導讀：徵收拆遷實踐中，實際面積與證載面積不一致是常見的一個問題。而徵收方對於這種問題，通常會將超過房屋證載面積的部分認定會違法建築，在拆遷時不予補償或者折價補償。
不言而喻，被徵收人肯定是接受不了這樣的補償方式的。尤其在農村裡，很多農民朋友房屋的實際面積要遠遠大於證載面積，甚至很多都沒有產權證。對於這種「證小房大」的情況，如果對「超載」部分全部按照違建不補償方式處理，顯然是極不公平的，會極大損害被徵收人的合法補償利益。
那麼，對於房屋實際面積大於證載面積的，拆遷時到底應該按照實際面積補償，還是按照證載補償呢？下面在明律師來給你解釋下這個問題。
首先要明確一個觀點：證載面積與實際面積不一致時，並不能全部按照證載面積計算徵收拆遷補償利益。除了要參考地方徵收政策，還要結合房屋的實際情況綜合評估是否要將「超載」部分面積納入補償範圍。
一、如果是國有土地上的房屋，超出證載面積的「自建房」原則上不予補償。
這大多是由於歷史因素導致的。在1987年《土地管理法》正式實施前，尚未有「一戶一宅」的規定，登記制度亦不完善，一戶多宅和不登記的情況普遍存在；徵地補償時，相應的房屋按照實際面積進行補償。
而在1987年《土地管理法》和2008年《城鄉規劃法》正式頒布實施後，想要造房子，必須獲得建設規劃許可證。徵地補償時，相應的房屋按照證載面積補償。
簡單點說就是「有證補，無證不補」，這在城市範圍內，還是比較符合政策事實的。
二、農村集體土地的證載面積與實際面積不一致時，要依據地方徵收安置補償政策和房屋證載面積形成的歷史原因等綜合因素分析是否要給予「超載」面積或者無證面積補償。
事實上，農村房屋的無證情形、實際面積大於證載面積的情形是佔據了相當大的比重的。試想，徵收時，如果對大部分的無證或者證載面積錯誤的情形都不予補償，或者補償的單價要低很多的話，顯然是不現實的。
因此，我們不得不首先從地方安置補償政策去評估。由於各地方經濟情況不同，地方安置政策也是不一樣的。具體的，被徵收人可以通過申請信息公開的方式查詢地方徵收補償方案中的補償標準。
其次，要考慮房屋無證或者「超載」面積形成的歷史原因。
司法實踐中，很多地方早期操作不規範，登記機關根據房屋所有權人報告的數據進行登記，不進行實地測量也不看房屋買賣合同;有些當事人為了少繳納稅費，故意少報面積；還有些則是工作人員失誤導致登記錯誤等，對於這種情形，是可以變更登記後參與安置補償。
也還有因戶內人口增加等因素，房屋權利人取得房產證等權屬證明後，可能會擴建房屋，進而導致實際面積大於證載面積。這種情況只要申請了規劃等審批手續的，也是要補償的。
綜合而言，在明律師要提示大家的是，無論是上述哪種房屋面積超過證載面積的情形，被拆遷人都應在攜房屋全部建設、審批、認定材料諮詢專業律師的前提下決定是否接受補償安置方案中給出的處置意見，不可盲目聽信「超出部分一律不予補償」等明顯帶有「一刀切」色彩的說辭，進而放棄對自己合法補償權益的爭取。（文/黃小仙）