《中國經濟周刊》記者 鄧雅蔓 | 廣州報導
2021年，「房住不炒」仍是地產業全年的主線。
1月伊始，《民法典》正式執行，《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》等房產相關政策也相繼發布，進一步完善了中國房地產行業的住房保障體系和市場體系。
對於住房保障體系而言，一個信號正日趨明顯：房子的供應越來越偏向於剛需群體。
《中國經濟周刊》記者在走訪廣州首個市本級共有產權住房項目時發現，不少無房者將「人生第一套房子」的期待壓在共有產權房身上，這是為何？共有產權房是剛需群體的「福音」嗎？
價格「真香」，共有產權房掀起看房熱
「如果申購成功，這將是我人生中的第一套房子。」在花半個小時觀看完榕悅花園共有產權房樣板間後，在廣州工作8年多的張先生下定了購買的決心。
需要參觀共有產權住房項目樣板間的人，需要先進去售樓處進行登記。攝影：鄧雅蔓
作為廣州首個市本級共有產權房項目，榕悅花園掀起的「看房熱」，從2020年末一直持續到了2021年初。
元旦假期期間，由於堵車加看房人流密集，家就住樓盤附近的張先生一家人，足足等了一個半小時，才得到觀看項目樣板間的機會。「我們預約的時候，聽銷售說，前面已經有1000多個看房戶名額預約過了，所以覺得後續申購的競爭可能還是蠻激烈的。」他說道，為了提高申購成功可能性，他於1月6日又特地到項目售樓處銷售諮詢了申購文件的一些填寫注意事項。
榕悅花園共有產權住房項目旁邊的道路堵車很厲害，但依然有不少看房者專程過來參觀。攝影：鄧雅蔓
1月7日下午3時左右，《中國經濟周刊》記者以看房者身份前往榕悅花園共有產權房樣板間參觀，並在持續20分鐘左右的參觀過程中，陸續遇到了8個「拖家帶口」的看房家庭。
和張先生的情況類似的是，此次共有產權房項目的看房者主要以無房家庭為主，個人參觀者較少，基本上要麼是夫妻倆，要麼加上孩子父母「全家總動員」。
有媽媽乾脆推著嬰兒車過來看共有產權房。攝影：鄧雅蔓
此次榕悅花園項目的申購名額大約為3400戶，大約是此次售賣共有產權住房套數的2.5倍，主要針對廣州越秀、荔灣、海珠、天河、白雲和番禺六區及黃埔區（房源所在區）穩定就業或長期落戶的無房個人或家庭。
吸引張先生和諸多看房者將「人生第一套房子」的期待壓在共有產權房身上的，首先是其具有難以替代的價格優勢。
據《廣州市共有產權住房管理辦法》（下稱「《辦法》」）第十四條規定，在項目推出的1366套共有產權住房中，在售均價為1.2萬元/平方米，價格區間上下浮動10%。這意味著，該項目的共有產權住房最低售價約為1.08萬元/平方米。
「這肯定是我在廣州見過的最便宜的一手房。」張先生說道，該共有產權住房項目地處廣州黃埔區和增城區交界處，周圍遍布廣州主要的大型勞動密集型工廠，算是比較偏僻，但是周圍的房價也基本在1.5萬/平方米到2.5萬/平方米之間。
榕悅花園共有產權住房項目地處工業經濟為主的地區，路上卡車較多。攝影：鄧雅蔓
不僅單價售價便宜，由於產權與政府「搭夥」，即購房人的購買比例是55%，剩下的45%產權歸政府持有。也就是說，項目推出的66～85平方米的共有產權自住房如果申購成功，購房者最低全款40萬元左右即可拿下入住權。
為剛需而生，價格並非唯一決定因素
從此次廣州共有產權房項目的申購條件來看，共有產權房「為剛需而生」的特點愈發突出。
項目申購要求的戶籍和學歷門檻並不高，一是持有廣州戶籍滿10年，二是對於無廣州戶籍的人士，只要擁有本科學歷或高技能資質認證，又連續繳納社會基本養老保險滿5年，即可參與申購。
但對於財產情況有較為嚴格的限制：申購人及其配偶和未成年子女名下，必須無廣州的住宅、商鋪和寫字樓。也就是說，項目將財產實力較為雄厚以及具有「炒房」動機的群體嚴格地隔離在外面，從而讓財力相對一般、真正具有居住需求的群體得以實現「買房夢」。
與此同時，共有產權房的申購條件也有自身的「偏好」:比起無房個人，更想迫切解決無房家庭的問題。
「夫妻兩人同時申購成功可能性大一點，因為單身申購者除了面臨年滿30周歲的硬性條件外，還有一個潛在問題是，未來結婚的伴侶可能會有廣州名下住宅、寫字樓等房產，那一旦結婚可能變得不符合條件，具有不確定因素。」該項目的銷售對記者說道。
項目在「申購條件」一項提到，未婚、離異、喪偶等單身人士應當年滿30周歲，已婚者不受年齡限制，且夫妻雙方均符合共有產權住房申購條件且共同申購的，可優先配售。
不過，即便共有產權房比同地段商品房已經很具有價格優勢，依然有符合條件的看房者最後選擇放棄購買。
「價格勉強可以負擔，但剛需購買的房子是拿來長期居住的，我們得考慮家人的工作、交通和教育問題，這些都算是隱形成本吧。」經過與妻子討論後，專程去現場看房李先生告訴記者，他和妻子工作剛滿5年，考慮到兩人工作距離樓盤遠且路上堵車可能性較大等交通成本，決定再觀望一陣再買房。
此外，他還提到，由於共有產權房的產權部分歸屬於政府，不會像普通商品房那樣，可以由個人決定如何處置。「住房銷售明確告訴我們，不得將共有產權住房出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。」李先生說，相對於普通商品房，共有產權房更加沒有「後悔藥」，所以要更加慎重。
據《辦法》，若申購人未能按時到場且按規定選房，或者選定房屋後未按規定籤約，購房資格即時喪失，申購人3年內不得再次申購共有產權住房。
共有產權房會是房地產業的未來嗎？
在首個市本級共有產權房項目上線前，廣州於2020年1月頒布了地方共有產權房交易新規則。
在新規則的運轉下，開發商和部門剛需購房者關注的痛點——共有產權房的售賣問題有了依據。《辦法》顯示，通過「限房價、競地價」等方式新建的共有產權住房，閒置超過9個月以上的，剩餘的房子可以轉化為商品住房進行售賣。
《辦法》還提到，若按程序轉為商品住宅面向共有產權住房保障對象配售時，承購人產權份額比例將為100%。
對於廣州而言，此次的市本級共有產權住房項目是個開始。據2020年7月廣州城投集團官方微信消息顯示，接下來廣州番禺區也會陸續推出一批類似於黃埔區交易方式的共有產權房。
不只是廣州，2020年12月31日，北京市規劃和自然資源委發布《關於北京市海澱區海澱鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》一文，改變了上述三塊共享產權房土地的競賣規則，即持有5年時間後，原先的共有產權房可以進行售賣，政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。
對此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受人民網採訪時表示，原先的共有產權住房定性為政策性商品住房。這3宗地住房屬於政府與購房人按份共有產權的商品住房，所以商品房屬性更大。
相比於廣州，北京的市本級共有產權房項目試點時間更早，項目數量也要多一些，且房源分布從市中心區到郊區皆有。
公開信息顯示，2021年1月，北京有3個共有產權房源正在進行網申，分別是朝陽東壩、亦莊亦城亦禧家園和房山軒景家園，共計2420套在向剛需群體進行供應。
2014年「兩會」期間，「增加中小套型商品房和共有產權住房供應」首次被寫入當年的政府工作報告中。同月，住建部召集部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會，其中北京、上海、深圳、成都、黃石和淮安6個城市被列為全國共有產權住房試點城市。
此前，上海和淮安已率先進行了試點。2012年1月，上海降低共有產權房的準入門檻，月收入達5000元的也可以申請；2013年10月，上海共有產權保障房開始搖號選房。
淮安試點最早，國內共有產權房的「雛形」就出現在這裡。2007年8月，淮安市首創「按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權」的方式。
責編：周琦
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