日前，《昆明市五華區控制性詳細規劃》出爐，規劃就五華區主城各分區的功能定位、地塊規劃布局、綜合現狀等方面進行了梳理，梳理範圍北至長蟲山、南至人民路與金碧路、東至盤龍江、西至西北三環，總用地面積69.3平方公裡，約合10395135畝，共包含原昆明主城區55個分區中的11個分區，而西翥生態實驗區並未包含在此次規劃梳理的範圍之內。該規劃首次明確了五華各片區的功能劃分，而城中村與舊城改造現狀在昆明幾個區的控詳規中也是首次被提及，昆八中原址地塊、潘家灣等多個「難啃」項目在列。同時，雲南房網還注意到規劃中的資源配置對泛亞科技新區的傾向力度較大。
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五華區產業結構布局
各片區功能主題鮮明資源向泛亞科技新區傾斜
五華區控詳規包含了原昆明中心城區55分區中的11個分區，分別為泛亞科技新區、南屏分區、虹山分區、翠湖分區、北較場分區、荷葉山分區、上莊分區、銀河分區、長蟲山分區、西北分區以及高新南分區。
如圖所示，五華區「三帶四團七街區」的產業布局結構一目了然，這也是五華區首次明晰了自身的結構布局，各區域的功能也在規劃中得到了明確的定位。未來，五華區培育現代服務、總部經濟、科教信息三大經濟產業軸。
其中，青年路至龍泉路規劃為現代服務業聚集帶，南起祥雲片區，北至銀河片區，舊城改造和城中村改造相結合，從南向北依次以金融、商務和商貿為主題，當中包含了翠湖片區的雲南印象主題和銀河上莊片區的商務辦公主題。人民西路至眠山總部經濟聚集帶，東起人民中路、東風中路、西至眠山，通過昆八中原址地塊、潘家灣、棕樹營、李趙家堆等舊城、城中村改造、小西門片區提升及大學土地搬遷整合，開發主要以高端酒店、總部樓宇為主要功能的大型綜合項目。科教信息產業帶則依託一二一大街形成的IT銷售集聚優勢，構建科技教育創業研發信息帶，並延伸至昆武高速周邊，打造昆明信息走廊。
在這三大產業經濟軸帶上，五華區將打造中央商務區、中央智力區、紅雲總部經濟聚集區和泛亞科技新城四大功能組團。
中央商務區以順城、文明、祥雲、威遠「一心四片」為核心，向外輻射至金碧路、東風路、人民路、青年路、正義路、西昌路，同時集中推進昆八中地塊、大德寺片區、祥雲、威遠、棕樹營、潘家灣等片區改造。昆明泛亞科技新城則依託王家橋片區的開發建設，整合區域內城中村、老村搬遷資源和三環貫通後的小普吉區域，該片區將打造成為科技企業總部基地、科技研發孵化基地、國際服務外包產業基地、軟體研發基地為一體的功能區。中央智力區以蓮花池為核心，規劃將打造成為西起金鼎科技園、東達盤龍江、南到小西門，北至荷葉山的五華數字時代IT組團，功能定位為科技孵化基地、信息產業基地、電子商務服務中心和文化創意產業中心。至於紅雲總部經濟聚集區則圍繞北市區功能提升，進一步完善紅雲片區的道路交通、教育、醫療衛生、體育等公共設施服務，並加大商業設施的建設力度。
較之官渡、西山、盤龍，深厚的文化積澱也成了五華區一張重要的名片。目前五華區共有4處重要歷史地段，2處歷史文化街區，累計78處文物保護單位，主要集中在老城區周邊或老城區範圍，泛亞科技新區也聚集了不少名人故居。
另外，從本次規劃中不難看出，無論是交通、教育還是體育設施等資源的配置對泛亞科技新區的傾斜趨勢十分明顯。就拿道路的建設來說，規劃中五華區就道路系統提出了分期建設安排，而近期的道路建設正是集中在泛亞片區，就連遠期規劃泛亞分區東部也囊括在內。教育資源方面，泛亞科技新區包括現狀保留和新建的學校相當，其中單雲師大五華區實驗中學就有初中班和高中各30個班，另有新建初中15所、新建高中6所、新建完中2所，累計243個班的規模，小學、幼兒園等少兒教育資源卻依然匱乏。同時，在體育設施配套方面，泛亞科技新區也表現搶眼，未來片區內規劃有2個體育館，包括1個五華區體育中心和1個區級體設施。
首提城中村改造現狀昆八中地塊等多個「硬骨頭」在列
值得注意的是，在本次規劃中，五華區首次提及了城中村改造現狀，這在此前已公布的官渡、盤龍、西山等區域控詳規中尚屬先例。
規劃指出，五華區累計有36個村規劃方案通過審批，其中觀音寺等33個村啟動實質性拆遷，前所等28個村啟動回遷安置房建設，累計拆除了449.7萬平米，竣工94.5萬平米。而回遷安置房的建設速度也正在加快，龍院上峰村15萬平米和前所村13萬平米已經交房入住，蘇家塘6萬平米交房，上莊村12萬平米封頂斷水。
不過，一個不容忽視的真相，五華區不止36個城中村改造項目，據云南房網實地調查，五華區三環內共有54個城中村改造項目，10個已經完成改造，已拆和在建的還有26個，未拆除的還有18個之多。
該慶幸的是，規劃對五華區數個老大難項目提出將啟動或加快建設，要啟動建設的項目是大德寺雙塔公園暨東協國際圖書城、雲南飯店改擴建等；南屏世紀商務中心、東方首座、和諧商業廣場、理想倉儲藥品配送中心、民生能源昆明液化天然氣配儲中心等項目會加快建設。至於地理信息源、昆明劇院周邊片區舊城改造、動漫文化產業體驗園等一批經過對接的項目將完成項目儲備。
雲南房網注意到，大德寺雙塔公園（東協國際圖書城）、昆八中地塊（蘇寧環球）、潘家灣、棕樹營城中村改造項目，甚至是雲南飯店的改擴建項目都是多年來難啃的「硬骨頭」。此番明確提出要加快推進這些片區的改造，多年來蹤影難覓的項目或也會迎來新的轉機。
由此可見，五華區控詳規對於城中村改造現狀及未來規劃恰與目前昆明對城中村改造的態度高度吻合。
規劃還強調要大力實施舊城改造，加快威遠街片區項目推進，謀劃祥雲片區開發，加快高校搬遷地塊的整理。欣喜的是，五華區的「退二進三」已經取得了實質性的進展，雲南鑫寶油品有限公司地塊已啟動保障性住房架設，昆明市政工程有限公司和昆明起重設備有限公司地塊也完成出讓，累計收儲土地4815.86畝，出讓2304.48畝。
五華區用地開發潛力分析圖
隨著五華區的「退二進三」的推進，片區內用地開發仍有較大潛力。數據顯示，目前五華區新批新建地塊總面積為824.33公頃，佔總用地面積的11.88%。保留地塊總面積2503.07公頃，佔總用地面積的36.12%。對於城中村、大量廠房、老舊區域等三舊改造區域建議拆除，拆除地快總面積1189.26公頃，佔總用地的17.16%，其中大量廠房多屬於「退二進三」項目。未利用地塊總面積為1712.56公頃，為農林用地和閒置用地，佔總用地的24.71%。另有道路和水域地塊各佔總用地的9.22%和0.89%。
標誌性建築高度不作限制
規劃中，五華區對轄區內建築高度做了要求，但規劃區內的地標性建築高度並未做限制。核心區及重點地區內商業、商務辦公建築將作為地標性建築外圍高度烘託的角色，建築高度控制在150米以內。一般性居住建築高度會結合市場的接受度而定，控制在50-80米，回遷安置住宅建築高度執行特定開發強度，建築高度控制在100米。至於新建、擴建和改建建設項目的用地範圍內，建築高度也做了具體的要求。
居住類建築底層需控高12米，多層控制在12-24米，小高層24-48米，高層48-80米，超高層80米以上，上限未做規定；新政辦公、文化設施、醫療衛生、工業設施、部分公共設施均控高50米；中小學和市政設施控高24米；公園綠地和廣場綠地建築控高9；防護綠地控高6米；商業娛樂建築高度上限為100米；金融、商務辦公、賓館、飯店建築高度控制在150米以內。
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