建發物業成為2020年第17家在港上市的內地物企。
本報記者郭陽琛石英婧上海報導
在辭舊迎新之際，建發物業管理集團有限公司（002156.HK，以下簡稱「建發物業」）以介紹方式「壓哨」上市，成為了2020年第17家在港上市的內地物企。
分拆上市完畢後，建發物業的大股東為建發國際投資集團有限公司（001908.HK，以下簡稱「建發國際」），持有100%股權；建發國際則由建發房地產集團有限公司（以下簡稱「建發房地產」）間接持股68.58%。而建發房地產則由廈門建發股份有限公司（以下簡稱「建發股份」，600153.SH）、廈門建發集團有限公司（以下簡稱「廈門建發」）分別持股54.65%及45.35%。
從2020年9月30日遞表至上市，建發物業僅花費92天便在港交所成功敲鐘，這一速度也僅次於恆大物業的64天。但選擇介紹方式上市，意味著沒有「公開招股」一環，也失去了一次直接融資的機會。
建發國際相關負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，建發物業之所以選擇介紹方式上市，一方面，為了保護原有股東利益；另一方面，則看重該方式上市程序更為快捷。
而在多名受訪專家看來，建發物業作為小型物企，對於資本市場並沒有太大的吸引力，首要考量的便是避免陷入「上市即破發」的困局。
介紹方式壓哨上市
「這次我們做的是一比一的分派，每持一股建發國際股票，便能對應分割一股建發物業的股票。」
2020年12月28日，建發物業發布公告稱，將以介紹方式在香港聯交所主板上市，於12月31日上午9時開始買賣股份。
值得一提的是，2020年12月23日，建發國際董事會已將建發物業共約11.77億股的全部已發行股份，向符合資格的建發國際股東分派。
建發物業的迅速「敲鐘」或多或少應歸功於以介紹方式上市。「這次我們做的是一比一的分派，每持一股建發國際股票，便能對應分割一股建發物業的股票。不做融資一方面考慮到保護原有股東利益；另一方面，從我們本身角度來考慮的話，介紹方式上市在程序上相對更為快捷。」建發國際相關負責人向記者表示。
「這在物業行業已有先例，之前碧桂園服務也是以此方式上市，其核心在於上市時不發新股不募資，原有公司股權結構維持不變。」物業行業資深專家金永宏認為，建發物業此舉的主要原因包括：第一，近期新上市物業股，特別是中小股上市即破發頻現，通過介紹方式登錄資本市場可避免此尷尬現象；第二，介紹方式上市程序上更快捷，使其得以搭上2020年的末班車；第三，「先開船再售票」，雖然此時沒有發新股不募資，但可為未來配售融資埋好伏筆。
物業和社區經濟分析師黃也認為，建發物業之所以反常地選擇以介紹方式上市，最關鍵的是希望能避免破發。「隨著物企上市的數量激增，整個資本市場越來越冷靜，但建發物業目前還沒有特別吸引投資人和資本的資產。另一方面，如果在這個物企上市風口沒能上市，以後再想上市難度就更大了，現在至少多了一個融資的渠道和平臺。」
2020年，內地物企掀起了一股「上市潮」。但四季度起，多家物企遭遇上市即破發，整個物業板塊難掩頹勢。
但在業內看來，三道紅線下房企之所以急於推動物企分拆上市，是希望通過股權融資的方式補充權益，能夠顯著改善企業槓桿水平，尤其是資產負債率和淨負債率。
2021年1月5日，建發國際最新披露數據顯示，截至2020年末，集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約907.70億元，累計合同銷售面積約465.30萬平方米，同比分別增長約78.75%及約58.70%。
但較為激進的擴張策略也讓建發國際債務壓力陡增。記者計算發現，建發國際的淨負債率已從2019年底的234%飆升至2020年上半年的303%。加之剔除預收款後的資產負債率為79.24%，觸碰了「三道紅線」中的兩道。
建發物業通過介紹方式上市，無疑少了一次直接融資降槓桿的機會，但建發國際內部卻仍對公司的負債水平保持樂觀態度。
一名建發國際內部人士告訴記者，公司方面認為，「三道紅線」目前還沒有一個明確的監管主體。對於公司的負債水平，建發是統一從建發房地產大集團來看的，目前三條限制目標都是合規的，「所以我們內部認為並不存所謂的債務問題。」
業績可持續存憂
建發物業成立於2018年，此前包含於建發國際的業務版圖中，規模則處於行業中下遊。
天眼查信息顯示，廈門建發成立於1980年12月，系一家國有大型綜合性投資企業，現擁有全資及控股、參股企業40多家，主要業務涵蓋供應鏈運營、房地產開發、旅遊酒店、會展業等多個領域。
而建發物業成立於2018年，此前包含於建發國際的業務版圖中，規模則處於行業中下遊。
招股書數據顯示，2020年上半年，建發物業營業收入4.52億元，同比增長30.26%；毛利為1.09億元，同比增長29.76%。同期，建發物業在管建築面積約為2170萬平方米，管理203個項目，包括131個住宅物業、72個非住宅物業。
與其他剛剛上市的物企相比，建發物業並不完全依賴母公司「輸血」。2017~2019年以及2020上半年（以下簡稱「報告期內」），建發物業來自廈門建發的收益分別約為1.15億元、1.14億元、1.25億元和4.26億元，佔總收益的25.7%、18.6%、15.6%和9.5%；來自建發國際的收益分別為0.27億元、0.74億元、1.29億元和0.95億元，佔總收益的6.0%、12.1%、16.1%和20.9%。也就是說，建發物業僅有三成左右的業績源於建發系企業。
但建發物業的盈利能力也不甚理想。報告期內，其毛利分別為26.2%、23.1%、22.9%和24.3%，而業內平均毛利率則為29.8%。
建發物業的合同續約率也連年下滑。報告期內，其管理服務合同續約率分別為95.0%、92.7%、86.7%及85.7%，而業內平均續約率為98.3%。
對此，建發國際相關負責人表示，建發物業主動把一些虧損或者利潤率不高的項目剔除掉，所以造成合約率有一定的下降。而毛利率則是因為建發本身是國有企業，所以公布的還是比較真實的數據。例如，其他物業公司在分拆上市時，很可能把車位價格調高，以此來提高毛利率。
而在金永宏看來，像建發物業這樣的小型物企毛利率較低也很正常，特別是公司還有擴張發展的野心時，必然會有較多的投入，管理成本也會提高，因而造成毛利率低。此外，如果業主增值不理想，也會降低利潤率。
由於「大本營」位於廈門，建發物業的「海西」色彩亦是濃厚。報告期內，海西區域物業管理服務收益佔比一直過半，分別為57%、56.4%、59.2%和58.6%。
上述建發國際負責人告訴記者，從2019年開始，物業團隊加大了外拓力度，同時也在探索一些新的外拓方式，就是與當地政府成立合資的項目公司，然後共同經營公園、政府大樓等類似的項目。
「不用擔心建發物業的項目太過集中於海西區域，隨著我們地產板塊版圖的擴張，物業未來肯定要做全國布局的。但首先要從地產發展的角度考慮，保證項目的盈利質量優先，然後有序穩健地去做（擴張）。建發國際在華東區域也做了很多新項目，這些項目肯定也會交付到建發物業。」該負責人坦言道。
（責任編輯：蔡情）