如何理性評估「鄰避設施」對樓盤的影響?

最近後臺的幾個詢問，讓我覺得可以討論一下「厭惡型設施」（「鄰避設施」）這個話題。

一個粉絲前天問，想買坪山的一個樓盤，但是看到後面有個法院（風水上似乎說有煞氣），很搖擺。

另一個是今天開盤的一個樓盤，這個盤靠近南坪快速、5號線「天鐵」、塘朗山隧道，網上戲稱「呼嘯山莊」，還有粉絲笑稱是「環繞立體聲」。後臺有個粉絲今天買了，群裡看到這些評論，搞得很是鬱悶。

再一個是，之前開盤的西麗一個項目，因為有部分單位靠近變電站和高壓線，所以在開盤的時候，選房特別慢，也有一些購房者看到大家在談論變電站的影響時棄選了。

以上這些都是公開信息，也沒有什麼要藏著掖著不能說的。恰恰是，在我們買房中，樓盤周邊存在這樣的設施是極為常見的，惟其如此，需要我們進行理性的分析判斷。

首先，這些設施，在概念上都可以統歸為「鄰避設施」的類別（當然程度上有差別，有的很輕微有的很嚴重）。所謂「鄰避設施」，是指整體社會必需，對城市整體產生正向作用，但卻會對鄰近地區衛生環境產生負外部性，故而不受歡迎的公共設施。就是「人人都需要」，但「不要建在我家後院」，因為會產生「鄰避效應」。

所謂「鄰避效應」（NIBY，音譯），全稱是「Not in My Backyard」，即「不要建在我家後院」運動，發源於上世紀70年代的美國，本指一些「汙染性設施」（垃圾站、發電站、px項目等）的選址建設引發在地居民的抗議抵制運動。後來一些非汙染性但有負面影響的設施，比如墓地、醫院、高速路、高架地鐵、橫穿小區的快速路等等，也都被列入抵制之列。

對這個「鄰避設施」的分類，我參考了一些論文，學者們也根據不同的特徵做了不同的分類，比如下面三個分類，大家可以參考一下，對我們在選房的時候非常有參考價值。（這些材料來自一篇碩士論文《市政設施鄰避效應對住宅價格的影響研究》，中國礦業大學，魏賢錦，2019.5，有興趣的同學可以檢索）

從這裡面，我們能夠總結出來，這些「鄰避設施」對房地產會產生負面影響。這些影響有些是實實在在的，比如說，像那些「汙染性設施」，的確會對小區居民的生命安全或人身健康構成傷害。px項目、垃圾中轉站、高壓變電站、養豬場（產生異味）、距離過近的超高層……有些影響，則是主要集中在心理上，會引發嚴重的心理不適，精神病院、戒毒所、看守所、墓園、火葬場、打靶場，而有些心理上的不適，還可能和不同的文化風俗，比如上面所說的法院，在風水上就會被視為不好，比較難講清楚了。另有一類，比如像高速公路、高架鐵路、機場，這些對房地產主要是產生很大的噪音影響，但其實這類設施分析起來，並非那麼簡單。

顯然每個城市都會存在非常多的這樣的「鄰避設施」，你不可能躲得過。在深圳，也有很多這樣的故事/案例。比如醫院類的，像羅湖的康寧醫院，或者是早年港大醫院在建設的時候，引發附近居民強烈抗議的事件；或者後海的業主集體抗議，改變了當地建設一所中醫院的事件。在道路上，比如當年豐澤湖山莊的業主抗議南坪快速路的事件。在風向類的汙染設施，比如在蓮塘，業主們對香港的大型垃圾場非常的不滿。在噪音這個上面，比如深圳的老機場時代，我一位住在西鄉的朋友說，「每天晚上都感覺頭上在唱搖滾」。在建築安全方面，比如地鐵或者一些超高層在建的時候，造成臨近小區樓體開裂，引發業主非常恐懼憤怒，這都是不鮮見的事……

當然，以上這些是樓盤建好了，大型的「鄰避設施」規劃在了那裡，所以，它會引發什麼樣的後果，大家自然都很清楚，業主一定會攜起手來進行抗議。因為那些設施不單會影響生命安全，還會造成房屋增值性能減弱甚至貶值。

但如果是「鄰避設施」先規劃建設了呢？比如像開頭說的那些，高壓變電站、高架地鐵、快速路、隧道，都建好了，然後在這裡規劃了樓盤，建好了對外銷售，你怎麼做？非常現實的一個問題是，無論是從個人體驗還是實證研究，鄰避設施都的確會影響到房地產價格。比如有學者研究了上海垃圾中轉站，結論顯示：二手住宅價格隨距離拉近而顯著降低，距離每拉近1公裡，房價就降低3.6%。

如果選擇足夠多，我相信每個買房人的第一選擇，都是放棄掉這些樓盤，當然要選最好的。但顯然每個人的決策，都是在一系列約束條件下的次優選擇。每一個城市，都會存在一些「鄰避設施」最少的的好區域，但是這些區域往往都是貴的不得了，大部分人都沒有能力選擇。所以，這是一個不需要討論的問題。

那麼，這就需要買房者需要正面面對那些「鄰避設施」了。因為你躲不過去，這個城市可以說每隔幾公裡，都會有這樣的設施，只不過是程度大小，你總得學會去面對。我們需要使用自己的理性、頭腦、專業，去辨別不同的「鄰避設施」可能對房地產產生的不同影響。

我梳理出一些參考，供各位討論。

1）牢記一條原則：樓盤價格受到鄰避設施的影響，會隨著其間物理距離的變遠而變小。也就是說，與距離（及規模）正相關。根據實證研究，鄰避設施對房價的影響，在你離它最近的時候最大。遠到了一定距離之後，這個影響會快速降為零。這其實是個常識，大家不用看論文也能明白。但在選房的時候，卻是很實用，這個原則要牢牢把握好。比如上述的幾個案例，同樣一個小區，不同的樓棟，可能受到的影響都不一樣。另外，要提醒的一點是，有時候，你需要在距離和便利之間做選擇的。比如說高架地鐵（深圳5號線、6號線），距離它在200米以內，那一定是比較糟糕的，但是你離它太遠，你就不是「地鐵盤」了，交通不便利帶來的房價貶損會超過距離過近帶來的貶損，最好當然是在500米左右，但往往沒有那麼完美。

2）不同類型的鄰避設施影響並不一樣。並不是所有的鄰避設施，都是那麼的「不可接近」。如上所言，鄰避設施也有很多不同的類型，那些對我們人身健康有重大損害的，自然是離得越遠越好，比如大型垃圾中轉站、大型化工項目……但是，有些設施是「見仁見智」的，比如說法院，我個人認為這不屬於什麼不利影響，但有些人可能就會很介意。而且，有些鄰避設施實際上對房地產的影響，實際上是被「心理誇大」的，就是實際上影響沒那麼大。比如說噪音，是最經常被誇大的，但其實在房地產的價格要素中，這個部分佔的權重很小，並且，它是有技術手段可以處理的。簡而言之，你要去科學評估你要面對的那個「鄰避設施」所產生的影響，如果你不想放棄的話。

3）實地考察才是最好的辦法。怎麼才能夠更好的評估有的鄰避設施對樓盤產生的影響呢？這些，光看別人的分析沒有用。最好的辦法，是自己的實地考察。我很欣賞後臺幾個粉絲的操作，直接跑到了一些樓盤的旁邊住了一晚，實地感受了一下噪音。每個人對噪音的忍耐度都不一樣，有的人連住在十字路口都受不了，有的人住在鐵路邊上也能睡得香。這個要自己去結合自己的情況，實地考察做結論。

4）計算好鄰避設施是否已經體現到了房價中。為什麼會有很多人，明明知道有些樓盤噪音非常大，不遠處就有一個變電站，但是他們還是選擇了，而且最終還是賺錢了？歸結到最終的一點，自然是性價比的計算。有不利因素，開發商也會在制定價格的時候體現進去，這樣才能賣得出去。對購房者來說，就是要去計算這個「折價」折得夠不夠——包括政策限價產生的「折價」。比如說光明金融街(000402,股吧)，非常的靠近6號線高架，擺明著噪音會不小，但是因為5萬的限價套利空間大，所以，照樣是上萬人搶光。

總之，在大城市，鄰避設施已經是一門越來越深的學問，尤其是有關鄰避效應的處置——比如科學規劃、決策透明、公眾參與、經濟補償被證明是行之有效的手段。這個在最主要的方面，當然是只能依賴我們的城市規劃做得越來越科學，越來越人性化。但從我們個體買房者的角度，管不了那麼多，只能是先學會自己做好選擇。完全的遠離是不現實的。那麼，如何科學的評估其影響，是我們必須要做的功課。

（責任編輯：常丹丹 HO016）