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問：十三房星主你好：預算420萬，打算買一個帶南海中學學位60平左右小兩房，孩子初中學位投資，比較看好福海苑，您覺得合適嗎？有其他更合適的盤嗎？ 另外，深圳原定5月徵信執行，現在受疫情的影響，會不會延後或者取消呢？
答：你好，南海中學學位房： 南海中學隸屬於南山實驗教育集團旗下，學校位於月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍內雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬於前海最好的學校，在南山屬於第一梯隊的學校，在全市屬於第二梯隊的學校。學區範圍在前海和南山中心板塊，主要的未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。 交通便捷，區域內目前有1、5、11號線通勤，預計今年12月9號線西延線開通，12號線2022年通車，隨著時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會更好。 南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學只招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。 南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。 最低檔位：陽光花地苑、南荔苑、心語家園、瑞景華庭、匯賓廣場、福海苑、賽格名苑銀興苑、深華園南山區、福海苑 考慮學位，福海苑可入，但是重點還是看價格。 目前來看銀行放款已推遲，新版徵信可能會延遲，但是不會取消。
問：十三老師，請點評一下僑城馨苑62平一房一廳420w和金地上塘道的65平兩房430w。想長期持有，投資加自住。
答：你好，感謝讚賞！ 僑城馨苑和深灣，假日灣形成一個鐵三角，把白石改包圍起來。上車一流，未來保底剛需至中產。 小區居住主要群體為白領以上高素質上班族，租住比例較高達到了7比3。小區為獨棟，沒有地面花園。作為住家盤 並非好的選擇。 投資優先僑城馨苑，自住優先金地上塘道。
問：十三總，由於老家要拆遷，一直猶豫沒有轉深戶，17年購入民治看房子馨園一期（75平兩房，貸款195萬，月供1萬），這個房子99年的，小區配套物業都不怎麼樣，當時也就是想給小孩一個地方方便上學，先上車，沒有考慮過投資和上學，現在發現當時太無知了，看到你們給很多朋友答疑解惑，現在手頭上有200萬左右，小孩眼看今年9月就要上小學，由於沒有轉深戶，民治小學屬於5類，去年都有很多沒進去的，所以很煩惱，而且兩個小孩一天大一天，現在考慮想改善居住，一直在猶豫幾個方案，1.讓我老婆轉深戶，帶著我要上小學的女兒轉，再湊點錢付首付再買一套3房，2.不轉深戶，賣掉現有住房，買一個有潛力的區域，
答：你好，未來孩子和房票，建議讓老婆轉深戶。 對於大盤漲幅的標準，深圳大概是00年之後的次新地鐵花園盤，符合要求至少不會賣不出去 馨園倒是符合要求，目前單價和關注度、成交量都較低，原因是跟農民房混在一起，可替代性強。 從投資角度考慮，還是建議出手置換。 加上手頭子彈200，入手1套學區自住，再入手一套寶安潛力盤投資。
問：你好！我15年5月在田貝買了一套60平米的二手房子,原價245W，現市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20號前在東莞沙田的尉藍海岸買了100平米的一手房，當時價120w，現市值價160w，現毛坯房，未租。現手上有幾個公司在經營，現金流好，年收入在50w左右，想將沙田房子處理，置換到靠近龍崗的大運城邦（屬東莞區域），價格2.8w左右，妥否？還能另支高招嗎？現我兒子深戶，有購房名額！
答：你好，兒子是深戶，建議繼續加倉深圳。 雖然大運城邦在東莞算不錯的樓盤了，但是未來的價格天花板會比深圳低很多。 大運城邦和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價沒起來，大運城邦就也沒戲。 考慮大運城邦還不如增加點預算入手一套龍崗大運板塊上車盤。
問：老師您好 剛加入星球 現在有四套房 a 套 碧海片區富通城100平 消費貸抵押在銀行 b 套 碧海片區幸福港灣尚品居133平 有貸款 c d兩套在老家 打算置換到華僑城 看中了波託菲諾 打算贖樓後賣a套 市價700左右 再掏點錢 入手波託菲諾200平左右做養老房 請評價是否合理 有什麼推薦的地方 有合適的籌也可以再推薦 難處是華僑城中學學位一般 但喜歡那邊的環境 多謝！
答：你好，自住跟投資的選籌邏輯不一樣，自住重點看自己的喜好。 新興的富豪們往往喜歡霸道視野的海景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；而華僑城就符合了第二類需求，對於上一個世紀的富豪們來說，華僑城就是他們的首選； 因此，作為一個老IP，又不符合新一代富人的胃口，加上學區、交通、商業配套的缺位，導致華僑城盡顯頹勢，中長期看跑輸大勢； 事實上波託菲諾在往年的升值潛力上也越來越跑熟大盤。 波託菲諾的組團名很多，很容易把人搞暈菜，有天鵝堡系列，有純水岸系列，有香山美墅系列，有香山裡系列，還有新天鵝堡系列，每個系列有N期，譬如純水岸系列就有16期。到了香山裡、新天鵝堡，畫風大變，原本的義大利風情小鎮沒了蹤影，變成了現代風格。 目前來看，流通性最好的就屬香山裡了。 但是要提醒下，波託菲諾有部分房源都是雙證。 「雙證」是開發商為了應對「7090「政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。在什麼時候選擇雙證: 1、價格嚴重低於單證戶型 2、有長期自住需求 3、有拆分價值的雙拼 至於遇到的問題，你可以從選擇的價值去倒推。 如果是純自住，支持買買買，既然是養老的終極職業，千金難買你喜歡。
問：請問老師南山南頭城的蘭麗花園值得入手嗎，想在南山上車小兩房帶小學學位，目前年收入30萬左右，首付能湊出80到100萬，或者有沒有其它小區推薦的謝謝
答：你好，從目前市場的交易偏好來看，南頭雖然是價格窪地，但漲幅也整體弱於南山其他版塊，跟它們的整體面貌、樓盤品質有很大關係，新移民寧願選擇更遠更新、居住環境更好的樓盤，不太願意去接盤南頭南油的老大樓和樓梯房。 所以南山我們從板塊上來說，應該儘量迴避漲幅偏弱的南頭，但是純自住可以入手，畢竟首付100真的沒有很好的產品了。
問：老師您好，最近在看二手房，準備自住加孩子上學，招商依山郡，萬科四季花城，泰和花園的三房，求指點，謝謝
答：1.招商依山郡是深中龍崗分校，深中的範圍都是次新房，生源好，東進戰略教育也會被重視，關外的學區會逐漸崛起，大運的興起也是對深中龍崗分校的利好。 深圳最緊缺的除了商品房就是學校了，建設學校的速度趕不上嬰兒的出生速度。隨著二胎的放開和深圳開放的政策，未來湧入的人口更多，學校更為緊張，相對應好的學校更具價值，招商依山郡的價值一直被低估，龍崗除了私立百外以外排名第一的學位房，大運的崛起和地鐵16號線的開通將推動這一區域的房價上漲。 2.萬科四季花城 好多做地產的朋友都住這裡，買得很早了，後面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城確實是一個很經典的地產項目，在樓梯房時代的尾聲、用傳統歐洲街區的尺度和設計做出的大社區、小花園樓盤。 這個項目成交非常活躍、在樓梯房裡比較反常，這個跟萬科品牌和樓盤品質有強關聯，確實是品質有保證、地段位置也足夠好。 喜歡安靜小花園、鄰裡氛圍的可以選擇這裡自住。但投資確實不建議，現在購房者的居住習慣和審美取向已經發生了變化，長期這裡可以跑平大市，僅此而已。 戶型的實用率是真高啊，儘可能選有電梯的房型吧。 3.羅湖布心片區前景不看好 第一，這兩個區域都是沉沒板塊。 第二，再疊加八九十年代的老房源。 升值層面肯定不要有太大指望。但從自住的角度，我們要感謝被資本橫掃過數輪的深圳，還有這樣的窪地為剛需存在。 這兩個區域，我會更推薦龍華地鐵口，畢竟還有紅山上塘的帶動，加上老城區的舊改利好。 這3個盤關注學位和自住建議首選招商依山郡
問：老師你好，我在坂田有一套目前出租（5一月，）惠州龍光城一套精裝，目前已空置三年。我在坂田上班，媳婦在景田上班，現在租在景田，現在我們想在景田搞一套（800—1000），萬科金色家園二手還有就是景田的天健天驕新房 ，如何選擇？天健天驕得房率太低，單價也不便宜，最大優勢就是新房。或者有什麼區域更適合我們，現在手上首付也不夠，是抵押加槓桿還是出手一套（坂田or惠州）加槓桿月供可以
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平； 景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年 優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 天健天驕是偽香蜜湖，地段是很好的，小學也很好，所以價格也高了。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板，蓋完就沒有什麼未來想像空間咯。 所以是自住改善型的物業，穩健。 綜合來看，自住選擇天健天驕，但是考慮未來升值潛力景田不適合。 惠州趁早出手，坂田可暫時保留。
問：老師，您好！您對羅湖深中的學位房怎麼看？2019年下半年開始，深中學位房暴漲，基本都是上漲了100萬。我手上有一套鵬公館，我打算賣了換一個兩房的深中房，適合居住的。這樣投資居住都不耽誤，您比較推薦周圍哪個盤的深中小區，上漲潛力大的。因為今年8月即將滿2年，所以打算賣了置換，感謝指導
答：優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，沒發現近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。 金麗豪苑和嘉多利花園可以關注
問：十三老師您好，計劃購買總價600萬的三房，首套自住兼顧增值考慮，小孩小學三年級，總價有限，學位不敢奢求，只求兼顧。 南山上班，看了寶安的富通v都會和中信領航，兩個樓盤如何選擇？潤恆尚園有些壓力，是否更值得推薦？另一種考慮福田皇御苑？多謝，或老師給個推薦，多謝
答：投資主要集中在萬象新天和富通v都會，因為我看中地鐵，但事實證明，潤恆尚園和招商果嶺也一直在跳漲。 寶安的富通v都會和中信領航對比中信流通性更好，富通性價比更高。 自住選中信，投資選富通。 騰訊大鏟灣地塊的塵埃落定，勢必會再火一把，潤恆尚園除了沒有地鐵，品質、戶型、樓齡都沒有問題，價格偏高，不太推薦。
問：老師好！五成首付：尚水天成108平、花語岸、花語馨四房，羅湖的鴻隆世紀廣場（114和130平）和新世界四季御園80多平。這些盤請幫助點評，偏向1-尚水天成、2-鴻隆。重點：住家謙升值。謝謝！
答：尚水天成，附近老小區偏多，樓盤在區域內性價比改下，適合自住，但是投資不建議布吉舊改太慢。 鴻隆廣場是租金盤，港式風格超高密度，像鴿子籠。成交活躍、換手率高。 總結就是無稅、高拓展、低首付好上車、內部環境略屌絲！ 首付多少？這幾個盤有不算優選。
問：十三老師你好，本人手上最近能湊齊300萬左右的現金作為首付，想再買一套房進行短期3年左右的純投資，打算一到限售期之後馬上賣掉進行獲利操作。問題1，經研究目前我看深圳最有投資價值的片區是沙井和光明，這兩個片區之間如何選擇？為了利益最大化，今年看是投一手還是二手？沙井和光明片區有什麼最值得投資的樓盤。問題2，除了這兩個片區的投資，是否還推薦其他區域的樓盤？可以跑贏這兩個區域的漲勢？ 十分感謝你的回答。
答：如何發展，看兩點： 一是產業規劃 二是地鐵線規劃。 目前的產業規劃，沙井有空港新城，有國際會展中心，有海洋新城，有高鐵規劃，有22個舊改項目，地鐵方面，除了現有的11號線，還有正在建設中的12號線和20號線，分別連接蛇口和機場北。 光明片區，有光明鳳凰城，有中山大學深圳分校，有光明天安雲谷產業城規劃，有華僑城光明特色小鎮，有大量開發商的入駐，地鐵方面，則有6號線和13號線，分別連接深圳北站和後海。 從片區規劃來看，沙井目前投入最大，規劃正在落地，近幾年利好會逐步兌現；光明新城未來可能暴擊，但需長線持有； 希望未來幾年獲取跑贏大盤的收益，重點關注沙井，雖然房價已有部分透支，但如果利好兌現，還有繼續上漲的空間。 純投資，希望獲取長線暴擊的客戶，重點關注光明片區，長線持有，耐心等待新區的蝶變。 只考慮短期持有。建議優先沙井。 新盤關注海岸城 二手關注西薈城
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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