開頭一句話，甭聽哪裡哪裡又熱銷、排隊搶房之類的。房子，確確實實沒以前好賣了，即便是對於剛剛過去的4、5月份而言。
半個月前，筆者所在城市某樓盤開盤，該項目為知名房企開發，地段優異。從拿地、公布案名、項目面世、營銷中心公開、樣板房公開、客戶活動等等，一整套開盤前營銷推廣動作行雲流水。號稱3個人搶1套房，最後對外稱開盤大賣8個億。
而筆者在本地房產網上經過查詢發現，該項目500多套房源，認籌階段總計報名人數僅399人，連搖號標準都未達到。最後開盤實際成交房源數量不足100套，實際銷售額僅2個億，大量樓棟僅售出個位數。號稱8億的開盤金額，足足加了幾倍的水分在裡面。
據了解，部分4月堪稱火爆的城市，如深圳、蘇州，目前也已出現後繼動力不足、加大促銷的現象。
當然，今天的重點不是「打假」，關於如何查證樓盤實際銷售情況，筆者在之前文章中也有所提及。
今天想談的，是如何最大程度地降低買房成本
在房價普遍高企的現在，大量無房群體買上1套房十分不容易。不僅要湊足6個錢包，還有一筆20-30年貸款利息要支付。尤其是對於90後、95後而言，事業尚未穩定，工資除去吃喝，所剩無幾。每月一筆高昂的月供，成了吃不好、睡不香的「心頭病」。
但作為買房人，今年確實比去年要幸福得多。除了少量真正熱銷項目之外，大部分樓盤多多少少都有些額外買房折扣。其次，年內三次降低LPR貸款利率，加上各方預期今年至少還有2-3次利率下行空間，買房成本相比去年要低不少。
但需要指出的是，雖然LPR基礎利率「三連降」，實際銀行貸款利率在5月前卻未有明顯下降。原因在於利率換錨之後，加點權掌握在銀行手中。各銀行可按照自身情況及市場，自由加點、減點。
根據融360|簡普科技大數據研究院對全國41個重點城市的674家銀行的統計監測，2020年5月，全國首套房貸款平均利率為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%。雖比4月已經下降了11個基點，但5.32%的平均利率依然比4.65%的LPR基礎值高出67個基點。另外，市場仍不乏首套房高利率存在，如安徽阜陽5月份首套房利率最低為5.63%，蘇州5月首套房利率最低5.76%，超過6%也十分常見，大大超出市場平均利率。
但利率市場化的好處在於，銀行間房貸業務競爭熱度加大，鯰魚效應促使部分銀行主動採取降低加點、加快放款的方式吸引買房人。
比如目前已經有部分銀行執行最低4.65%的首套房貸款利率，不用加任何基點。這對於買房人而言，無疑大大降低了買房成本。
以貸款100萬為例，4.65%的最低利率，足足比5.65%的利率，利息要少22萬。這可比房價優惠要實在得多。
選擇銀行只是降低購房成本的第一步，還有第二步
不知各位是否還記得組合貸款這麼一種方式。之所以這麼問，是因為商業貸款佔絕對大頭的今天，連公積金貸款比例都已經下滑至不足20%，組合貸款的比例更是微乎其微。
組合貸款，之所以數量稀少，原因有這麼幾點。
1、 房企一般都有自己的合作銀行，更喜歡直接商貸完事。組合貸，手續麻煩、放款慢，很不討開發商的歡喜。在往年，組合貸款直接是被開發商拒絕的，並且無法享受到所謂「貸款方式」的優惠，比如按揭幾個點之類的。
2、 銀行也不喜歡。這個不用過多解釋。
3、 公積金貸款額度上限不高，很多地方單人不超過30萬，夫妻不超過50萬。即便像深圳，個人最高僅50萬，夫妻雙方最高僅90萬。
但是公積金貸款，3.25%的利率，放在LPR三連降的今天，依然很香。但，開發商願意嗎？銀行願意嗎？
據筆者了解，隨著整個房地產市場行情的不溫不火持續蔓延，只要買房人願意掏錢買房，組合貸款那都不叫事。而部分正在嘗試加大房貸業務的銀行，也對組合貸款鬆了口。
同樣100萬貸款，按照夫妻雙方最高50萬公積金額度來計算，利息又比純商貸要低了14萬。
選對銀行+選擇組合貸款，100萬的貸款可以省下36萬的利息。香不香？
有些朋友可能要說，我沒有公積金怎麼辦？根據18年出臺的《住房公積金繳存使用協議》，即使是個體戶，也可以自費繳納公積金。或者可以掛靠在某公司，自費請其代繳公積金。對於大部分城市而言，只要繳納滿6個月或12個月的公積金，即可申請公積金貸款。
買房不易，能省則省。