商業地產行業步入存量市場已是不爭事實。來自盈石集團研究中心數據顯示，2017年上半年，全國20大主要城市商業物業存量高達1.37億平方米，同比增長16%，全年存量預計達到1.62億平方米。競爭激烈程度可想而知。
在此背景下，如何對這些存量資產進行升級再開發，如何通過後續運營管理使商業價值再度凸顯，決定開發商及投資者們能否盤活資產的關鍵。
縱觀全球商業市場，不乏成功升級改造的案例，2016年改造後開業的兩個項目——日本GINZA SIX、泰國Siam Discovery的大獲成功，或許能為中國存量市場升級提供一系列參考路徑。
商業改造成功有「跡」可循
百貨行業低迷，關店不斷，各大百貨品牌也紛紛走上轉型升級道路，近兩年百貨升級案例不勝枚舉。但不可置否，國內的項目升級方式，多停留在業態規劃、品牌選擇、設備更新等方面。事實上，成功調改案例往往是「深入骨髓」、由內而外的大調大改。
2016年4月20日，日本銀座地區最大商業設施GINZA SIX開業，在此之前，它是一個擁有88年歷史的老牌百貨店松坂屋；2016年5月28日，作為泰國曼谷全新營銷理念的購物商場，Siam Discovery歷經1年多的裝修再次開業。這兩個項目的共同點都是由舊商業項目升級改造而來，並都大獲成功。梳理兩個項目成功的背後，不難發現，商業項目改造的成功或許離不開這些要素：
抓準客群需求
從地段上看，無論是GINZA SIX所處的銀座，還是Siam Discovery所處的暹羅，均處於繁華的商業區。
全新升級後，GINZA SIX及Siam Discovery均在目標客群需求上做足功課：GINZA SIX針對銀座區域的消費客群，並沒有延續做百貨業態，而是增加在消費時的體驗樂趣，讓家庭購物遊，親子購物遊成為生活中不可替代的一部分；Siam Discovery則針對年輕客群喜好，大幅增強互動體驗及引進相關品牌。
品牌引進有亮點
聚集了辦公客群、遊客等大客流的GINZA SIX，在品牌引進上也是極具特色，在商場進駐的241個品牌中，有 121 家旗艦店，其中 34 家店鋪規模為日本最大，4 家為全球最大，不乏擁有DIOR、Celine、SAINT LAURENT、Van Cleef & Arpels、FENDI等奢侈品牌。
(圖片來源於網絡)
而Siam Discovery則是根據自身客群的特點及喜好，引進400多家潮牌、定製、買手店和最新最潮的娛樂設施，為城中潮人帶來新一波的風尚之選。
重頭戲——舊項目建築設計
如果說定位和品牌的調整是項目改造的基礎，那麼建築和動線的改造則是項目的靈魂。作為升級項目，在硬體設計改造方面面對的挑戰自然不言而喻。
對此，GINZA SIX及Siam Discovery均大手筆邀請知名設計師操刀，在建築及空間設計上下足功夫。
據悉，GINZA SIX的整體設計由曾經設計MoMA的日本著名建築設計師谷口吉生負責,成功改造後，GINZA SIX最值得稱道的地方在於整座商業設施可以視作當代藝術與日本傳統文化的體驗場所。
(圖片來源於網絡)
Siam Discovery的結構和前衛的新面貌則由日本著名設計師佐藤オオキ（Oki Sato，Nendo的創辦人）操刀設計，尖銳切邊的建築外沿，將藝術融合進商業產品。
(圖片來源於網絡)
將這些要素對標到國內的成功改造案例同樣適用。上海K11，這個被行業視為「最成功的升級案例」，上述要素在該項目上均能找到痕跡。
同樣是升級改造項目，上海K11在繁華的淮海路商圈，打破常規，將自然、人文與藝術融合，引進一批獨具特色品牌，並邀請到全球知名KOKAISTUDIOS設計事務所的主創設計師安德烈大師設計改造。
2013年，全新開業的上海K11迅速成為商業地產行業改造升級成功案例之一。
存量時代下 下一個成功改造案例或在這裡誕生
世茂商業同樣深諳這一商業改造邏輯，上海世茂廣場（開業時間:2018-09、已籤約115個品牌）的改造升級就是一個很好的例證。
從日前世茂商業的招商發布會對外釋放的信息上不難看出，全新升級後的上海世茂廣場目標客群鎖定為年輕客群，項目也重新定位打造為魔都潮流生活樞紐，成為上海全球旗艦品牌集合最多的潮流地標之一，實現與來福士的業態互補。
此外，上海世茂廣場同樣注重建築空間及商業動線的改造，此次升級調整更是邀請到安德烈大師親筆操刀整個項目，作為一個已經開業十幾年的項目，在建築上「動刀」困難也不言而喻。
贏商網了解到，針對上海世茂廣場硬體及動線等現有各項構成元素的「硬傷」，Kokai設計師事務所賦予了新世茂「劇院」這一概念，配合「劇院舞臺」、「劇院觀眾席」、「劇院走道」、「後臺」等不同屬性空間的整合與劃分：
全面升級外立面
贏商網從世茂方面了解到，此輪調整升級後的上海世茂廣場首先在外立面上有大不同。
項目將一改封閉的原貌，消除原本灰暗的壓迫感，現採用通透簡約的玻璃幕牆來重構商場在城市中輕盈時尚的新形象。消費者不僅可從飛天梯，極具儀式感的進入商場西區三層的這座大舞臺；抵達平臺後，來自全球各地的遊客會被這巨構尺度的城市舞臺裝置所吸引，這裡將是拍照留念的場所，也是回頭欣賞南京路熙熙攘攘人潮的景觀平臺。
對東區空間一個巨大的改變是，面向貴州路的外立面被打開，將自然的光線導入建築的內部。把原本封閉昏暗的環境改變為明亮的中庭。
優化入口 天然劇場將現
未來在上海世茂廣場西區（面向南京東路步行街，擁抱著得天獨厚的露天廣場一側），將採用巨構門頭的設計，打造出一個時尚富有衝擊力的全新門戶形象。
據安德烈大師介紹，未來這個開放式廣場將像一個天然的劇場：鮮明的紅色跨層戶外飛天梯，加強了建築面向廣場的開放度，將人流自然的直接引入商場內部，為高樓層的商業區域提供更多消費機遇。
飛天梯就好像一條紅毯把內部舞臺和外部的城市劇場強力的結合在一起，並打開了連接東區的入口：
在項目東區（面向南京東路靠貴州路的入口一側），世茂商業將其定義為提供周邊配套服務的mini mall。新的設計通過添加主入口的組合扶梯（類似西區的飛天梯），將高區和底層旗艦店分離，將客流快速引導至三層，使得顧客的購物動線更為便利直接。
動線重組，加強空間感
隨著消費模式的改變，年輕的消費者不再願意為購買一件商品而在商業中心內漫無目的閒逛，也不願多乘幾層扶梯穿越各種其他商品區域去尋找。而良好的動線可為消費者提供一整套可辨、清晰的脈絡，讓顧客在購物過程中儘可能經過目標有效區域。
上海世茂廣場無論是在垂直動線還是水平動線上，均進行了重組設計並加以優化。
首先，在垂直動線優化方面：上海世茂廣場根據顧客的不同屬性，結合項目改造設計的「劇場」概念，將項目不同方向的客流分別定義為「遊客」、「演員」和「觀眾」，不同客群的動線設計也各不相同。
「遊客」（主要是指南京路上大量的遊客及初次體驗的客戶）將被巨構雨棚所打造的全新廣場形象所吸引，通過一組飛天梯直達項目三層，經過視野極佳，獨享南京路五彩霓虹的觀景公共平臺進入商場室內。可以想見未來這段極富儀式感的旅程將為南京路上的遊客帶來非凡的購物體驗。
而進入室內之後，右側的一組「瀑布型」扶梯的設置將可以根據顧客的需求，快速將人流引向項目高區，而扶梯緊靠玻璃幕牆，拾級而上的顧客將轉變為「劇場」中的觀眾，獨享廣場中精彩紛呈的「演出」。
「演員」（對項目比較熟悉的老客戶）從東區入口的扶梯進入，通過一組連續設置的扶梯，躍過一層和二層的主力店，快速抵達需要購物的零售區。而東座入口處的直梯，更是能快速將人群引向高區餐飲層。
項目東區中庭內多組交錯設置的扶梯系統，在豐富中庭空間的同時，起到高效引流的作用，一改項目原有「單梯順向」設置的扶梯系統所帶來的單調乏味，而裸露的黑色扶梯龍骨交錯而上，與年輕、先鋒、精緻的工業風形成呼應。
「觀眾」（從西藏路方向進入的客群）從舞臺的反向進入，通過一組「雙梯交叉」式扶梯，快速進入項目三層（L1）抵達廣場中庭，與從舞臺正面進入的「遊客」會和，步入「觀眾席」，欣賞廣場上的熙攘景象。
其次，在平面動線調整上：由於項目基底面積有限，東西座之間又有塔樓核心筒阻隔，而原有的雙動線設置無疑雪上加霜，讓顧客在其中茫然無措。利用這次整體改造的機會，安德烈對項目的平面動線進行了系統全面的梳理。
據悉，項目的一二層將去掉公區，全部置換成坪效最高的主力店，根據不同方向進入商場的客群屬性，設置相應的扶梯系統，針對性分流將顧客導向高區。
在平面上，一改原先混雜的動線布置，將店鋪重新規整，增加店鋪進深和可租賃面積，公共區集中於直扶梯廳一側，無論是項目的東座還是西座，優化後的動線更直觀明了、流暢而緊湊，再無動線死角。
面對東西座連通的難題，Kokai團隊則精心打造開敞式店鋪的設計，將原本閉塞侷促的通道徹底打開，窗外繁華的商業氣息透入室內空間，在保證功能性的同時，極大地增加了商業價值，而天地牆一體化設計的線性鋪裝，結合材料與燈光交替，給顧客帶來極強的心理暗示：走過這一重重「帷幕」之後，期待煥然一新的精彩。
打造個性化的區域空間
面對原本陳舊，毫無新意的室內空間，據悉，項目東、西區域採用了迥異的風格。
其中，東區的風格偏年輕、先鋒的工業現代風，室內材質以玻璃、鋁板、磚牆為主，因此燈光設計在此空間多應用材質本身的反射來營造整體燈光氛圍。較西區的年輕時尚風格而言，色溫略高，觀感偏冷，彰顯先鋒獨特的個性。
室內外燈光設計，則通過對「劇場」概念的深入分析，燈光效果力求實現戲劇性與藝術性的結合，品質與氛圍的提升:
戶 外
由於南京東路上的光環境比較複雜，因此巨構廣場的光環境打造成為燈光設計的重中之重。業界知名的燈光設計團隊TokoyShomei經過仔細研究嘗試結合雨棚框架的設計線條，設置特殊造型的燈槽，再配以兩種不同類型的燈具，利用線條燈光的排列強調劇院舞臺畫框的層疊感，以展現視覺層面和空間層面的景深，如此設計，一方面，為「舞臺」提供功能照明和重點照明，另一方面則勾勒出舞臺的輪廓，給人以帷幕層疊的感覺。
室 內
TokoyShomei團隊秉承Kokai的設計理念，針對不同的區域給出獨具特色的燈光設計方案。對於項目西區，由於毗鄰巨構廣場，力求增強室內外互動的空間效果，燈光設計以點、線、面、體塊的組合方式出現在各個空間中，通過靈活運用襯託空間的尺度感與穿插性。
洗手間
西區：採用黑鈦鏡面不鏽鋼和黑色裸木紋抗倍特板，結合白色臺面和地磚，輔以鏡面反射，黑白強烈的色彩反差簡約而不簡單。
東區：通過鋁製拉伸網天花，將東區室內的設計元素引入洗手間，形成統一的先鋒工業風。
不難發現，這一大刀闊斧的調整，也充分顯示世茂集團在商業領域加大投入、塑造精品的雄心和魄力，上海世茂廣場或將成為又一成功改造商業項目案例。
在中國購物中心行業資深專家王瑋看來，上海世茂廣場借力南京東路的地理區位優勢和無可比擬的商業歷史底蘊，以現代購物中心的理念引領南京東路新一輪的提升，「我們完全有理由期待世茂商業團隊一定可以為上海世茂廣場、為南京東路也為我們這個城市在新的形勢下不負眾望劃出『畫龍點睛』的靚麗一筆」。