千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
以下為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選
提問：三叔你好，請問五月份房價是否有回落？我是剛需，現在適合上車嗎？
回答：你好。並沒有，東部反而有所上升，但整體二手成交量比四月有所下降，追漲變得理性。印鈔機已經在加速，剛需上車不要等。
提問：三叔好，這段時間一直聽從你建議在看南海中學學位房，諾德有套78平上下複式，附一樓只有2米高左右，請問下這樣的房子後期出手是否有困難，昨天也去看了漢京山，現在57平兩房在630-650，說是帶深圳大學附屬外國語小學，這樓盤值得投資麼？好像之前該小區的成交量不是很活躍。另外武漢有套雙拼房產位於漢口，五年沒有漲幅，是繼續持有，還是進行dy等待升值？謝謝
回答：你好，感謝讚賞！複式相對來說沒有平層的流通性好。
漢京山周圍舊改商圈，次新樓盤，品質高，離地鐵近，是有深圳大學附屬外國語小學，就是周圍差了一點，不過慢慢會改善，改善之後有一定利好，自用學位+投資可以買，南山中心屬於補漲區域，片區發展較為成熟，增量就相對欠缺。漢口的房子是別墅嗎？雙拼接盤的人較少，同時武漢漢口片區是漲幅最慢的板塊，二手樓盤也非常多，現在因為疫情原因還處於低迷狀態，建議等等，待回暖後高位拋出。
提問：您好！年前在碧海片區買了個三房，現在出租，打算3年後去自住，但學位一般。沙井還有一套2房，如果賣掉到手資金200W，只有7成（或變換5成，新徵信落實了可能只能7成了）名額，小孩三年級，現在有必要出手沙井這套置換到寶安中心區或南山好點學位的單間或一房嗎？謝謝
回答：既然是在打算未來3年後，小孩讀初中時去碧海灣自住，那就應該買附近比較優質的初中學區房來滿足小孩的初中上學需求；碧海灣本片區內可以選擇寶安第一外國語初中，碧海灣到寶中的距離較近，也可以考慮地鐵11、1號線周邊的海韻、海旺初中學區房，200w資金不管是5成按揭還是7成按揭，現在都還能買得到，置換是比較合理的選擇，可參考下內部選籌。
提問：您好，新人首問。家庭兩套房，已無房票。一套寶中新房未交房，預計未來3-5年暫不動，不會自住。目前自住僑城東碧海雲天小區，市值1200，孩子剛上明德小學碧海校區。考慮到手頭現有資金，可置換到1600左右的房子。
問題：
1. 碧海雲天居住非常舒服，老人孩子都很喜歡，周邊歡樂海岸以及幾大公園、港大醫院、華僑城，近在咫尺。該樓盤不知未來幾年成長性如何？未來可能利好：深圳灣超級總部基地，明德碧海校區學校排名持續上升等。
2. 是否建議置換到成長性和價值更高的板塊？優先考慮學位，自住+投資。根據手頭資金，可接受置換到1600w左右的房子。
3. 如不置換，保留當前碧海雲天的房子，再拿400w左右，想辦法搞到房票，做純投資。比如把老人戶口轉過來可以以老人名義買麼？或者通過代持，還有其他的方法麼 如lh？400w左右的投資標的可以選擇哪裡呢？公寓可以考慮不？或者其他城市？謝謝。
回答：你好。碧海雲天近地鐵，安靜，高層能看海、溼地公園，自住非常舒適，但橋頭東投資不是風口。僑城東—竹子林本身地段是很好的，缺點是片區被京港澳、園博園、深南割裂。周邊被圈起來，發展就被局限了，屬於補漲板塊。投資還是要看大趨勢的。深圳灣超級總部基地我是挺看好的，有一定利好；明德碧海不大的招生規模（4個班140人）和一直以來的掐尖，往往讓人對其中考成績不那麼確定，要取得一流學生的青睞，還需要一段時間。
總體看，會繼續提升，房產值得繼續持有。
可以用老人票，但是70歲之後就無法貸款了，可通過全款dy方式操作。400w左右可以考慮西鄉，公寓不建議，其他城市我認為都沒有深圳好，深圳是全國人民的深圳，有來自全國的購買需求。
提問：三叔你好！我現在想出售名下深圳唯一華僑城海景花園一套三房，大概900W，加上現金100共1000W，家庭收入30W。由於我本人是南外老師所以四歲小孩不擔心學位都可以上南外科苑小學和高新中學初中，上學期間打算租住到學校附近。因此全部資金考慮純投資：先打新-買南山或龍華學位房-光明低洼地區。請教你方案可行或更優建議。感謝賜教！
回答：你好。回到自住角度上來看，華僑城綠樹環繞，鬧中取靜的，自住賺了享受。但華僑城的房子大都有一個缺點：戶型太大，沒有好學位支撐的高總價房其實是很危險的，深圳是個務實的城市，單純為美景為環境去買單的人不多，更多的是為學位為便利為功能。學位屬性弱的改善房，繼續往上衝的動能確實不足，華僑城就是個最大的例子。所以你想置換，這個思路正確。
建議是以二手淘筍為主，打新為輔，兩手準備，打新不一定能打到，我的方案是南山、寶中淘筍，同時關注新盤，另外考慮有潛力的外溢發展中片區，沙井、光明。
提問：三叔您好，指幫忙指點最近看了西岸觀邸的50平小兩房750w可買不，2孩又覺得小了，三房81平1200w目前首付不夠，公寓您說給中介包個大紅包大約包多少幫主推！電話給寶安實驗學校問能否插班的事，說不保證，是否要有關係才能插班呢？寶實驗是共享學區？如買個50平的轉不成寶實驗派到周邊不好的小學那我就在螺嶺讀了！這樣我只買個50平的有升職空間嗎？還是去買個純投資沙井新房總價不超600W，在羅湖租房把小學讀完初中等4年後上4年級再考濾買個羅湖的翠園東曉上？LG說以小孩讀好學校為主。兩孩到時一個上初一另一個上小四分兩個區我無法照顧好！所以9年學校最合適我！他說買個觀邸兩房上車看能否轉學，這可行？我想買3房，買了不保證上學我又不敢買？還是有更好方案給我呢？等2022年2孩上完小一就可賣了小房首套重買了，要等嗎？現在思想好亂懇請三叔耐心幫我出主意！謝謝！寶實驗與翠園東曉紅嶺中學園嶺校區是那個好？
回答：你好。西岸觀邸可以買，本來寶中的房子就不多，所以價格也略高了點，三房的話可以考慮碧海。現在可以給個小紅包，幾百塊，或者請中介吃頓飯，小恩小惠，告訴他成交之後私下有大紅包，具體看總的成交價是多少，一般是一兩萬。插班具體看學校學位是否緊張，是否有空缺學位，稍微被關注的學校插班都不容易。看你是否注重教育，如果注重教育，可以買來讀書用，但是螺嶺的學位房就不要抱太大的期望，羅湖整體看跑輸大勢。去年成績寶安實驗要比翠園東曉好。我的建議是，小學插班不容易，先就近找個能上學的，重點考慮中學學位，還可以考慮南山的學區，比如南外大衝、南外文華、南外高新，都不錯的。
提問：三叔您好，前兩天去踩盤，請您幫忙分析下：
藍漪花園：100平三房，裝修很好，報價1020萬，送一個車位。
花園城三期20棟: 92平三房，需要重新裝修900萬，朝南海大道那邊。花園城20棟有點特殊，據說以前是酒店，您了解情況嗎？
桃花園一期：87平三房，950萬，裝修一般
請問這三個小區這個價位溢價高嗎？可以兼顧學位和增值嗎？您更推薦哪套？
多謝！
回答：你好。藍漪花園比較老，近風口，自住可以，投資一般。
花園城是個知名的大盤，小戶型多的，便宜的那棟樓是酒店改過來的，大概是你說的20棟吧？戶型比較奇葩，一邊靠醫院，一邊靠馬路，但相對單價還算便宜，沒有炒的太高，買賣都很旺。
桃花園和一期都是01、02年的老房子了，樓齡馬上20年，你住個十年想要置換，房子都30歲了，接盤客也會大減。
花園城有育才三小和育才二中，升值預期優於桃花園。
提問：老師你好，我的情況是：首付300w左右，目前家庭年收入70w+，我在福田南路附近上班，希望上下班開車45分鐘以內。現在有一孩，1歲半，希望儘量宜居一些，同時能配有有潛力的學校（考慮學校背景和生源，預估將來能有中等或者中等偏上成績）。
在看房之後各種糾結，本來最想買福田的，但是現在基本放棄了，總價1000萬以內學位房幾乎沒有宜居的。最後考慮南山，有如下幾個選擇：
1、留仙洞寶能華府：88平三房兩廳兩衛，有贈送，910萬，留仙洞規劃、地鐵規劃加上高鐵站，但是小區不大，花園小
2、大學城水木丹華：89平三房兩廳兩衛，830萬左右，有籌建中的初中
3、西海明珠花園：學府中學，90平左右最低賣900萬，學位不錯，但小區偏舊，附近有萬科城舊改
4、前海東岸花園：南實園丁，新學校不知道如何？這個小區很新，家裡人都很喜歡，但是已經猛漲一波，不知道是否還有升值空間？
請問老師，以上樓盤該怎麼選擇？另外，寶安區是否還能考慮？有沒有1000萬以內，性價比高於以上幾個選擇的樓盤？
請老師指點，謝謝！
回答：你好。福田好學位的老破大還是挺多的，但是不建議買，未來越來越少家庭願意為了個學位，犧牲家庭居住舒適度，自然也就缺少接盤俠。
大學城的寶能華府，南樓旁有個移動基站，文理學校，學位一般吧
水木丹華相對安靜，單價低，性價比還可以，育才龍珠
西海明珠花園，學府中小學，2004年，投資可以買，舊改有一定利好。
前海東岸花園，南實園丁是2017年建成，學位目前一般，但未來有潛力。
以我選，買樓齡較新的前海東岸花園，學校也有潛力，未來可能有暴擊。其次考慮西海明珠花園。寶中可以參考下內部選籌。
提問：三叔好，目前在考慮自住加學區的房子，目前看了一圈，覺得是中糧瀾山（新安外國語）和半天嘉御山（科技城外國語）二者選其一，未來哪塊可能性更好？
回答：中糧瀾山，2009年的房子，居住還是挺安靜的，人車分流，大花園，但學位一般，未來有地鐵12號線利好。信義嘉御山，2015年的房子，盤子非常大，自帶天虹商場，門口在建的10號線明年通車，學校是九年一貫制的華為科技城外國語學校。是坂田比較推薦的盤，自住+投資是不錯的選擇。
我個人會更傾向後者，樓齡更新一些，也有地鐵利好，學校還可以。如果自住，再考慮下哪個通勤更便捷省時吧。
以上為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選