南京一批炒房客崩潰：我買的房子3年沒漲！虧得快要吐血了

2020-09-09 南京樓市

玩崩了！南京太多樓盤3年房價沒漲，讓一批高槓桿買房的投資客，欲哭無淚！

剛剛我翻遍南京二手房地圖發現，南京有一大批樓盤，3年前人氣火爆，吸引一批投資客瘋狂買入，但至今房價都沒怎麼漲。有的投資客急用錢，只能忍痛拋房，割肉離場，還有的投資客仍在默默站崗，內心煎熬，冷暖自知！


1

哭了！南京這家樓盤業主買房4年，小區二手房卻無人問津...


位於江北的「前江北地王」中建國熙臺，在2016年7月迎來首次開盤，推出建築面積約92-166㎡的精裝房，當時均價29950-30206元/㎡，其中裝修標準達到5164元/㎡，並且樓棟中間層單價全部躍上3萬/㎡，總價最低271萬。


要知道，這樣的單價在當時可以稱得上是江北豪宅，但由於江北新區剛成立不久，樓市火熱，信心十足，還是吸引一批投資客買入。


現在樓盤交付已接近2年，據鏈家網站顯示，中建國熙臺現有40套房出售，小區二手房報價在35539元/㎡，目前小區最高報價接近4.5萬/㎡，但至今沒有成交記錄。


但小區也不乏急售的房子，其中一套戶型128㎡的精裝房，在今年8月21日掛出，短短10天內就降價10萬元，目前報價28907元/㎡，可以說是血虧，房源至今僅1次帶看，暫時還沒有成交。


即便假設按照3.5萬/㎡成交，戶型92㎡，2016年買入總價271萬計算。首付81萬按照年化4%的理財收入，房貸190萬按照利率5%計算，4年的資金成本是9.7萬+28.5萬，共計38.2萬，房主還貸4年，也只賺了8.8萬元，如果再扣除契稅、維修基金等稅費和交易成本，仍然虧本。


更何況現在小區最低報價僅2.9萬/㎡，二手房仍然無人問津...


2

血虧！江北這家人氣樓盤房價好幾年沒怎麼漲...


位於江北的通宇林景熙園緊鄰南京工業大學，因為臨近學校，周邊高知人群眾多，當時不少人都判定，該樓盤買到就賺，同樣也吸引一批投資客來買房。


項目最後一次開盤在2017年，當時人氣非常火爆，開發商甚至還曾提高首付到7.5成起，在一系列風波後才恢復首付到3成。據了解，該樓盤最後一次開盤，推出的全部是大戶型房源，當天全部賣光。


我查閱南京網上房地產發現，該樓盤最後一批小戶型房源89㎡，開盤時間在2016年，當時價格基本在2.2萬-2.3萬/㎡，總價約197萬起。


根據目前鏈家網站顯示，通宇林景熙園現有66套房正在出售，小區二手房報價在27333元/㎡，目前小區89㎡戶型，成交價基本在2.5萬/㎡，成交周期100-330天不等。當時瘋狂買入的投資客們，現在遭遇掛牌量過多、二手房價沒怎麼漲且成交周期長的難題。


其中今年上半年成交的一套89㎡戶型，成交總價205萬，單價僅22893元/㎡，成為小區成功砸盤案例。


如果按照小區89㎡戶型，成交單價2.5萬/㎡來計算。


假設2016年買入總價200萬，首付60萬按照年化4%的理財收入，房貸140萬按照利率4.9%計算，房主4年的資金成本是7.2萬+7.2萬，共計14.4萬。也就是說，房主至今還貸已經4年，卻只賺了8.12萬元，如果再扣除各項稅費和維修基金，房主還是虧本。


而通宇林景熙園目前周邊暫無強勁利好，能夠再刺激一波房價上漲，小區目前同戶型成交價仍在2.5萬/㎡，讓一批投資客內心崩潰！


3

投資客崩潰南京還有一批樓盤3年房價沒漲


實際上，南京近3年來，有一大批二手房小區房價都沒怎麼漲，甚至還有一些小區房價不漲反跌。


1、左鄰右裡

近期有網友發文吐槽，稱自己第一套房買在了江寧的左鄰右裡，戶型75㎡，2017年250萬出手。現在小區同戶型成交價還在250萬，一分錢沒漲。


這位網友給買家算了一筆帳，當時買家首付是150萬，商業貸款100萬，如果按照首付年化4%理財收入、貸款利率5%計算，那麼這位買家買房3年，虧本20萬。


這一發現也引發了網友討論，有網友表示，南京80%的房子都在虧。2018年以後，南京許多二手房沒漲價，很平穩。三四年沒漲的房子，在南京一抓一大把...


2、銀城藍溪郡

位於江寧正方新城的銀城藍溪郡，近期成交2套精裝二手房，一套124㎡精裝二手房260萬成交，單價不到2.1萬/㎡；另一套78㎡小戶型成交總價178萬，單價2.2萬/㎡，價格基本和2年前幾乎差不多。


3、翠屏城

翠屏城是南京為數不多的「萬元盤」，曾被稱作是南京神盤之一，前期多次開盤中籤率都不到10%，買到需要拼運氣，房源非常搶手。


2019年1月，江寧祿口翠屏城加推712套收官房，毛坯均價1.22萬/㎡，總價105萬-143萬，共吸引了8180組人搖號，當天就被搶光。


根據鏈家網顯示，目前翠屏城小區二手房報價在15817元/㎡，目前共有428套房在出售，數量龐大。

今年翠屏城成交價基本在1.4萬-1.6萬/㎡之間。小區歷史成交最高價在1.9萬/㎡，相比目前成交價，確實不漲，反跌了3000元/㎡左右。


房住不炒目前仍是全國樓市主旋律，實際上，南京不少板塊的二手房，近3年都沒怎麼漲，這也宣告著南京炒房時代的結束。接下來，買房人，如果自住，買，是個好時候。如果投資，請好好考慮！



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