我相信大多數人都曾聽過一句話:「短期看經濟、中期看土地、長期看人口」,其中這個「人口」對於房地產來說,可謂是最重要的支柱。
為啥說人口對房地產來說很重要呢?
大家用個腳趾頭基本也能想清楚,畢竟沒人買房的話,現階段剩下那麼多房子給誰呢?畢竟房子又不是食物,大多數人也只能住一套。而且沒人買,房子的價格還能維持住嗎?畢竟建一套房子的成本也不是很高,普通住宅大概3000-5000一平方就能搞定,想要住好一點的,也無非10000元-15000元一平即可。
而現在的新房,少則1-2萬,多則10-20萬,他們建房成本有區別嗎?肯定沒有,甚至有一些老破小,連人都沒法住,也能賣10幾萬一平方。這是為啥,不就是房子背後的資源溢價。
當然,這背後的資源溢價也得有人口來支撐。比如你這套是學區房,但周邊都沒啥人搶著就讀的話,還能值這個價?
再舉個例子,一個城市如果人口不斷流出,沒什麼年輕人和中年人,那這個城市房價大概率也不會很高。畢竟房子都夠住了,還買啥房,買了又沒辦法賺錢,以後還賣不掉,有什麼用?比如我們熟知的鶴崗、玉門目前都處於這種情形。
所以說,人口對於房價的支撐起到了關鍵性的作用。可就是這個最關鍵的人口因素,在這些年產生了變化。
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近日,民政部有關負責人在《十四五規劃建議輔導讀本》撰文表示:我國人口發展進入關鍵轉折期。
目前,受多方影響,我國適齡人口生育意願偏低,總和生育率已跌破警戒線。
總和生育率,指的是每個婦女一生平均生育子女數。一般而言,總和生育率達到2.1,才能完成世代更替,保證整體人口水平不墜。
一旦生育率低於1.5,則意味著跌破警戒線。如果跌破警戒線,低生育率將會自我強化,猶如掉入陷阱,所以有「低生育陷阱」之說。
而中國目前的處於的水平,就在1.5左右,差不多快掉入禁戒線之下了,跟隔壁的日本、韓國兩個小老弟一樣的水平了。(截至2019年,日本是1.36,而韓國是0.92)
前面我就提到了,一旦低於這個水平,就猶如進入陷阱,很難爬出這個坑,跟陷入死循環差不多。這句話可不是我亂說的,你看日本和韓國到現在還爬不出這個坑,你就知道這個陷阱到底有多坑了。
而且人家日本首相安倍都出來發話了,說這個情況和國難當頭差不多。要知道,能被稱為國難的事情,一定是特別嚴重,威脅到本國的長遠發展。所以,一旦人口出現問題,情況是很不妙的。
當然,我們中國目前的形勢沒到那麼嚴峻的關頭,但也不能不防,尤其是這幾年的新生人口不斷下降,就算放開了二胎,似乎這個下跌的勢頭也沒止住。
根據統計局給出的數據顯示,2019年,中國人口出生率僅為10.48‰,出生人口僅為1465萬人,創下了近40年來的新低。並且從新生人口來看,2019年全國出生人口僅為1465萬人,相比全面二孩放開之後的2016年的1786萬人,整整少了321萬人,與1980年代作為高點的2500萬人相比,整整少了1000萬人。
除開這個數據外,還有一個數據應該得到我們關注,就是結婚率和離婚率。
根據民政局給出的數據顯示,2019年全國婚姻登記機關共辦理結婚登記947.1萬對,首次跌破1000萬對,相比2013年的1346.9萬對,整整少了1/4。
與此同時,離婚率則連續17年上漲。從2002年的0.9%上升到2019年的3.4%,去年離婚對數高達470.1萬對,已經佔到了結婚對數的一半左右。
其實拋開這些冷冰冰的數據,我相信大家平常也能感覺到,尤其是90後,會發現身邊的朋友結婚越來越晚,尤其是在大城市工作的,大把91年、92年還沒結婚。這與過去對比,明顯是有些不對勁的。就我父母那一輩,不到20歲,就有孩子了,更別說還沒結婚。
而離婚率呢?更好理解了,現代人大多數是快餐式婚姻,離婚了重新找比比皆是,尤其是時代改變,觀念的更新,離婚似乎就是一件平常的事情。不像過去一樣,某個女人一旦離了婚,就能難再嫁,同時還要承受別人的指指點點。
02
那為啥生育率和結婚率會降低呢?
這點大多數人也能想到了,無非就那幾點:
結婚成本高。說實在話,現在結婚沒個房子,基本要找個老婆也是有點難度,除非人家女生真的特別愛你,願意跟你過沒房沒車的日子。否則,真得買個房子。
而買房呢?以現在的人均工資,沒父母幫助,要買房真的特別難。就算是前段時間被華為用156萬招進去的天才少女姚婷,都表示在深圳,靠工資想買房真的特別難。更別說我們這些普通人了,每個月拿著幾千塊的工資,基本只能考慮老家,不然就得選擇二線城市的一些老破小或郊區房。而且買房後,未來的30年還要每個月還月供,做房奴,靠著微博的工資,想想壓力都大,加上現在獨生子女多,每對夫妻未來要照顧4個老人和孩子,壓力更是加劇。
還有,生育成本高。現在生個小孩,不像過去一樣,給吃給喝,能養大成人就行了。現在的小孩,吃要吃的好,學要學的好,從小就要給最好的培養,別的不說,就讀個幼兒園,一年下來基本也得幾萬塊,還不算補習、興趣班。
因此,在這些因素的疊加之下,不願意生,不願意結婚也就很正常了。
那結合我們前面講的,隨著人口減少,未來的接盤俠將會大大減少,房價還想繼續維持在高點,肯定是不現實。當然,從短期來看,影響不會太大。但放到10年或者20年後呢?我相信效果就會很明顯了。
而且現在下到縣城,上到一線城市,每年開發商都在不斷拍地、建房,根據不完全統計,每年進入樓市的新房有1000萬套之多,讓很多本就供過於求的城市,房屋庫存量進一步加劇。比如哈爾濱,目前就已經出現房子供應量過多,政府鼓勵房企降價,以此來消化庫存的情況。
所以說,隨著人口減少、城市分化、供需不平衡等情況出現,房價未來還能走多遠?你們覺得呢?