這是一篇從國慶拖稿到元旦，又差點拖稿到春節的剛需購房騷操作Tips。
2021年，隨著通脹，人民幣匯率、大宗商品、金融核心資產開始上漲，北京房地產市場上的買家們也開始了焦慮，剛需們擔憂上車，父母們擔憂學區房大漲。
2021年上半年，
可能是一個市區優質學區房（西城731落地補漲+海澱搶購學票）
和外環外優質產業板塊
例如通州運河商務區、
亦莊核心區域、
雙井-九龍山、東壩、
東小口+朱辛莊+靠近西二旗回龍觀、
山後西北旺核心區-永豐、
麗澤
內外共同發力的階段。
本文力圖按照現有北京購房政策和新房/二手房交易常見流程，介紹一些小白初次購房中的風騷操作。
選房的硬核知識與大局觀，請參見貓叔科普文：（不知道放的連結算不算混稿費的字數啊(*^▽^*)）
01
如何利用首套資格薅羊毛
套用一句德雲社相聲裡的臺詞，你們以為白嫖快樂嘛，錯了，白嫖的快樂你想像不到。
北京作為貫徹房住不炒政策最嚴格的大型城市，購房政策上層層加碼，環環相扣，徹底從資金獲得端和房屋出售端鎖住交易的價和量。
但是，為了滿足剛需們在北京上車需求，在首套房購房中留下了幾絲縫隙，當你擁有首套房資格時，就可以白嫖許多政策福利。
首先明確北京首套房資格認定標準：當前標準為「認房又認貸」，所謂認房是指家庭名下在北京範圍的住宅類房產，所謂認貸是指家庭名下在全國範圍內的住房貸款記錄。
基於此，可以在以下方面薅到羊毛：
「認房又認貸」中的「房」
只認北京範圍的住宅類房產，也就是說外地房產不算、曾經在北京有房但交易完成後名下無房的購房人不算。
這就為剛需初次購房提供一項思路—全款購房（無貸款記錄）。這樣操作好處在於，當積累更多資金並賣掉名下住宅後，依然可以用首套房的政策購買下一套婚後住房/改善住房/大槓桿新房。
極限操作下，家庭名下可以擁有三個甚至更多「首套房」
比如，配合北京獨生子女父母隨遷政策和商業貸款的接力貸政策，可以為滿足資格的父母在離退休後辦理北京戶口和商業住房貸款。
極限操作順序為：
子女個人全款購買首套房
辦理父母北京戶口
父或/和（.jpg）母親購房資格購買首套房（資金量不夠時可以辦理商業貸款，目前接力貸的共同擔保人不進入貸款記錄）
子女通過親屬贈予方式將名下住宅轉入父或/和母親名下（3%稅但仍繼承輸出房屋交易時間方便未來操作）
子女利用首套房貸款買入大house。
請讀者務必注意。
從20年初即宣布新信貸系統將登記共同擔保人記錄，只是截止到目前尚未登記，請謹慎操作並在貸款時詳細諮詢銀行工作人員，這種操作最大優勢在於可以使得父母名下首套房享受貸款。
首套房契稅具有一定優惠，為1%/1.5%（普宅/非普）
這就為我們利用低成本人為做高房屋網籤價提供了可能性。
當購買滿五唯一或滿二高原值房屋不需要繳納個稅時，可以刻意做高網籤價。
這樣，當持有房屋滿兩年後，即可以再次交易時為下家讓出可觀稅費，通過多交小几萬元契稅博得未來交易時收益、主動性和房源優勢。
最後，想全款購房以保留首套房資格但是缺一點錢的剛需們，請深刻學習國家嚴禁資金流入房地產領域手段並默念三遍房住不炒。
02
PUA中介指南
過去二十年的房地產市場購房者們最該感謝誰？房產中介一定榜上有名，因為只有中介們不斷的勸你買房。
中介們一定是小白購房者又愛又恨的對象—繞不開又怕被利用信息不對稱誤導。
本白（渣）兔（男）談一談對於中介的看法。
確立與TA關係主導權。
簡而言之，PUA（劃掉）買賣房產就是氣勢不能輸，中介最普遍招數就是買房時不停強調房價上漲（雖然最近確實對此達成一定共識）而在賣房時不停拉扯底線。
因此不能和中介交底交的太實，達到買房時哥/姐根本不急，手握巨款和短交易周期優勢閒庭信步撿漏的態度。
而在賣房時有一股哥/姐混的太好準備全家移民逐步變現國內資產的氣勢（購買優質學區房和急需錢賣房就別自己騙自己了）。
做懂TA心理那個人。
無論一個中介如何懇切的說自己代表你的利益使勁砍價/爭取，中介內心裡只會為自己那份佣金服務而不會關心最後房屋成交價到底合不合適。
因此購房時要注意兩點：
鎖定樓盤前自行翻閱樓盤成交價格
趨勢做到心中有數、廣泛查詢樓盤不利因素
因為中介必然大吹特吹優勢，你自己必須費心去查。
給予TA足夠安全感。
無論是哪家中介公司都會在某個板塊/商圈有一個最了解片區情況的類似於承包的經理（注意不是店長），在鎖定片區後可以主動約見並交換看法。
這種類似於「見父母」的操作一來可以使得中介方認可你的購房誠意從而全心全意服務，二來可以更深刻了解片區和樓盤歷史。
（媽耶這段寫的我尷尬症都犯了我可是個單純的天蠍座boy）
03
老司機教你買房
無論是買新房還是二手房，千辛萬苦看房、選房、排卡、籌錢、籤合同。
當最終決定籤字那一剎那難免有後邊懶得管的想法，但其實，有些後續細節很重要。
新房的最大優勢，貸款突破可以突破上限。
新房，特別是使用首套房購房指標購買非普新房，可能是人生中能以最低成本獲得的最大一筆槓桿資金。
即使五環內購買二手房最多一般也就可以貸款303w，五環外到六環更少約為243w。然鵝新房由於價格和政策因素可以多貸款，非普住宅首套房可以貸款60%而二套房情況只可以貸款20%。
購房合同的附加條款
一般而言二手房合同最後的附加條款可以約定為合同中最高優先級條款，可以在此處跳開中介的固定格式條款約定更為詳細內容，
比如學位佔用情況、
漏風漏水情況（合同中漏水僅具有維修責任而實際中是否漏水會嚴重影響房屋成交價）、
中介方違約責任等。
新房購房時銷售的口頭忽悠只要沒有落實在購房合同的紙上你就全當是扯淡
拜這兩年某些房地產公司銷售團隊所賜，現在這個行業下線已經比他們挖的地基深個十八米。
比如合同條款中精裝房交付時僅承諾與樣板間同檔次家具、契稅繳納時間最晚為交房後24個月（限競房交易時間被限制為交契稅/拿房本後滿5年）、開發商地塊外規劃雖然我可以隨便吹牛逼但是我免責等等。
貸款合同裡除了選等額本息/等額本金外，最重要的是明確約定提前還款相關條款
是否限制最早還款時間、還款次數、多久後提前還款不需要繳納額外違約金等內容，要不然可能銀行工作人員會默認給你開成最不利情況條款。
新的一年，本彥祖祝大家
股市房市兩發財
事業順利愛情美滿人生贏家
也爭取讓我的文章不要成為年更。
完結，撒花~
————————
歡迎不點讚、不轉發、不分享，
您的每一次白嫖，都是吳彥祖心安理得拖更的理由~
貓叔,前資深地產策劃人，現在是地產自媒體從業者，也是新晉寶媽一枚。
為你解讀紅盤的賣出邏輯，以及幕後故事。
歡迎對文章提出批評和質疑，因為我的觀點不適合所有人。
希望你能讀過文章後思考，得出自己的結論。
這正是貓叔聊地產的價值所在。