丁建剛丨解讀:全國房價進入「萬元時代」?

讀懂中國樓市

10月21日，上海易居房地產研究院發布《全國百城房價報告》（以下簡稱《報告》）稱，今年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價均位於1萬元以上，全國房價正式進入「萬元時代」；1-9月全國有7個城市房價位於過熱區間，即成都、江陰、珠海、蘇州、長沙、銀川和桂林。

對於這些房價數據和結論，普通公眾很難理解，甚至和很多人自己的直觀感受完全不一樣。

其實這些平均數據，或許對宏觀部門的決策有一定的意義，甚至可能意義也不大。

對普通公眾來說，更幾乎是毫無意義，甚至容易引起歧義。

01

全國平均房價，毫無意義

不要說全國的平均房價，即使是一個城市的平均房價，對普通公眾來說都幾乎毫無意義。

比如，《報告》中列舉的北上廣深四個一線城市1-9月新建商品住宅成交均價為45640元/平方米。

如果告訴北京、上海、深圳的市民，這是你們城市的房價，會被大多數人嘲笑。大多數人了解到的房價，起碼是6-7萬，或者是8-10萬，甚至是10萬以上也不稀奇。

通常，購房者不會把大郊區的房價，也平均進來。

32個二線城市1-9月新建商品住宅成交均價為15454元/平方米，用這個價格告訴廈門、杭州、蘇州、南京等二線城市的市民，肯定要挨罵：

「你去給我找一套1萬5的房子。」

而你把這個平均房價告訴南寧、哈爾濱、烏魯木齊等二線城市的市民，又會反問你：

「有那麼高嗎？」

因此，全國平均房價，毫無意義。

如此大的中國，深圳買1平方米，可以在鶴崗買好幾套房。

全國平均房價，就如同平均財富一樣荒唐。把4000億身價的馬雲，和普通人加起來，得出結論：人均財富2000億。

國際上，通常採用一個城市房價的中位數，來衡量這個城市的房價水準。

*中位數（Median）：是按順序排列的一組數據中居於中間位置的數，代表一個樣本、種群或概率分布中的一個數值，其可將數值集合劃分為相等的上下兩部分。

02

限價城市的商品房價格沒有市場意義

迄今為止，在一線城市和熱點二線城市，甚至部分熱點三線城市，都執行著嚴格的商品房限價政策。

而被限價的商品房，由於遠低於市場真實價格，嚴重供不應求，很多城市採用「搖號」的辦法。

這類城市的新建商品住宅價格，完全不是市場真實價格。能不能買到這個價格的房子，全憑運氣。

對於絕大多數搖不到的購房者來說，這個價格就是一個虛擬的價格，「烏託邦」的價格。

03

過熱城市的界定未必準確

《報告》中定義：房價同比漲幅超過20%為房價過熱城市。

由於部分城市的新建商品住宅嚴格限價，部分城市限價但是不嚴格，還有部分城市完全不限價。

把這些城市放在一起，以房價同比漲幅來衡量是否過熱，結論可能同樣失真。

那些漲幅沒有達到20%的城市，有的是因為嚴格限價。房價表面漲幅沒有達到20%，但實際上「熱得發燙」。

繞來繞去，又回到了多年來關於房地產市場爭論的核心問題：

價格是否真實？

價格信息是不是市場真實的信號？

「半計劃半市場」的價格完全失真，再來分析這些價格數據，實在意義不大。

如果僅僅為了達到抑制投機的目的，調整金融和稅收這兩個制度，足以達到目的。（此方法本公眾號已有論述，不再贅述。）

完全可以恢復真實的價格，恢復失靈的市場價格調節機制。