投實消息：1月5-7日，14家房企宣布發行境外債券，金額49.73億美元，約合320.91億元人民幣。
1、1月7日，新城發展（1030.HK）宣布，於2021年1月6日，待達成交割條件後，新城發展將發行本金總額為3億美元的票據，2025年7月13日到期。票據的利息按年利率4.45%計算，自2021年7月13日開始在每半年期末於每年1月13日及7月13日支付。公司當前擬將票據的所得款項淨額用於償還若干其境外債務。
2、1月7日，時代中國控股有限公司公告稱，擬發行一筆有擔保美元定息優先票據。該票據本 金額、利率、付款日期等還尚未釐定。發行票據所得資金將用作其若干現有債務再融資。
3、1月7日，德信中國控股有限公司發行於2022年到期的1.5億美元9.95%的額外優先票據，將與於2020年12月3日發行的於2022年到期的2億美元9.95%的優先票據合併及形成單一類別。
4、弘陽地產（01996.HK）發布公告，擬發行3.5億美元票據，該票據將於2025年到期，票面利率7.30%。此次發債創下弘陽地產在境外發債利率最低紀錄，同時也是弘陽地產歷史上年期最長，單筆規模最大，帳簿規模最大的一次發行，充分體現弘陽地產融資渠道多元化、財務狀況穩中向好。
5、建業地產(00832.HK)發布公告，公司建議根據美國證券法S規例向美國境外人士進行美元計值綠色優先票據的國際發售。公司擬運用於扣除佣金及其他費用後的所得款項淨額作償還其將於一年內到期的現有中長期境外債項。
6、1月6日，碧桂園(2007.HK)公布，1月5日，公司、附屬公司擔保人及附屬公司擔保人之質押人與初始買家就票據發行訂立購買協議，發行5億美元於2026年到期的2.7%優先票據及7億美元於2031年到期的3.3%優先票據。
公司擬將票據發行之所得款項淨額用於將於一年內到期的現有中長期境外債務的再融資。
7、1月5日，世茂集團(00813.HK)發布公告，公司與中金公司、滙豐、摩根史坦利、法國巴黎銀行、中信裡昂證券及富強證券有限公司就發行8.72億美元於2031年到期的3.45%優先票據訂立購買協議。
公司擬將票據發行所得款項淨額用於為一年內到期的境外中長期債務再融資。公司或會因應市況變化而調整上述計劃，並因而重新調配所得款項用途。公司已就票據於新加坡交易所上市及報價獲得新加坡交易所原則上批准。
8、1月5日，寶龍地產(01238.HK)發布公告，擬額外發行1億美元票據，票據利率5.95%，將於2025年到期。該票據將與早前一宗2025年到期的2億美元票據合併發行。公司擬將新票據的所得款項用作為其現有中長期債務（一年內將到期）進行再融資。
9、1月5日，禹洲集團(01628.HK)發布公告，擬發行5.62億美元票據，該票據將於2027年到期，票面利率6.35%。
10、1月6日，旭輝控股集團發布公告，發行於2027年到期為4.19億美元4.375%優先票據。於2021年1月5日，公司及附屬公司擔保人就票據發行與初始買方訂立購買協議。公司擬將票據發行所得款項淨額用於其現有債務再融資。
11、1月6日，中梁控股發布公告，發行2億美元於2022年到期的9.5%優先票據，將與於2020年10月29日發行的2億美元於2022年到期的9.5%優先票據及於2020年11月23日發行的50,00萬美元於2022年到期的9.5%優先票據合併及構成單一類別。公司擬將額外票據發行所得款項淨額用於現有債務再融資。
12、1月7日早間，合生創展公告稱，擬發行4億美元優先票據，該票據將於2022年到期，票面利率5.8%。預計所得款項淨額將用於現有債務再融資及一般企業用途。
13、1月7日，華南城(01668.HK)公告，公司擬增加發行於2023年到期1.2億美元10.75%優先票據。所得款項淨額將用於現有債務再融資。
14、1月7日，龍光集團(03380.HK)公告，2021年1月6日，公司就發行3億美元2028年到期年息4.5%的優先票據訂立購買協議。公司擬將票據發行所得款項淨額用作現有債務再融資。
2021年元旦起，房地產企業的資金監測和融資管理「三道紅線」監管正式實施。地產債權融資嚴格管控、房地產市場從「增量時代」向「存量時代」轉換、困境和不良資產逐漸增多的新形勢下，開發商「瘦身」訴求的項目股權出讓需求強烈，金融機構轉型真股權投資的需求迫切，行業整合併購加速，不良地產的特殊機會投資機會湧現，房地產基金迎來歷史發展機遇。
在此背景下，投實金課聯合啟金智庫於2021年1月9-10日在鄭州舉辦《地產股權投資（含基金/併購/不良）的投前研判、交易結構、協議條款、投後管理及風控實務專題培訓》，從投前研判、項目篩選、交易結構、產品設計、交易主體、投資測算、協議條款、投後管理、風險控制、財稅籌劃的全方位進行詳解。
地產股權投資（含基金/併購/不良）的投前研判、交易結構、協議條款、投後管理及風控實務專題培訓
時間：2021年1月9日-10日
地點：鄭州
費用：4800元/人（※包括參會費、茶歇及午餐）。
請參會人員提前通過轉帳方式支付參會費用，並註明參會嘉賓的單位+姓名等信息，如需發票請聯繫我們提供開票信息。
線下面授課程大綱：（2天）
第一講：地產股權投資投前研判、風險識別與防範、交易設計實操要點及案例解析
（時間：1月9日周六上午9:00-12:00）
羅老師，房地產金融和風控資深人士，曾任職中信國潤股權投資基金、中植集團、螞蟻金服等公司，先後擔任風控負責人、業務總監、首席風控官，工作經歷貫穿私募股權投資、房地產行業、融資租賃、供應鏈金融的投前、投中、投後全流程，從項目篩選、風險管理和評估，到交易結構設計、風險管理措施設計、投後管理、退出等全過程，主動管理的資產規模上百億。
一、 最新地產股權投資的監管政策和投融資形勢
（一）地產投資面臨的新形勢簡述
（國際形勢、城市化進程、大消費升級、城市更新等）
（二）地產投資面臨的監管政策
1. 宏觀政策對房地產行業的影響
2. 後 23 號文時代地產融資的合規風險
3. 三道紅線後地產合規應對
二、地產股權投資的風險識別與防範
（一）風險概述
1. 風險體系
（政策風險、估值風險、財務風險、運營風險、管理風險、法律及政策風險）
2. 風險和收益的平衡
3. 風險議價能力
（二）地產投資盡職調查流程和實操要點
1. 投前評判和項目篩選
（城市和區域選擇、市場分析、產品方案）
2. 盡調實操要點
（財務盡調、法律盡調、工程盡調、背景盡調）
3. 案例分析
（1）「真真假假實控人」
（2）「藝高人膽大」的投資人、「無知者無畏」的融資方
三、交易結構的選擇和設計
（一）投資測算模型的合理搭建
（二）最優的交易結構設計
（不同的交易結構、風險緩釋措施的設計）
（三）項目決策機制的風險防範
（內控輔助風險防範）
四、合同談判和籤約管理
（一）全流程的風險預判
（二）關鍵條款的保障
（公司治理的參與、收益分配權、降價權、項目管理權限、爭議解決機制等）
（三）覆核盡調
（四）籤約管理
五、投資條件的落實與執行
（一）投前條件落實的覆核
（二）合同條款的執行情況
（三）案例分析——「無法修改的規劃」
第二講：地產股權投資投後管理及風控、退出、問題項目處置實操要點解析
（時間：1月9日周六下午13:30-16:30）
羅老師，房地產金融和風控資深人士，曾任職中信國潤股權投資基金、中植集團、螞蟻金服等公司，先後擔任風控負責人、業務總監、首席風控官，工作經歷貫穿私募股權投資、房地產行業、融資租賃、供應鏈金融的投前、投中、投後全流程，從項目篩選、風險管理和評估，到交易結構設計、風險管理措施設計、投後管理、退出等全過程，主動管理的資產規模上百億。
一、 地產股權投資管理概述
（一）房地產開發項目的價值鏈
（二）各合作者對管理的目標追求
——開發商 VS 投資者不同的訴求
（三）資本結構對經營決策的影響
二、投後管理以及風險防範實操要點
（一）公司治理
（經營方案的設定與變化）
（二）項目管控
（財務管控、人員管控、再融資管控）
（三）資金用途管控
（附案例解析）
（四）各類風險對收益測算的檢驗
（五）激勵和約束機制
三、投後風險監測和預警
（一）管理模式
（二）預警：主體預警 VS 指標預警
（三）資產和退出的提前鎖定
（四）投資機構與開發商的訴求差異和衝突解決（案例分析）
1. 銷售策略與去化
2. 模擬清算
3. 盈餘資金的使用
四、地產股權投資收益分配和退出方式選擇
（一）地產股權投資收益分配模式解析
（二）項目退出方式選擇
1. 項目正常退出（管理整合、資源協同）
2. 再融資退出
3. 併購退出
4. 案例分析-「大魚吃小魚」VS「蛇吞象」
五、問題項目處置模式和要點
（一）非正常退出（案例分析）
1. 殭屍資產
2. 困境資產
3. 案例分析——河北地區某商業地產項目
（二）風險項目化解與處置
1. 風險化解
2. 成因反思
3. 案例分析——貴州地區某項目
六、答疑與交流
圓桌交流互動
《共話·地產投融資業務及併購、不良資產處置交流會》
（時間：1月9日周六下午16:30-18:00）
第三講：基金模式下單體地產不良資產（重整）處置與案例
（時間：1月10日周日上午9:00-12:00）
焦老師，鼎暉投資夾層與信用副總裁，擁有北京大學管理學碩士、香港大學金融學碩士和中央財經大學管理學學士學位，曾在信達資產總部資產經營部，主導或參與投資特殊機會項目累計管理超過20個，完成多個預警和風險，項目的溝通談判及退出，參與設立信達不良資產基金、信達建信夾層併購基金；主筆房地產信託報告，地方融資平臺報告，參與信達非金不良資產收購處置研究。
一、建立單體地產不良資產資料庫——特點與能力需求
（一）單體地產不良的問題和特點
1. 基本特點
2. 關係層面
3. 資產層面
4. 資金層面
（二）單體地產不良的參與主體能力特點及要求
1. 基金
2. 服務商
3. 開發商
（三）項目分析研判、盡調及預期方案
（四）案例分析
二、基金模式下單體地產不良資產操盤及賺錢理論
（一）「三二一」核心：三個問題、兩個大腿、一個大腦
（二）項目投資進入時點
（三）抵押物估值
（四）稅、費估計
（五）房地產不良資產三個價值來源
（六）運營、改造、提升
（七）投資策略
三、地產不良資產處置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：債務重整特殊機會
（三）案例三：破產重整
四、答疑與交流
第四講：私募地產投資基金交易架構、25項協議條款及其主要爭議
（時間：1月10日周日下午13:30-16:30）
段老師，知名產業投資集團法律部資深人士，曾供職於國內領先的律師事務所、房地產開發公司、房地產私募投資基金管理公司等，長期從事房地產建設開發、管理運營、私募地產投資基金、私募股權投資基金等方面的法律與風險控制工作。
一、 私募地產投資基金交易架構
二、私募地產投資基金協議條款
（一）項目基本信息條款
（二）項目公司信息條款
（三）資金佔用費條款
（四）交易模式條款
（五）工商變更以及主體確認條款
（六）過渡期安排條款
（七）公司治理條款
（八）公司管理條款
（九）對賭機制條款
（十） 期間預分配與提前還款條款
（十一）流動性管理條款
（十二）項目退出條款
（十三）資金歸集條款
（十四）利潤分配條款
（十五）品牌使用條款
（十六）陳述保證條款
（十七）降價銷售權條款
（十八）拖帶權條款
（十九）查詢權條款
（二十）審計權條款
（二十一）信息權條款
（二十二）強制操盤權條款
（二十三）公司僵局條款
（二十四）違約責任條款
（二十五）其他條款
三、私募地產投資基金主要爭議（協議）
（一）資金佔用費爭議
（二）盈餘資金調用爭議
（三）資金回調爭議
（四）資金統籌爭議
（五）項目公司擔保爭議
四、答疑與交流
講師介紹
羅老師，房地產金融和風控資深人士，曾任職中信國潤股權投資基金、中植集團、螞蟻金服等公司，先後擔任風控負責人、業務總監、首席風控官，工作經歷貫穿房地產行業、私募股權投資、融資租賃、供應鏈金融的投前、投中、投後全流程，從項目篩選、風險管理和評估，到交易結構設計、風險管理措施設計、投後管理、退出等全過程，主動管理的資產規模上百億。
焦老師，鼎暉投資夾層與信用副總裁，擁有北京大學管理學碩士、香港大學金融學碩士和中央財經大學管理學學士學位，曾在信達資產總部資產經營部，主導或參與投資特殊機會項目累計管理超過20個，完成多個預警和風險，項目的溝通談判及退出，參與設立信達不良資產基金、信達建信夾層併購基金；主筆房地產信託報告，地方融資平臺報告，參與信達非金不良資產收購處置研究。
段老師，知名產業投資集團法律部資深人士，曾供職於國內領先的律師事務所、房地產開發公司、房地產私募投資基金管理公司等，長期從事房地產建設開發、管理運營、私募地產投資基金、私募股權投資基金等方面的法律與風險控制工作。
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