2020中國物業服務百強企業研究報告

 (一)評價指標體系

 (二)評價指標體系設計原則

 指標體系的設計遵循以下三個準則:

 1、管理規模與服務質量相結合。管理規模的持續擴大是物業服務企業提升市場佔有率、獲得穩定業績的主要方式,而良好的服務質量是企業績效提升的有力支撐,只有實現管理規模與服務質量的結合,才能實現企業的持續健康發展。中指研究院繼續採用總資產、物業管理項目總數、總建築面積、進入城市個數來評價企業的管理規模,在服務質量的評定方面,引入「星級小區數量」指標,與業主滿意度、物業服務費收繳率及物業管理項目續約率結合,來綜合評價企業的服務質量。

 2、經營績效與發展潛力相結合。經營績效不僅是關注企業盈利能力和運營能力的重要指標,也是企業市場拓展和發展速度的重要保障,是否具有豐富的儲備項目、較為完善的人才結構顯示了企業未來的發展潛力,營業成本率的控制則體現了企業的成本控制水平,對經營績效有較大影響。

 3、經營業績與社會責任相結合。作為與業主日常生活密切相關的行業,物業服務企業在構建和諧社會方面發揮了重要的作用。企業對社會的積極貢獻有利於提高群眾對於物業服務企業的認知度,樹立企業品牌形象,促進企業快速發展。中指研究院採用年度納稅總額、就業崗位個數、保障性住房管理面積和企業捐贈總額四個指標評價企業的社會責任貢獻,引導行業重視社會責任。

 (三)計量評價方法

 採用因子分析(Factor  Analysis)的方法。因子分析是一種從變量方差——協方差結構入手,在儘可能多地保留原始信息的基礎上,用少數新變量解釋原始變量方差的多元統計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和,並通過因子旋轉,得到符合現實意義的公共因子,然後用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國物業服務百強綜合實力時,主要是計算各構成要素的相關矩陣,通過相關矩陣得到特徵值、累計特徵值及因子載荷。根據最初幾個特徵值在全部特徵值的累計百分率大於或等於某百分比的原則,確定公共因子的具體個數。然後再根據因子載荷矩陣確定各個因子的現實意義並進行重新命名,最後根據不同企業各個因子得分及載荷矩陣,通過加權累加構成2020中國物業服務百強綜合實力指數。

 (四)門檻值

 1、依法設立、具有獨立法人資格;

 2、按照國際慣例和國內目前行業整體發展現狀,中指研究院確定現階段入選門檻值為:近三年平均在管項目數量不低於10個或平均在管項目總建築面積不低於50萬平方米;

 3、為了引導物業服務企業做大做強,中指研究院鼓勵企業以集團的名義參與。

 (五)覆核審查

 1、企業財務數據通過會計師事務所出具的報表進行覆核;

 2、對收集的數據堅持交叉覆核:通過公開信息及統計局經濟普查數據對企業填報數據交叉覆核;對有疑問的數據中指研究院將進入社區進行業主一對一訪談現場覆核;

 3、根據企業歷史數據交叉覆核。

 企業填報數據經過覆核存在疑義或未提供數據的企業未納入本次研究範疇。

 (六)實施原則

 1、自願、誠信原則。此次活動由企業自願參加,參加企業必須填報真實數據,並籤署承諾書,對承諾內容負責。一經發現弄虛作假,取消評選資格。

 2、客觀、公平、公正原則。中指研究院本著公平、公正的原則對企業申報的數據進行審查,對企業發展情況做出客觀分析和全面評價。

 3、保密原則。活動過程中涉及的所有上報數據、審查結果均不得外傳,如有洩漏,由責任人承擔相應法律後果。

 第三部分  2020中國物業服務百強企業名單

 第四 部分  2020 中國物業 服務百強企業 發展 特點分析

 一、管理規模:管理面積均值達4279萬平方米,市場份額提升至四成,各層級持續分化   

 1. 管理面積均值增長15.08%,管理項目數量均值增長10.42%

圖1:2016-2019年百強企業管理面積、項目數量及市場份額變化情況

 近年來,在城鎮化持續推進、居民消費升級、鼓勵性政策的推動下,疊加科技賦能與資本紅利,物業管理行業邁入快速發展期。百強企業積極擁抱市場變化,實施多元化擴張策略,迎來管理規模的新一輪增長。2019年,百強企業管理項目數量均值為212個,同比增長10.42%,管理面積均值達4278.83萬平方米,同比增速15.08%。百強企業市場份額進一步擴大至43.61%,市場集中度持續提升。

 圖2:2019年百強企業不同層級管理面積情況

 百強企業不同層級規模分化明顯,2019年,TOP10企業管理面積均值達2.  21  億平方米,是百強企業均值的 5.16  倍,市場份額達 9.22  %,強者恆強態勢延續  。TOP11-30企業管理面積均值為8021.24萬平方米,是百強企業均值的1.87倍,同比增長26.05%,增速顯著;TOP31-50企業和TOP51-100企業管理面積均值分別為2638.24萬平方米和1355.68萬平方米,低於百強企業均值。

 2. 依託兄弟公司開發、合作、布局優勢,穩健擴規模

 2019年,規模快速擴張是百強企業發展的主基調。縱觀百強企業過去一年的擴張成績,可以發現,多方面藉助兄弟開發企業資源優勢,仍是百強企業實現規模增長的重要保障。2019年,百強企業中有開發背景的企業數量佔比近八成,這些企業的管理面積中約六成來自兄弟開發公司。

 首先,百強企業承接兄弟公司獨立開發的項目,每年獲得管理面積的穩定增長;其次,在 兄弟公司合作開發的項目中積極爭取物業管理權,進一步擴大覆蓋面積 。此外,百強企業採取跟隨戰略  ,追隨兄弟公司擴張步伐,藉助開發企業和自身品牌優勢,在兄弟公司開發項目的周邊進一步延伸,拓寬物業服務半徑,持續加大規模效應。

 3.  注重高質量併購、拓寬服務邊界,市場拓展加速

 百強企業市場拓展不再盲目,採取更多樣化、更科學的手段,促進管理規模高效擴張。

 其一,百強企業憑藉高品質服務和專業化團隊,積極參與市場競標,提升第三方全委項目中標率 。

 其二,百強企業依靠自有資金或資本融資,傾向於選擇百強企業作為併購標的,實現強強聯合,戰略互補。

 從併購特點來看,1)併購活動多發生在百強企業之間,呈現強強聯合的態勢。2)併購延伸到細分業態,助力百強企業提升不同領域管理能力。3)百強企業通過併購科技、教育、電梯、保險等業務領域的專業公司,提升綜合服務水平,延伸產業鏈條,創造新業務增長點。

 其三,百強企業抓住非住宅物業領域新機遇,大力拓寬服務邊界。  隨著後勤服務社會化改革進一步深化,以及在政府鼓勵社會資本參與公共服務領域等政策引導下,百強企業積極承接政府機關、國有企業、事業單位等相關物業管理服務,順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務領域,開闢外拓新渠道,進一步加速規模擴張。

 此外,百強企業藉助大數據、智能化等科技手段  ,精準掌握各城市土地市場、房屋竣工、項目招投標等信息,研判市場布局方向,發掘潛在項目信息 ,科學、高效地推進項目拓展。

 最後,百強企業採取其他有效拓展手段,助力管理面積不斷增長。例如與區域內中小型開發商進行戰略合作,優先獲取項目管理權;亦或籤訂前期顧問服務協議,獲得良好成果及反饋後,進一步得到物業管理服務的委聘。

 4.  搶抓主流市場深耕,單個城市管理面積均值達138.03萬平方米

 

圖5:2018-2019年百強企業不同城市群管理面積比例變化

 規模為王的時代下,如何精準布局,是實現規模化發展的重要前提。百強企業緊跟城市群政策導向,充分利用區域經濟發展和人口流入優勢,重點挖掘核心區域蘊含的巨大物業服務需求,進行規模化布局。  2019年,百強企業56.16%的管理面積位於五大城市群,較2018年上升3.02個百分點,其中,長三角城市群管理面積佔比最高達18.21%;粵港澳、長江中遊城市群面積比例分別為10.25%、9.28%,較2018年分別增長1.17、0.77個百分點,增速較快;成渝和京津冀城市群的面積比例分別為9.81%和8.61%,增速較為平穩。

 基於對熱點區域的深耕力度加大,以及對大存量城市的市場拓展,百強企業2019年單個城市項目數量均值為6.84個,同比增加3.07%,單個城市管理面積均值138.03萬平方米,較2018年增長7.66%,單個項目管理面積均值20.18萬平方米,同比增長4.18%。

 二、經營績效:做大規模與做強增值服務雙重發力,營收均值突破10億元

 1. 營收增速高於在管面積增速2 .3  個百分點,各層級企業收入差距拉大

圖7:2016-2019年百強企業營業收入及增速情況

 百強企業通過承接兄弟開發公司項目、加速市場化拓展、挖掘核心區域市場潛力等手段,實現管理規模的大幅擴張,為基礎服務收入的提升奠定堅實基礎,同時增值服務呈現提速增長的良好局面,進一步推動營業收入躍上新高度。2019年,百強企業營業收入均值達10.40億元,同比增長17.38%,高於在管面積增速(15.08%)2.3個百分點,經營業績保持穩健增長。

 圖9:2019年百強企業分層級營業收入均值及增長率

 在經營業績整體保持良好增長態勢的同時,百強企業各層級收入差距拉大,其中TOP10企業營業收入均值56.76億元,同比增速16.24%,領先優勢更加顯著;TOP11-30企業營業收入21.42億元,同比增長28.02%,高於百強企業均值增速10.64個百分點,增長最快;TOP31-50、TOP51-100企業的營業收入均值分別為6.41億元、3.25億元,分別同比增長15.22%、8.46%,均低於百強平均增速。

 2. 業主增值服務滲透率大幅上升,居家服務收入貢獻增長顯著

 

圖10:2018-2019年百強企業基礎物業服務與多種經營收入情況

 受益於增值服務的加速增長,百強企業的營收結構持續優化。2019年,百強企業基礎物業服務收入均值達8.17億元,同比增長14.55%,佔總營業收入的78.55%,依然是百強企業的主要收入來源;多種經營收入均值為2.23億元,同比增長29.03%,多種經營收入佔總營業收入比重為21.45%,較2018年增加1.94個百分點,多種經營對業績拉動能力不斷增強。

 從多種經營收入的構成來看,非業主增值服務是主要貢獻來源,2019年非業主增值服務佔多種經營收入的比重為54.68%;業主增值服務收入增長迅速,佔多種經營收入的比重為45.32%,較2018年(42.11%)提升3.21個百分點。

 業主增值服務收入的大幅提升主要得益於:一方面,管理面積增加,推動業主增值服務的客戶基數顯著增長,進而產生規模經濟效益;另一方面,百強企業從需求、產品、渠道等多維度推進,開發貼近業主真實需求的增值服務產品,促使增值服務產品的滲透率不斷提升。

 圖13:2018-2019年百強企業業主增值服務收入佔比情況

 從增值服務的具體細項來看,百強企業更加注重對業主的線下服務,重點發力居家類增值服務,2019年,家政服務與家居服務收入大幅增長,佔業主增值服務總收入比重分別為11.58%、10.48%,較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點。此外,空間運營收入佔業主增值服務比重為24.36%,房屋經紀、電商服務的比重均超過15%,分別為19.55%、15.28%;汽車服務、社區金融、養老服務比重均出現了不同程度的下跌,比重分別為2.85%、2.11%、1.32%。

 3. 成本結構基本固化,智能化投入短期成效甚微,營業成本率僅下降0.46個百分點

 

圖14:2018-2019年百強企業營業成本構成情況對比

 伴隨管理規模的擴張和增值服務的迅速發展,以及公司未來業務發展需要,百強企業對人才數量及質量需求不斷增長,加之平均工資剛性增長,進一步導致人員費用支出增加。2019年,百強企業營業成本均值為7.90億元,同比增加16.66%。百強企業成本結構已基本固化,其中人員成本仍是百強企業主要支出項,人員費用佔比達59.09%,較去年增長1.25個百分點;物業共用部分共用設施設備日常運行和維護費用、清潔衛生費、秩序維護費、辦公費用、綠化養護費、物業共用部分共用設施設備及公眾責任保險費用略有下降,佔比分別為9.70%、7.48%、4.55%、2.89%、2.06%、0.88%。

 基礎業務外包是當前物業管理行業中具有一定綜合優勢的管理手段之一。一方面,專業化分工可以提高單項服務效率,減少在人力管理方面的成本;另一方面,專業服務公司不斷進行服務創新,提升工作效率,優化服務質量與客戶體驗。善道資管專注辦公、商業、文旅三大地產領域全周期服務,結合全生態房屋優養的新模式,打造網際網路+多元化、多維度的運營管理服務體系,實現資產增值整合,達到資產價值最大化。

 基礎業務外包比例上升趨勢緩慢,降本作用恐難進一步提升。  一般而言,出於整體運營考慮以及風險的把控,物業服務企業通常會將業務外包控制在一個適度、合理的比例範圍內。從百強企業數據來看,2016-2019年,綠化、秩序維護、清潔、設備維護養護業務外包比例增長趨勢緩慢,3年複合年均增速分別為0.92%、1.28%、0.71%、2.33%,各項業務外包比例已經基本趨於穩定,未來百強企業通過增加基礎業務外包比例來持續降低成本的想法已經較難實現。

 百強企業依託科技化、數位化信息管理平臺,在5G時代搶佔先機,完成企業智能化轉型升級。彩生活不斷進行科技化改造,通過「北鬥七星  」實現基礎物業管理科技賦能,進而提高綜合管理效率,降低人工成本;同時與京東、360在安防、大數據、物聯網、人工智慧等領域開展深度合作,延伸服務領域,提升服務質量。

 百強企業科技投入持續加大,短期內降本增效作用難以顯現。  2019年,有30餘家百強企業智能化建設費用超千萬元,大部分企業智能化建設費用投入在100-500萬元之間。整體而言,百強企業智能化費用投入在持續擴大,但目前來看,依靠技術創新降低成本的效果不佳,主要原因是:首先,智能化建設所需前期投入很大,且短期內看不到明顯回報,導致部分企業對長期投入產生擔憂;其次,智能化產品存在服務盲區,以至於許多勞動密集型崗位不能有效被科技所替代,加之企業出於服務品質的考量,人員成本費用居高不下;此外,智能化設施設備趨於高性能化、自動化、信息化,其運行管理與維護成本較高,無形中也會增加企業開支;最後,由於物業從業人員整體素質與能力不盡相同,導致智能化設備使用效率不高,降本增效作用尚有提升空間。

 受制於人工成本不斷上漲,項目外包降本作用的局限性,以及智能化投入成效不顯著等綜合因素影響,百強企業陷入成本管理瓶頸,2019年,百強企業營業成本率為75.98%,僅下降0.46個百分點。

 圖16:2017-2019年百強企業營業成本情況

 4. 淨利潤率差異化顯著,規模與增值服務成為提升盈利空間的關鍵   

 圖17:2016-2019年百強企業毛利潤均值及毛利潤率

 2019年百強企業毛利潤率為24.02%,增長0.46個百分點,穩中有升。一方面,百強企業在拓展規模、豐富管理業態的基礎上,通過集團賦能、區域管理等措施對在管項目進行整合,形成規模效應;另一方面,通過積極拓展高毛利的增值服務,有效促進毛利率進一步提升。

圖18:2018-2019年百強企業淨利潤構成情況

 2019年,百強企業淨利潤均值為9112.37萬元,同比增長26.19%;基礎物業服務淨利潤均值為4904.45萬元,同比增長21.92%,佔淨利潤均值的比重為53.82%;多種經營淨利潤均值為4207.92萬元,同比增長31.55%,對淨利潤的貢獻度達46.18%。

 圖19:2019年百強企業分層級淨利潤均值、淨利潤率及增長率

 百強企業各層級淨利潤及淨利潤率水平分化趨勢加劇。  2019年TOP10企業淨利潤均值為6.60億元,是百強企業淨利潤均值的7.25倍,淨利潤同比增速為49.48%,呈現越大越快的發展趨勢;TOP11-30企業淨利潤均值為1.84億元,是百強企業淨利潤均值的2.02倍,淨利潤同比增速為34.09%;TOP31-50、TOP51-100企業淨利潤均值分別為5090.74萬元、2338.74萬元,分別同比增長19.06%、12.02%,增長相對緩慢。

 2019年,百強企業淨利潤率為8.76%,較去年增長0.61個百分點,盈利能力進一步增強。從各層級淨利潤率來看,TOP10平均淨利潤率為11.65%,高於百強企業平均淨利潤率2.89個百分點,盈利能力最突出;TOP11-30企業平均淨利潤為8.59%,與百強企業平均淨利潤率基本持平;TOP31-50和TOP51-100企業平均淨利潤率為7.95%和7.08%,均低於百強企業平均淨利潤率。

 通過梳理百強企業數據,可以發現,高利潤率企業通常具備以下特點:1)規模帶來的收入基本面不斷擴大。企業通過內增外拓方式不斷擴大在管面積,並進行有效協同管理,使得規模效應凸顯。2)增值服務佔營業收入比重較高。增值服務利潤率遠高於基礎物業服務,增值服務佔總營收比重越高的公司,利潤率也相對較高。3)在成本管控和組織管理方面具備領先優勢。人員成本一直是物業服務企業最大的費用開支,不斷壓縮企業盈利空間,企業通過推進組織變革,精簡組織架構,推行市場化機制,提升管理效能,並且藉助網際網路技術,以科技替代人工,實現降本增效。

 三、服務質量:以溫度與深度服務贏得人心,收繳率與續約率保持高位   

 1 .  堅守抗疫一線獲業主信賴,彰顯服務價值   

 隨著消費升級和服務行業的快速發展,消費者對服務質量的要求也愈來愈高。百強企業從業主實際訴求出發,堅持服務初心,通過標準化體系建設、創新服務模式、搭建智慧物業服務平臺、延伸服務鏈條等措施不斷提升服務質量。尤其在疫情期間,百強企業迅速反應,堅守一線,持續付出,讓業主看到物業服務企業的敢作為、能作為,進一步加強了與業主之間的關係,服務價值得到認可。

 面對疫情,百強企業迅速成立疫情防控小組,採取一系列防控措施,包括升級服務體系、開展暖心服務、科學宣傳引導、藉助科技防疫等,全面做好防疫工作。其一,對管轄社區迅速實施封閉管理,嚴格執行人員、車輛篩查與測溫登記,並全面提升清潔標準,強化消殺作業;同時設置固定的外賣、快遞取貨點,減少人員間近距離接觸,降低感染風險。其二,為配合國家科學防疫、消減群眾不安的情緒,百強企業藉助社區及樓宇公告欄、管家微信、微信公眾號等各種渠道,每日普及防疫小知識並及時公布最新的情況,做好闢謠、引導工作。此外,為保障一線物業員工健康、避免人員間的高頻次接觸,百強企業積極落地科技應用,實行科學防疫,提高防疫效率。

 在社區實施封閉管理後,居家業主日常生活受到影響,生活物資逐漸匱乏,尤其是在疫情重災區,業主無法出門採購,生活步入窘態。百強企業在做好社區防疫工作的基礎之上,自發為業主提供代買生活用品、代拿快遞等便民服務,並積極協調生活物資,打造線上購買平臺,保障業主日常生活,實現社區「最後100米」服務的精準觸達。如龍湖智慧服務發起「蔬果搶鮮送」活動,在全國多地嚴格甄選專業供應商,為有需要的家庭提供蔬果配送到家服務,保障數萬龍湖業主的日常蔬果供應;此外,還通過業主APP「U享家」為業主提供諸如健康問診,線上購物等服務,滿足業主日常生活需求。

 此外,為緩解業主居家隔離時期的負面情緒和精神壓力,百強企業創新服務,通過舉辦線上趣味活動,為業主居家生活增添一些趣味,也讓業主感受到物業服務企業的溫情服務,拉近物業與業主之間關係。

 2  .重點企業滿意度80.50分,社區衛生、安保與有償服務備受關注    

 

圖23:2017-2020年重點企業整體服務水平滿意度情況

 百強企業憑藉科技化、系統化、標準化的管理手段,立足業主需求,提供用心、細緻、周到的物業服務,以優質的服務和高效管理贏得業主信賴,促使業主滿意度上升。2020年1-5月,中指研究院採用自主研發的全新滿意度專業調研平臺—中指雲調查,選取全國100多個城市進行了線上調研,通過二維碼掃描、公眾號嵌入、簡訊通知及移動APP答題等多種渠道回收數據,調研結果顯示,重點企業的整體服務水平滿意度為80.50分,滿意度保持在80分以上。

 從業主對百強企業各分項服務的滿意度來看,物業人員素質與有償服務滿意度最高,同時,社區安保、社區文化活動、解決業主報修等項目業主滿意度較2019年小幅提升。從業主對物業分項服務的關注度來看,業主最為關注的三項指標分別為社區衛生、社區安保與有償服務,其中有償服務關注度較2019年大幅提升,此外社區文化活動與車輛管理關注度也小幅提升。

 圖24:2020年百強企業分項服務業主滿意度調查結果

 優質服務促使百強企業收繳率和續約率多年來保持高位。2019年,百強企業物業服務費收繳率均值為93.06%,續約率均值為98.35%,收繳率與續約率繼續保持在高位,說明百強企業服務品質得到業主認可。

 

圖25:2016-2019年百強企業物業服務費收繳率與項目續約率情況

 辦公物業、公眾物業、產業園區物業、學校物業及醫院物業的收繳率繼續保持高水平,分別為97.50%、98.42%、97.22%、98.25%和98.72%,均高於百強企業物業服務費收繳率均值;商業物業收繳率為93.33%,略高於百強企業物業服務費收繳率均值;住宅物業收繳率為91.63%,低於百強企業物業服務費收繳率均值,存在一定提升空間。

 

圖26:2019年百強企業各業態物業費收繳率情況

 3 .百強企業二手房價格高出周邊同等項目4 .21  %,優質服務助力業主資產保值增值  

 

圖27: 2019年百強企業在管項目二手房售價、租金與周邊項目均價比較

 高品質物業服務可以幫助業主實現房屋保值增值。百強企業積極加強房屋及配套設施的日常維護和修繕,延長房屋的使用壽命;同時,以業主美好生活為出發點,圍繞人、房、公共資源等要素,開展豐富的社區服務,活躍社區商業,構建良好的社區生態圈,讓業主體驗社區服務的美好,幫助業主的房屋資產實現保值增值。2019年,百強企業在管項目二手房價格為2.25萬元/平方米,高於周邊項目二手房價格4.21%;百強企業在管項目年套租金價格為4.52萬元,比周邊項目租金高4.81%,可見百強企業通過提供優質服務使得在管項目實現增值保值。

 此外,優質的物業服務可以顯著提升業主對房地產開發商的滿意度,這不僅能提高業主的忠誠度,實現再次購買,還能帶來更多新客戶,進而反哺房地產開發商新房的銷售。最後,物業服務企業通過良好的服務,促使品牌形象深入人心,使得業主在選擇購房時關注點從「選小區看開發商」到「選擇擁有好物業的小區」,進而有助於未來獲得更多全委物業管理服務合同。綠城服務憑藉高端住宅物業領域豐富經驗,依託「四季生活」服務平臺,健全業主畫像標籤體系,並整合集團內各類居家生活服務需求數據,為業主提供更加精細化、便捷化生活服務,優化業主服務體驗。

 四、發展潛力:把握政策紅利與資本機遇,實現業務延伸與規模增長

 1. 百強企業儲備面積均值增長 63.75%  , TOP10企業儲備面積均值超2億平方米

 儲備規模是物業服務企業發展的重要驅動力,在「房住不炒」的基調下,房地產市場保持平穩發展,百強企業借勢加大項目儲備力度,為企業未來發展賦能。2019年,百強企業的合同儲備項目數量均值為95個,合同儲備項目面積均值為1685.07萬平方米,同比增長分別為35.71%和63.75%,較近幾年同比增長大幅提升。

 圖28:2016-2019年百強企業合同儲備面積均值及儲備項目數量均值情況

 2019年,不同層級的百強企業項目儲備差距拉大,TOP10企業合同儲備項目面積均值為2.03億平方米,儲備項目數量均值為1044個,較2018年分別增長100.88%和64.57%,且分別是百強企業均值的12.05倍和10.99倍,遙遙領先於其他層級企業,強者愈強的趨勢更加明顯。

 

圖29:2019年百強企業不同層級合同儲備項目情況

 2. 百強企業非住宅管理面積佔比提升五個百分點,廣闊空間仍有待開拓  

 近年來,非住宅物業服務市場由於市場空間大、物業費均價高、收繳率高、提價較為容易等諸多優勢受到百強企業青睞。

 首先,非住宅物業管理市場細分賽道多,市場空間大。  目前,百強企業涉及的非住宅領域主要包括商業物業、辦公物業、公眾物業、學校物業、醫院物業以及產業園區物業等。根據國家統計局數據,2000-2019年,全國商業營業用房、辦公樓、場館類用房、科研及教育用房、醫療用房的累計竣工面積分別為15.67億平方米、4.32億平方米、4.93億平方米、17.69億平方米及4.64億平方米。截至2019年底,全國各類產業園區已超1.5萬個,包括國家級開發區600餘家,省級開發區2000餘家,市場容量巨大。

 其次,相較於住宅物業,非住宅業態物業費普遍較高。  2019年,百強企業管理項目平均物業費為3.86元/m2/月,其中,辦公物業、商業物業、醫院物業服務費均超過6元/m2/月,分別為6.99元/m2/月、6.28元/m2/月、6.22元/m2/月;公眾物業、產業園區物業、學校物業及其他類型物業服務費分別為3.38元/m2/月、3.31元/m2/月、3.25元/m2/月、4.02元/m2/月;住宅物業服務費最低,為2.09元/m2/月。同時,非住宅物業的客戶一般是支付能力較強的公司法人群體,對於物業費的上漲不敏感,提價相對容易。

 圖31:2019年百強企業全國及不同城市級別平均物業服務費標準

 再次,非住宅業態還具有政策利好屬性。  隨著「機關及企事業單位後勤服務社會化改革」和「公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營」等一系列政策的推出,會不斷釋放出學校物業、醫院物業、公眾物業等管理業態項目,給物業服務企業帶來業務增量。

 

圖32:2018-2019年百強企業住宅和非住宅業態的管理面積佔比情況

 2019年,百強企業的在管項目中,非住宅業態的面積佔比由2018年的26.06%上升至31.12%,實現進一步提升。因非住宅業態具有較高的門檻,企業想要步入相關領域需要一定的品牌與實力。目前百強企業中,涉足學校物業、公眾物業和醫院物業的企業最少,數量佔比分別為52.46%、43.44%和32.38%,非住宅物業市場還有待於百強企業進一步開發。隨著對非住宅領域的深拓,行業中將產生更多專注非住宅領域的優秀物業服務企業。

 3. 物業費動態調整、「老舊改」等政策紅利推動下,企業迎來新機遇  

 物業管理行業的背景正發生著深刻變革,政策由規範型逐步向鼓勵型轉變,物業服務市場也將加速擴充。一方面,物業費市場化提升議價空間。  2014年,國家發改委出臺的《關於放開部分服務價格意見的通知》奠定了物業服務費的市場化定價基調,此後,陸續有近十個省市放開了物業管理費指導價。2019年以來,江蘇省、廣東省等地陸續完善物業服務的相關管理辦法,物業費「破冰」行動仍在推進,物業服務企業也逐漸從政策中獲益。

 另一方面,政策鼓勵激發百強企業探索服務範圍的延伸。  2019年《政府工作報告》提出,城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升,更新水電路氣等配套設施,支持加裝電梯,健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。據國家住建部初步統計,截至2019年5月,全國共有老舊小區近16萬個,建築面積約為40億平方米,老舊社區改造工程正加快推進,市場空間巨大。國家鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與,給物業服務企業的發展提供了新的舞臺。

 此外,隨著「社區養老」、「城市更新」、「城市精細化管理」以及「簡政放權、放管結合、優化服務」等相關政策的陸續出臺,物業服務企業也將借政策東風,順勢開拓新的服務領域。作為行業內最早開展城市服務的企業之一,幸福基業物業緊跟政策步伐,已為固安、香河等全國50餘座城市提供專業化、智慧化的城市服務。依託移動網際網路、大數據、雲計算等科技,整合城市內各類資源,建立起集城市生產、城市運營、城市決策為一體的智能運營管理平臺,實現實時數據監控;同時整合環衛、交通、供水、供熱、汙水處理等多個城市管理子系統,通過監控調度,及時合理分配各類資源,用精細化和動態化的方式提升城市服務效能,開創「智能化、可視化、數位化」的物業服務新模式並涵蓋至城市服務的各類核心場景,為城市物業保值增值,將城市打造成為更加安全舒適、美觀便捷的和諧幸福城市。

 4. 資本持續助推企業規模擴張,加速人才結構優化

 截止目前,港股主板上市的物業服務企業已達23家,物業服務企業上市進程進入加速階段。港股物業板塊的總市值從2019年初的736.59億增長至2020年5月7日的3080.21億元,增長超3倍;物業板塊平均市盈率達33.37,遠高於港股主板的市盈率9.68,充分體現了資本市場對物業管理行業的高度認可。預計未來兩年,物業板塊依然會呈現持續擴張態勢。上市物業服務企業利用資本平臺優勢,制定明確的發展規劃,優先擴大管理規模,同時吸納更多優質人才,保障企業健康成長,不斷提升行業地位。

 據各公司年報、上市公告信息披露,截至目前,港股主板2 3  家上市企業自上市以來,融資淨額共計超 237  億元。  從2019年新上市物業服務企業募集資金用途來看,擬用於收併購及戰略投資的資金比例較之前上市企業的50%-60%提高至約60%-70%,這將大力推動行業集中度的加速提升;其次,上市物業服務企業重視智能化系統和社區平臺建設,擬將約10%-20%的資金用於建設社區生態;此外,上市企業擬將約10%-15%的資金用於增值服務拓展或員工發展,其餘資金用於運營資金及一般企業用途。

 上市物業服務企業作為行業的佼佼者,在引領行業快速發展的過程中扮演著重要角色。截至目前,從募集資金的已使用情況來看,大部分企業的主要資金用途為擴規模。

 物業服務企業上市之後,發展前景更好,知名度也大大提高,因此人才的吸聚力也更強。  如同時,為留住人才,百強企業也在不斷優化內部薪酬體系,逐步完善激勵計劃,通過一系列舉措增強員工的歸屬感和認同感,激發員工的積極性和創造性,提高企業在未來創造價值的能力和長遠競爭能力。

 五、社會責任:穩就業提供崗位數超1 20  萬,誠信經營納稅總額達126億元

 1.就業崗位數量增長9 .05  %,納稅總額增長16.09%,承接保障房面積增長11.05%  

 

圖36:2018-2019年百強企業員工總數及外包崗位總數

 2019年,全國就業人員數量同比下降0.15%,在就業形勢緊張的背景下,百強企業全面貫徹國家穩就業政策,積極吸納更多社會勞動力。2019年,百強企業提供就業崗位127.60萬個,同比增長9.05%,保持較快增長速度;提供外包崗位55.15萬個,同比增長6.55%,其中多數為秩序維護、保潔、綠化等基礎服務崗位,在解決基層就業,促進社會和諧穩定方面發揮了重要作用。雅生活服務2019年在職員工數量達2.88萬人,較2018增長34.45%,在經濟整體面臨下行壓力、多個行業面臨「裁員潮」的形勢下,雅生活服務繼續保持高增長崗位需求,為社會更多剩餘勞動力提供就業機會。

 圖37:2018-2019年部分物業服務百強企業員工數量

 百強企業堅持誠信經營,依法履行納稅義務,認真踐行社會責任,傳遞守信正能量。2019年,百強企業納稅總額達126.10億元,同比增長16.09%,遠高於2019年全國稅收收入增長率(1.02%)。

 圖38:2018-2019年百強企業納稅總額及增長率

 百強企業以實際行動踐行社會責任,積極參與保障房的物業管理工作,為政府分憂。2019年,百強企業管理保障性住房項目總數達894個,總建築面積為1.75億平方米,同比增幅達11.05%。同時,百強企業不斷探索保障房服務模式升級與創新,讓更廣泛的城市居民享受高品質的物業服務。

 

圖39:2018-2019年百強企業保障房項目數量及總建築面積

 2 .積極參與疫情防控、開展公益活動,全面踐行社會責任

 自2020年初新冠肺炎疫情爆發以來,百強企業主動承擔起大量社區防疫工作,充分發揮物業服務企業在社會基層治理中的主力軍作用。百強企業自行承擔防控物資採購、員工加班費等費用,在成本壓力大幅增加情況下,仍然堅守在防控疫情第一線,做好「外防輸入,內防擴散」工作,積極協助各地方政府構建全域防線,從消毒防護、宣傳、封閉管理等方面作出全方位部署,用優質的服務和守責的態度,為業主創造安全、健康、便利的生活和工作環境。

 同時,百強企業積極投身關愛弱勢群體、慈善捐贈等各類公益活動,努力回饋社會,共創和諧美好社會環境。

2020中國物業服務百強企業專項研究分析

 2020中國物業服務百強企業服務規模TOP10

 2020中國物業服務百強  企業 成長性 領先企業

 2020中國物業服務百強企業經營績效TOP10  

 2020中國物業服務百強服務質量領先企業  

 2020中國物業服務百強滿意度領先企業

 2020中國物業服務年度社會責任感企業

 2020中國物業管理行業市場化運營領先企業  

 2020中國專項物業服務優秀企業  

 2020中國特色物業服務領先企業  

 2020 中國主要城市物業服務優秀企業

 專題:透視資本道與術,構築物業價值高地

 2020年,全球金融市場出現大幅波動,在資本市場整體低迷的情況下,上市物業服務企業表現強勁,成為資本市場的一道風景線。中指研究院自2008年開展物業服務百強企業研究以來,見證了企業的成長,在這一過程中,26家企業陸續走上資本市場舞臺。回顧企業的上市歷程,通過分析上市物業服務企業的發展情況和資本表現,總結物業資本的道與術,幫助物業服務企業進一步認識資本市場,加速利用資本,實現跨越發展。

 一、物業資本風頭強勁

 2014年,彩生活的上市拉開物業服務企業進軍資本市場的序幕。截至2020年4月30日,23家物業服務企業在香港上市,總市值達3354.10億港元;3家企業登陸A股市場,總市值為365.94億元。縱覽上市歷程,2014-2017年上市進程緩慢,2018-2019年上市物業服務企業數量達18家,是2014-2017年上市企業家數(6家)的3倍,可見,2018  年開始,物業服務企業加速蓄力上市,行業迎來上市窗口期。

 物業服務企業上市後,資本表現各有千秋。對比港股、A股整體市盈率來看,大部分物業服務企業市盈率高於市場平均水平。  根據2020年4月30日收盤數據,26家上市企業中,18家市盈率高於A股平均市盈率,其中11家市盈率是A股平均市盈率兩倍以上。可見,物業服務企業資本市場表現強勁。

 圖2:上市物業服務企業市值、市盈率情況

 多數物業服務企業上市後持續贏得資本的青睞。  根據2020年4月30日收盤數據,超過50%的物業服務企業市值較上市首日實現增長,其中有8家市值翻倍。

 總體來說,物業服務企業的價值在資本市場得到了肯定,資本市場表現呈「穩而有進」態勢,尤其是在新冠疫情期間,香港恒生指數大幅下跌、上證指數及深證成指第一季度均出現下滑,資本市場大幅波動。物業股在資本市場不樂觀的大環境下,憑藉在抗疫中的卓越表現及持續向好的業績,資本勢頭強勁,贏得投資者信心及認可。

 二、物業資本的道與術:從追概念到回歸基本面  

 1 .  借勢「網際網路+」:彩生活破局,中海物業、綠城服務順勢登陸資本市場

 曾經的物業服務企業,被認為是房地產開發企業的「附屬品」,僅有傳統物業服務的作用;2  014  年,第一家物業服務企業出現在資本舞臺,打破大眾固有印象,是物業服務企業被資本追逐的起始點。

 追溯至2 014  年,融合「網際網路+」與物業服務是企業獲得資本認可的加分因素。  當時,大部分物業服務企業作為房地產服務商,主要開展保安、保潔、綠化、工程維保等傳統物業服務,負責房屋的「售後」工作,但2012-2013年,伴隨「網際網路+」應用的日益深化,物業服務企業紛紛藉助O2O的概念,搭建智慧社區平臺及移動網際網路平臺,通過應用大數據平臺、引入智能設備和推廣移動互聯APP來提升服務質量,尤其是APP的應用更加為企業的發展奠定良好基礎。

 O  2O  的優勢,在於可以將網際網路思維傳遞到物業服務中,加速物業服務企業轉型的同時,為企業實現營業收入的提升開闢新途徑。  一方面,物業服務企業圍繞社區業主需求,通過APP為業主提供基礎物業服務,如繳納物業費、物業報修及投訴等,快速、便捷地與業主建立緊密聯繫,進而形成天然的流量入口,引流效果較好。另一方面,物業服務企業通過自營、供應商合作、戰略投資等多種方式拓展增值服務種類,不斷拓寬服務範圍,優化資源利用,針對剛需和高頻需求提供服務,進而延伸多個領域。

 因此,物業服務企業搭乘「網際網路+」與O 2O  的快車,開啟資本市場的「徵戰之路」。  第一家上市物業服務企業——彩生活,借勢「網際網路+」,以社區O2O概念破局資本市場。當時的彩生活,基於O2O發展戰略,持續豐富彩之雲平臺,2013年成立E裝修、2014年戰略參股E師傅,後續在管轄區域孵化多個「E系列」服務產品,不斷發掘創收新渠道,從而吸引資本關注。

 此後,部分物業服務企業也順勢登陸香港市場,成為第一批搶灘資本市場的「弄潮兒」。如中海物業全面推進社區020建設,融合線上線下服務,提