股市四海堂百科金融資訊，股市四海堂百科金融認為，於物業而言，疫情之下的2020年，是水大魚大、異軍突起的一年。
這一年，在高估值的誘惑之下，17家物管公司勝利上市，創下歷史新高;這一年，出於對範圍的追求，物管行業的多元化規劃以及收併購案例遠超以往;這一年，在提質增效與物聯網新技術的雙重驅動下，物管企業的科技投入進一步加大，TOP20物企已投資110家科技公司;這一年，增值業務成為各家積極探究的新增長點，中國物管企業增值效勞氣候漸成。
瞻望2021年，易居企業集團CEO丁祖昱以為，隨著港交所方案進步上市門檻，更多中小物業公司或將放棄獨立上市，物企併購頂峰期行將到來。
上市潮下的股價分化
據藍鯨房產統計，2020年，共有17家物業公司上市，其中A股1家，H股16家，較2019年12家新上市公司數量增加5家。從時間點上來看，上半年僅3家物業公司上市，下半年上市數量到達14家，其中四季度物業公司上市數量達11家。
下半年，物業股集中上市與「三道紅線」的出臺不無關係。8月底，監管層對房企提出三道紅線的請求，引導企業降槓桿，從2021年1月1日起，該規範將在全行業施行。
爾後，降低債務範圍成為房企不得不面對的一大課題，企業開端改動本人的運營邏輯，經過狠抓回款、處置存量資產、增強協作、股權轉讓等一系列降負債的操作，來順應新的變化。中信證券在一份研報中指出，「三道紅線」之下，局部開發企業把分拆新業務視為一種去槓桿的方法。
而物業由於估值較高，首先進入了房企的分拆視野。貝殼研討院高級剖析師潘浩表示：「2019年之前，物管公司分拆上市主要是等待輕資產板塊快速開展，但物業管理行業的高估值，成為引發2020年物業上市潮另一關鍵誘因。」
2019年，物管板塊迎來迸發。Wind數據顯現，新城悅效勞、永升生活效勞、雅生活效勞、中海物業、碧桂園效勞當年分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7月，優質上市物管企業股價持續強勁表現，其中永升生活效勞、時期鄰裡、寶龍商業的股價均完成了翻倍漲幅。
但是，隨同著大量新股的上市，資本市場也愈發理性。數據顯現，自8月份以來，物業板塊股價呈現持續下探趨向，特別是四季度龐大的新股發行範圍，更是誘發了物業板塊調整，老股股價降落、新股頻頻破發。
依據克而瑞統計數據顯現，2020年9月-11月份，30家上市物業企業股價下跌，局部個股跌幅以至超越三成;另一方面，10月份上市的3家物業新股，也接連遭遇破發情況。
固然在股價回調下，估值有所回落，不過物業上市潮仍將繼續。據中指院統計數據，目前有20餘家物業企業在準備上市進程中。如榮盛開展分拆的榮萬家已在12月21日經過聆訊，有望成為2021年第一家在港股上市的物業公司。
而在初次遞表失效後，宋都效勞、星盛商業也曾經二度遞表。此外，陽光城物業、龍光物業等正在謀劃分拆上市事宜，富力地產擬將物業剝離出上市公司，方案經過天力物業在港交所上市。
另一方面，雖然行業正派歷上市熱潮，但龍頭企業中，萬科與龍湖依然沒有拆分物業上市。「龍湖的四大主航道是十分嚴密分離在一同的。」在2020年中期的業績溝通會上，龍湖集團CEO邵明曉解釋了「不分拆物業」的緣由，同時，也對物業行業的潛力表達了認可，「物業相對輕但是具有大量的用戶群，並且是增長可期的業務，我們置信將來會構成一些大頭部。」
由此，關於萬科與龍湖兩家龍頭企業，誰將先推進物業業務單獨上市的答案，要留在2021年，或者更遠的將來方能知曉。
科技賦能範圍與邊境延展
上市潮下，物業公司的外拓也按下加速鍵。
據興業證券研報統計，截至10月30日，2020年物業管理板塊上市公司，已公告的針對物業管理效勞的收併購活動共有26起，觸及金額達19.36億元。而據克而瑞統計數據顯現，僅11月份，50家物業公司共計新增拓展304個項目，相比上月增加32個，同比增長11.76%。
值得關注的是，和以往主要聚焦於住宅物業不同，2020年物業公司管理的業態也逐步豐厚，延伸至多個業態及範疇，諸如商業、寫字樓、學校、園區、交通樞紐以至是城市效勞等。
如龍湖聰慧效勞便在2020年加大多業態探究，落地城陵磯、廣陽島、農博島、北大荒等城市效勞項目，並新進入稅務局、文化宮、消防總隊、4S店、河道等場景。
事實上，在物業公司進入管理面積更大、專業水平更高的多元化新場景的同時，也降生出更多的科技需求，譬如，在效勞城市更新等場景時，便需求物業公司運用科技的手腕，擴展每個一線人員的效勞半徑。
除此之外，處理隨著範圍攀升的人力本錢問題，既是物業企業突圍的關鍵，也在倒逼物管企業不時提升對科技與網際網路的運用。
不斷以來，物業管理行業均是個典型的人力密集型行業，有研討數據顯現，一線物業管理者的薪資本錢(包括人力外包本錢)通常佔領著停業本錢中的宏大比重，並衍生出一系列的隱患。
從短中期看，物管企業的管理範圍極速擴張隨同著員工數量的同步擴張，員工日常管理的難度陡增;從中長期看，物業管理行業面臨的終極應戰將是人口老齡化及城鎮化背景之下的低端勞動力缺失。
依據克而瑞發布的2020年度中國地產數字力TOP20物企榜單來看，前20的頭部物企正在積極成立或戰略投資科技公司，為企業數位化管理賦能。
2020年10月31日萬科物業開展股份有限公司正式更名為萬物雲;2019年5月，碧桂園效勞正式變卦為碧桂園聰慧物業效勞集團股份有限公司，且目前碧桂園已成立、投資共有20個科技公司，觸及範圍從機器人研發、聰慧建造、聰慧社區、聰慧營銷等九個方面。
2018年8月，龍湖物業正式將品牌晉級為龍湖聰慧效勞。同年4月，龍湖悅來城市管理有限公司(以下簡稱「龍悅公司」)正式成立，運用大數據、雲計算、物聯網等信息技術為城市精密化效勞，並在城市物業根底效勞、市政根底設備管理、園林養護、道路次序管理、市容環衛管理、突發事情管理、城市特徵功用效勞等7大致系中，提供64種場景效勞。
如在龍悅公司的系統中，每臺路燈都有專屬身份，BI大數據系統對報警統計、亮燈率、節能率、等實時搜集數據、剖析比對、為節能降耗作技術支撐。應用物聯網技術、智能傳感設備和專業設備管理平臺，可完成井蓋和管理人員的無線智能連通。
無疑，這些聰慧措施在儉省人力本錢的同時，也進步了效勞效率。興業證券指出，聰慧物管技術落地後，即便思索人力本錢的持續提升，在管項目增長帶來的員工人數增長以及人均薪酬增長，但是經過科技賦能的方式提升人均在管面積，根底物管業務毛利率降落的壓力將得到緩解。
破題增值效勞
與此同時，科技的運用也讓物業增值效勞有了更多生長的土壤。
普通而言，物企營收普通有兩大塊，一是根底物業效勞，一是增值效勞。其中，根底物業效勞佔領物企營收的重頭，但毛利率程度卻相對有限，2019年華金證券重點關注的物管上市企業根底物業管理效勞毛利率算術均勻為22.8%，其中多數頭部物業的毛利率均低於20%。
通常而言，新盤項目的毛利率程度高於成熟項目，隨著時間推移假使成熟物管項目未能完成提價，那麼項目根底物業管理效勞的毛利率程度將面臨向下壓力，局部項目或產生虧損。
相關於物業費調整這一企業合理運營行為不得不面對的普遍性困局，基於社區這個「私域流量」的增值效勞卻有著不小的想像空間。社區是自然優質的「私域流量」，關於物管企業而言，在低獲客本錢之下，假如可以有效把握業主的痛點與需求並卓有成效地組織起商業範式，那麼社區增值效勞關於單個物業管理項目盈利模型的改善是值得等待的。
如其與頗具話題的社區團購相比，便具有充沛的競爭力。主要表現在用戶流量(樹立在優質根底物業效勞之上)、社區團長(基層物業效勞人員)、最後一公裡(上門配送或自提點)等關鍵業務節點之上。
華金證券以為，優質的物業管理效勞是展開社區增值效勞的根底，是搭建物管企業與社區關係的橋梁。所謂「遠親不如近鄰」，在信任的根底之上，物管企業才有可能憑仗便利性、差別性從社區外的商業系統搶得市場份額。
以龍湖為例，截至2020年底，龍湖聰慧效勞的業主稱心度連續十二年超越90%，這與龍湖善待你終身的效勞理念息息相關。如龍湖為了滿足西南地域潮熱地域業主曬被子的需求，推出了「曬被節」，往常曾經堅持13年;每年在各種各樣的節日時，龍湖會將小禮物如期掛在業主家門上;堅持了九年的善居方案，不只煥新社區環境，也幫業主上門深度清算油煙機、廚房死角、客廳天花板等等......相似的例子不勝枚舉。
正由於有了平常貼心的根底效勞，其增值效勞才幹迎來迸發。據悉，在2020年上半年防疫最艱巨的60天內，龍湖龍眼優選經過15萬筆訂單的方式，多快好省的在特殊時期，將業主的需求送到家門口。目前，在業主增值效勞方面，龍湖聰慧效勞經過自主運營、平臺整合等方式，提供房屋租售、美居家政、旅遊效勞、優選好物等全生活效勞鏈產品。
誠然，在2020年，物業行業的重塑與出圈，展示了行業更多的可能性，以及宏大的潛在開展空間。但能夠看到，在目前行業集中度較低的狀況下，物業行業還有很多的難題等候破解，只要能做好根底工作的物管企業才有可能成為龍頭，也才有可能讓物業成為一門賺錢的生意。
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