近幾年掀起的這股柬埔寨投資熱，吸引著各色各樣的中國人走進東南亞，形成一個說大不大說小不小的華人市場。在這個圈子裡，有人從事房地產，有人從事建築業，有人開工廠，有人做外貿.....
依賴華人數量而 蓬勃發展起來的各個行業，按理來說隨著大量中國人的湧入應該會大有可為。相反，許多老闆們卻表示，在柬埔寨生意越來越難做，究竟為何？
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連年高漲的經營成本
近期一位接受我們採訪的西港餐飲從業者曾表示，被柬埔寨的投資神話所吸引，他在國內通過借錢、貸款和賣車子等方式湊了50萬人民幣，帶著老婆一起來西港闖蕩。後來看到房租和押金才發現，在西港50萬人民幣其實做不了什麼。
這個案例可以說很直接地反映出西港近幾年漲到天花板的租金狀況，同一位置，租金和5年前、10年前相比，你會發現漲了接近10倍。每個在西港奮鬥過的人談到這個，估計都能滔滔不絕和你說上大半天。
西港只是個非常典型的代表，金邊、暹粒等其他主要城市租金在近年也是呈現飛漲的趨勢，只是幅度相比西港而言較小。
租金是一方面，工人工資也是最不可忽視的一部分，特別是一些開工廠的老闆。曾經選擇將工廠開在柬埔寨就是奔著用工成本低去的，然而經過這幾年的談判，柬埔寨工人的最低工資已經漲到了190美元，明顯高於其他國家。
再者就是物價的上漲，高度依賴進口的柬埔寨讓你足不出戶就可以輕鬆買到來自世界各國的產品，別說汽車、家用電器等耐耗品，就連日常生活用的垃圾袋都是越南進口。
許多在柬企業為了節約成本，只要時間充足都儘量從國內採購，包括印刷物料、辦公用品、大型機械等，間接推動了物流業的發展。
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行業內激烈的惡性競爭
市場競爭是每一個投資者都懂的話題，由良性競爭逐步升級而可能出現惡性競爭又是每一個投資者都會碰到的問題。惡性競爭最直接的表示就是無底線地壓低價格，或使用非商業不正當手段來獲取市場份額。在柬埔寨，這樣的現象頗為常見。
大量中國人的湧入不僅帶來了人流的紅利，也帶來了許多不遵守市場規則的投資者。在比國內更加自由的柬埔寨市場，一些同胞為了一己之利則採取一些不正當甚至違法的手段擠壓同行。
在2018至2019年巔峰時期的西港，惡性競爭的案例不在少數，最普遍的就是一些財大氣粗的投資者出翻倍的租金拉攏房東將原租客掃地出門，投入了大量資金的原租客被逼得走投無路，只能默默退場。西港的租金也在一次又一次的抬價中暴漲。
頻頻曝出造假新聞的菸酒業也是如此。一位在金邊的正規菸草經銷商在此前的採訪中向記者透露，被暴利誘惑，許多同胞為了拉低成本偷偷造假，甚至用木屑混充，置他人健康於不顧只為了壓低價格賺取利潤。而他們正規渠道進口的真煙因為價格比假煙高，非常受挫。
在市場管制寬鬆的柬埔寨，除了上述兩個案例外，還有許多藏匿在各個行業下不為人知的「潛規則」。在柬經商的小老闆們幾乎都明白一個道理：在柬埔寨只要有錢有勢，想讓一個小公司消失是輕而易舉的事情。
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給自己「穿小鞋」
經歷了去年的「8.18」、大撤離等事件，不少投資者開始明白，真正能穩定長期發展的企業不能完全脫離本土。
以往來柬做生意的同胞都一致將目標客戶群體定為中國人，門店的招牌甚至連柬文也不寫，自覺頗為滿意。幾番撤離潮後，高度依賴中國客群的一些店鋪、企業瞬間失去了「靠山」，接連倒閉。
反倒是一些備受本地民眾歡迎的店鋪、企業生意依然火爆，如金邊幾家知名的火鍋店，早在開業後就著手在臉書上宣傳做廣告，吸引本地客戶，如今各行各業飽受疫情衝擊的這一時期，他們店鋪還常常需要排隊才能吃上。
越來越多在柬經商的投資者們意識到融入本地的重要性，將重心擺正，開始拓展本地市場。
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急需改善的經商環境
經商環境不僅包含基礎建設、社會治安，更包含市場監管水平、稅率、貪腐程度等等。在基礎建設、社會治安、貪腐程度方面，柬埔寨急需改善。
如果一個社會飛車搶劫、綁架勒索、入室盜竊案等頻繁發生，你的人身安全和財產安全受到威脅，試問你還能安心投資嗎？這也是為何許多在柬同胞深感生意越來越難做的原因之一。
還有一個則是貪腐程度，小費不夠，辦事不成。對於資本雄厚的企業這似乎還是件好事，只要給錢就能辦妥，還省了麻煩。但是對於普通的投資者而言，則是解決不完的問題。好不容易賺到的錢一轉眼就被查消防的官員拿去喝咖啡了。
如果陷入了糾紛或掉進了坑裡，想通過法律申訴，有經驗的人都會告訴你，這條路會很漫長，極有可能沒有結果，要做好打持久戰的準備。
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