土地使用權的法律法規與政策並不完全明晰，存在今後出臺一系列不利規定的可能性，屆時公寓的銷售或許會深受影響。因此，開發商應慎修公寓，在考慮市場需求和投資回報的基礎上，還需結合實際的法律與政策環境，對未來的制度走向進行研究與預判，綜合考量各方因素之後再作決斷。若決定修建公寓，則要合理規劃建設期間，積極推進開發進度。這是由於公寓的土地使用權期限從開發商拿地之時即開始計算，歷經動輒數年的開發周期後，其期限被進一步壓縮，剩餘年限較短，可能會對公寓的商業價值產生不利影響。
(2)履行告知義務，避免發生糾紛
房屋的性質屬於住宅或非住宅是購房者在決策時的重要考量因素，結合當前公寓可能面臨的不利情況，這一因素顯得更為重要。因此，開發商在銷售公寓時，應充分告知購買者房屋性質，避免房屋買賣合同被撤銷。並且，公寓的剩餘土地使用權期限會影響買受人的可貸款年限，開發商在銷售公寓之時也應特別注意對此期限盡到充分告知、提示的義務，掃除今後因期限問題產生糾紛的隱患。
四、結語
40年後，你的公寓將可能不再是你的公寓。無恆產者無恆心，公寓的土地用地使用權可能令人擔心。民法典的頒布，讓住宅購買者吃下了定心丸，但卻可能成為公寓購買者的降溫劑，在日漸炎熱的夏天，為當前紅火的公寓交易市場降溫。目前，公寓的土地使用權的續期要求及續期費用等問題仍待進一步明確，希望有關機關及時出臺具體規定，發現律師將予以持續關注。
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