核心提示：房地產稅並不是為了降房價，而是替代過去被扭曲的土地財政，為地方尋找一個長久的收入來源。
房地產稅的腳步聲，已經越來越近了！
在房地產稅立法寫入政府報告之後，3月14日，全國人大財經委建議，儘快提出將包括房地產稅法在內的一系列法案提請全國人大常委會審議的時間安排，確保完成黨中央確定的2020年實現稅收法定的任務。
在新時代的召喚下，一切進度都在加快。
如果房地產稅在2020年完成立法，將會對樓市造成多大的影響？
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房地產稅的開徵，其實也是個歷史遺留問題。
上世紀80年代，我國財政實行包幹體制，隨著時間的推移，一個嚴重的後果逐漸暴露——中央財政日趨緊張。
到了90年代初，中央已經被逼至無路可走，並多次向地方借錢。
最終，分稅制改革在1994年擺上了臺面。
可惜的是，那時候的改革多數都不夠徹底，或者進行到一半就被叫停。
分稅制改革就是一個典型的例子，只在中央和省兩級實行分稅制，導致地方政府財力與事權嚴重不匹配。
改革完成之後，地方財政收入佔財政收入比重由1993年的78.0%迅速下降到44.3%，收入減少將近一半。
中央集中了大量的地方財政收入，而地方的支出劃分卻沒有變化。
地方拿著40%的收入卻要幹足80%的工作。可想而知，這次輪到地方的日子難過了。
1998年房改啟動，土地資本化成為地方增收的最大來源。
由於土地出讓金歸入非稅收收入，不受分稅制影響，於是演變成後來的第二財政，也就是後來的土地財政。
數據顯示，2018年土地財政佔地方財政收入比例是51.0%，其中土地出讓金佔地方財政收入比例是39.9%。
麵粉比麵包貴，是有原因的。土地財政從0到51.0%，也就花了不到20年的時間。
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地方熱衷於賣地增收，地王價格一塊比一塊高。
房價上漲過快，不斷擠壓著房地產泡沫。在防風險的時代，誰都害怕房地產泡沫破裂引發經濟危機。
一方面是「房住不炒」的最高指導，一方面是嗷嗷待哺的地方政府。
到了今年，口子也終於鬆開了。
先是菏澤衝關限售政策，然後衡陽衝關限價政策，緊接著多個城市都在今年悄悄給樓市鬆綁。
當「房住不炒」不再成為頭等要務，地方政府重啟樓市的衝動是很難抑制的。
畢竟有這麼多人等著發工資，樓市萎靡了，錢從哪裡來？
另一方面，很多一二線城市由於已經高度開發過了，早已進入存量房時代，很難再靠土地財政吃飯了。
加上今年還要給企業大規模減稅，地方財政收支形式變得更加嚴峻。
所以，地方需要尋找一個可以替代土地出讓金的收入，也就是作為地方稅種的房地產稅。
說白了，房地產稅的初衷就不是為了降房價，而是為了彌補當年分稅制改革不徹底所帶來的社會扭曲。
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接下來，菜導就說說自己對於房地產稅的五大預測。
預測一：一定程度的稅負轉嫁不可避免
任何稅收都有轉嫁效應，這也是老百姓所擔心的。
2月21日，發改委下發《國家發展改革委關於培育發展現代化都市圈的指導意見》文件，裡面提到這樣一段話：
放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現戶籍準入年限同城化累積互認。
中國是世界上少數幾個還保留戶籍管理制度的國家之一，戶籍捆綁的是醫療教育等等相關政策。
租房為什麼替代不了買房，絕大部分原因就在這裡。
沒有當地戶籍，就享受不了當地的醫療和教育政策，所以再貴的房子也要想辦法買。
如果沒有了落戶限制，不說全部，但是至少會有一部分人放棄買房或者選擇暫緩買房，住房租賃市場的需求將進一步放大。
但對於租房者而言，房地產稅開徵會提高房東持有成本，房東也一定會將這些成本轉嫁到房租裡。
房產稅開徵前期，也不是所有投資客都會將空置房進行出租，租房市場的有效供給不會突然增加。
所以，租房者不但要繼續支付房東租金，還可能要變相繳納房產稅。
預測二：持有即徵收，而非交易才徵收
房地產稅是一個綜合性稅種，其中包括已經在某些城市開徵的房產稅。
過去房產稅對居民自用住宅免徵，立法之後將對居民自用住房開徵，也是房地產稅影響最大的一環。
為了保證剛需的居住需要，房產稅一般會配套優惠減免政策，比如說對一定住房面積進行免徵。
上海和重慶的房產稅徵收情況，可以作為參考。
上海稅率暫定為0.6%，徵收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，家庭人均住房建築面積少於60平方米的，給予免稅。
重慶稅率在0.5%-1.2%，納稅人在房產稅徵收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
另外，稅制一般採取的是累進位，因此房產稅也是平衡貧富差距的重要工具。
參考現在的階梯式稅制，對於多套房的投資客徵收力度也會越大。比如說第三套房按更高稅率徵收，第四套房的稅率再進一個階梯。
另外，房產稅是持有環節稅種，並非購買房產時候一次性徵收。
目前房產稅是按照「按年徵收，分期繳納」的原則進行，也就是每年都要交稅，一年分半年、季度或者月份繳納。
那麼，是對新購住房徵收徵稅，還是對存量住房徵稅？
從實際情況上看，很多城市已經進入存量房時代，如果要想達到替代土地出讓金的效果，還是需要對存量住房進行徵稅。
另外，房地產稅肯定將按照評估值也就是房屋市場價值，而非房產原值（即購房時價格）徵收。
這樣一來，當房價上漲時，房地產稅負也會隨之增加，一定程度上可以起到抑制房價上漲的作用。
預測三：最快2020年開徵，最慢2023年
房地產稅是一個影響全社會的重要稅種，一定會遵循「立法先行、充分授權、分步推進」的方式推進。
考慮到房地產稅的複雜性，未來立法應該需要人大常委會進行兩次或三次審議。
人大常委會每兩個月召開一次，最快也需要四到六個月才能完成審議，而每次公開徵求意見至少需要30日。
種種時間算下來，房地產稅今年不太可能倉促出臺，最快也得2020年，但最遲也不會晚於本屆人大任期結束前，也就是2023年3月。
至於房地產稅在全國各個省市的落地，則要看到時候內外部的經濟情況了，預計也將再花掉2-3年的時間。
預測四：一定會採取分步落地，不會一刀切
由於我國各地經濟狀況、收入水平差異較大，直接「一刀切」不太現實，「因城施策」和「分步推進」是必須的。
菜導預計，房地產稅應該是先對一二線熱點城市增量住房開始徵收，然後逐步擴大試點範圍，從增量擴大到存量，從高檔住宅擴大到普通住宅。
三四線城市暫時不徵或給予一定的豁免條件，且同一城市核心區域和非核心區域的徵收標準會有不小的差異。
之所以會在一二線熱點城市先開徵，是因為這些城市需求旺盛，市場抗壓能力比較強，而且高度城鎮化的城市，最需要尋找土地出讓金的替代方式。
菜導建議一二線城市投資客可以就綜合開徵情況去評估自己的承受能力，儘早選擇怎麼處理自己的多套房產。
對於三四城市的你來說，短期來看，三四線抗壓能力比較差，在拋壓的影響下，房價波動的幅度也會更大。
從長遠來看，三四線城市的房產回歸居住本質也是不可逆轉的趨勢，以後該麼辦，你懂的。
預測五：雖是地方稅種，但也會同步全國數據
由於房地產稅是地方稅種，如果有多套房而且分別不同的省市，是不是就按當地的房產數量計算？
極端情況下，炒房客在全國每個省都購置一套在免徵面積內的房產，是不是就可以避稅了？
答案是否定的。中國早就可以全國住房信息聯網，個人名下有多少套房一查便知。
之前房地產稅遲遲落不了地，確實是受了各種既得利益群體的阻撓。如今一切皆可讓路了，不必要的幻想也可以丟掉了。
如果按戶籍所在地繳納，房產所在地的政府肯定不樂意。如果按照房產所在地繳納，雖然對投資客來說很麻煩，但是卻可以變相抑制異地炒房行為。
綜合情況來看，按房產所在地繳納得可能性並不低，想異地炒房的難度會變大。
總之，房地產稅開徵後，短期勢必會增加房產的保有成本，抑制投資性需求，1-2年左右的市場降溫期不可避免。
但從長期來看，房地產稅並不會對房價發揮明顯的抑制作用。一個地方房價的高低，主要還是取決於當地的人口數量、金融政策和市場供需關係。
對於剛需來說，房地產稅的開徵其實是一個利好，畢竟開徵之後剛需的稅負基本沒有增加，市場還會出現短期降溫。
而對於那些手握多套房產的、前幾年加了槓桿炒房的、家裡買了幾百平米豪宅的和投資了旅遊地產的土豪們來說，要麼就及時處理掉手上的房產，要麼就等著被徵稅吧！