[公告]17浦土01:上海浦東土地控股(集團)有限公司公開發行2017年...

2020-11-24 中國財經信息網

[公告]17浦土01：上海浦東土地控股（集團）有限公司公開發行2017年公司債券（第一期）募集說明書摘要

 時間：2017年06月08日 15:08:06&nbsp中財網

聲明

本募集說明書依據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、

《

公司債

券發行與交易管理辦法》、《公開發行證券的公司信息披露內容與格式

準則第 23 號——公開發行

公司債

券募集說明書（2015 年修訂）》及其它現行法

律、法規的規定，以及中國證監會對本次債券的核准，並結合發行人的實際情況

編制。

發行人全體董事、監事及高級管理人員承諾，截至本募集說明書封面載明日

期，本募集說明書及其摘要不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真

實性、準確性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。

公司負責人、主管會計工作的負責人及會計機構負責人保證本募集說明書及

其摘要中財務會計報告真實、完整。

主承銷商已對募集說明書及其摘要進行了核查，確認不存在虛假記載、誤導

性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。主承

銷商承諾，本募集說明書及其摘要因存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，

致使投資者在證券交易中遭受損失的，與發行人承擔連帶賠償責任，但是能夠證

明自己沒有過錯的除外；本募集說明書及其摘要存在虛假記載、誤導性陳述或者

重大遺漏，且

公司債

券未能按時兌付本息的，主承銷商承諾負責組織募集說明書

約定的相應還本付息安排。

受託管理人承諾嚴格按照相關監管機構及自律組織的規定、募集說明書及受

託管理協議等文件的約定，履行相關職責。發行人的相關信息披露文件存在虛假

記載、誤導性陳述或者重大遺漏，致使債券持有人遭受損失的，或者

公司債

券出

現違約情形或違約風險的，受託管理人承諾及時通過召開債券持有人會議等方式

徵集債券持有人的意見，並以自己名義代表債券持有人主張權利，包括但不限於

與發行人、增信機構、承銷機構及其他責任主體進行談判，提起民事訴訟或申請

仲裁，參與重組或者破產的法律程序等，有效維護債券持有人合法權益。受託管

理人承諾，在受託管理期間因其拒不履行、遲延履行或者其他未按照相關規定、

約定及受託管理人聲明履行職責的行為，給債券持有人造成損失的，將承擔相應

的法律責任。

凡欲認購本次債券的投資者，請認真閱讀本募集說明書及有關的信息披露文

件，進行獨立投資判斷並自行承擔相關風險。證券監督管理機構及其他政府部門

對本次發行所作的任何決定，均不表明其對發行人的經營風險、償債風險、訴訟

風險以及

公司債

券的投資風險或收益等作出判斷或者保證。任何與之相反的聲明

均屬虛假不實陳述。

根據《中華人民共和國證券法》的規定，本次債券依法發行後，發行人經營

與收益的變化由發行人自行負責，由此變化引致的投資風險，由投資者自行負責。

投資者認購或持有本次債券視作同意《債券受託管理協議》、《債券持有人

會議規則》及本募集說明書中其他有關發行人、債券持有人、債券受託管理人等

主體權利義務的相關約定。《債券受託管理協議》、《債券持有人會議規則》和

債券受託管理人報告將登載於證券監管部門指定的信息披露媒體。上述文件將置

備於債券受託管理人處，債券持有人有權隨時查閱。

除發行人和主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人或實體提供未在

本募集說明書中列明的信息和對本募集說明書作任何說明。投資者若對本募集說

明書及其摘要存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀人、律師、專業會計師或其

他專業顧問。投資者在評價和購買本次債券時，應審慎地考慮本募集說明書第二

節所述的各項風險因素。

重大事項提示

一、發行人長期主體信用等級為 AA+，本次債券信用等級為 AAA。本次債

券上市前，發行人截至 2016 年末的所有者權益合計（合併報表口徑）為 139.50

億元。本次債券上市前，發行人最近三個會計年度實現的年均可分配利潤為 2.31

億元（2014 年度、2015 年度及 2016 年度經審計的合併報表中歸屬於母公司所有

者的淨利潤的平均值），預計不少於本期債券一年利息的 1.5 倍。

二、受國民經濟總體運行狀況、國家宏觀經濟、金融貨幣政策以及國際經濟

環境變化等因素的影響，市場利率存在波動的可能性。由於本次債券為固定利率

債券，且期限較長，可能跨越一個或一個以上的利率波動周期，債券的投資價值

在其存續期內可能隨著市場利率的波動而發生變動，從而使本次債券投資者持有

的債券價值具有一定的不確定性。

三、本次債券發行對象為合格投資者。合格投資者應當具備相應的風險識別

和承擔能力，知悉並自行承擔

公司債

券的投資風險，合格投資者需要符合《公司

債券發行與交易管理辦法》等相關法律法規限定的資質條件。

四、本次債券

發行結束後，公司將積極申請在上海證券交易所上市流通。由

於具體上市審批或核准事宜需要在本次債券發行結束後方能進行，並依賴於有關

主管部門的審批或核准，公司目前無法保證本次債券一定能夠按照預期在上海證

券交易所交易流通，且具體上市進程在時間上存在不確定性。此外，證券交易市

場的交易活躍程度受到宏觀經濟環境、投資者分布、投資者交易意願等因素的影

響，公司亦無法保證本次債券在交易所上市後本次債券的持有人能夠隨時並足額

交易其所持有的債券。

五、經上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司（以下簡稱

「

上海

新世紀

」

）綜

合評定，

發行人主體長期信用等級為 AA+，該級別反映公司償還債務的能力很強，

受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低；本次債券信用等級為 AAA，該級

別反映債券償還債務的能力極強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險極低。

但在本次債券存續期內，若因發行人所處的宏觀經濟環境、經濟政策、國內外相

關行業市場和資本市場狀況等不可控制的因素以及發行人自身風險因素發生變

化，將可能導致發行人不能從預期的還款來源中獲得足夠資金，將可能會影響本

次債券的本息按期兌付。

六、根據政府主管部門要求和評級機構的業務操作規範，在本次評級的信用

等級有效期至本次債

券本息的約定償付日止內，上海

新世紀

將對其進行持續跟蹤

評級，包括持續定期跟蹤評級與不定期跟蹤評級。跟蹤評級期間，上海

新世紀

將

持續關注發行人外部經營環境的變化、影響發行人經營或財務狀況的重大事件、

發行人履行債務的情況等因素，並出具跟蹤評級報告，以動態地反映發行人的信

用狀況。

七、債券持有人會議根據《債券持有人會議規則》審議通過的決議，對於所

有債券持有人（包括所有出席會議、未出席會議、反對決議或放棄投票權的債券

持有人，以及在相關決議通過後受讓取得本次債券的持有人）均有同等效力和約

束力。在本次債券存續期間，債券持有

人會議在其職權範圍內通過的任何有效決

議的效力優先於包含債券受託管理人在內的其他任何主體就該有效決議內容做

出的決議和主張。債券持有人認購、購買或以其他合法方式取得本次債券均視作

同意並接受發行人為本次債券制定的《債券持有人會議規則》並受之約束。

八、存貨跌價風險

近三年及一期，發行人存貨帳面價值分別為

175.32

億元、

20.57

億元

、

2

09.63

億元

及

2

17.87

億元，存貨金額總體呈上升趨勢。發行人存貨主要是土地開發成

本，土地是稀缺性資源，因此存貨大幅增加有利於發行人主營業務的發展和盈利

增加；但受宏觀經濟增長放緩和土地市場波動影響，若存貨資產較長時間未能實

現銷售，形成長時間的積壓，則存貨價值可能波動較大。若土地價格下跌，則存

貨可能存在一定的跌價風險。

九、資本支出增加風險

發行人作為承擔籌集土地開發建設資金、從事土地前期開發以及組織開展動

遷房和中低價房開發建設等業務的投資運營主體，投資經營的項目建設周期長，

資金需求量大。比如發行人重點開發的

金張地塊項目，目前已經投入

93.63

億元

資金用於拆遷及開發，未來預計仍將投入

35.87

億元。發行人未來面臨的建設任

務與資本支出規模較大的風險。

十、經營性現金淨流量波動風險

近三年及一期，發行人經營活動淨現金流分別為

-

10.2

億元、

-

0.46

億元

、

1

.90

億元

和

-

1.09

億元，出現較大幅度的波動。公司經營性現金淨流量波動較大，

會影響到發行人經營活動獲取現金能力和整體盈利水平。發行人經營性現金淨流

量

淨流出

需要依靠外部融資來滿足資金需求，對銀行借款

等外部融資的

依賴程度

較大。發行人的經營性現金淨流量波動所產生的風險可能影響其償債能力。

十一、盈利能力不穩定風險

發行人目前主營業務收入主要來自於土地開發、房產銷售、經營性物業收入

及公園管理收入

。近三年，發行人主營業務毛利率為

58.51%

、

48.29%

和

58.19

%

，

淨資產收益率分別為

1.4%

、

2.40%

和

2.25

%

，作為發行人業務收入最主要來源

的土地開發收入在最近三年波動較大，若土地價格價格下跌，則發行人營業收入

會受到較大不利影響，發行人存在盈利能力不穩定風險。

十二、房產銷售規模不穩定風險

發行人房產銷售在報告期內的收入規模波動較大。發行人的房產銷售業務主

要因開發地塊動拆遷需求儲備動遷用房而形成及在建項目轉讓，這種房產銷售模

式與發行人土地開發密切相關，發行人該業務的收入規模有一定的不確定性。

十三、投資收益佔淨利潤比例較高及可持續性風險

近三年，發行人實現的投資收益分別為

12,243.53

萬元

、

30,018.36

萬元

和

11,63.95

萬元

，佔當期淨利潤比重分別為

63.71%

、

91.6%

和

37.58%

。

2016

年

，

前灘國際、湯臣

房地產

形成的投資收益佔發行人投資收益的比例分別為

58.29

%

、

8

.42

%

。其中，湯臣

房地產

已在進行清算，後續不會為發行人帶來投資收益；發

行人目前持有前灘國際

30%

的股權，雖然發行人預計前灘國際未來有較穩定的

收入，但若前灘國際經營情況出現重大變化，則會影響發行人投資收益，進而影

響發行人利潤，對發行人償債能力造成不利影響。

十四、長期應收款尚無明確回款安排的風險

截至

2017

年

3

月

31

日

，發行人長期應收款餘額為

38.45

億元，在非流動資

產中佔比為

3

4.84

%

，佔比較大。長期應收款主要為應收浦東土地儲備中心款項，

該款項主要是因為發行人參與川沙新鎮

A

-

1

地塊前期動拆遷形成，該款項按照

浦東新區發改委出具的《關於川沙新鎮

A

-

1

地塊土地儲備項目資金來源的批覆》

（滬浦發改投〔

209

〕

64

號）明確了發行人承擔的資金本息及管理費在未來川

沙新鎮

A

-

1

地塊土地出讓費用中給予返還，但浦東新區發改委、浦東土地儲備中

心尚未與發行人明確後續的回款安排。若該款項未來回款不及時，可能影響公司

的運營效率和償債能力。

十五、受限資產佔比較大風險

截至

201

6

年

12

月

31

日

，發行人受限資產金額

61.64

億元，

佔當期淨資產

比例為

4

4.19

%

，

主要為取得融資所

做

的抵質押，金額相對較大。

若未

來發行人

未能按時、足額償付銀行借款導致發行人資產被凍結和處置，將對發行人正常生

產經營活動造成不利影響，進而影響發行人的償債能力及

本次

債券的還本付息。

十

六

、對外擔保風險

發行人按照《上海市國有企業擔保業務財務核算及內部控制工作指引》以及

浦東新區國資委要求，可以對系統內企業或區屬企業提供擔保，未經浦東新區國

資委批准不得對區外企業提供擔保。

截至

2017

年

3

月

31

日

，發行人對外擔保共

計

1

,

280

.0

萬元，發行人的

對外

擔保主要是

為

同為浦東新區國資委控制下的

上海

金橋土控聯合投資開發有限公司

進行的擔保。如果被擔保人未能履行貸款償還義

務，將給發行人帶來償債風險。

十七、發行人短期內存在有一定的集中兌付壓力

2016

年

-

2017

年間，發行人陸續需要償付的債務規模約為

53.74

億元，

2018

年

-

2021

年間，發行人陸續需要償付的債務規模約為

80.45

億元。

發行人

201

8

年

-

20

21

年間到期償付的債務規模較大，短期內存在一定資金壓力。

十八、

受託管理浦東地產到期後不繼續受託帶來的利潤下降風險

發行人直接持有浦東地產

12%

股權，上海浦東新區土地儲備中心委託發行

人管理其持有的浦東地產

88%

股權，委託期內發行人對浦東地產形成實際控制，

浦東地產在受託管理期間納入發行人合併範圍。委託管理期限至

2017

年

12

月

31

日，之後發行人是否繼續受託管理浦東地產尚不確定。

截至

201

6

年末，浦東

地產

總資產

16,191.10

萬元、淨資產

64,963.26

萬元，

2016

年實現營業收入

5,629.34

萬元，淨利潤

1,803.01

萬元

。

若受託管理關係到期後發行人不繼續管理

浦東地產，浦東地產不再併入發行人報表，會對發行人合併報表口徑的利潤產生

一定影響。

十九、

監事缺位的風險

根據《上海浦東土地控股（集團）有限公司章程》

，發行人的監事會由

5

名

監事組成。目前發行人經工商備案的監事為

3

人，監事會的組成人數少於公司章

程的規定，發行人的監事辭任後發行人的出資人將委派非職工代表監事。根據上

海市錦天城律師事務所出具的《法律意見書》，發行人監事的缺任不會對本次發

行構成重大不利影響，浦東新區國資委後續也將儘快委派尚缺任的監事，該等監

事的選舉不存在實質障礙。

二十、本次債券更名為

「

上海浦東土地控股（集團）有限公司

公開發行

2017

年

公司債

券

」

由於債券發行跨年度，按照

公司債

券命名慣例，本次債券名稱由

「

上海浦東

土地控股（集團）有限公司

2016

年

公司債

券

」

變更為

「

上海浦東土地控股（集團）

有限公司

公開發行

2017

年

公司債

券

」

。

本次債券名稱變更不改變原籤訂的與本次

公司債

券發行相關的法律文件效

力，原籤署的相關法律文件對更名後的

公司債

券繼續具有法律效力。前述法律文

件包括但不限於《上海浦東土地控股（集團）有限公司公開發行

公司債

券之債券

受託管理協議》、《上海浦東土地控股（集團）有限公司公開發行

公司債

券之債券

持有人會議規則》、《上海浦東土地控股（集團）有限公司公開發行

公司債

券之承

銷協議》。

二十一、發行人

2017

年一季度淨利潤為負

2017

年一季度，發行人營業收入為

14,157.80

萬元，淨利潤為

-

7,063.83

萬元。

發行人一季度淨利潤為負主要系發行人的自營土地開發業務收入集中在四季度

結轉所致。

如無特別說明，本募集說明書引用的財務數據分別引自公司經審計的 2014

年度、2015 年度以及 2016 年度財務報表及審計報告和未經審計的 201

7

年

一

季

度

財務報表

（按合併報表口徑披露）。

目錄

聲明 ................................................................................................................................................. 1

重大事項提示.................................................................................................................................. 3

釋義 ............................................................................................................................................... 10

一、常用名詞釋義 ......................................................................................................................... 10

第一節 發行概況........................................................................................................................... 13

一、本次債券的核准情況及核准規模 ......................................................................................... 13

二、本期債券發行的基本情況及發行條款 ................................................................................. 13

三、本期債券發行及上市安排 ..................................................................................................... 15

四、本期債券發行的有關機構 ..................................................................................................... 16

五、認購人承諾 ............................................................................................................................. 19

六、發行人與本次發行的有關機構、人員的利害關係 ............................................................. 19

第二節 發行人及本次債券的資信狀況....................................................................................... 20

一、本期債券的信用評級情況 ..................................................................................................... 20

二、信用評級報告的主要事項 ..................................................................................................... 20

三、發行人主要資信情況 ............................................................................................................. 22

第三節 發行人基本情況............................................................................................................... 24

一、概況........................................................................................................................................ 24

二、設立及歷史沿革情況 ............................................................................................................. 24

三、重大資產重組情況 ................................................................................................................. 26

四、對其他企業的重要權益投資情況 ......................................................................................... 26

五、股權結構、控股股東和實際控制人情況 ............................................................................. 31

六、現任董事、監事和高級管理人員的情況 ............................................................................. 39

七、發行人主要業務情況 ............................................................................................................. 41

八、發行人治理結構和組織結構情況 ......................................................................................... 56

九、相關機構、人員違法違規情況 ............................................................................................. 60

十、發行人獨立性情況 ................................................................................................................. 61

十一、關聯交易情況 ..................................................................................................................... 62

十二、發行人資金佔用情況 ......................................................................................................... 65

十三、發行人內部管理制度建立及運行情況 ............................................................................. 65

十四、關於涉及

房地產

業務用地和銷售事宜的自查情況 ......................................................... 72

十五、發行人信息披露及投資者關係管理的相關制度安排 ..................................................... 73

第四節 財務會計信息................................................................................................................... 75

一、會計報表編制基礎及註冊會計師意見 ................................................................................. 75

二、最近三年及一期的財務報表 ................................................................................................. 76

三、發行人最近三年及一期合併報表範圍的變化 ..................................................................... 86

四、管理層討論與分析 ................................................................................................................. 87

五、有息債務情況 ....................................................................................................................... 109

六、本次發行後公司資產負債結構的變化 ............................................................................... 110

七、資產抵押、質押、其他被限制處置事項 ........................................................................... 111

八、其他重要事項 ....................................................................................................................... 111

第五節 募集資金運用................................................................................................................. 113

一、募集資金用途及使用計劃 ................................................................................................... 113

二、募集資金規模的合理性測算 ............................................................................................... 114

三、募集資金運用對發行人財務狀況的影響 ........................................................................... 117

第六節 備查文件......................................................................................................................... 118

一、備查文件目錄 ....................................................................................................................... 118

二、查閱時間 ............................................................................................................................... 118

三、查閱地點 ............................................................................................................................... 118

釋義

在本募集說明書中，除非文中另有所指，下列詞語具有如下含義：

一、常用名詞釋義

發行人/公司/本公司/

浦東土地/浦東土控

指

上海浦東土地控股（集團）有限公司

浦開集團/保證人

指

上海浦東開發（集團）有限公司

本次債券

指

經上海市浦東新區國資委和發行人執行董事批

準，並獲得中國證監會及交易所核准向合格投資

者公開發行不超過人民幣 30 億元

公司債

券

本期債券

指

向合格投資者公開發行不超過 10 億元

公司債

券

本次發行

指

本期債券的公開發行（面向合格投資者）

債券持有人/投資者

指

通過認購、受讓、接受贈與、承繼等合法途逕取

得並持有本次債券的主體

我國/中國

指

中華人民共和國

國務院

指

中華人民共和國國務院

財政部

指

中華人民共和國財政部

證監會

指

中國證券監督管理委員會

上交所

指

上海證券交易所

登記結算機構/債券登

記機構

指

中國證券登記結算有限責任公司上海分公司

浦東新區國資委/新區

國資委

指

上海市浦東新區國有資產監督管理委員會

主承銷商

指

國泰君安

證券股份有限公司和

興業證券

股份有

限公司

簿記建檔

指

發行人和主承銷商協商確定利率（價格）區間後，

承銷團成員/投資人發出申購定單，由簿記管理

人記錄承銷團成員/投資人認購債務融資工具利

率（價格）及數量意願，按約定的定價和配售方

式確定最終發行利率（價格）並進行配售的行為。

牽頭主承銷商/債券受

託管理人/簿記管理人/

國泰君安

指

國泰君安

證券股份有限公司

興業證券

/聯席主承銷

商

指

興業證券

股份有限公司

會計師事務所/審計機

構

指

天職會計師事務所（特殊普通合夥）

發行人律師

指

上海錦天城律師事務所

資信評級機構/上海新

世紀/評級機構

指

上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司

募集說明書

指

發行人根據有關法律法規為發行本次債券而制

作的《上海浦東土地控股（集團）有限公司公開

發行 2017

年

公司債

券（第一期）募集說明書（面

向合格投資者）》

募集說明書摘要

指

發行人根據有關法律法規為發行本次債券而制

作的《上海浦東土地控股（集團）有限公司公開

發行 2017 年

公司債

券（第一期）募集說明書摘

要（面向合格投資者）》

發行公告

指

發行人根據有關法律法規為發行本次債券而制

作，並在發行前刊登的《上海浦東土地控股（集

團）有限公司公開發行 2017

年

公司債

券（第一

期）發行公告（面向合格投資者）》

《公司法》

指

《中華人民共和國公司法》

《證券法》

指

《中華人民共和國證券法》

《管理辦法》

指

《

公司債

券發行與交易管理辦法》

新企業會計準則

指

財政部於 2006 年 2 月 15 日頒布的《企業會計準

則——基本準則》和 38 項具體準則，及此後頒

布的企業會計準則應用指南，企業會計準則解釋

及其他相關規定

《債券受託管理協議》

指

發行人與債券受託管理人籤署的《關於上海浦東

土地控股（集團）有限公司公開發行

公司債

券之

債券受託管理協議》及其變更和補充

《債券持有人會議規

則》

指

為保護

公司債

券持有人的合法權益，根據相關法

律法規制定的《上海浦東土地控股（集團）有限

公司公開發行

公司債

券之債券持有人會議規則》

及其變更和補充

公司章程

指

上海浦東土地控股（集團）有限公司章程

監事會

指

上海浦東土地控股（集團）有限公司監事會

最近三年及一期

指

2014 年、2015 年、2016 年及 2017

年一季度

元/萬元/億元

指

如無特別說明，指人民幣元/萬元/億元

交易日

指

上交所的營業日

法定節假日或休息日

指

中華人民共和國的法定及政府制定節假日或休

息日（不包括香港特別行政區、澳門特別行政區

和臺灣地區的法定節假日和/或休息日）

年利息

指

計息年度的利息

南匯地產

指

上海南匯地產有限公司

浦東地產

指

上海浦東地產有限公司（原「上海南匯地產有限

公司」）

上海興利

指

上海興利開發公司

聯安實業

指

上海聯安實業公司

聯安市政

指

上海聯安市政工程有限公司

永安勞務

指

上海永安勞動管理中心

世紀公園

指

上海世紀公園管理有限公司

東旭置業

指

上海東旭置業有限公司

聯洋集團

指

上海聯洋集團有限公司

第四徵收所

指

上海市浦東第四房屋徵收服務事務所有限公司

浦東資產

指

上海浦東土控資產經營有限公司

新場古鎮

指

上海新場古鎮投資開發有限公司

前灘國際

指

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

金橋集團

指

上海金橋（集團）有限公司

金橋土控

指

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

湯臣

房地產

指

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

軌交集團

指

上海浦東軌道交通開發投資（集團）有限公司

浦東軌交

指

上海浦東軌道交通投資有限公司

7+1 開發區域格局

指

上海綜合保稅區、臨港產業區、

陸家嘴

金融貿易

區、

張江高科

技園區、金橋出口加工區、臨港主

城區、國際旅遊度假區和後世博板塊

張家浜楔形綠地

指

上海市總體規劃中確定的八片中心城楔形綠地

之一，西至羅山路，東至外環線，南至龍東大道，

北至錦繡路

本次債券募集說明書中，部分合計數與各加數直接相加之和在尾數上可能

略有差異，這些差異是由於四捨五入造成的。

第一節 發行概況

一、本次債券的核准情況及核准規模

1、2016 年 2 月 26 日，發行人執行董事批准公司本次公開發行

公司債

券。

2016 年 3 月 10 日，浦東新區國有資產監督管理委員會對本次發行

公司債

券作出

批覆，同意公司發行不超過 30 億元人民幣的

公司債

。

2、本次債券於 2017 年 3 月 13 日經中國證監會「

證監許可〔2017〕354 號」

文

核准公開發行，核准規模為不超過 30 億元。

二、本期債券發行的基本情況及發行條款

1、債券名稱：上海浦東土地控股（集團）有限公司公開發行

2017

年

公司債

券（第一期）。

2、發行主體：上海浦東土地控股（集團）有限公司。

3、發行規模：第一期發行 10

億元

。

4、票面金額和發行價格：本期債券票面金額為 100 元，按面值平價發行。

5、債券期限：本期發行的

公司債

券期限為 5（3+2）年期，附第 3 年末發行

人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

6、調整票面利率選擇權：發行人將於本期債券第3個付息日前的第20個交易

日在中國證監會指定的信息披露媒體上刊登關於是否調整本期債券票面利率以

及調整幅度的公告和回售實施辦法公告。發行人有權決定是否在本期債券存續期

的第3年末調整本期債券後2年的票面利率。若發行人未行使利率調整選擇權，則

本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。

7、投資者回售選擇權：發行人確定是否調整本期債券票面利率及調整幅度

後，投資者有權選擇在本期債券第3個計息年度付息日將其持有的本期債券全部

或部分按面值回售給發行人。本期債券第3個計息年度付息日即為回售支付日，

公司將按照交易所和債券登記機構相關業務規則完成回售支付工作。公司發出關

於是否調整本期債券票面利率及調整幅度的公告之日起3個交易日內，行使回售

權的債券持有人可通過指定的方式進行回售申報，債券持有人的回售申報經確認

後不能撤銷，相應的

公司債

券份額將被凍結交易；回售申報期不進行申報的，則

視為放棄回售選擇權。

8、投資者回售登記期：持有本期債券的投資者擬部分或全部行使回售選擇

權，可於發行人刊登關於是否調整本期債券票面利率以及調整幅度的公告和回售

實施辦法公告之日起3個交易日內進行登記，回售登記經確認後不能撤銷，相應

的

公司債

券票面總額將被凍結交易；若投資者未在回售登記日進行登記的，則視

為放棄回售選擇權，繼續持有本期債券並接受上述調整。

9、擔保情況：本期債券由上海浦東開發（集團）有限公司（以下簡稱「浦

開集團」）提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證。

10、債券形式：實名制記帳式

公司債

券。

11、債券利率及確定方式：本期債券為固定利率債券，票面利率將根據網下

簿記建檔結果確定，由公司與主承銷商按照國家有關規定協商一致。

12、募集資金專項帳戶：本期債券的募集資金專項帳戶開立於上海農商銀行

浦東分行。

13、起息日：本期債券的起息日為2017年6月12日。

14、利息登記日：本期債券的利息登記日為每年付息日的前一交易日。

15、付息日：本期債券存續期間，本期債券的付息日為2018年至2022年每年

的6月12日（如遇法定及政府指定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；

順延期間付息款項不另計利息）。若投資者行使回售選擇權，則回售部分債券的

付息日為2018年至2020年每年的6月12日，前述日期如遇法定節假日或休息日，

則順延至下一個工作日，順延期間不另計息。

16、兌付日：本期債券的兌付日為2022年6月12日（如遇法定及政府指定節

假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兌付款項不另計利息）。

若投資者行使回售選擇權，則回售部分的債券兌付日為2020年6月12日，前述日

期如遇法定節假日或休息日，則順延至下一個工作日，順延期間不另計息。

17、還本付息的方式：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息一

次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。

18、支付方式：本期債券本息的償付方式按照債券登記機構的相關規定辦理。

19、利息支付金額：本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息金額為投

資者截至利息登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面年利率的

乘積。

20、本金兌付金額：本期債券的本金兌付金額為投資者於本金兌付日持有的

本期債券票面總額。

21、信用等級及資信評級機構：經上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司綜

合評定，公司的主體長期信用等級為AA+，本期債券的信用等級為AAA。

22、債券受託管理人：

國泰君安

證券股份有限公司。

23、發行方式：本期債券採取面向合格投資者簿記建檔、詢價配售的方式公

開發行。具體發行方式詳見發行公告。

24、發行對象：本期債券發行對象為合格投資者。

25、向公司股東配售的安排：本期債券不向公司股東優先配售。

26、募集資金用途：本期債券扣除發行費用後，擬用於償還有息負債，補充

營運資金。

27、簿記管理人：本期債券的簿記管理人為

國泰君安

證券股份有限公司。

28、承銷方式：本期債券由主承銷商

國泰君安

和

興業證券

以餘額包銷的方式

承銷。

29、新質押式回購：公司主體長期信用等級為AA+，本期債券的信用等級為

AAA。公司擬向上交所及證券登記機構申請質押式回購安排。如獲批准，具體折

算率等事宜將按上交所及證券登記機構的相關規定執行。

30、稅務提示：根據國家有關稅收法律、法規的規定，投資者認購本期債券

所應繳納的稅款由投資者承擔。

三、本期債券發行及上市安排

（一）本期債券發行時間安排

1、上市地點：上海證券交易所

2、發行公告刊登日期：2017 年 6 月 8 日

3、簿記建檔日：2017 年 6 月 9 日

4、發行首日：2017 年 6 月 12 日

5、網下發行期限：2017 年 6 月 12 日至 2017 年 6 月 13 日

（二）本期債券上市安排

本次發行結束後，發行人將儘快向上海證券交易所提出關於本期債券上市交

易的申請。具體上市時間將另行公告。

四、本期債券發行的有關機構

（一）發行人

名稱：上海浦東土地控股（集團）有限公司

法定代表人：李俊蘭

住所：上海市浦東新區丁香路 716 號 5 幢

辦公地址：上海市浦東新區花木路 409 號

聯繫人：吳曉堃

電話：（021

）

685407

傳真：（021）68548156

（二）牽頭主承銷商、簿記管理人

名稱：

國泰君安

證券股份有限公司

法定代表人：楊德紅

住所：中國（上海）自由貿易試驗區商城路 618 號

辦公地址：上海市浦東新區銀城中路 168 號

上海銀行

大廈 29 樓

項目組成員：胡瑋瑛、時光、陳誠

電話：（

021

）

38676

傳真：（021

）

50

68712

（三）聯席主承銷商

名稱：

興業證券

股份有限公司

法定代表人：蘭榮

住所：福建省福州市湖東路 268 號

辦公地址：上海市浦東新區長柳路 36 號

興業證券

大廈 6 層

項目組成員：王愷、李根

電話：（

021

）

38565454

傳真：（021

）

38565905

（四）發行人律師

名稱：上海市錦天城律師事務所

負責人：吳明德

住所：上海市浦東新區銀城中路 501 號上海中心大廈 11-12 樓

經辦律師：李靜、趙辰愷

電話：（021）20511000

傳真：（021）20511999

（五）會計師事務所

名稱：天職國際會計師事務所（特殊普通合夥）

執行事務合伙人：邱靖之

住所：北京市海澱區車公莊西路 19 號 68 號樓 A-1 和 A-5 區域

聯繫人：胡建軍、汪娟、周垚、祁麗麗

電話：（010）88827799

傳真：（010）88018737

（六）擔保人

名稱：上海浦東開發（集團）有限公司

法定代表人：李俊蘭

住所：上海市浦東新區蘭花路 333 號 203 室

聯繫人：吳曉堃

電話：（021

）

685407

傳真：（021）68548156

（七）資信評級機構

名稱：上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司

法定代表人：朱榮恩

住所：上海市楊浦區控江路

15

號

A

座

103

室

K

-

22

辦公地址：上海市漢口路

398

號華盛大廈

14F

評級人員：

沈其愷、林贇婧

電話：（

021

）

63501349

傳真：（

021

）

6350872

（八）債券受託管理人

名稱：

國泰君安

證券股份有限公司

法定代表人：楊德紅

住所：中國（上海）自由貿易試驗區商城路 618 號

辦公地址：上海市浦東新區銀城中路 168 號

上海銀行

大廈 29 樓

聯繫人：胡瑋瑛、時光

電話：（021）38676666

傳真：（

021

）

5068712

（九）募集資金專項帳戶開戶銀行

帳戶名稱：上海浦東土地控股（集團）有限公司

開戶銀行：上海農商銀行浦東分行

銀行帳戶：50131000550574826

（十）

國泰君安

募集資金收款銀行

帳戶名稱：

國泰君安

證券股份有限公司

開戶銀行：

興業銀行

上海分行營業部

銀行帳戶：216200100100396017

（十一）本次債券申請上市的證券交易所

名稱：上海證券交易所

法定代表人：黃紅元

住所：上海市浦東新區浦東南路 528 號

辦公地址：上海市浦東新區浦東南路 528 號

電話：（021）68808888

傳真：（021）68804868

（十二）本次債券登記、託管、結算機構

名稱：中國證券登記結算有限責任公司上海分公司

負責人：聶燕

住所：上海市浦東新區

陸家嘴

東路 166 號

辦公地址：上海市浦東新區

陸家嘴

東路 166 號

電話：（021）38874800

傳真：（021）68870311

五、認購人承諾

認購、購買或以其他合法方式取得本次債券的投資者（包括本次債券的初始

購買人和二級市場的購買人，下同）被視為作出以下承諾：

（一）接受本募集說明書對本次債券項下權利義務的所有規定並受其約束；

（二）本次債券的發行人依有關法律、法規的規定發生合法變更，在經有關

主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者同意並接受該等變更；

（三）本次債券發行結束後，發行人將申請本次債券在上交所上市交易，並

由主承銷商代為辦理相關手續，投資者同意並接受這種安排；

（四）投資者認購本次債券視作同意

國泰君安

作為本次債券的債券受託管理

人，並視作同意《債券受託管理協議》項下的相關規定；

（五）投資者認購本次債券視作同意發行人與債券受託管理人為本次債券共

同制定的《債券持有人會議規則》。

六、發行人與本次發行的有關機構、人員的利害關係

截至本募集說明書籤署日，發行人與本次發行有關的中介機構及其法定代表

人或負責人、高級管理人員及經辦人員之間不存在直接或間接的股權關係等實質

性利害關係。

第二節 發行人及本次債券的資信狀況

一、本期債券的信用評級情況

發行人聘請了上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司對本期債券的資信情

況進行評級。根據上海

新世紀

出具的《上海浦東土地控股（集團）有限公司公司

債券信用評級報告》，發行人的主體信用等級為 AA+，本期債券的信用等級為

AAA。

報告期內，發行人的主體評級情況不存在變動。

二、信用評級報告的主要事項

（一）評級信用結論及標識所代表的涵義

經上海

新世紀

綜合評定，發行人的主體信用等級為 AA+，本期債券的信用等

級為 AAA，該等級反映了發行人和本期債券償還債務的能力極強，受不利經濟

環境的影響不大，違約風險極低。

（二）有無擔保的情況下評級結論的差異

本期債券由浦開集團提供全額不可撤銷連帶責任保證，經上海

新世紀

綜合評

定，發行人的主體信用等級為 AA+，本期債券的信用等級為 AAA，本期債券的

信用等級高於發行人的主體評級。

（三）評級報告的主要內容

1、優勢

（1）政府支持力度較大。浦東土控承擔浦東新區主要的土地前期開發和深

度開發職能，在項目引進、資金籌集、資產注入等方面均得到了浦東新區國資委

的支持。

（2）資源儲備優勢，具備一定開發經驗。浦東土控經過幾輪股權整合，資

本實力進一步增強，目前擁有自營土地的數量與結構較為合理，且具有一定的成

本優勢。公司在土地前期開發、深度開發和統籌經營上，積累了較豐富的實踐經

驗，在轉型發展過程中，探索和積累了從項目策劃、建設、營銷等經驗。

（3）貨幣資金較充裕，融資渠道較為暢通。浦東土控的貨幣資金相對較充

裕，對即期債務償付提供一定保障；同時，公司可使用的銀行授信規模較大，融

資渠道較為暢通。

（4）浦開集團提供擔保。本期債券由浦開集團提供全額無條件不可撤銷的

連帶責任擔保，可有效增強本期債券償付的安全性。

2、風險

（1）市場風險，盈利波動較大。浦東土控的土地開發業務易受浦東新區土

地交易市場景氣度、政府土地規劃和區域開發定位調整等因素影響，公司土地轉

讓規模、土地價格、手續辦理帶來的收入結轉時間等存在不確定性。

房地產

市場

波動、行業政策調整、區域配套發展和業務收入確認的特殊性等因素一定程度上

影響了公司

房地產

業務盈利結構的穩定性。整體上，公司主業在年度間盈利波動

較大。

（2）資本支出和短期償債壓力。浦東土控承擔籌集土地開發建設資金、從

事土地前期開發以及組織開展動遷房和中低價房開發建設等業務，開發建設環節

需先行墊付相關資金，公司對剛性債務依賴程度始終較大，加之公司未來仍有較

重的建設任務，資本支出需求大；近期，公司短期剛性債務規模較大，且部分債

券將於 2017-2018 年集中到期，公司存在一定債務償付壓力。

（3）資金佔用風險。浦東土控長期應收款中浦東新區土地儲備中心的佔款

規模較大，目前收回進度緩慢，且土儲中心尚未與公司明確後續的回款安排，上

述款項能否及時回收對公司運營效率和償債能力產生影響。

（4）資產流動性相對較弱。浦東土控的存貨以土地及其開發成本為主，變

現能力存在較大的不確定性，其在資產總額佔較大份額，資產流動性相對較弱。

（四）跟蹤評級安排

根據相關主管部門的監管要求和本評級機構的業務操作規範，在本次

公司債

存續期（本次

公司債

發行日至到期兌付日止）內，本評級機構將對其進行跟蹤評

級。

定期跟蹤評級報告每年出具一次，跟蹤評級結果和報告於發行人年度報告披

露後 2 個月內出具。定期跟蹤評級報告是本評級機構在發行人所提供的跟蹤評級

資料的基礎上做出的評級判斷。

在發生可能影響發行人信用質量的重大事項時，上海

新世紀

將啟動不定期跟

蹤評級程序，發行人應根據已作出的書面承諾及時告知上海

新世紀

相應事項並提

供相應資料。

上海

新世紀

的跟蹤評級報告和評級結果將對發行人、監管部門及監管部門要

求的披露對象進行披露。

在持續跟蹤評級報告出具 5 個工作日內，上海

新世紀

將把跟蹤評級報告發送

至發行人，並同時發送至交易所網站公告，且交易所網站公告披露時間將不晚於

在其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間。

如發行人不能及時提供跟蹤評級所需資料，上海

新世紀

將根據相關主管部門

監管的要求和上海

新世紀

的業務操作規範，採取公告延遲披露跟蹤評級報告，或

暫停評級、終止評級等評級行動。

三、發行人主要資信情況

（一）發行人獲得主要貸款銀行的授信情況

截至 2017 年 3 月 31 日，公司已獲得

浦發銀行

、

民生銀行

、農村商業銀行、

興業銀行

等金融機構共計 1,778,400 萬元的授信額度，已使用額度 710,040 萬元，

未使用額度為 1,068,360 萬元。發行人與國內多家銀行合作關係穩固，間接融資

渠道暢通。

表：發行人獲得主要貸款銀行的授信情況

單位：萬元

授信銀行

授信額度

已使用額度

未使用額度

農商浦東分行

405,0

227,390

17,610

上行浦東分行

12,70

36,560

86,140

浦發

陸家嘴

支行

192,0

50,0

142,0

工商浦開支行

48,60

45,0

3,60

民生浦東分行

342,0

10,0

242,0

華夏銀行

74,0

41,40

32,60

光大銀行

永安支行

60,0

34,190

25,810

杭州銀行

虹口支行

280,0

37,0

243,0

平安銀行

上海分行

69,10

68,60

50

興業銀行

黃浦支行

185,0

69,90

115,10

合計

1,78,40

710,040

1,068,360

（二）最近三年及一期與主要客戶發生業務往來時的嚴重違約情況

公司在最近三年及一期與主要客戶發生業務往來時，沒有出現過嚴重違約現

象。

（三）最近三年及一期發行的債券、其他債務融資工具以及償還情況

截至本募集說明書籤署日，發行人尚未兌付的債券情況如下：

表：發行人發行的尚未兌付的債券

債券簡稱

債券類型

發行日

到期日

發行規模

（億元）

15

浦東土地

MTN01

中期票據

2015-10-26

2018-10-26

13

16 浦東土地 SCP002

超短融

2016-09-09

2017-06-09

7

17 浦東土地 SCP001

超短融

2017-04-24

2018-01-24

10

17 浦東土地 CP001

短融

2017-04-26

2018-04-26

21

截至本募集說明書籤署之日，發行人未出現過已發行債務融資工具到期未償

付情形。

（四）本次發行後的累計

公司債

券餘額及其佔發行人最近一期淨資產的比例

本期債券經證監會核准並全部發行完畢後，公司累計

公司債

券餘額為 10 億

元，佔公司截至 2017 年 3 月 31 日未經審計合併財務報表口徑所有者權益的比例

為 7.17%，未超過 40%。

（五）發行人近三年一期合併報表口徑下

主要財務指標

表：發行人近三年一期合併報表口徑下主要財務指標

財務指標

2017 年 3 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2015 年 12 月 31

日

2014 年 12 月 31

日

流動比率

1.89

1.71

2.36

2.25

速動比率

0.30

0.27

0.37

0.46

資產負債率

62.41%

61.09%

59.72%

57.49%

貸款償還率

100%

100%

100%

100%

利息保障倍數

-

1

.73

1

.03

1.60

利息償付率

100%

100%

100%

100%

上述各指標的具體計算公式如下：

1

、流動比率

=

流動資產

/

流動負債

2

、速動比率

=

（流動資產

-

存貨淨額）

/

流動負債

3

、資產負債率

=

總負債

/

總資產

4

、貸款償還率

=

實際貸款償還額

/

應償還貸款額

5

、利息保障倍數

=EBIT/

計入財務費用的利息支出

6

、利息償付率

=

實際支付利息

/

應付利息

第三節 發行人基本情況

一、概況

1、發行人名稱：上海浦東土地控股（集團）有限公司

2、法定代表人：李俊蘭

3、設立日期：1992 年 08 月 27 日

4、註冊資本：人民幣 30 億元

5、實繳資本：人民幣 30 億元

6、住所：中國（上海）自由貿易試驗區丁香路 716 號 5 幢

7、郵編：200135

8、信息披露事務負責人：吳曉堃

9、辦公地址：上海市浦東新區花木路 409 號

10、聯繫電話：（021

）

685407

11、聯繫傳真：（021）68548156

12、所屬行業：參照《上市公司行業分類指引（2012 年修訂）》中對行業的

分類，公司屬於「E47 建築」

13、經營範圍：

房地產

開發經營，市政公用建設工程施工（憑資質），園林

綠化，對軌道交通項目的投資，資產管理，投資諮詢（除經紀），物業管理，農

作物，花卉，苗木的種植，食用

農產品

（不含生豬產品），花卉，苗木的銷售。

【依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動】

14、組織機構代碼：132209324

15、統一社會信用代碼：91310000132209324F

二、設立及歷史沿革情況

（一）發行人設立的基本情況

上海浦東土地控股（集團）有限公司（以下簡稱

「

浦東土控

」

），經上海市建設

委員會、上海市人民政府浦東開發辦公室、上海市財政局共同下發的滬府浦辦（

92

）

字第

88

號文批准，於

192

年

8

月

27

日經上海市工商行政管理局核准設立，成

立時公司名稱為上海市浦東土地發展（控股）公司，註冊資本

3,0

萬元，上海

市財政局、上海市土地管理局和上海信託投資公司各出資人民幣

1,0

萬元。

（二）發行人歷史沿革

1

、增加註冊資本至

70,450

萬元

193

年

2

月

17

日，根據上海市人民政府浦東開發辦公室作出的（

92

）字第

156

號文的決定，公司股東上海市財政局與上海市浦東土地發展（控股）公司於

192

年

12

月

23

日籤署的《協議書》，一致同意上海市人民政府現金增資

67,450

萬元。上海市財政局對公司註冊資金驗資並出具驗資報告，公司註冊資金達

70,450

萬元。

2

、增加註冊資本至

26,605.4

萬元

193

年浦東新區管理委員會現金增資

196,15.4

萬元，至此發行人實收資

本增至

26,605.4

萬元。上海市工商行政管理局於

196

年

7

月

9

日核准公司對

註冊資金

及經營範圍的變更登記。

3

、多次實收資本變化

19

年至

2010

年期間，公司實收資本多次變更，

截至

2010

年末，發行人

實收資本

228,80.71

萬元。

4

、公司股東變更

2010

年

12

月

16

日，根據：（

1

）《上海市產權交易合同》編號

032046

，上

海國際信託投資有限公司將其持有的

1,0

萬元股權轉讓給上海

陸家嘴

（集團）

有限公司；（

2

）《關於劃轉上海市浦東土地發展（控股）公司

1,0

萬元股權的通

知》浦國資委【

2010

】

386

號，上海市

陸家嘴

（集團）有限公司將其持有的

1,0

萬元股權無償轉讓給浦東新區國資委；（

3

）

2010

年

12

月

1

日由上海市規劃土地

局、上海市財政局、上海市浦東新區財政局、上海市浦東新區國資委、上海市浦

東土地發展（控股）公司共同籤署《關於上海市浦東土地發展（控股）公司出資

人調整的備忘錄》，將公司現有出資方中的市土地局、市財政局調整為浦東新區

國資委，由其履行出資人職責。至此，公司成為浦東新區國資委的獨資企業，浦

東新區國資委擁有

10%

公司股權。

5

、改制、更名並增加註冊資本至

30,0.0

萬元

201

年

12

月

16

日，根據《上海市浦東土地發展（控股）公司出資

人關於公

司改制變更的決議》及《浦東新區人民政府關於同意浦東土地發展（控股）公司

改制重組為浦東土地控股（集團）有限公司的批覆》（浦府【

201

】

308

號），浦

東新區人民政府批准同意上海市浦東土地發展（控股）公司由公司企業法人改制

為有限責任公司，並同時更名為

「

上海市浦東土地控股（集團）有限公司

」

，註冊

資本為人民幣

30

億元。根據天職國際會計事務所有限公司出具的天職滬

QJ

（

201

）

1764

號《驗資報告》，

截至

201

年

12

月

2

日止，發行人已經收到全體股東以其

擁有的上海市浦東土地發展（控股）公司的淨資產改制後折合的

實收資本

30

億

元整。

6

、公司

10%

股權無償劃轉至上海浦東開發（集團）有限公司

2016

年

8

月

12

日，根據《關於將上海浦東土地控股（集團）有限公司

10%

股權無償劃轉至上海浦東開發（集團）有限公司的通知》（浦國資委【

2016

】

76

號）及《浦東新區人民政府關於同意成立上海浦東開發

(

集團

)

有限公司的批覆》

（浦府【

2016

】

78

號），公司

10%

股權無償劃轉至上海浦東開發（集團）有限公

司，公司控股東變更為上海浦東開發（集團）有限公司，浦東新區國資委仍是

公司實際控制人。

截至本募集說明書籤署日，發行人註冊資本為人民幣為

3,0,0,0

元。

三、重大資產重組情況

報告期內，發行人

不存在

《上市公司重大資產重組管理辦法》中規定的

重大

資產重組行為。

四、對其他企業的重要權益投資情況

（一）發行人控股子公司概況

截至 2017 年 3 月 31 日，發行人擁有 10 家全資二級子公司、2 家控股二級

子公司。基本情況如下：

表：發行人二級控股子公司情況

序號

公司名稱

註冊資本

（萬元）

持股比例

（

%

）

表決權比例

（

%

）

業務性質

1

上海興利開發公司

7,0.0

10

10

房地產

開發

2

上海聯安實業公司

1,0.0

10

10

服務業

3

上海聯安市政工程有限公司

50.0

10

10

房地產

開發

4

上海永安

勞務

管理中心

20.0

10

10

服務業

序號

公司名稱

註冊資本

（萬元）

持股比例

（

%

）

表決權比例

（

%

）

業務性質

5

上海世紀公園管理有限公司

1,0.0

10

10

服務業

6

上海東旭置業有限公司

15,053.51

10

10

房地產

開發

7

上海聯洋集團有限公司

（注

1

）

40,0.0

50

50

房地產

開發

8

上海天藝文化投資發展有限公司

28,0.0

10

10

房地產

開發

9

上海市浦東第四房屋徵收服務事務所有限公司

1,0.0

10

10

徵收補償服務

10

上海浦東地產有限公司

（注

2

）

50,0

12

10

房地產

開發

11

上海浦東土控資產經營有限公司

1,0.0

10

10

服務業

12

上海新場古鎮投資開發有限公司

500.00

100

100

房地產

開發

注 1：聯洋集團總經理由發行人指派，發行人對上海聯洋集團有限公司形成實際控制，

故納入合併報表範圍。

注 2：發行人持有浦東地產 12%股權，受託管理浦東土地儲備中心持有的浦東地產 88%

股權，委託管理期限至 2017 年 12 月 31 日，到期後是否繼續託管尚不確定。

1

、上海興利開發公司

上海興利開發公司（以下簡稱

「

上海興利

」

）成立於

194

年

6

月

30

日，註冊

資本

7,0

萬元，由上海浦東土地控股（集團）有限公司

10%

控股。上海興利

註冊地址為上海市浦東新區丁香路

716

號，其經營範圍為：土地開發與經營管理，

物業管理，國內商業，物質供銷業（國家專營，專項規定商品除外）經濟信息諮

詢（涉及許可經營的憑許可證經營）。

截至

2016

年末，上海興利總資產

2,289.83

萬元、淨資產

-

1,342.3

萬元，

2016

年實現營業收入

663.26

萬元，淨利潤

-

501.30

萬元。虧損原因主要是由於歷史原

因，承擔了較多的人員費用。

2

、上海聯安實業公司

上海聯安實業公司（以下簡稱

「

聯安實業

」

）成立於

193

年

9

月

4

日，註冊

資本

1,0

萬元，由上海浦東土地控股（集團）有限公司

10%

控股。上海聯安

註冊地址為祖衝之路

1505

弄

10

號

201

室，其經營範圍為：徵地勞動力安置、

培訓，徵地養老人員安置費的支付和醫療管理、綠化、倉儲、提供勞務、機電產

品、儀器儀表、辦公

自動化

設備，百貨、五金交電、汽車配件、化工產品（除危

險品），金屬材料，建築材料，會務服務、商務諮詢、自由房屋租賃（涉及許可

經營的憑許可證經營）。

截至

2016

年末，

聯安實業

總資產

589.0

萬元、淨資產

-

604.46

萬元，

2016

年

實現營業收入

121.9

萬元，淨利潤

81.8

萬元。

3

、上海聯安市政工程有限公司

上海聯安市政工程有限公司（以下簡稱

「

聯安市政

」

）成立於

207

年

7

月

17

日，註冊資本

50

萬元，由上海浦東土地控股（集團）有限公司

10%

控股。聯

安市政註冊地址為上海市浦東新區丁香路

716

號，其經營範圍為：建築業施工，

園林綠化養護，保潔服務，物業管理，家政服務，禮儀服務，日用百貨銷售，房

屋租賃。

截至

2016

年末，

聯安市政

總資產

1,487.81

萬元、淨資產

717.58

萬元，

2016

年實現營業收入

3,138.24

萬元，淨利潤

12.93

萬元。

4

、上海永安

勞務管理

中心

上海永安勞動管理中心（以下簡稱

「

永安勞務

」

）成立於

194

年

9

月

2

日，

註冊資本

20

萬元，由上海浦東土地控股（集

團）有限公司

10%

控股。永安勞

務註冊地址為張江鎮青雲路

10

號，其經營範圍為：上級公司徵地開發地塊的徵

地勞動力安置及養老人員的管理，勞務輸出及管理（限本市戶口），金屬材料，

木材，化工原料及產品（除危險品外），綠化養護，保潔服務，會展會務服務等。

截至

2016

年末，

永安勞務

總資產

894.90

萬元、淨資產

271.32

萬元，

2016

年

實現營業收入

779.08

萬元，淨利潤

15.07

萬元。

5

、上海世紀公園管理有限公司

上海世紀公園管理有限公司（以下簡稱

「

世紀公園

」

）成立於

197

年

8

月

26

日，註冊資本

1,0

萬元，由上海浦東土地控股（集團）有限公司

10%

控股。

世紀公園註冊地址為芳甸路

66

號，其經營範圍為：物業管理、園林綠化及展銷、

園林技術諮詢、會務服務、花卉苗木生產銷售。

截至

2016

年末，

世紀公園

總資產

3,06.83

萬元、淨資產

394.21

萬元，

2016

年實現營業收入

4,10.17

萬元，淨利潤

15.8

萬元。

6

、上海東旭置業有限公司

上海東旭置業有限公司（以下簡稱

」

東旭置業

」

）成立於

205

年

7

月

1

日，

註冊資本

15,054

萬元，上海浦東土地控股（集團）有限公司佔

10

%

股份。東旭

置業註冊地址為上海市

浦東新區丁香路

716

號，其經營範圍為：

房地產

開發與經

營，建築材料銷售，建築裝潢等。

截至

2016

年末，

東旭置業

總資產

13,72.73

萬元、淨資產

11,920.93

萬元，

2016

年實現營業收入

0

.0

萬元，淨利潤

17.37

萬元。

7

、上海聯洋集團有限公司

上海聯洋集團有限公司（以下簡稱

「

聯洋集團

」

）成立於

193

年

11

月

13

日，

註冊資本

26,0

萬元，上海浦東土地控股（集團）有限公司佔

50%

股份。聯洋

集團註冊地址為楊高中路

2797

號

8

樓，其經營範圍為：

房地產

經營開發、信息

諮詢、土地成片開發等。

截至

201

6

年末，

聯洋集團

總資產

87,067

.

17

萬元、淨資產

74,176.41

萬元，

201

6

年實現營業收入

16,914.9

萬元，淨利潤

2,605.4

2

萬元。

8

、上海天藝文化投資發展有限公司

上海天藝文化投資發展有限公司（以下簡稱

「

天藝文化

」

）成立於

2010

年

1

月

29

日，註冊資本

28,0

萬元，由上海浦東土地控股（集團）有限公司

10%

控股。天藝文化註冊地址為上海市浦東新區丁香路

716

號，其經營範圍為：房地

產開發經營

,

物業管理

,

藝術表演場館管理等。

截至

2016

年末，

天藝文化

總資產

18,895.32

萬元、淨資產

27,98.41

萬元，

2016

年實現營業收入

0

.0

萬元，淨利潤

0

.0

萬元。

9

、上海市浦東第四房屋徵收服務事務所有限公司

上海市浦東第四房屋徵收服務事務所有限公司（以下簡稱

「

第四徵收所

」

）成

立於

2012

年

5

月

17

日，註冊資本

1,0

萬元。上海浦東土地控股（集團）有限

公司佔

10%

股份。第四徵收所註冊地址為浦東新區丁香路

716

號，其經營範圍

為：徵收補償服務，房屋置換。

截至

2016

年末，

第四徵收所

總資產

68,693.86

萬元、淨資產

397.83

萬元，

2016

年實現營業收入

623.58

萬元，淨利潤

210.24

萬元。

10

、上海浦東地產有限公司

上海浦東地產有限公司（以下簡稱

「

浦東地產

」

），原為上海南匯地產有限公

司，成立於

204

年

4

月，註冊資金

5

億元，註冊地址浦東新區惠南鎮拱極東路

2151

室，法人代表談坤明，

2013

年更名為上海浦東地產有限公司。公司主營業

務範圍：土地徵用，收購儲備，前期基礎設施和公用設施的開發配套，

房地產

開

發經營，建築裝潢，建築材料銷售。發行人持有浦東地產

12%

股權，受託管理浦

東地產

88%

股權，具體為根據

2012

年

5

月

18

號上海浦東新區土地儲備中心（委

託方）與發行人（受

託方）籤署的

《

浦東新區國有股權委託監管協議書

》

，為理

順新區直屬企業產權關係，促進國有企業發展，發行人受託管理上海浦東地產有

限公司

88%

的股權，委託管理期限至

2017

年

12

月

31

日，委託期內發行人享有

並承擔

浦東

地產的股東權利及義務，履行股東職責。受託管理期間納入發行人合

並範圍。

截至

201

6

年末，

浦東地產

總資產

16,191.10

萬元、淨資產

64,963.26

萬元，

201

6

年實現營業收入

5,629.3

4

萬元，淨利潤

1,803.01

萬元。

11

、上海浦東土控資產經營有限公司

上海浦東土控資產經營有限公司（以下簡稱

「

浦東資產

」

）成立於

2014

年

5

月

7

日，註冊資本

1,0

萬元，註冊地址：浦東新區南匯新城鎮環湖西一路

33

號

C

座

A201

室，法定代表人王立喜，經營範圍：資產經營管理、

房地產

營銷策

劃、

房地產

諮詢（除經紀）、投資諮詢服務、物業管理服務。（依法須經批准的項

目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。

截至

2016

年末，

浦東資產

總資產

6,73.29

萬元、淨資產

2,039.14

萬元，

2016

年實現營業收入

6,975.53

萬元，淨利潤

872.15

萬元。

12

、上海新場古鎮投資開發有限公司

上海新場古鎮投資開發有限公司（以下簡稱

「

新場古鎮

」

）成立於

204

年

11

月

17

日，註冊資本

2

億元，註冊地址浦東新區新場鎮工農路

19

、

21

號，法定代

表人章關明，公司經營範圍包括：古建築的維護及建設，

房地產

開發及經營，基

礎設施建設，新型建材和設備的研製，實業投資，項目投資，國內貿易（除專項

審批），商務諮詢，物業管理，自有房屋租賃，停車場管理；建築材料的銷售。

（以上涉及行政許可經營的憑許可證經營）。

截至

2016

年末，

新場古鎮

總資產

96,489.78

萬元、淨資產

77,37.43

萬

元，

2016

年實現營業收入

401.62

萬元，淨利潤

-

2,150.86

萬元。

（二）發行人參股公司概況

截至2016年12月31日，發行人主要參股公司基本情況如下：

表：發行人參股公司情況

序號

參股公司名稱

註冊資本

持股比例

（%）

業務性質

1

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

4,600 萬美元

30.00

房地產

開發

2

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

44,716.38 萬元

30.00

實業投資

3

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

10,000 萬元

30.00

房地產

開發

序號

參股公司名稱

註冊資本

持股比例

（%）

業務性質

4

上海聯仁物業管理部

500 萬元

50.00

物業管理

5

上海地產龍陽建設開發有限公司

500 萬元

30.00

實業投資

主要參股公司經營情況如下：

1

、上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

（以下簡稱

「

湯臣

房地產

」

）

成立

194

年

12

月

31

日，註冊資本

4,60

萬美元，註冊地址上海市浦東新區

陸家嘴

金融貿易

區

2

-

2

-

1

湯臣金融大廈，法定代表人徐楓，公司主營業務範圍：在批租地塊內進

行商品房開發、銷售、出租（涉及許可經營的憑許可證經營）。

截至

2016

年末，

湯臣

房地產

總資產

114,250.7

萬元、淨資產

109,849.05

萬

元，

2016

年實現營業收入

4,840.45

萬元，淨利潤

3,84.91

萬元。

2

、上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

（以下簡稱

「

前灘國際

」

）

原名上

海濱江國際旅遊度假區開發有限公司

，

是浦東前灘地區開發建設的責任主體和具

體實施單位。註冊資本

44,716.38

萬元，註冊地址上海市浦東新區靈巖南路

728

號

6

幢

205

室，法定代表人楊小明，公司主營業務範圍：實業投資，國內貿易，

投資諮詢（除經紀），倉儲（除危險品）、會展及會

務服務，市政公用建設工程施

工，地基與基礎設施建設工程施工，

房地產

開發和經營。

截至

2016

年末，

前灘國際

總資產

2,042,808.74

萬元、淨資產

257,148.71

萬

元，

2016

年實現營業收入

7,201.37

萬元，淨利潤

25,010.60

萬元。

3

、上海金橋土控聯合投資開發有限公司

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

（以下簡稱

「

金橋土控

」

）

，成立於

2014

年

12

月

19

日，註冊資本

10

,

00

萬元整，註冊地址浦東新區新金橋路

28

號

38

樓

3801

室，法定代表人黃國平，營業範圍：市政基礎設施開發投資，綜合配套

設施開發投資，

房地產

開發經營，物業管理及自有房屋租賃。

截至

2016

年末，

金橋土控

總資產

13,282.79

萬元、淨資產

10,049.58

萬元，

2016

年實現營業收入

563.89

萬元，淨利潤

12.82

萬元。

五、股權結構、控股股東和實際控制人情況

（一）發行人股權結構

截至2017年3月31日，公司股東和二級控股子公司情況如下圖所示。

圖：股權結構圖

（二）發行人控股東和實際控制人情況

上海浦東開發（集團）有限公司（以下簡稱「浦開集團」）直接持有發行人 100%

股權，是發行人的控股股東。浦東土控的實際控制人為上海浦東新區國有資產監

督管理委員會，浦東新區國資委為上海市浦東新區政府直屬的特設機構。

1

、浦開集團基本情況

名稱：上海浦東開發（集團）有限公司

成立日期：2016 年 6 月 23 日

註冊資本：人民幣 5,000.00 萬元

法定代表人：李俊蘭

住所：上海市浦東新區蘭花路 333 號 203 室

經營範圍：項目建設、運營、管理，土地綜合開發，園林綠化，農作物、花

卉、苗木的種植、銷售，市政公用建設工程施工，物業管理，各類廣告的製作、

代理、發布。【依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動】

2、浦開集團主要業務

（1）土地建設

軌道交通建設前期工作，新區軌交前期工作完成情況位居全市第一，今年累

計完成 30 個站點、4 個區間段全部交地，13 個站點部分交地，居民動遷 1144 戶、

非居動遷 168 家，完成綠化搬遷約 10 萬平方米,完成投資額約佔新區重大工程投

資三分之一。規劃編制和土地出讓工作，獲得 13 號線北蔡站東南地塊、18 號線

航頭車輛段上蓋控詳規劃批覆，16 號線新場站地塊等完成規劃上報；13 號線東

明路站鄒平路地塊、18 號線沈梅路站 41-1 地塊已完成上市前相關準備工作。開

發地塊梳理認定，完成所有浦東已建和在建軌交線路周邊地塊的梳理，分 5 批次

獲得區政府批覆，共梳理出 9 條線路站點周邊總計約 13.7 平方公裡的綜合開發

地塊。

（2）土地開發

張家浜楔形綠地作為新區「十三五」生態環境建設的重點項目，在規劃設計

方面，完成了控詳規劃修編和成本測算，並形成整體策略開發方案的基本成果，

啟動綠地總體景觀規劃編制工作。在綠地建設方面，對應市環保三年行動計劃要

求，共分三年實施綠地建設。目前一期建設已完成動遷清盤、環評審批、項目立

項及核准、報建、招標工作，已建臨時綠地 6 公頃；二期項目完成了設計工作策

劃。在功能配套方面，金粵路中學已交付區教育局使用；金葵路、金豫路、金粵

路及七號河完成施工和移交。

（3）區域性綜合開發

以打造「最文雅、最休閒、最具創意」的都市精緻休閒體驗場所為指導思想，

積極推進規劃與設計，完成了《新場古鎮保護與更新規劃戰略與實施策略研究》

終期成果；加大空間資源控制力度，收儲企業地塊 8 處、合計土地面積 84,310.4

㎡，完成 335 戶民宅協議置換、收儲房屋面積 12,837.25 ㎡；加強基礎性、功能

性項目建設，實施後市河與包橋港兩處河道的水環境、綜合管線及截汙納管整治

工程，十九廠文創園改建項目一期工程實質開工；著力打造「新場」品牌，通過

舉辦「新景物記——當代藝術展」，啟動「新場設計民宿季活動」，進一步探索

當代文化和古鎮本土文化的融合。

（4）環世紀公園慢行步道改造項目

環世紀公園慢行步道改造項目是新區政府 2016 年重要惠民項目，是打造環

世紀公園文化圈、提升浦東生態環境的重要舉措。在工程建設方面，實施地面步

道和跨河橋梁，2016 年底基本實現環世紀公園地面步道貫通，累計完成工作量

2,800 萬，累計完成投資 2,000 萬。在輿論導向方面，通過建立「三報」機制、採

用高效的進度籌劃、使用創意圍檔、成立輿情處理小組等，在保質保量快速推進

工程建設的基礎上，做到社會效益好、社會滿意度高。

（5）自營項目

三八河商品住宅項目，完成小區雨汙水管和四大管線的施工，制訂了項目營

銷方案和策略和樣板房的軟裝單位，明確了項目 LOGO 及應用，啟動了物業招

投標工作。人才公寓一期項目，進入規劃驗收，確定了樣板房的戶型、面積、位

置以及軟裝方案和配置，擬定了租金定價策略和周邊商業、環境、交通配套改善

的工作方案和步驟，啟動了租賃中心裝修及樣板房軟裝。333 世紀大廈出租率已

突破 90%，超額完成了營銷計劃。

3、浦開集團主要資產的規模

截至 2016 年 12 月 31 日，浦開集團資產總額為 617.24 億元，所有者權益

296.77 億元，2016 年實現營業總收入 29.22 億元，淨利潤 3.55 億元。

4、浦開集團最近一年經審計的財務報表

（1）合併資產負債表

表：浦開集團 2016 年合併資產負債表

單位：萬元

項目

2016 年末

流動資產：

貨幣資金

706,941.92

應收帳款

169,175.23

預付款項

5,367.83

應收利息

17.13

其他應收款

198,621.93

存貨

2,853,428.67

其他流動資產

121,907.94

流動資產合計

3,93,52.70

非流動資產：

可供出售金融資產

1,03,082.69

長期應收款

407,297.61

長期股權投資

129,483.56

項目

2016 年末

投資性

房地產

240,382.72

固定資產原價

26,135.04

減：累計折舊

8,190.38

固定資產淨值

17,94.65

減：固定資產減值準備

1.60

固定資產淨額

17,943.05

在建工程

306,934.17

無形資產

2,438.06

商譽

2,238.18

長期待攤費用

987.75

遞延所得稅資產

647.73

其他非流動資產

5,521.29

非流動資產合計

2,16,956.82

資產總計

6,172,417.46

流動負債：

短期借款

164,0.0

應付帳款

3,709.53

預收款項

83,047.63

應付職工薪酬

2,212.4

應交稅費

63,620.17

其中：應交稅金

63,630.14

應付利息

17,21.75

其他應付款

1,15,54.19

一年內到期的非流動負債

473,58.0

其他流動負債

250,0.0

流動負債合計

2,172,93.71

非流動負債：

長期借款

697,102.0

應付債券

130,0.0

長期應付款

171,087.13

專項應付款

343.52

遞延收益

1,596.78

遞延所得稅負債

31,610.14

非流動負債合計

1,031,739.58

負債合計

3,204,673.29

所有者權益（或股東權益）：

實收資本（股本）

150,0.0

國有資本

150,0.0

實收資本（或股本）淨額

150,0.0

資本公積

2,015,671.15

其他綜合收益

14,78.48

盈餘公積

9.73

項目

2016 年末

其中：法定公積金

9.73

未分配利潤

27,040.41

歸屬於母公司所有者權益合計

2,207,509.7

*少數股東權益

760,234.39

所有者權益（或股東權益）合計

2,967,74.16

負債和所有者權益（或股東權益）總計

6,172,417.46

（2）合併利潤表

表：浦開集團 2016 年合併利潤表

單位：萬元

項目

本年金額

一、營業總收入

292,181.0

其中：營業收入

292,181.0

二、營業總成本

264,69.27

其中：營業成本

153,325.63

稅金及附加

46,508.34

銷售費用

1,38.96

管理費用

20,81.29

其中:研究與開發費

7.0

財務費用

41,504.78

其中：利息支出

48,412.8

利息收入

9,089.28

資產減值損失

1,140.28

投資收益（損失以「-」號填列）

11,9.51

其中：對聯營企業和合營企業的投資收益

7,794.42

三、營業利潤（虧損以「－」號填列）

39,481.24

加：營業外收入

2,386.08

其中：非流動資產處置利得

17.18

政府補助

1,243.4

減：營業外支出

1,14.21

其中：非流動資產處置損失

54.10

四、利潤總額（虧損總額以「－」號填列）

40,753.1

減：所得稅費用

5,214.51

五、淨利潤（淨虧損以「－」號填列）

35,538.61

歸屬於母公司所有者的淨利潤

30,754.14

*少數股東損益

4,784.46

六、其他綜合收益的稅後淨額

14,78.48

（一）以後不能重分類進損益的其他綜合收益

15,0.0

（二）以後將重分類進損益的其他綜合收益

-

21.52

七、綜合收益總額

50,327.09

歸屬於母公司所有者的綜合收益總額

45,542.62

*歸屬於少數股東的綜合收益總額

4,784.46

（3）合併現金流量表

表：浦開集團 2016 年合併現金流量表

單位：萬元

項目

2016 年末

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

84,126.22

收到的稅費返還

196.61

收到其他與經營活動有關的現金

413,393.18

經營活動現金流入小計

497,716.02

購買商品、接收勞務支付的現金

740,365.53

支付給職工以及為職工支付的現金

19,332.20

支付的各項稅費

15,535.77

支付其他與經營活動有關的現金

46,957.38

經營活動現金流出小計

822,190.87

經營活動產生的現金流量淨額

-324,474.86

二、投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金

151,997.18

取得投資收益收到的現金

31,988.35

處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金淨額

25.82

收到其他與投資活動有關的現金

554,607.70

投資活動現金流入小計

738,619.05

購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金

35,719.80

投資支付的現金

431,997.12

支付其他與投資活動有關的現金

0.15

投資活動現金流出小計

467,717.07

投資活動產生的現金流量淨額

270,901.98

三、籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

502,100.00

取得借款所收到的現金

1,108,620.00

收到其他與籌資活動有關的現金

113,877.41

籌資活動現金流入小計

1,724,597.41

償還債務所支付的現金

781,300.00

分配股利、利潤或償付利息所支付的現金

102,972.76

其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤

2,046.20

支付其他與籌資活動有關的現金

79,853.23

籌資活動現金流出小計

964,125.99

籌資活動產生的現金流量淨額

760,471.42

四、匯率變動對現金及現金等價物的影響

0.00

五、現金及現金等價物淨增加額

706,898.54

六、期末現金及現金等價物餘額

706,898.54

5、浦開集團所持有的發行人股權被質押或存在其他爭議的情況

截至本募集說明書籤署日，浦開集團所持有的發行人股權不存在質押或其他

爭議的情況。

六、現任董事、監事和高級管理人員的情況

公司根據《公司章程》設置機構，符合《公司法》、《國有資產法》、《國

有資產監督管理條例》等相關法律、條例。公司執行董事由出資人任免，總經理、

副總經理的任免按照浦東新區幹部管理體制執行，符合浦東新區國資委的制度規

定。公司高級管理人員的設置符合《公司法》及公司章程要求，無在外兼職情況。

（一）公司目前管理決策機構、高級管理人員構成情況如下：

1、執行董事

根據發行人《公司章程》規定，公司不設董事會，設執行董事一名。

表：截至 2017 年 3 月 31 日公司執行董事任職情況一覽表

姓名

性別

現任職務

任職期限

李俊蘭

女

執行董事、總經理、黨委副書記

2016

.

7

-

至今

2、監事會

表：截至 2017 年 3 月 31 日公司監事任職情況一覽表

姓名

性別

現任職務

任職期限

楊文

男

監事會監事

2013.3

-

至今

毛一飛

男

監事會監事

2013.3

-

至今

胡一平

男

監事會監事

2013.3

-

至今

3、非董事高級管理人員

表：截至 2017 年 3 月 31 日公司非董事高管情況一覽表

姓名

性別

職務

任職期限

嚴勤國

男

黨委員、副總經理

2012.3

--

至今

陳衛國

男

黨委員、副總經理

2015.10

--

至今

截至

本

募集說明書籤署日

，發行人董事、監事和高級管理人員不持有本公司

的股份和債券。

（二）現任董事、監事、高級管理人員的主要工作經歷

1、執行董事的簡歷

李俊蘭，女，1973 年 8 月出生，研究生學歷。2002 年 6 月參加工作，歷任

浦東新區發展計劃局規劃管理處幹部、浦東新區發展計劃局規劃管理處主任科員、

浦東新區發展計劃局投資管理處副處長、浦東新區發展和改革委員會投資管理處

副處長、上海市

外高橋

保稅區管理委員會主任助理、黨組成員、上海綜合保稅區

管理委員會主任助理、黨組成員（2010.06 按部門副職層面管理）、浦東新區發

展和改革委員會副主任、黨組成員、上海軌道交通開發投資（集團）有限公司黨

委書記、總經理、執行董事。現任上海浦東開發（集團）有限公司董事長、總經

理、黨委副書記兼上海浦東土地控股（集團）有限公司黨委副書記、總經理、執

行董事。

2、監事的簡歷

楊文，男，1966 年 8 月出生，大學本科學歷。1988 年 12 月參加工作。歷任

中國駐美國華盛頓大使館公務員、上海聯高實業有限公司總辦行政秘書、上海市

浦東土地發展（控股）公司招商辦業務員、投資經營部副總經理、資產部副總經

理、策劃部副總經理、上海浦東土地控股（集團）有限公司資產經營部副總經理、

總經理辦公室副主任。現任上海浦東土地控股（集團）有限公司規劃土地部副總

經理。

胡一平，男，1957 年 9 月出生，大專學歷。1976 年 4 月參加工作。歷任上

海航道局船廠輪機車間鉗工、計劃科核算員、財務科會計、副科長、上海航道局

計劃財務處科員、上海

陸家嘴

物業管理有限公司計劃財務部主管、副經理、經理、

總會計師、上海浦東土地發展（控股）公司計劃財務部副總經理、上海浦東土地

控股（集團）有限公司財務部副總經理。現任審計部副總經理（主持工作）。

毛一飛，男，1985 年 10 月出生，大學本科學歷。2009 年 4 月參加工作。歷

任上海永安勞務管理中心辦公室秘書、上海浦東土地控股（集團）有限公司黨委

辦公室業務主辦。現任上海浦東土地控股（集團）有限公司黨委辦公室主任助理。

3、非董事高級管理人員的簡歷

嚴勤國，男，1963 年 3 月出生，大學學歷。1985 年 2 月參加工作，自 1998

年 9 月起，歷任南匯區老港鎮副鎮長；上海浦東匯侖實業總公司黨委副書記、總

經理。2008 年 6 月，任上海南匯軌道交通投資有限公司黨老港鎮副鎮長；上海

浦東匯侖實業總公司黨委副書記、總經理。2008 年 6 月，任上海南匯軌道交通

投資有限公司黨委書記、董事長、總經理、物業開發公司總經理。現任上海浦東

土地控股（集團）有限公司黨委委員、副總經理。

陳衛國：男，1965 年 4 月出生，研究生學歷。1990 年 7 月參加工作，歷任

任上海市城市建築規劃管理局業務處幹部、上海市人民政府浦東開發辦公室開發

管理處幹部、上海市浦東新區商業網點開發公司總經理、上海市浦東新區商業網

點管理辦公室主任、上海市浦東新區經濟貿易局貿易處處長助理。2001 年 1 月，

歷任上海市浦東新區經濟貿易局商業旅遊處副處長、上海市浦東新區

陸家嘴

功能

區域工委、管委會經濟發展處負責人、上海市浦東新區

陸家嘴

功能區域工委、管

委會經濟發展處處長，經濟發展促進中心主任。2007 年 10 月，歷任上海金橋（集

團）有限公司總經理助理、上海金橋（集團）有限公司黨委委員、上海金橋出口

加工區開發股份有限公司常務副總裁、上海金橋（集團）有限公司黨委委員、副

總經理。現任上海浦東土地控股（集團）有限公司黨委委員、副總經理。

4、發行人監事缺位的說明

根據《上海浦東土地控股（集團）有限公司章程》，發行人的監事會由 5 名

監事組成。目前發行人經工商備案的監事為 3 人，監事會的組成人數少於公司章

程的規定，發行人的監事辭任後發行人的出資人將委派非職工代表監事。根據上

海市錦天城律師事務所出具的《法律意見書》，發行人監事的缺任不會對本次發

行構成重大不利影響，浦東新區國資委後續也將儘快委派尚缺任的監事，該等監

事的選舉不存在實質障礙。

（三）兼職情況

公司高級管理人員的設置符合《公司法》及公司章程要求，無在外兼職情況。

七、發行人主要業務情況

（一）發行人經營範圍

發行人經營範圍包括：

房地產

開發經營，市政公用建設工程施工（憑資質），

園林綠化，對軌道交通項目的投資，資產管理，投資諮詢（除經紀），物業管理，

農作物，花卉，苗木的種植，食用

農產品

（不含生豬產品），花卉，苗木的銷售。

【依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動】

（二）發行人主營業務收入、主營業務成本和毛利潤等結構分析

發行人的主營業務收入主要包括自營土地開發收入、房產銷售收入、經營性

物業收入和公園管理收入，同時還包括綠化保潔、管理費等其他收入。其中自營

土地開發收入、房產銷售收入和經營性物業收入是發行人主要的收入和利潤來源。

1、主營業務收入結構分析

發行人最近三年及一期主營業務收入、成本構成及佔比情況如下：

表：發行人近三年及一期主營業務收入結構

單位：萬元/%

主營業務收入

2017 年一季度

2016 年

2015 年

2014 年

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

自營土地開發

0.0

0.0

103,810.24

46.45

121,212.87

78.93

48,830.35

39.4

房產銷售

0.0

0.0

84,157.74

37.6

585.69

0.38

37,314.53

30.14

經營性物業

8

,

624.79

60.92

24,567.89

10.9

19,486.07

12.69

22,323.05

18.03

公園管理

967.0

6.83

5,4.23

2.4

4,858.40

3.16

3,57.73

2.89

安防

647.90

4.58

其他

3

,

918.1

27.67

5,509.68

2.47

7,417.71

4.83

11,748.56

9.49

合計

14

,

157.8

0

10.0

223,489.79

10.0

153,560.74

10.0

123,794.2

10.0

發行人近三年主營業務收入分別為 123,794.22 萬元、153,560.74 萬元和

223,489.79 萬元，呈增長趨勢，其中主營業務收入結構有一定波動。

2、主營業務成本結構分析

表：發行人近三年及一期主營業務成本構成情況

單位：萬元/%

主營業務成本

2017 年一季度

2016 年

2015 年

2014 年

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

自營土地開發

0.0

0.0

30,643.75

32.57

57,761.95

72.74

16,095.5

31.3

房產銷售

0.0

0.0

39,787.90

42.29

536.13

0.68

11,034.37

21.48

經營性物業

4

,

089.04

64.05

14,349.92

15.25

9,837.92

12.39

10,580.60

20.60

公園管理

887.0

13.89

3,17.81

3.38

3,832.01

4.83

2,848.84

5.5

安防

497.0

7.78

其他

91.46

14.28

6,134.13

6.52

7,438.93

9.37

10,806.98

21.04

合計

6

,

384.5

10.0

94,093.51

10.0

79,406.92

10.0

51,36.36

10.0

與發行人主營業務收入相對應，發行人主營業務成本主要來自於自營土地開

發成本、房產銷售成本、經營性物業成本、公園管理成本為主，同時還包括綠化

保潔等其他成本。近三年，發行人主營業務成本分別為 51,366.36 萬元、79,406.92

萬元和 94,093.51 萬元，呈增長趨勢。

3、營業毛利結構分析

表：發行人近三年及一期主營業務毛利結構

單位：萬元/%

主營業務毛利潤

2017 年一季度

2016 年

2015 年

2014 年

金額

毛利率

金額

毛利率

金額

毛利率

金額

毛利率

自營土地開發

0.0

-

73,16.50

70.48

63,450.92

52.35

32,734.80

67.04

房產銷售

0.0

44,369.84

52.72

49.56

8.46

26,280.16

70.43

經營性物業

4,535.75

52.59

10,217.98

41.59

9,648.15

49.51

11,742.45

52.60

主營業務毛利潤

2017 年一季度

2016 年

2015 年

2014 年

金額

毛利率

金額

毛利率

金額

毛利率

金額

毛利率

公園管理

80.0

8.27

2,26.42

41.63

1,026.39

21.13

728.89

20.37

安防

150.90

23.29

其他

3,06.65

76.74

-

624.45

-

11.3

-

21.2

-

0.29

941.58

8.01

合計

7,73.30

54.90

129,396.29

57.90

74,153.82

48.29

72,427.86

58.51

近三年，發行人主營業務毛利潤分別為 72,427.86 萬元、74,153.82 萬元和

129,396.29 萬元，呈增長態勢。

（三）發行人各板塊分析

發行人的主營業務主要由自營土地開發、房產銷售、經營性物業三大業務板

塊組成。

1、自營土地開發板塊

發行人系浦東新區國資委投資的國有獨資企業，主要從事土地前期開發等經

營活動。由於公司持有較多尚未開發的土地，隨著我國

房地產

市場的不斷發展，

作為稀缺資源的土地，成熟區域的存量將會越來越少，因此土地有升值的趨勢。

該板塊報告期內主營業務收入明細如下：

表：發行人自營土地開發收入明細

單位：萬元

自營土地收入類別

2016 年

2015 年

2014 年

土地一級開發

103,810.24

20,302.71

48,830.35

土地深度開發

-

100,910.16

-

合計

103,810.24

121,212.87

48,830.35

註：2013 年未形成自營土地開發收入。

（1）發行人主要持有的土地情況

發行人自營開發土地集中在浦東新區，呈現區域性的特點。截至 2017 年 3

月 31 日，發行人擁有花木-三八河地塊、金張地塊、鐵路車站西地塊、金橋-趙家

溝部分地塊、文化公園地塊、十號地塊等 6 塊地塊，合計土地證面積 1,220.59 萬

平方米，上述地塊均是在 1993 年、1994 年期間通過成片轉讓方式受讓而得。1993

年和 1994 年，發行人即向政府繳納了土地價款，並於 1993 年-1994 年間取得了

相應的國有土地使用證。

（2）發行人自營土地經營模式

發行人自營土地收入主要來自於兩部分：土地一級開發轉讓收入和土地深度

開發轉讓收入。

1）土地一級開發轉讓

發行人土地一級開發轉讓的主要模式為，發行人完成土地前期開發後隨即安

排轉讓，發行人一級土地開發業務的成本主要來自發行人平整土地、動拆遷、道

路橋梁水利建設等，因而該業務收入歸為建築類收入。具體土地開發流程如下：

A 公司將之前成片受讓的土地在政府指導下完成結構性規劃，在規劃的基礎

上進行土地開發，在項目立項後完成上述土地的動拆遷工作；

B 政府部門完成該區域的控制性詳細規劃後，公司根據該規劃，將自有土地

在上海市土地交易市場進行招拍掛轉讓，成交后土地轉讓價款直接進入公司帳戶。

表：發行人土地一級開發轉讓收入情況

單位：萬元

一級開發轉讓地塊名稱

收入金額

實現收入年份

楔形綠地 A2-13 地塊

48,719.35

2014 年

浦東新區金橋 Y000701 單元 22-01 地塊

20,302.71

2015 年

浦東新區金橋 Y000701 單元 22-01 地塊

103,810.24

2016 年

目前主要有以下地塊採用自營土地經營模式進行後續開發：

a 金橋-趙家溝地塊中的部分地塊

發行人自營土地中金橋-趙家溝地塊總面積為 310 萬平方米，範圍東至外環

運河綠帶，西至申江路，南至巨峰路，北至趙家溝。根據規劃，金橋-趙家溝地塊

62%作為工業用地，其餘為商業用地。其中，工業用地主要是通用四期項目，即

金橋汽車產業製造研發項目。

截至 2016 年末，發行人在金橋-趙家溝地塊投入土地開發成本 83.09 億元，

部分土地已轉讓給通用汽車用於建設高端汽車生產線和汽車研發基地。2016 年

末，發行人確認通用汽車公司土地轉讓款 9.90 億元。金橋-趙家溝地塊商業用地

已經基本完成動拆遷，目前尚未有轉讓。

b 文化公園和鐵路車站西地塊中的部分地塊

文化公園和鐵路車站西地塊面積總計 76 萬平方米。根據政府規劃，這兩個

地塊將分別用於文化產業和交通樞紐用地，上述地塊獲得的收益相較於商業和工

業用地較低。截至 2017 年 3 月末，發行人對文化公園地塊和鐵路車站西地塊的

開發成本投入分別為 8,000.00 萬元和 2,505.57 萬元。

2）土地深度開發模式

該種模式下，在完成一級開發的土地上，發行人根據浦東新區統一規劃開展

土地後續開發的準備工作。報告期內，發行人僅在 2015 年形成了該業務收入，

其中主要是轉讓金橋-張江 F1-07 地塊上的商品房銷售實現的 39,878.56 萬元收入

和金橋-張江地區 B-2、B-13-4 地塊北地塊上張家浜楔形綠地 A2 街坊 A-8 地塊在

建工程轉讓實現的 61,031.60 萬元收入。

表：深度開發收入情況表

單位：萬元

深度開發項目所在地塊

收入金額

實現收入年份

金橋-張江 F1-07 地塊

39,878.56

2015 年

金橋-張江地區 B-2、B-13-4 地塊北地塊

61,031.60

2015 年

金橋-張江 F1-07 地塊商品房項目由發行人完成一級土地開發後，受項目受

讓方的委託進行建設，建設完成後再轉讓給受讓方，該項目的收入主要來自土地

一級開發。該商品房銷售收入因為銷售合同約定房屋只能用於商業用途及公共服

務用途，故而計入商業地產收入。

根據發行人與上海湯臣

房地產

開發有限公司、湯臣高爾夫（上海）有限公司

籤訂的框架協議，發行人與上海湯臣

房地產

開發有限公司籤訂的合作開發協議及

在建工程轉讓合同中的明確說明，發行人確認，發行人轉讓張家浜楔形綠地 A2

街坊 A-8 地塊在建項目的收入包括兩部分，轉讓土地使用權形成的土地一級開

發收入與地上建築施工收入。根據發行人土地一級開發的業務模式及轉讓合同的

明確說明，發行人一級土地開發業務的成本主要來自發行人平整土地、動拆遷、

道路橋梁水利建設等，因而該業務收入歸為建築類收入。根據框架協議與合作開

發協議的明確說明，張家浜楔形綠地 A2 街坊 A-8 地塊在建工程轉讓的 61,031.60

萬元收入中，地上建築施工收入 2,656.15 萬元，歸為

房地產

收入，土地一級開發

轉讓收入 58,375.45 萬元，歸為建築類收入。

發行人目前有 2 個在建及擬建的深度開發項目，分別為張家浜楔形綠地 D1-

25、D1-36 地塊商品住宅項目，楔形綠地 B-1、B-2 商品住宅項目。該 2 個項目

全部位於金張地塊，因項目規劃仍在審批中，相應的地上建築物用途仍未確定。

金張地塊指張家浜楔形綠地地塊，佔地總面積為 540 萬平方米。張家浜楔形

綠地屬於上海市總體規劃中確定的八片中心城楔形綠地之一。2005 年起，該項

目被新區定為「十一五」規劃重大項目、第三輪和第四輪環保三年行動計劃生態專

項建設項目，2006 年經新區發改委立項批准，2007 年項目的整體規劃得到了上

海市城市規劃管理局的批覆（滬規劃【2007】411 號）。

控規總圖

圖：金張地塊規劃圖

根據項目的整體規劃，規劃範圍內以綠地為主，結合現狀和建設的需要，適

量布置公建、居住、體育設施和市政建設用地。由於項目地塊大部分位於金橋、

唐鎮、張江三鎮，為加快該項目的開發建設，發行人以徵地包幹方式委託金橋、

唐鎮、張江三鎮政府進行項目的前期土地動拆遷工作。截至 2017 年 3 月末，該

項目地塊中金橋、唐鎮、張江三鎮已啟動動遷的地塊動遷工作基本完成。

由於土地開發與轉讓速度各年度不均衡以及地塊的市場價值存在較大差異，

盈利均表現出較大的波動性，但由於是自營土地開發，成本控制較好，因此該板

塊盈利能力相對較強。

2、房產銷售

近三年，發行人房產銷售實現收入分別為 37,314.53 萬元、585.69 萬元和

84,157.74 萬元，成本分別為 11,034.38 萬元、536.13 萬元和 39,787.90 萬元，毛

利潤分別為 26,280.15 萬元、49.56 萬元和 44,369.84 萬元。發行人的房產銷售業

務主要分為動拆遷用房銷售模式和普通房產開發模式。

表：發行人近三年房產銷售收入明細

單位：萬元

房產銷售模式

2016 年

2015 年

2014 年

動拆遷房銷售

84,157.42

585.69

11,158.13

房產銷售模式

2016 年

2015 年

2014 年

普通房產開發

-

-

26,156.40

合計

84,157.42

585.69

37,314.53

（1）動拆遷用房銷售模式

A：公司主動收購動拆遷房後，用於滿足公司自營土地動拆遷需要，收購發

生時計入存貨，房屋交付自營土地動遷戶時計入自營土地開發成本；如有剩餘或

隨著動遷居民需求的變化和動遷政策的變化，已購買的房產不適宜作為動遷房的

標準的，發行人將自行對外銷售，形成房產銷售收入並結轉房產銷售成本。2014-

2016 年，發行人動拆遷房銷售形成收入分別為 11,158.13 萬元、585.69 萬元和

84,157.42 萬元。

B：按照政府核准建設的動拆遷用房，同樣主要滿足公司自營土地動拆遷需

要，開發時計入存貨，交付自營土地動拆遷戶時，計入自營土地開發成本；按政

府要求轉讓給非自營土地動拆遷戶時，確認銷售收入並結轉成本。

表：2014-2016 年發行人已竣工動遷房項目

單位：萬元

項目名稱

項目類型

總投資規模

竣工日期

張家浜楔形綠地住宅三期

動遷房

66,000.00

2014 年 6 月

張家浜楔形綠地三期項目東至金槐路、西至張東路、北至錦繡東路、南至金

葵路，規劃建設用地約 9.2 萬平方米，建築面積約 19.1 萬平方米，其中住宅建築

面積 15.7 萬平方米，項目總投資約 6.60 億元。發行人已取得編號為「滬房地浦字

（2012）第 005567 號」

房地產

權證，建設項目已經浦東新區商務委員會以浦商項

備字【2011】第 0004 號文備案，四證齊全，項目資本金已到位。三期建設已於

2014 年 6 月竣工。張家浜楔形綠地住宅三期動遷房項目於 2015 年末全部交付使

用，截至 2017 年 3 月末，項目資金回籠 6.62 億元。

截至 2017 年 3 月末，發行人無在建動拆遷房項目。

（2）普通房產開發模式

發行人在自營土地開發完成後，部分地塊會根據政府規划進行開發，主要為

商業及住宅

房地產

項目開發。

1）在建項目概況

截至 2017 年 3 月末，發行人普通房產主要在建項目有 1 個，具體情況如下

所示。

表：普通房產在建工程情況

單位：億元

項目名稱

計劃完工日

期

預計總投資

資金來源

項目進度/

已投資規模

項目性質

規劃銷售/出租

花木-三八河商品住宅項目

2017.02

9.51

自籌:貸款

（3:7）

10.93

商品房

出售

三八河商品住宅項目系發行人開發的低密度住宅，緊鄰內環線浦東段。該項

目東至三八河綠帶，南至湯臣住宅用地及 A1-10 局部地塊南塊邊界，西至羅山路

綠帶，北至張家浜綠帶。項目佔地面積為 87,036 平方米，容積率為 0.5，總建築

面積為 99,784 平方米，其中地上建築面積為 44,606 平方米。

該項目目前尚未完成預售許可證辦理，2017 年 6 月完成綠化和室外總體施

工。該項目立項投資約為 9.51 億元，項目完成後可售面積為 4.15 萬平方，因為

該項目的預期總投資不包含土地成本，而實際建造成本包括土地動拆遷成本，所

以實際投資大於預計總投資，預計 2019 年完成銷售。

2）擬建項目概況

目前公司的普通房產開發計劃如下表所示：

表：普通房產開發計劃預測表

單位：億元

項目名稱

計劃完

工日期

預計

總投

資

資金來源

項目進度/

已投資規

模

項目性質

規劃銷售/出租

張家浜楔形綠地住宅二期項目

2018.12

12.00

自籌:貸款（

3:7）

0.88

動遷房（其中1-

36為商品房）

出售

張家浜楔形綠地商品住宅二期項目位於張家浜楔形綠地內，項目東至申江路、

南至金葵路、西至金豫路、北至華漕達河。項目總佔地面積約為 80,000 平方米，

總建築面積約 189,000 平方米，其中地上建築面積為 137,500 平方米，地下建築

面積為 51,500 平方米，容積率 1.7，建築密度 30%，綠地率 35%。

發行人房產銷售業務板塊的銷售計劃主要根據土地開發及動拆遷需要而定，

未來三年的房產銷售主要集中在三八河商品住宅項目、張家浜楔形綠地住宅項目，

在滿足動拆遷戶的安置需求外用作市場銷售形成發行人房產銷售收入，形成發行

人穩定的經營性現金流入。

未來一段時間張家浜楔形綠地項目的開發將成為公司開發的重點，項目詳細

規劃正在制定中，該項目將對上海城市的熱島效應、生態環境的改善有著重要的

作用，有助於改善當地居民的居住條件和居住環境，提升區域功能。

3、經營性物業板塊

經營性物業收入主要是發行人建設或購買的相關商業物業，通過對持有商業

物業的租賃經營，實現租金收入和物業管理收入。此種模式也是發行人未來投資

建設項目的一個主要模式。截至 2016 年末，發行人主要持有型物業租賃的物業

有聯洋廣場、聯洋商務別墅、周浦國際商務中心和萬邦廣場，物業租賃面積為

64,868 平方米、1,533 平方米、29,100 平方米和 47,376 平方米。

2014 年，發行人經營性物業板塊實現營業收入 22,323.05 萬元，佔總營業收

入比重為 25.80%。2015 年，發行人經營性物業板塊實現營業收入 19,486.07 萬

元，佔總營業收入比重為 15.13%。2016 年，發行人經營性物業板塊實現營業收

入 24,567.89 萬元，佔總營業收入比重為 10.99%。

表：2014-2016 年年末發行人經營性物業情況表

項目名稱

年份

租賃面積

（平方米）

年租金收入

（萬元）

出租率

每平米日租金價

格（元）

聯洋廣場

2016 年

64,868

10,010

96%

4.25

2015 年

64,868

9,218

98%

4.19

2014 年

64,868

9,376

98%

3.96

聯洋商務別墅

2016 年

1,533

327

100%

5.93

2015 年

1,533

317

97%

5.81

2014 年

1,547

310

100%

5.4

海麒大廈

2016 年

29,100

2785

88%

2.5

2015 年

29,100

2,589

83%

2.4

2014 年

29,100

2,219

71%

2.3

萬邦廣場

2016 年

47376

2,237

100%

1.6

2015 年

47,376

2,237

100%

1.6

2014 年

47,376

0

100%

免租期

333 世 紀 大 廈

（5A 寫字樓）

2016 年

28,339.5

4,665

75.48%

7.59

2015 年

474.88

10

2%

7.1

2014 年

-

-

-

-

1）在建項目概況

截至 2017 年 3 月 31 日，發行人主要在建的經營性物業情況如下所示：

表：截至 2017 年 3 月末主要在建經營性物業情況表

單位：萬元

項目名稱

預計項

目完工

時間

預計總投資

已完成投

資

項目進

度

資金來源

張家浜楔形綠地人才公寓

一期項目

2017.03

82,073

59,943

內部裝

修中

自籌+貸款

A-9-13-2 地塊賓館項目

2016.09

5,423

6,5

64

等待竣

工驗收

自籌+貸款

張家浜楔形綠地 C1-29 地

塊商用綜合樓項目

2016.12

7,800

5,135

等待竣

工驗收

自籌+貸款

合計

-

95,296

70,542

-

-

張家浜楔形綠地人才公寓一期項目建設地點為浦東新區張家浜楔形綠地

C2-10 地塊，基地東至金豫路、南至北界浜、西至廣蘭路、北至金葵路，項目用

地面積 70,300 平方米（以實測為準），建築面積 99,300 平方米，項目總投資 82,073

萬元。該項目建成後將需取得政府核價備案等手續後對外租賃。目前主體已完工，

正在進行管線安裝和內飾裝潢。該項目已取得「滬浦發改備（2012）0050 號」備案

通 知 書 、 「 滬 浦 環 保 許 評 【 2012 】 964 號 」 環 評 意 見 、 「滬 浦 建 【 2012 】

FA31011520129374」 號 建 設 工 程 規 劃 許 可 證 、 「1202PD0224D01--

310115201208153119」號建築工程施工許可證。（本項目免於辦理建設用地規劃

許可證）。

A-9-13-2 地塊賓館項目（又稱花木賓館）建設地點為東至銀霄路、西至白楊

路約 200 米、南至蘭花路、北至櫻花路，項目用地面積 5,000 平方米（以實測為

準），建築面積 8,500 平方米，項目總投資 5,423 萬元。該項目建設完成公司將

於用賓館項目運營，項目已開工。該項目已取得「滬浦發改備（2014）14 號」備案

通知書、「滬浦環保許評【 2014】648 號」環評意見、 「滬浦規地【2010】

EA31011520109060」號建設用地規劃許可證、「滬浦建【2014】FA31011520149138」

號建設工程規劃許可證、「10LJPD0013D01--310115201004021719」號建築工程施

工許可證。該項目預計 2016 年 10 月完成備案驗收，2017 年開始對外租賃。

張家浜楔形綠地 C1-29 地塊商用綜合樓項目建設地點為東至廣蘭路、南至金

槐路、西至陸家宅河、北至北界浜，項目用地面積 5,245 平方米，建築面積 8,645

平方米，項目總投資 7,800 萬元。該項目已取得「滬浦發改備（2012）0065 號」備

案通知書、「浦東新區新建、擴建、改建項目雨汙水納管徵詢表」環評意見、「滬房

地浦字（2015）第 016606 號」土地證、「滬浦建【2014】FA31011520144517」號建

設工程規劃許可證、「1202PD0061D01--310115201203231001」號建築工程施工許

可證（本項目免於辦理建設用地規劃許可證）。

2）擬建項目概況

截至 2017 年 3 月末，發行人主要擬建的經營性物業情況如下所示：

表：經營性物業擬建項目表

單位：億元

項目名稱

計劃完工

日期

預計總投資

資金來源

項目進度

東溝C-5 地塊商業辦公項目

2017.12

1.31

自籌+貸款

辦理規劃許可證

源深路

11

號

研發

樓

項目

2019.6

5.74

自籌+貸款

立項

東溝 C-5 地塊商業辦公項目系上海東旭置業有限公司開發的持有出租型商

業、辦公樓。項目位於浦東新區高行鎮，東至張揚北路，南至東高路，北至東靖

路，緊臨地鐵 6 號線東靖路站。項目佔地面積為 7,453.6 平方米，總建築面積為

20,882 平方米，其中地上建築面積為 15,305 平方米（為 1 棟 8 層辦公，1 棟 7 層

酒店），地下建築面積為 5,590 平方米（地下一層車庫）。項目容積率 2.0，建築

密度 32.2%，綠地率 30%。

源深路 1111 號研發樓項目系發行人開發的持有出租型辦公樓。項目位於浦

東新區源深路 1111 號，西至源深路南至楊源路，東面、北面為桃林公園。項目

總投資為 57,396 萬元，總建築面積為 50,000 平方米，其中地上建築面積 40,000

平方米，地下面積 10,000 平方米。

4、公園管理

發行人的公園收入主要包括下屬子公司世紀公園的門票，遊樂設置等收入，

2014-2016 年公園收入分別為 3,577.73 萬元、4,858.40 萬元和 5,444.23 萬元。公

園板塊營業成本主要為公園維護、養護成本、人員工資等，公園的維護成本由子

公司世紀公園承擔，2014-2016 年發行人成本分別為 2,848.84 萬元、3,832.01 萬

元和 3,177.81 萬元。雖然公園收入佔公司整體收入規模較小，但世紀公園很好的

發揮城市公共綠地作用，起到了改善生態、優化環境和服務市民的作用。

世紀公園位於上海市浦東新區花木行政文化中心，是上海內環線中心區域內

最大的富有自然特徵的生態型城市公園。世紀公園在世紀大道終端，北臨世紀廣

場，公園南北分設地鐵楊高南路站和世紀公園站。世紀公園是上海最大的富有自

然特徵的生態城市公園，規劃方案由英國 LUC 公司設計，佔地 140.3 萬平方米，

總投資 10 億元人民幣，設計思想體現了

東西方

文化的融合、人與自然的融合，

具有現代特色的中國園林風格。公園以大面積的草坪、森林、湖泊為主體，體現

了

東西方

園林藝術和人與自然的融合。

5、其他

發行人的其他收入主要包括安防收入、綠化保潔、管理費、動拆遷勞務及動

拆遷房差價等收入。主要是由浦東土控三級子公司世紀廣場管理公司的綠化養護

以及吸勞養老管理費組成。2014-2016 年，公司實現其他業務收入分別為 11,748.56

萬元、7,417.71 萬元和 5,509.68 萬元。

（四）發行人所在行業狀況

發行人的主要業務模式是圍繞著其持有的土地資產開展的，發行人從事的自

營土地開發板塊與土地一級開發模式類似，但其開發的為自有土地也與一般的土

地一級開發有著顯著的區別，有著自身的特殊性；同時，考慮到土地作為稀缺資

源，發行人戰略性的開展深度開發與

房地產

行業也有著關聯。下文就發行人涉及

與其較為類似的行業狀況分析如下：

1、土地一級開發

土地一級開發是指按照城市規劃、土地利用總體規劃、城市功能定位和經濟

發展要求，由政府統一組織，由土地一級開發主體實施．通過徵地、拆遷和市政

建設，使建設用地實現宗地平整、市政配套的狀態，達到出讓標準的土地開發行

為。

從內涵上看，土地一級開發除了是一個以「生地變熟地」為主要特點的工程過

程之外，還具有以下三個要素：

1）權屬流轉的過程。土地一級開發的過程實際上是一個土地所有權、使用

權等權屬的轉移和流動的過程。

2）利益協調的平臺。土地一級開發體現著以土地為載體的國家、企業（一

級開發企業）和經濟個體（包含原用地企業、城市居民和農村農業生產者）三者

之間的利益關係，是三者利益協調的平臺。

3）調控土地的手段。土地一級開發是政府運用土地供應規模與節奏調控土

地市場的重要手段。

上海市土地出讓市場整體保持著穩步上升的態勢，但受到土地出讓市場整體

低迷影響 2015 年出現下滑。2015 年，上海土地市場共計成交土地（剔除工業用

地）133 幅，較 2014 年下滑 33.3%，商品住宅用地（含普通商品房、商住辦混合）

土地成交 52 幅，商業用地（商業、辦公及餐飲等）成交 49 幅，另外保障房用地

（動遷安置房）成交 32 幅。出讓面積方面，2015 年上海土地市場

總成交

面積

601.9 萬平方米，較 2014 年下滑 29.3%，其中，商品住宅性質用地成交 311.2 萬

平方米，商業用地成交 128.04 萬平方米，保障房用地出讓 162.57 萬平方米。出

讓金額方面，2015 年上海土地市場土地出讓金總額達 1,500.21 億元，較 2014 年

下滑 9.88%。其中，商品住宅性質用地成交 1,022.79 億元，商業用地成交 360.32

億元，動遷安置房用地成交 117.11 億元。

圖：2009-2015 年上海土地市場走勢

數據來源：2015 年上海土地市場運行報告

與此同時，上海經濟總體保持著平穩較快發展，財政收入穩步提升。2015 年，

全年實現上海市生產總值（GDP）27466.15 億元，比上年增長 6.8%（見圖 1）。

其中，第一產業增加值 109.47 億元，下降 6.6%；第二產業增加值 7994.34 億元，

增長 1.2%；第三產業增加值 19362.34 億元，增長 9.5%。第三產業增加值佔上海

市生產總值的比重為 70.5%，比上年提高 2.7 個百分點。按常住人口計算的上海

市人均生產總值為 11.36 萬元。全年地方一般公共預算收入 6406.13 億元，比上

年增長 16.1%。地方一般公共預算支出 6918.94 億元，增長 11.7%（見表 2）。全

年稅務部門組織的稅收收入完成 11847.05 億元（不含關稅及海關代徵稅），同比

增長 5.5%。經濟實力和財政收入的不斷增長為上海市城市基礎設施建設以及後

續的土地一級開發提供了有利保障。

根據 2016 年上海市預算草案，2016 年上海市市本級將繼續投入上海市公共

基礎設施建設和交通運輸，同時將實現國有土地使用權出讓收入 762.6 億元。未

來，上海市城市基礎設施的不斷完善將對上海市整體的土地一級開發業務帶來發

展契機。

2、

房地產

行業

房地產

行業是一個具有高度綜合性和關聯的行業，其產業鏈較長、產業關聯

度較大，是國民經濟的支柱產業之一。我國目前正處於工業化和快速城市化的發

展階段。國民經濟持續穩定增長，人均收入水平步穩步提高，快速城市化帶來的

城市新增人口的住房需求，以及人們生活水平不斷提高帶來的住宅改善性需求構

成了我國

房地產

行業快速發展的新動力。

近年來，我國

房地產

行業發展經歷了「黃金十年」。特別是2001至2007年間，

我國

房地產

開發投資和商品住宅投資均保持了20%以上的複合增長率。2010年，

全國

房地產

開發投資完成額為48,259億元，同比增幅為33.2%，創近年來新高，其

中商品住宅完成投資34,026億元，32.9%的增幅同樣創近年來新高。

2010 年，國家出臺了包括差別化信貸、限購、上調公積金貸款利率等一系列

調控政策，有效抑制了

房地產

市場的過熱趨勢。2010 至 2012 年，我國商品房銷

售面積增速逐步回落，同比增速由 2010 年的 10.56%下降至 2012 年的 1.77%；

同期商品房銷售金額增速也由 2010 年的 18.86%回落至 2012 年的 10.01%。同期

全國

房地產

開發投資增速保持高位運行，但是隨著調控政策持續深入，投資增速

逐步放緩。2010 至 2012 年，

房地產

開發完成投資額同比增速分別為 33.16%、

28.05%和 16.19%。

進入2013年，全國

房地產

市場整體呈現回升勢頭，各項主要指標增速均出現

回升，其中商品房銷售面積出現強勁反彈。2013年，全國商品房銷售面積為

130,550.59萬平方米，同比增加17.29%；商品房銷售金額為81,428.28億元，同比

上升26.33%。

2014 年以來，我國宏觀經濟增速放緩，居民購房觀望情緒上升，

房地產

銷售

面積和銷售金額均出現同比回落。三線城市房價率先下跌，其次為二線城市，一

線城市相對較堅挺。下半年後，各線城市的房價環比均持續負增長。在房價下調、

開發商採取各種優惠促銷的刺激下，商品房銷售的同比降幅有所收窄。根據國家

統計局公布的 2014 年全國

房地產

開發和銷售情況數據顯示，2014 年，商品房銷

售面積 120,649 萬平方米，比上年下降 7.6%。進入 2015 年特別是 2015 年下半年

以來，隨著國家對

房地產

行業的寬鬆政策的開啟，

房地產

市場明顯回暖。2015 年

全年，

房地產

商品房銷售面積 128,495 萬平方米，比 2014 年增長 6.5%。其中，

住宅銷售面積增長 6.9%，辦公樓銷售面積增長 16.2%，商業營業用房銷售面積增

長 1.9%。

209

年以來，全國房屋銷售穩步回升，主要城市商品房銷售套數和銷售面

積同比大幅上漲，房價上漲趨勢重新確立，投資性需求再度入場，成交量維持高

位。根據國家統計局數據，

209

年，全國商品房銷售面積

94,75

萬平方米，同

比增長

43.63%

，這一增幅遠高於

208

年同比減少

19.70%

和

207

年同比增加

23.20%

的幅度。其中，商品住宅銷售面積增長

45.39%

；辦公樓銷售面積增長

33.48%

；商業營業用房銷售面積增長

26.68%

。

209

年，商品房銷售額

44,35

億

元，比上年增長

76.94%

。其中，商品住宅銷售額增長

81.32%

，辦公樓和商業營

業用房銷售額分別增長

69.47%

和

57.51%

。

2010

年度，全國商品房銷售面積為

10.48

億平方米，同比增長

10.56%

，商品房銷售額累計為

5.3

萬億元，同比增加

18.86%

。

2012

年度，全國商品房銷售面積為

11.13

億平方米，

同比增長

1.7%

。

商品房銷售額累計為

6.4

萬億元，同比增長

10.0%

。

2013

年度，全國商品房銷售

面積為

13.06

億平方米，同比增長

17.29%

。商品房銷售額累計為

8.1

萬億元，同

比增長

26.61%

。期內國家新出臺了新國五條，促進了成交量的上漲，商品房銷

售面積增速也回升至

209

年以來的高點。

2014

年，商品房銷售面積

120,649

萬

平方米，比上年下降

7.6%

。商業營業用房銷售面積增長

7.2%

。商品房銷售額

76,292

億元，下降

6.3%

。

2015

年，商品房銷售面積

128,495

萬平方米，比上年

增長

6.5%

，其中住宅銷售面積增長

6.9%

，辦公樓銷售面積增長

16.2%

，商業營

業用房銷售面積增長

1.9%

。

（五）發行人所處行業地位和競爭優勢

1、發行人在行業中的地位

發行人作為浦東新區土地開發與運營的重點企業，自成立以來承擔了浦東新

區大量土地開發與運營業務，同時涉及市政基礎設施建設等其他業務，在地區內

的基礎設施建設和土地整理開發行業中具有極其重要的地位。

2、競爭優勢

（1）政府支持力度大

發行人作為浦東新區國資委全資控股的公司，承擔著浦東新區主要的土地前

期開發智能，在項目引進、資金籌集、資產注入等方面均得到了浦東新區國資委

的支持。

（2）資源儲備優勢

發行人經過幾輪股權整合，資本實力進一步增強，目前擁有自營土地的數量

與結構較為合理，且有一定的成本優勢。

（3）運營優勢

發行人在土地前期開發和統籌經營上，積累了豐富的實踐經驗，在轉型發展

過程中，探索和積累了從項目策劃、建設到營銷等經驗，形成低成本、高效率的

管理模式，目前部分重大項目正在推進中。

（六）發行人戰略定位及業務發展規劃

「十三五」期間，公司將以新區「十三五」發展目標為主線，深入貫徹新區服務

上海自貿區、建設上海科創中心示範區和國資

國企改革

的要求，在「創新驅動、

轉型發展」的總體戰略思想指導下，著力增強自身造血功能、市場功能和服務功

能。努力轉變業態結構，實現一業為主、多元化發展戰略；努力轉變經營方式，

實現市場主導、精深化開發戰略；努力轉變管理職能，實現科學高效、現代企業

發展戰略；努力轉變資產結構，實現功能凸顯、具有核心競爭力的可持續發展戰

略。

發行人將根據「十三五」發展戰略定位及規劃目標，詳細規劃公司自有土地的

前期開發和深度開發。集團的戰略定位是：圍繞浦東新區「建設開放、創新、高

品質、現代化國際大都市核心區」總目標，通過「土地+文化」，「土地+生態」的轉

型發展，在自有土地上進行深度開發，完成從土地一級開發到盈利能力更強的土

地二級開發的轉型，努力成為有成熟的自營土地深度開發經驗的企業。

八、發行人治理結構和組織結構情況

（一）發行人的法人治理結構

發行人根據《公司法》、《國有資產法》、《國有資產監督管理條例》制定

《公司章程》，不斷完善公司法人治理結構，制定相關的配套制度，規範執行董

事、監事會的議事規則和程序，明確公司高級管理人員的各級職權。目前，發行

人的公司治理結構如下：

1、出資人

公司不設股東會，由出資人依法行使下列職權：（1）決定公司的經營方針

和投資計劃；（2）選舉和更換執行董事、非由職工代表擔任的監事，決定有關

執行董事、監事的報酬事項；（3）決定聘任或者解聘公司總經理及其報酬事項；

（4）審議批准執行董事的報告；（5）審議批准監事會的報告；（6）審議批准

公司的年度財務預算方案、決算方案；（7）審批批准公司的利潤分配方案和彌

補虧損方案；（8）對公司增加或者減少註冊資本作出決議；（9）對發行

公司債

券作出決議；（10）對公司合併、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議；

（11）修改公司章程；（12）法律、法規、國資監管規範性文、章程規定的以及

出資人認為應當由其行使的其他職權。

2、執行董事

公司不設董事會，設執行董事一名，任期三年，由出資人任免。執行董事任

期屆滿，可以連任。執行董事對出資人負責，行使以下職權：

（1）向出資人報告工作；（2）執行出資人的決定；（3）決定公司的經營

計劃和投資方案；（4）制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；（5）制訂公

司的利潤分配方案和彌補虧損方案；（6）制訂公司增加或者減少註冊資本以及

發行

公司債

券的方案；（7）制訂公司合併、分立、解散或者變更公司形式的方

案；（8）決定公司內部管理機構的設置；（9）決定聘任或者解聘副經理等高級

管理人員及其報酬事項；（10）制訂公司的基本管理制度。

3、監事會

（1）公司設立監事會，成員為五人。監事任期每屆三年，被連續委派或屆

滿可連任。除職工代表監事外，監事會成員由出資人委派。職工代表監事所佔比

例不低於監事會成員總數的三分之一，由公司職工代表大會、職工大會或者其他

方式民主選舉產生。

（2）監事會會議由監事會主席召集和主持；監事會主席不能履行職務或者

不履行職務的，由出資人指定的監事召集和主持。監事會會議需由二分之一以上

監事參加方為有效。監事如不能出席監事會會議的，可以書面委託其他監事參加，

由被委託人依法行使委託書中載明的權力。

（3）執行董事、高級管理人員、財務負責人不得兼任監事。

（4）監事會的主要職權如下：1）檢查公司財務；2）向出資人報告工作；

3）對執行董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督，對違反法律、行

政法規、公司章程或者股東會決議的執行董事、高級管理人員提出罷免的建議；

4）當執行董事、高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求執行董事、高級

管理人員予以糾正；5）依法對執行董事、高級管理人員提起訴訟；6）法律、法

規、國資監管規範性文件和本章程規定的其他職權。

4、總經理

公司設總經理一名，副總經理若干名。副總經理等公司高級管理人員根據本

章程的規定和總經理的委託履行相應的職責，協助總經理工作。總經理、副總經

理的任免，浦東新區按照現行幹部管理體制執行。出資人可以決定公司其他高級

管理人員。

總經理行使下列職權：（1）主持公司的生產經營管理工作；（2）組織實施

公司年度經營計劃和投資方案；（3）擬訂公司內部管理機構設置方案；（4）擬

訂公司的基本管理制度；（5）制定公司的具體規章；（6）制訂公司的經營計劃

和投資草案；（7）擬訂公司的年度財務預算草案、決算草案；（8）擬訂公司的

利潤分配草案和彌補虧損草案；（9）擬訂公司增加或者減少註冊資本以及發行

公司債

券或其他具有債券性質的證券的草案；（10）擬訂公司合併、分立、解散、

變更公司形式的草案；（11）決定公司以發行

公司債

券或其他具有債券性質的證

券以外的方式進行融資；（12）決定聘任或者解聘除應由出資人任免以外的其他

管理人員及其薪酬、考核事宜；（13）召集並主持總經理辦公會議；（14）出資

人或執行董事授予的其他職權。

自公司設立以來，公司監事會一直按照有關法律、行政法規、《公司章程》

的規定規範運作，對完善公司的治理結構及規範公司的運作發揮了積極作用。

（二）發行人的組織架構圖

圖：發行人的組織架構圖

（三）發行人各部門主要職責

1、總經理辦公室

總經理辦公室的職責主要包括：承擔行政管理、機要文秘、法務、合同管理、

檔案、督辦、調研、保密、公共關係、聯絡接待、信息化建設、後勤保障、安全

生產、綜合治理信訪、社會穩定等工作。

2、黨委辦公室

貫徹落實上級黨組織、集團黨委的要求，在集團黨委領導下，具體負責、協

調、辦理集團系統黨建工作、幹部政治理論建設工作、思想政治建設工作、精神

文明建設工作、企業文化建設工作、紀檢監察工作、協助指導集團工會、共青團、

婦聯等群眾組織的具體工作。

3、人力資源部

負責制定人力資源規劃與計劃、規章制度、組織機構、招聘配置、考核、培

訓與開發、薪酬福利管理、員工關係管理、外事管理等。

4、計劃金融部

計劃金融部是集團的計劃、預算、財務會計、統計等綜合管理部門，該部門

通過預算管理、資金管理、財務管理與風險管理以及提高財務資產的運作效率，

為集團運行提供有效財務支持，並獲取最大經濟效益。負責集團的全面預算及收

支計劃編制、控制、分析；集團資金籌集，成本費用、債權債務等經濟業務的會

計核算；集團投資項目的前期可行性研究分析、投資過程監控、項目後評價等投

資管理工作；以及編制相關會計、統計報表等工作。

5、規劃發展部

規劃土地部以土地獲得、土地前期工作和規劃編制為核心職責，通過高效、

快速完成建設項目的土地前期審批手續，為集團項目建設作好基礎準備。負責完

成集團前期開發工作任務。嚴格按照國家基本建設程序，負責辦理土地獲得手續，

完成土地徵收工作；辦理規劃編制和審批手續；做好待開發建設土地的管理工作。

6、策劃研發部

策劃研發部是集團產品研究與方案設計管理的專業部門，通過市場調研、項

目定位、產品研發、方案設計等工作，建立產品設計上的核心能力，提高項目綜

合效益。負責項目產品的市場調研，形成功能定位和前期策劃報告；研究產品風

格、設計趨勢，組織集團項目的方案設計；與政府審批部門溝通協調，負責方案

設計的報批並取得批准。

7、項目管理部

項目管理部是集團的項目建設管理的技術部門，通過對項目的設計、現場施

工全過程管理，提升集團工程質量，建立集團的工程技術管理的核心能力，確保

有效控制項目的工期、成本、質量，安全，實現集團高品質產品形象。負責集團

項目方案設計批准後的設計管理工作；負責集團項目的開工前期準備工作；負責

集團項目工程管理等工作以及集團工程項目的配套工作；負責在施工過程中的質

量控制、進度控制、安全管理、文明施工管理、合同管理、信息管理以及工程技

術資料管理等工作；負責項目驗收、移交和交付使用工作。

8、資產經營部

資產經營部是負責集團產品租售市場研究、產品營銷管理的部門。該部門基

於對市場、政策、行業動態的研究，通過對資產經營公司銷售管理等一系列工作

進行業務指導，確保完成集團的租售目標，同時持續提升集團品牌影響力。承擔

集團所屬房產的營銷管理工作。

9、投資管理部

承擔集團對外股權投資管理業務的職能部門，充分支持和實踐集團戰略轉型，

提升集團價值。負責對口聯繫集團下屬投資企業，負責對相關企業的轉型和清理，

承擔集團公司對外股權投資管理業務。

10、監察審計室

監察審計室是集團內部審計和風險控制部門，根據國家有關法律法規和集團

相關制度的規定，對集團及其下屬投資企業內部控制的有效性，財務信息的真實

與完整性，以及經營活動的效率與效果等開展一種客觀的監督和評價活動，旨在

提升集團價值，促進戰略目標實現。負責集團經濟活動的監督、評價和鑑證。負

責集團的內控建設。

九、相關機構、人員違法違規情況

（一）發行人最近三年及一期內是否存在違法違規及受處罰的情況

最近三年及一期，發行人不存在違法違規及受處罰的情況。

（二）發行人控股股東最近三年及一期內是否存在違法違規及受處罰的情況

最近三年及一期，發行人控股股東不存在違法違規及受處罰的情況。

（三）發行人的董事、監事、高級管理人員最近三年及一期內是否存在違法

違規及受處罰的情況

最近三年及一期，發行人的董事、監事、高級管理人員不存在違法違規及受

處罰的情況。

（四）發行人的董事、監事、高級管理人員是否存在《公司法》第一百四十

六條規定的情況

發行人的董事、監事、高級管理人員不存在《公司法》第一百四十六條規定

的情況，符合擔任公司董事、監事、高級管理人員的條件。

十、發行人獨立性情況

發行人具有獨立的企業法人資格，在國家宏觀調控和行業監管下，自主經營，

獨立核算，自負盈虧，自主作出業務經營、戰略規劃和投資等方面的決策。

（一）業務獨立

發行人擁有完整的運營體系，依據《企業法人營業執照》核准的經營範圍獨

立開展業務活動。根據營業執照，目前發行人經營範圍為

房地產

開發經營，市政

公用建設工程施工（憑資質），園林綠化，對軌道交通項目的投資，資產管理，

投資諮詢（除經紀），物業管理，農作物、花卉、苗木的種植，食用

農產品

（不

含生豬產品）、花卉、苗木的銷售。

（二）人員方面

發行人按照《公司法》有關規定建立了健全的法人治理結構。出資人推薦的

董、監事人選均按照《公司章程》的規定，履行了合法的程序。發行人設有獨立

行政管理機構，擁有系

統化的管理規章和制度。發行人與出資人在人員方面是獨

立的，發行人的執行董事沒有在控股東處兼職，委派監事不在公司領取報酬。

（三）資產方面

發行人對其所有資產基本上擁有控制支配權，發行人擁有經營所需的土地使

用權、經營權是獨立完整的。

（四）機構方面

發行人治理結構合理有效，與控股東在機構設置上是完全分開、獨立運行

的；與控股子公司、參股公司及控股東的下屬分子公司，機構設置完全分開。

（五）財務方面

發行人設有獨立的財務部門，有獨立的會計人員，建立了獨立的財務核算體

系、獨立的財務會計制度；發行人獨立在銀行開戶，有獨立的銀行帳號。發行人

獨立納稅，有獨立的納稅登記號。發行人獨立對外籤訂貸款合同，獨立進行財務

決策。發行人與出資人在財務方面是獨立的。

十一、關聯交易情況

（一）關聯方及關聯關係

1、實際控制人基本情況

表：實際控制人基本情況

實際控制人名稱

註冊地址

業務性

質

註冊資本

（萬元）

合計持股比

例（

%

）

合計表決權

比例（

%

）

上海市浦東新區國有

資產監督管理委員會

上海

-

-

100.00

100.00

2、母公司基本情況

表：母公司基本情況

母公司名稱

註冊地址

業務性

質

註冊資本

（萬元）

合計持股比

例（

%

）

合計表決權

比例（

%

）

上海浦東開發（集

團）有限公司

上海

-

5,0.0

100.00

100.00

3、子公司及下屬企業

表：子公司基本情況

子公司及下屬企業名稱

業務性質

實收資本

（萬元）

持股比例

（%）

表決權比例

（%）

級次

上海興利開發公司

房地產

開發

7,0.0

10.0

10.0

二

級

上海聯安實業公司

服務業

1,0.0

10.0

10.0

二

級

上海永安勞務管理中心

施工、服務

20.0

10.0

10.0

二

級

上海世紀公園管理有限

公司

服務業

1,0.0

10.0

10.0

二

級

上海浦東世紀公園勞動

服務有限公司

服務業

10.0

10.0

10.0

三

級

上海東旭置業有限公司

服務業

15,053.51

10.0

10.0

二

級

上海聯洋集團有限公司

房地產

開發

26,0.0

50.0

10

0.0

二

級

上海聯洋經濟發展有限

公司

房地產

業

1,0.0

90.0

90.0

三

級

子公司及下屬企業名稱

業務性質

實收資本

（萬元）

持股比例

（%）

表決權比例

（%）

級次

上海聯洋商業旅遊投資

發展有限公司

服務業

1,0.0

60.0

60.0

三

級

上海聯洋動拆遷有限公

司

服務業

1,0.0

80.0

80.0

三

級

上海聯洋物業服務有限

公司

房地產

業

30.0

10.0

10.0

三

級

上海聯洋勞動服務有限

公司

服務業

50.0

10.0

10.0

三

級

上海聯安市政工程有限

公司

房地產

開發

50.0

10.0

10.0

二

級

上海世紀廣場管理有限

公司

服務

10.0

10.0

10.0

二

級

上海興暉物業管理有限

公司

服務

50.0

60.0

60.0

三

級

上海天藝文化投資發展

有限公司

房地產

開發

28,0.0

10.0

10.0

二

級

上海市浦東第四房屋徵

收服務事務所有限公司

房地產

開發

1,0.0

10.0

10.0

二

級

上海浦東地產有限公司

房地產

開發

50,0.0

12.0

10.0

二

級

上海浦東射擊遊樂有限

公司

林業服務業

2,50.0

51.0

51.0

三

級

上海儲地園藝有限公司

其他娛樂活

動

3,120.0

10.0

10.0

三

級

上海周儲置業有限公司

服務業

10,0.0

10.0

10.0

三

級

上海新場古鎮投資開發

有限公司

房地產

業

20,0.0

10.0

1

0

0.0

二

級

上海新場古鎮旅遊發展

有限公司

旅遊

50.0

10.0

10.0

三

級

上海浦東土控資產經營

有限公司

服務業

1,0.0

10.0

10.0

二

級

4、合營企業和聯營企業

表：合營和聯營企業情況

企業名稱

註冊資本（萬元）

持股比例（%）

關係

上海周儲置業有限公司

10,000.00

50.00

合營

上海聯仁物業管理部

500.00

50.00

合營

上海前灘國際商務區投資（集團）有

限公司

44,716.38

30.00

聯營

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

4,600.00（美金）

30.00

聯營

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

10,000.00

40.00

聯營

上海地產龍陽建設開發有限公司

500.00

30.00

聯營

5、其他關聯方

截至 2017 年 3 月末，公司其他關聯方情況如下：

表：2017 年 3 月末其他關聯方情況

關聯方名稱

關聯方關係

上海

陸家嘴

金融發展有限公司

本公司持有其

16.40%

股權（不具有控制、共同控制

和重大影響）

上海市浦東新區土地儲備中心

持有上海浦東地產有限公司

88%

股權（不具有實質

控制）

上海三林投資發展有限公司

本公司持有其

10%

股權（不具有控制、共同控制和

重大影響）

上海浦東唐城投資發展有限公司

本公司持有其

10.0%

股權（不具有控制、共同控制

和重大影響）

上海瑞東醫院有限公司

本公司持有其

14.82%

股權（不具有控制、共同控制

和重大影響）

上海金橋（集團）有限公司

持有

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

60%

的股

權

（二）關聯交易情況

1、關聯交易制度

公司與關聯方之間發生的關聯交易嚴格遵循公開、公平、公正、誠實、信用

和等價有償的原則。公司嚴格按照《企業國有資產法》的規定：不得無償向關聯

方提供資金、商品、服務或者其他資產；不得以不公平的價格與關聯方進行交易

的情況；未經履行出資人職責的機構同意，公司不得與關聯方訂立財產轉讓、借

款協議的情況；不得為關聯方提供擔保、與關聯方共同出資設立企業、或者向董

事、監事、高級管理人員或者其近親屬所有或者實際控制的企業投資。公司與相

關企業的正常關聯交易在合併財務報表中予以抵消，關聯交易不得損害交易的公

平性，不存在利益輸送行為。公司不存在須對外披露的、與合併範圍外各關聯方

的關係及其重大交易。

2、關聯交易明細

（1）關聯方擔保事項

表：截至 2017 年 3 月末本公司作為擔保方的關聯擔保明細

單位：萬元

被擔保方

擔保餘額

擔保類型

被擔保單位現

狀

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

1,280.0

保證

正常經營

上海新場古鎮投資開發有限公司

1

0

,

8

00.0

保證

正常經營

合計

12,080.0

截至 2017 年 3 月末本公司無作為被擔保方的關聯擔保。

（2）關聯方應收應付款項

表：截至 2017 年 3 月末主要關聯方應收項目情況

單位：萬元

項目名稱

關聯方

餘額

其他應收款

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

73,916.40

表：截至 2017 年 3 月末主要關聯方應付項目情況

單位：萬元

項目名稱

關聯方

關聯交易金額

其他應付款

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

50.0

其他應付款

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

262,70.0

其他應付款

上海金橋（集團）有限公司

1.50

其他應付款

上海瑞東醫院有限公司

450.0

其他應付款

上海三林投資發展有限公司

12,80.0

其他應付款

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

58.03

其他應付款

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

150.0

其他應付款

上海軌道交通十四號線發展有限公司

88,509.64

其他應付款

上海市浦東新區土地儲備中心

50.0

十二、發行人資金佔用情況

（一）發行人最近三年及一期是否存在資金被控股股東、實際控制人及其控

制的其他企業佔用的情況

最近三年及一期，發行人不存在資金被控股股東、實際控制人及其控制的其

他企業佔用的情況。

（二）發行人最近三年及一期是否存在為控股股東、實際控制人及其控制的

其他企業提供擔保的情況

除本募集說明書「第五節發行人基本情況十、關聯交易情況（二）」中列舉的

關聯擔保情況外，最近三年及一期，發行人不存在其他為控股股東、實際控制人

及其控制的其他企業提供擔保的情況。

十三、發行人內部管理制度建立及運行情況

浦東土控高度重視自身內控制度的建設，專門編制了《浦東土控規則制度匯

編》，將各項內控任務目標層細化並分解落實，公司治理結構清晰，組織架構

緊密，內控體系建設趨於完善。

1

、行政辦公類的主要管理制度

（

1

）行政辦公管理制度

為了規範員工在辦公室的行為準則，提高工作效率，節約能源，公司規定了

員工必須文明辦公，做好安全保衛工作，加強保密觀念，做到公共衛生整潔，實

行辦公用品領用登記制度。

（

2

）公文處理規定

根據《國家行政機關公文處理辦法》的有關規定，為規範公司公文處理流程，

提高公文擬辦和流轉效率，確保公文處理質量。土地控股制定了《上海浦東土地

控股（集團）有限公司公文處理規定》。其中規定了公文的定義、處理方式、發

文和收文的辦理、工作籤報、合同和用款的流轉、以及緊急公文辦理的內容。

（

3

）會議管理規定

為科學化、規範化管理公司會議，進

一步提高會議效能，確保會議質量，制

定本規定。規定包括會議類別，總經理辦公會、黨委會、黨委中心組學習會、黨

政聯席會、項目經理工作例會的召開日期，頻率，地點，流程以及參加人員。

（

4

）保密制度

發行人依照《中華人民共和國保守國家秘密法》和《國家秘密載體銷毀管理

規定》以及國家保密局印發的《信息系統和信息設備使用保密管理規定》制定了

公司的保密管理辦法。辦法詳細闡述了秘密載體的收發與傳遞、使用、保存、銷

毀等相關管理規定。

（

5

）加強網絡使用安全管理規定

為規範公司電腦網路使用，保障

信息安全

，提高工作效率，公司發行了就

加

強網絡使用安全管理的相關規定。對網絡訪問權限，時間，使用行為，使用情況

檢查進行了詳細描述。

2

、勞動人事類的管理

（

1

）勞動用工管理制度

該制度就公司招聘，錄用試用和勞動合同的籤訂，人事檔案記錄，考評與獎

懲，晉升與調動，勞動合同的解除和終止等方面制定了詳細的規定。

（

2

）部門和員工績效考核實施辦法

為了更好地適應公司深化企業改革和創新發展的需要，提高公司本部的管理

水平和工作效率，調動公司各個部門和員工的工作積極性，確保公司戰略目標和

經營計劃的完成，結合公司的實際情況，制定了該辦法。辦法主要包括了考核的

對象

、原則、內容、頻度、結果應用等。

（

3

）員工培訓管理暫行辦法

根據公司持續發展和業務工作需要，計劃性、系統性地對員工進行政治思想、

專業知識和業務技能培訓，是增強公司凝聚力、提升員工綜合素質的有效措施。

發行人結合公司實際，制定了培訓人員範圍，培訓組織實施，培訓基本原則，培

訓內容、技能等相關辦法。

（

4

）假期、考勤管理制度

發行人根據國務院頒發的《職工帶薪休假條例》文件精神，規定了國定假日，

病假，事假，婚假，產假，工傷假，喪假，探親假等相關制度。

3

、審計管理

發行人全面執行財政部頒布的財會制度以及各項補充文件，根據《企業會計

準則》等相關法規要求，制定了包括《項目結、預算審價管理辦法》《內部審計

暫行規定》《貨幣資金內部審計實施細則》，以規範公司的會計核算基礎，維護公

司的合法權益，強化公司的財務管理，防範財務風險。

（

1

）項目預、結算審價管理辦法

發行人擁有健全的財務管理預、結算制度，為加強公司建設項目造價管理，

提高項目預、結算審計質量，合理控制工程造價水平。根據《上海市建設工程審

價管理暫行規定》，結合公司實際情況，制定本辦法。辦法包括包幹預算，非包

幹預算，結算內審

和外審等。

（

2

）內部審計暫行規定

為了加強公司內部監督，規範公司內部審計工作，根據《中華人民共和國審

計法》和上海市人民政府、浦東新區政府的有關規定，發行人制定本暫行規定。

真實地，合法地，合理地，對公司以及所屬企業財務收支，財務預算，財務決算，

資產質量，經營績效以及有關經濟活動進行內部監督和檢查工作。

（

3

）貨幣資金內部審計實施細則

發行人嚴格遵守國家有關貨幣資金的管理制度，維護財經紀律，使各單位能

夠正確進行貨幣資金的收支核算，加強貨幣資金的管理和控制，監督貨幣資金使

用的合理性，提高貨幣資金的使用效益，保證

帳實相符，確保貨幣資金的安全。

發行人擁有健全的內控制度和完善的內部審計工作。

4

、資產管理

（

1

）投資管理暫行辦法

在投資管理方面，發行人重視對增擴股等股權投資，固定資產投資，房產收

購，金融衍生品等投資管理。投資項目必須遵守國家法律和行政法規的規定，必

須符合國家產業政策和國有經濟布局與結構調整的要求，嚴格履行管理過程中的

流程和手續，依據《公司法》等法律、法規，結合新區國資委關於《浦東新區國

有企業投資管理暫行辦法》的要求，制定本辦法。

（

2

）房產管理暫行辦法

發行人嚴格遵守房產管理相關規定，為合理開發、利用、

經營公司各類房產，

進一步加強公司各類房產的管理，防止公司房屋資產流失，進一步理順各職能部

門實施房產管理工作的職責，促進公司管理水平和企業效益的提高，制訂本管理

辦法。其基本任務主要對公司自建、購買的，屬公司產權或使用權的各類房產進

行集中統一的管理。

（

3

）土地管理暫行辦法

為合理開發、利用、經營公司各類土地資產，進一步加強土地資產管理，防

止公司土地資產流失，理順各職能部門實施土地管理工作的職責，促進公司管理

水平和企業效益的提高。其適用於

A

類土地資產（公司取得土地證之土地）和

B

類土地資產（公司受新區土地儲備中心

委託開發之土地和公司實徵但土地權屬尚

不在公司之地）。

5

、財務管理制度

（

1

）計劃管理暫行辦法

發行人根據國家政策、法規和公司發展戰略，為進一步加強公司開發建設、

經營活動的計劃管理工作，規範企業管理，結合公司實際情況，制定辦法。對各

子公司的開發經營和運作進行合理安排、綜合平衡、有序調度，獲得最佳的投入

產出效果。

（

2

）全面預算管理暫行辦法

為了規範和推進公司全面預算的編制、執行和監督，嚴格預算執行與考核，

提升預算管理水平，根據國家有關法律法規，根據浦東新區國資委

「

浦國資委

（

206

）

195

號

」

《關於印發（浦

東新區國有企業全面預算管理暫行規定）的通知》

精神，結合本公司業務特點和管理要求，制定本辦法。全面預算的管理範圍為公

司各部室，以及公司下屬的全資控股企業，即納入公司年度合併財務報表範圍內

的下屬企業。發生變動時由計劃財務部、資產管理部根據每年投資關係結果予以

確定。

（

3

）合同管理暫行辦法

為了規範公司在各項經濟活動中的經營行為，保障公司的合法經濟權益，進

一步促進和加強企業經營管理，發行人根據《中華人民共和國合同法》結合公司

實際情況，制定本辦法。

（

4

）統計管理暫行辦法

為了有效、科學地組織公司的統計工作。切實加

強統計工作的系統化管理。

保證統計資料的準確性和及時性，發揮統計工作在公司經營活動中的重要作用，

發行人根據《中華人民共和國統計法》和相關規定，結合公司實際情況，制定本

辦法。辦法基本任務是對公司開發建設、經營業務和計劃執行情況的相關信息、

資料進行收集匯總，整理分析；提供統計資料，實施統計監督；全面、及時、準

確地反映公司的經營活動，為公司的綜合管理提供服務；完成政府統計職能部門

布置的統計調查任務和各類統計報表以及其他資料統計任務。

（

5

）票據籤章辦法

為了加強對公司貨幣資金的內部控制和管理，進一步完善付款審批制度，規

範付款審批流程，根據《內部會計控制規範》等有關規定，結合公司實際，制定

本辦法。

（

6

）財務付款及包銷制度

為了加強和健全公司財務管理制度，完善財務付款審批及包銷手續，加強內

部控制，根據財政部《會計基礎工作規範》要求，制定本制度。

（

7

）成本核算辦法

為了加強公司的成本管理工作，規範成本核算方法，正確反映公司土地開發

的成本耗費及利潤結轉情況，發行人根據公司實際情況及管理要求，制定本辦法。

（

8

）土地儲備項目核算辦法

為了規範土地儲備項目的會計核

算，全面、完整、連續、真實地記錄和反映

土地儲備項目的成本歸集及資金收支情況，制定本辦法。其核算範圍包括由新區

土地儲備中心委託公司實施的土地開發項目，以及土地開發項目權證、權屬、收

益歸新區政府的。

（

9

）土地儲備資金利息分攤

為了加強土地儲備項目的成本管理，準確反映土地儲備的資金耗用及利息分

攤情況，結合公司資金運作狀況，制定本辦法。土地儲備利息是指在土地儲備項

目開發建設、地塊管理中籌措、耗用資金所發生和應計提的利息。

6

、內控流程類的管理

（

1

）建設項目招標管理辦法

為了規範浦東土控建設項目招標管理，提高建設

項目投資效益，根據《中華

人民共和國投標法》和七部委的第

30

號文《工程建設項目施工招標投標辦法》

以及上海市人民政府關於工程建設項目招標管理的有關規定，並結合公司實際情

況，制定了本管理辦法。

（

2

）徵收、劃撥土地動拆遷補償費用審核暫行辦法

為了規範公司徵收、劃撥土地動拆遷補償費用審核工作，明確審核的範圍和

責任，完善公司內部控制流程，根據國家和上海市有關徵地動拆遷法律、法規和

政策規定，結合公司實際情況，制定本辦法，適用於承擔政府下達的儲備任務和

公司自營項目中徵收、劃撥土地動拆遷補償的過程，內容包括民私房、多元化企

業、國有企業事業單位、市政建設及綠化等方面的動遷補償。

7

、對下屬子公司資產、人員、財務的內控制度

（

1

）投資企業管理暫行辦法

1

）公司下屬各投資企業的各項經營管理活動要在公司整體發展戰略和經營

計劃的框架下開展，做到規範運作，獨立經營、自我發展。

2

）公司對下屬投資企業管理的原則是：落實責任，明確權限，突出效率。

對各投資企業的重大問題決策，重要項目安排，重要人事任免，大額資金使用等

方面進行重點監管。

3

）本辦法適用於公司所屬全資和控股企業（以下簡稱

「

投資企業

」

）。對參股

企業的管理可參照本辦法相關條款。

（

2

）下屬投資企業考核辦法

建立由公司主要領導和分管投資管理、考核工作的領導組成的下屬企業考核

工作領導小組，由人力資源部、黨委辦公室、投資管理部組成領導小組辦公室，

人力資源部主要負責考核的統籌協調，並會同黨委辦公室組織實施下屬企業經營

班子和班子成員考核工作。投資管理部會同總經理辦公室、計劃融資部、財務部、

審計部負責業績考核。考核結果由考核工作領導小組辦公室綜合業績和班子考核

結果提出等次建議，報領導小組審定後在集團總經理辦公會上通報。其他相關部

門根據設定的考核指標和本部門職能，承擔相應考核工作職責。

（

3

）公司股

權及金融證券投資管理辦法

辦法適用於管理規範公司範圍內以貨幣資金、實物、股權、有價證券、無形

資產等方式進行的投資行為。主要類別包括：

1

）股權類投資：包括對外投資、收購兼併、合資合作、增資擴股等股權投

資。

2

）金融證券類投資：包括證券投資、委託理財、拆藉資金、期貨投資及其

他金融衍生品等金融投資。

投資管理的原則

1

）投資應遵循以下原則：突出主業、權責明晰、謹慎有效、並建立投資風

險約束機制。

2

）公司的投資行為應符合公司發展戰略和規劃，在浦東新區國有資產監督

管理委員會（以下簡稱

「

新區國資委

」

）核准的主要經營業

務範圍內進行。

3

）投資規模應與公司的資產經營規模、負債水平和實際籌資能力相適應。

一般情況下，不實施無控制權、流動性差的參股權投資（政府指令項目除外）。

4

）公司原則上不得從事證券投資、委託理財、拆藉資金、期貨投資及其他

金融衍生品等金融投資。如有特殊需求，必須報新區國資委批准。

5

）投資項目的預期收益率應不低於國內同期銀行貸款利率水平（政府指令

項目除外）。

8

、對外擔保的管理

發行人按照《上海市國有企業擔保業務財務核算及內部控制工作指引》以及

浦東新區國資委要求，可以對系統內企業或區屬企業提供擔保，未經浦東新區國

資委批准不得對區外企業提供擔保。

9

、關聯交易制度

公司與關聯方之間發生的關聯交易嚴格遵循公開、公平、公正、誠實、信用

和等價有償的原則。公司嚴格按照《企業國有資產法》的規定：不得無償向關聯

方提供資金、商品、服務或者其他資產；不得以不公平的價格與關聯方進行交易

的情況；未經履行出資人職責的機構同意，公司不得與關聯方訂立財產轉讓、借

款協議的情況；不得為關聯方提供擔保、與關聯方共同

出資設立企業、或者向董

事、監事、高級管理人員或者其近親屬所有或者實際控制的企業投資。公司與相

關企業的正常關聯交易在合併財務報表中予以抵消，關聯交易不得損害交易的公

平性，不存在利益輸送行為。

10

、重大投、融資決策制度

根據公司現有股東會、執行董事、監事會、總經理等相關職責及其他內部控

制制度，發行人在進行重大投、融資決策時，上報股東浦東新區國資委取得相關

批覆後執行，發行人嚴格執行現有重大投、融資決策制度。

11

、信息披露制度

發行人制定了《上海浦東土地控股（集團）有限公司信息披露事務管理制度》，

規範了發行人的

信息披露的內容及披露標準、信息披露事務管理的要求、信息披

露責任的追究及處罰、保密措施、財務管理和會計核算的內部控制及監督機制、

與投資者、中介服務機構、媒體等信息溝通制度等。

十四、關於涉及

房地產

業務用地和銷售事宜的自查情況

發行人對自

201

4

年

1

月

1

日至

2017

年

3

月

31

日

期間，公司及報告期納入

公司合併報表範圍的子公司在

房地產

項目開發過程中是否涉及閒置土地、炒地

，

及在

房地產

項目銷售過程中是否存在捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為進行了

專項自查，自查結果如下：

（一）

關於是否存在閒置土地的自查

根據《監管政策》的要求，公司對國土資源部門公布的行政處罰信息進行了

查詢，確認本公司及項目公司的

房地產

開發項目在報告期內不存在因閒置土地的

違法違規行為受到國土資源主管部門的行政處罰或被（立案）調查的情形。

（二）關於是否存在炒地情形的自查

公司及項目公司在報告期內不存在因炒地的違法違規行為而受到國土資源

主管部門的行政處罰或被（立案）調查的情況。

（三）關於本公司

房地產

業務銷售事宜的自查結果

經公司自查，報告期內，公司不存在捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，

不存在因前述違法違規行為被

房地產

主管機關行政處罰或被（

立案）調查的情況。

（四）關於是否存在擾亂

房地產

業秩序行為的自查結果

經公司自查，報告期內，公司不存在違反

房地產

行業政策和市場調控政策

的情況，不存在擾亂

房地產

業秩序的行為，不存在以異常高價購買土地的違法

違規行為。

（

五

）發行人董事、監事、高級管理人員的承諾情況

發行人董事、監事、高級管理人員已出具相應承諾函，承諾內容如下：

「

上

海浦東土地控股（集團）有限公司及其下屬子公司報告期內的

房地產

業務

不存在

閒置土地和炒地，捂盤惜售、哄抬房價等被行政處罰或調查的情況；如上海浦東

土地控股（集團）有限公司其下屬子公司存在報告期內應披露而未披露的閒置土

地和炒地，捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，以及存在報告期內應披露而未

披露的閒置土地和炒地，捂盤惜售、哄抬房價等被行政處罰或調查的情況，給上

海浦東土地控股（集團）有限公司和投資者造成損失的，本人將自願依法承擔賠

償責任。

」

十五、發行人信息披露及投資者關係管理的相關制度安排

（一）信息披露制度安排

1

、存續期內定期信息披露

在本次債券存續期內，發行人將按以下要求持續

披露信息：

（

1

）每年

4

月

30

日以前，披露上一年度年度報告；

（

2

）每年

8

月

31

日以前，披露本年度中期報告；

2

、存續期內重大事項的信息披露

發行人在本次債券存續期間，向市場公開披露可能影響本次債券投資者實現

其債權的重大事項，包括：

（

1

）發行人經營方針、經營範圍或生產經營外部條件等發生重大變化，嚴

重影響發行人償債能力的；

（

2

）債券信用評級發生變化；

（

3

）發行人超過上年末淨資產的百分之十的資產被查封、扣押、凍結；

（

4

）發行人未能清償到期債務的違約情況；

（

5

）發行人當年累計新增借款或者對外提供擔保超過

上年末淨資產的百分

之二十；

（

6

）發行人放棄債權或財產，超過上年末淨資產的百分之十；

（

7

）發行人發生超過上年末淨資產百分之十的重大損失；

（

8

）發行人作出減資、合併、分立、解散及申請破產的決定；

（

9

）發行人捲入標的金額超過上年末淨資產的百分之十的重大訴訟、仲裁

案件，或受到嚴重影響發行人償債能力的重大行政處罰；

（

10

）擔保物或者其他償債保障措施發生重大變化；

（

11

）發行人情況發生重大變化導致可能不符合

公司債

券上市條件；

（

12

）發行人涉嫌犯罪被司法機關立案調查，發行人董事、監事、高級管理

人員涉嫌犯罪被司法機關採取強制措施；

（

13

）其他對投資者作出投資決策有重大影響的事項；

3

、本金兌付和付息事項

發行人將根據上海證券交易所要求在其網站公布本金兌付和付息事項。如有

關信息披露管理制度發生變化，發行人將依據其變化對於信息披露做出調整。

4

、

其他信息披露安排

發行人應當在

公司債

券存續期定期報告和臨時報告中對募集資金實際使用

情況、公司執行

房地產

行業政策和市場調控政策情況進行及時準確的信息披露。

（二）投資者關係管理制度安排

負責投資者關

系管理工作人員，聯繫方式如下：

聯繫人：吳曉堃

地址：上海市浦東新區

花木

路

409

號

電話：

021

-

685407

郵箱：

wu.xk@spldc.com

第四節 財務會計信息

發行人 2014 年度、2015 年度、2016 年度及 2017 年一季度的財務報表已按

照企業會計準則的規定進行編制。天職國際會計師事務所（特殊普通合夥）對發

行人 2014 年、2015 和 2016 年財務報告進行了審計，並分別出具了天職業字

[2015]346 號、天職業字[2016]6944 號和天職業字[2017]286 號標準無保留意見的

審計報告。

除非特別說明，本募集說明書所涉及的實際報表口徑的財務數據均引自公司

經審計的 2014 年、2015 年、2016 年財務報告及未經審計的 2017 年一季度財務

報告。本募集說明書管理層分析與討論章節所依據的數據為 2014 年、2015 年、

2016 年經審計財務報表和 2017 年一季度未經審計的財務報表。為使財務指標分

析更準確反映公司財務狀況，管理層分析與討論章節中若涉及現金流量表和其他

表的混合指標，用「-」代替不計算即可。

本章節中，財務數據部分計算結果與各數直接加減後的尾數上有差異，這些

差異是由四捨五入造成的。

一、會計報表編制基礎及註冊會計師意見

（一）會計報表的編制基礎

財務報表以企業持續經營假設為基礎，根據實際發生的交易事項，按照財政

部最新頒布的《企業會計準則》及其應用指南的有關規定，並基於以下所述重要

會計政策、會計估計進行編制。

發行人自 2011 年 1 月 1 日起，執行財政部 2006 年 2 月 15 日頒布的《企業

會計準則》。並按照《企業會計準則第 38 號－首次執行執業會計準則》等的規

定要求，對要求追溯調整的項目進行了追溯調整，並對財務報表進行了重新表述。

發行人於 2014 年 7 月 1 日開始採用財政部於 2014 年新頒布的《企業會計準

則第 39 號—公允價值計量》、《企業會計準則第 40 號—合營安排》、《企業會

計準則第 41 號—在其他主體中權益的披露》和經修訂的《企業會計準則第 2 號

—長期股權投資》、《企業會計準則第 9 號—職工薪酬》、《企業會計準則第 30

號—財務報表列報》、《企業會計準則第 33 號—合併財務報表》，同時在 2014

年度財務報表中開始採用財政部於 2014 年修訂的《企業會計準則第 37 號—金融

工具列報》。

（二）註冊會計師意見

負責發行人審計的天職國際會計師事務所（特殊普通合夥）對發行人 2014

年、2015 年和 2016 年財務報告進行了審計，並分別出具了天職業字[2015]346

號、天職業字[2016]6944 號和天職業字[2017]286 號標準無保留意見的審計報告。

二、最近三年及一期的財務報表

（一）合併財務報表

公司 2014 年 12 月 31 日、2015 年 12 月 31 日、2016 年 12 月 31 日和 2017

年 3 月 31 日的合併資產負債表，以及 2014 年度、2015 年度、2016 年和 2017 年

一季度合併利潤表、合併現金流量表如下：

1、合併資產負債表

表：發行人最近三年及一期合併資產負債表

單位：萬元

項目

2017 年 3 月

末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

流動資產：

貨幣資金

315,674.8

297,297.17

164,40.28

161,350.36

應收帳款

2,6.4

778.69

1,814.05

3,514.29

預付款項

143.97

161.42

116,834.34

96,06.9

應收利息

2.2

17.13

10.07

38.91

其他應收款

91,070.2

86,101.68

95,021.37

187,16.61

存貨

2,178,658.51

2,096,260.12

2,05,732.17

1,753,160.37

其他

流動資產

1

,

907.94

-

流動資產合計

2,58,216.25

2,482,524.14

2,383,812.28

2,201,247.53

非流動資產：

-

可供出售金融資產

301,290.81

301,290.81

29,190.29

283,403.4

持有至到期投資

-

-

-

-

長期應收款

384,515.01

384,515.01

384,515.01

41,590.25

長期股權投資

129,19.56

129,19.56

136

,

494.92

132,241.73

投資性

房地產

231,819.91

232,675.24

128,34.15

53,30.16

固定資產

9,906.64

10,052.62

10,364.98

21,012.62

在建工程

35,790.51

33,285.06

29,925.25

15,123.3

無形資產

2,329.62

2,340.96

2,52.10

7,790.15

商譽

2,09.01

2,09.01

2,09.01

-

長期待攤費用

585.17

615.80

3,073.60

3,15.54

遞延所得稅資產

647.5

647.73

648.4

67.36

其他非流動資產

5,453.40

5,521.29

-

-

項目

2017 年 3 月

末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

非流動資產合計

1,103,57.21

1,102,163.09

997,17.76

928,294.59

資產總計

3,691,73.46

3,584,687.23

3,380,90.03

3,129,542.12

流動負債：

短期借款

69,0.0

164,0.0

110,0.0

20,20.0

應付帳款

1,795.3

3,461.17

9,108.50

6,267.96

預收款項

88,181.71

83,026.90

229,83.15

22,62.10

應付職工薪酬

286.65

1,404.73

1,79.97

1,521.69

應交稅費

54,21.83

62,158.70

22,06.01

9,810.0

應付利息

18,264.37

17,21.75

14,94.6

13,178.31

應付股利

-

-

-

-

其他應付款

506,159.14

482,539.26

318,215.21

336,028.35

一年內到期的非流動負債

381,60.0

385,40.0

135,60.0

238,20.0

其他流動負債

250,0.0

250,0.0

170,0.0

130,0.0

流動負債合計

1,369,49.03

1,49,202.51

1,01,547.51

97,828.41

非流動負債：

-

長期借款

550,340.0

406,590.0

418,670.0

498,251.61

應付債券

130,0.0

130,0.0

380,0.0

250,0.0

長期應付款

22,402.07

171,087.13

176,538.45

44,937.20

專項應付款

312.47

343.52

412.34

420.35

遞延收益

-

879.67

-

-

遞延所得稅負債

31,581.40

31,610.14

31,795.61

27,723.85

非流動負債合計

934,635.94

740,510.46

1,07,416.40

821,3.01

負債合計

2,304,134.97

2,189,712.98

2,018,963.91

1,79,161.43

所有者權益

(

或股東權益

)

：

-

實收資本

(

或股本

)

30,0.0

30,0.0

30,0.0

30,0.0

資本公積金

750,568.85

750,568.85

752,326.05

737,876.97

其它綜合收益

47,291.1

47,291.1

32,502.64

34,576.5

盈餘公積金

31,98.37

31,98.37

28,902.30

26,106.09

未分配利潤

160,213.18

168,51.14

147,250.34

129,65.09

歸屬於母公司所有者權益

合計

1,290,061.52

1,298,359.48

1,260,981.3

1,28,24.69

少數股東權益

97,576.96

96,614.78

101,04.79

102,156.0

所有者權益合計

1,387,638.49

1,394,974.26

1,362,026.12

1,30,380.69

負債和所有者權益總計

3,691,73.46

3,584,687.23

3,380,90.03

3,129,542.12

2、合併利潤表

表：發行人最近三年及一期合併利潤表

單位：萬元

項目

2017 年一季度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

一、營業總收入

14,157.80

228,137.58

161,158.3

124,852.51

其中：營業收入

14,157.80

228,137.58

161,158.3

124,852.51

二、營業總成本

21,142.38

206,418.5

158,935.86

117,296.2

其中：營業成本

6,384.50

95,394.43

80,867.61

52,340.19

營業稅金及附加

153.17

46,120.97

27,75.5

14,04.20

銷售費用

44.42

1,38.96

883.58

405.82

管理費用

2,482.21

15,32.30

16,685.20

16,790.68

財務費用

12,078.08

47,260.90

32,948.40

33,323.1

資產減值損失

-

970.98

-

224.50

432.2

三、其他經營收益

-

投資淨收益

-

67.89

11,63.95

30,018.36

12,243.53

其中：對聯營

企業和合營企業的

投資收益

-

7,624.64

21,42.76

10,583.2

四、營業利潤

-

7,052.46

33,352.98

32,240.83

19,79.82

加：營業外收入

341.25

2,307.49

1,439.54

4,154.67

減：營業外支出

32.89

1,1.71

80.8

3,704.07

其中：非流動

資產處置淨損失

-

53.01

7.95

13.83

五、利潤總額

-

6,74.1

34,548.76

33,59.49

20,250.41

減：所得稅

319.72

3,592.94

848.35

1,032.7

六、淨利潤

-

7,063.83

30,95.81

32,751.15

19,217.64

減：少數股東損益

1,234.13

2,904.93

9,8.69

841.37

歸屬於母公司所有

者的淨利潤

-

8,297.96

28,050.8

22,862.46

18,376.27

七、其他綜合收益

-

14,78.48

-

2,073.91

-

42.2

八、綜合收益總額

-

7,063.83

45,74.29

30,67.23

43,256.75

減：歸屬於少數股

東的綜合收益總額

1,234.13

2,904.93

9,8.69

841.37

歸屬於母公司普通

股東綜合收益總額

-

8,297.96

42,839.36

20,78.5

42,415.37

3、合併現金流量表

表：發行人近三年及一期合併現金流量表

單位：萬元

項目

2017 年一季

度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

20,013.93

81,748.93

173,307.52

121,931.08

收到的稅費返還

-

196.61

361.37

124.13

收到其他與經營活動有關的現

金

84,812.86

152,482.94

131,867.85

16,196.5

經營活動現金流入小計

104,826.79

234,428.48

305,536.74

28,251.76

購買商品、接受勞務支付的現金

89,109.4

152,921.06

183,23.68

203,574.46

支付給職工以及為職工支付的

現金

3,954.19

15,816.30

15,191.52

14,91.10

支付的各項稅費

7,310.07

13,741.32

23,767.58

16,091.16

支付其他與經營活動有關的現

金

15,373.92

32,959.78

87,926.76

15,780.72

經營活動現金流出小計

115,747.62

215,438.47

310,109.54

390,437.4

經營活動產生的現金流量淨額

-

10,920.83

18,90.02

-

4,572.80

-

102,185.69

二、投資活動產生的現金流量：

-

收回投資收到的現金

-

0.06

-

5,345.51

取得投資收益收到的現金

-

31,626.71

16,314.82

1,34.36

處置固定資產、無形資產和其他

長期資產收回的現金淨額

1.34

16.7

54.8

19.23

處置子公司及其他營業單位收

到的現金淨額

-

-

-

-

收到其他與投資活動有關的現

金

-

-

-

-

投資活動現金流入小計

1.34

31,643.53

16,369.70

6,69.1

購建固定資產、無形資產和其他

長期資產支付的現金

1,903.24

5,028.97

13,640.70

13,132.05

投資支付的現金

-

-

38,50.0

3,20.0

取得子公司及其他營業單位支

付的現金淨額

-

-

4,934.32

-

支付其他與投資活動有關的現

金

-

0.15

8,452.15

73,293.32

投資活動現金流出小計

1,903.24

5,029.12

65,57.18

89,625.37

投資活動產生的現金流量淨額

-

1,901.90

26,614.41

-

49,207.48

-

82,926.26

三、籌資活動產生的現金流量：

-

吸收投資收到的現金

-

-

50,0.0

-

其中：子公司吸收少數股東投資

收到的現金

-

-

-

-

取得借款收到的現金

229,80.0

692,620.0

494,860.0

625,905.0

收到其他與籌資活動有關的現

金

10.0

113,87.41

籌資活動現金流入小計

229,90.0

806,497.41

54,860.0

625,905.0

償還債務支付的現金

185,96.58

570,90.0

425,741.61

517,730.39

分配股利、利潤或償付利息支付

12,607.23

68,495.08

62,28.18

61,815.40

項目

2017 年一季

度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

的現金

其中：子公司支付給少數股東的

股利、利潤

46.20

2,046.20

70.43

1,089.80

支付其他與籌資活動有關的現

金

93.09

79,853.23

-

445.93

籌資活動現金流出小計

198,696.90

719,248.32

48,029.80

579,91.72

籌資活動產生的現金流量淨額

31,203.10

87,249.09

56,830.20

45,913.28

四、匯率變動對現金的影響

-

-

-

-

五、現金及現金等價物淨增加額

18,380.37

132,853.52

3,049.92

-

139,198.67

加：期初現金及現金等價物餘額

297,297.17

164,40.28

161,350.36

30,549.03

六、期末現金及現金等價物餘額

315,67.5

297,253.80

164,40.28

161,350.36

（二）母公司財務報表

公司 2014 年 12 月 31 日、2015 年 12 月 31 日、2016 年 12 月 31 日和 2017

年 3 月 31 日的母公司資產負債表，以及 2014 年度、2015 年度、2016 年度和 2017

年一季度的母公司利潤表、母公司現金流量表如下：

1、母公司資產負債表

表：發行人最近三年及一期母公司資產負債表

單位：萬元

項目

2017 年 3 月末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

流動資產：

貨幣資金

95,542.42

102,357.86

95,683.37

77,924.24

應收票據

-

應收帳款

457.76

12.84

-

515.31

預付款項

-

-

116,269.20

95,97.38

應收利息

-

-

其他應收款

254,927.05

251,109.41

285,585.6

253,950.15

存貨

1,842,729.12

1,806,13.16

1,761,427.50

1,583,30.70

其他流動資產

-

1,657.40

-

-

流動資產合計

2,193,656.35

2,161,270.68

2,258,965.73

2,01,697.78

非流動資產：

-

可供出售金融資產

297,40.81

297,40.81

295,340.29

279,53.4

長期應收款

384,515.01

384,515.01

384,515.01

41,590.25

長期股權投資

398,418.81

398,418.81

330,179.08

351,96.52

投資性

房地產

142,829.61

142,826.13

35,106.41

2,096.31

固定資產

5,751.29

5,736.67

5,951.49

5,85.35

在建工程

16,61.14

16,03.69

14,250.46

7,104.96

固定資產清理

-

-

-

-

長期待攤費用

-

-

-

-

遞延所得稅資產

-

-

-

-

其他非流動資產

-

-

-

-

非流動資產合計

1,245,56.67

1,24,941.12

1,065,342.73

1,058,26.84

資產總計

3,439,23.03

3,406,21.80

3,324,308.46

3,069,924.63

流動負債：

短期借款

59,0.0

157,0.0

110,0.0

20,20.0

應付票據

-

-

-

-

應付帳款

7.62

28.34

7,476.82

8.02

預收款項

86,459.85

80,158.10

227,29.73

220,954.83

應付職工薪酬

124.27

835.50

1,141.60

975.90

應交稅費

53,631.38

60,824.08

20,596.18

8,038.21

應付利息

18,264.37

17,203.3

14,94.6

13,178.31

其他應付款

320,92.91

313,496.58

273,935.82

283,012.17

一年內到期的非流

動負債

381,60.0

381,60.0

127,40.0

238,20.0

其他流動負債

250,0.0

250,0.0

170,0.0

130,0.0

流動負債合計

1,170,010.40

1,261,145.94

952,794.81

914,567.43

非流動負債：

項目

2017 年 3 月末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

長期借款

536,540.0

40,590.0

413,470.0

482,51.61

應付債券

130,0.0

130,0.0

380,0.0

250,0.0

長期應付款

168,656.49

170,479.37

175,921.89

44,301.84

遞延所得稅負債

55,135.14

55,135.14

55,205.64

60,078.07

非流動負債合計

890,31.63

756,204.51

1,024,597.53

836,931.53

負債合計

2,060,342.03

2,017,350.45

1,97,392.34

1,751,498.96

所有者權益

（或股東權益）：

-

實收資本（或股本）

30,0.0

30,0.0

30,0.0

30,0.0

資本公積金

840,414.51

840,414.51

840,414.51

835,31.2

其它綜合收益

47,291.1

47,291.1

32,502.64

34,576.5

盈餘公積金

31,98.37

31,98.37

28,902.30

26,106.09

未分配利潤

159,187.0

169,167.35

145,096.67

12,41.80

所有者權益合計

1,378,81.0

1,38,861.35

1,346,916.12

1,318,425.6

負債和所有者權益

總計

3,439,23.03

3,406,21.80

3,324,308.46

3,069,924.63

2、母公司利潤表

表：發行人最近三年及一期母公司利潤表

單位：萬元

項目

2017 年

一季度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

一、營業總收入

3,24.57

192,765.29

128,82.20

86,513.95

其中：營業收入

3,24.57

192,765.29

128,82.20

86,513.95

二、營業總成本

13,174.92

171,942.10

123,24.95

78,419.31

其中：營業成本

63.0

73,27.0

59,071.2

27,279.39

營業稅金及附加

76.43

44,375.26

25,434.73

11,853.70

銷售費用

12.0

125.68

261.68

89.97

管理費用

629.87

5,084.39

5,109.97

4,623.2

財務費用

12,393.62

48,27.48

33,584.4

34,257.23

資產減值損失

-

902.29

-

217.09

315.81

三、其他經營收益

投資淨收益

-

13,415.80

22,405.73

12,83.95

其中：對聯營企業和合營企業

的投資收益

-

7,76.49

21,450.91

10,721.59

四、營業利潤

-

9,950.35

34,238.9

27,982.98

20,928.58

加：營業外收入

-

3.71

25.41

2,930.32

其中：政府補助

-

-

25.35

2,850.0

減：營業外支出

30.0

1,090.04

46.31

3,591.89

其中：非流動資產處置淨損失

-

47.64

-

4.34

五、利潤總額

-

9,980.35

33,152.6

27,962.08

20,267.02

減：所得稅

-

2,291.91

-

98.58

六、淨利潤

-

9,980.35

30,860.75

27,962.08

20,168.4

歸屬於母公司所有者的淨利潤

-

9,980.35

30,860.75

27,962.08

20,168.4

七、其他綜合收益

-

14,78.48

-

2,073.91

24,039.1

八、綜合收益總額

-

9,980.35

45,649.23

25,8.16

44,207.5

歸屬於母公司普通股東綜合收益總

額

-

9,980.35

45,649.23

25,8.16

44,207.5

3、母公司現金流量表

表：發行人最近三年及一期母公司現金流量表

單位：萬元

項目

2017 年

一季度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

一、經營活動產生的現金流

量：

銷售商品、提供勞務收到的

現金

9,154.84

45,856.04

139,64.49

84,98.76

收到的稅費返還

-

-

25.35

-

收到其他與經營活動有關

的現金

34,01.35

19,767.98

102,874.39

167,49.52

經營活動現金流入小計

43,16.19

65,624.02

242,564.24

252,48.28

購買商品、接受勞務支付的

現金

36,989.45

104,805.47

138,768.86

185,348.83

支付給職工以及為職工支

付的現金

1,03.97

3,398.16

3,14.65

2,642.59

支付的各項稅費

5,915.64

8,540.81

18,747.76

12,168.23

支付其他與經營活動有關

的現金

30,384.09

23,929.96

105,31.14

178,394.87

經營活動現金流出小計

74,293.15

140,674.39

265,962.40

378,54.52

經營活動產生的現金流量

淨額

-

31,126.96

-

75,050.37

-

23,398.17

-

126,106.23

二、投資活動產生的現金流

量：

-

收回投資收到的現金

-

0.06

-

1,13.5

取得投資收益收到的現金

-

33,26.71

15,954.82

1,786.40

處置固定資產、無形資產和

其他長期資產收回的現金

淨額

-

1.62

-

0.32

收到其他與投資活動有關

的現金

-

83,509.0

-

-

投資活動現金流入小計

-

116,7.38

15,954.82

2,920.27

購建固定資產、無形資產和

其他長期資產支付的現金

1.34

1,962.50

4,672.23

3,90.17

投資支付的現金

-

75,473.23

39,30.0

3,30.0

取得子公司及其他營業單

位支付的現金淨額

-

支付其他與投資活動有關

的現金

-

49,409.0

-

1,046.93

投資活動現金流出小計

1.34

126,84.73

43,972.23

8,247.09

投資活動產生的現金流量

淨額

-

1.34

-

10,067.35

-

28,017.41

-

5,326.83

三、籌資活動產生的現金流

量：

吸收投資收到的現金

-

-

50,0.0

-

項目

2017 年

一季度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

取得借款收到的現金

22,80.0

675,620.0

48,970.0

618,905.0

收到其他與籌資活動有關

的現金

113,50.0

-

籌資活動現金流入小計

22,80.0

789,120.0

538,970.0

618,905.0

償還債務支付的現金

185,96.58

557,30.0

409,051.61

516,430.39

分配股利、利潤或償付利息

支付的現金

12,397.48

65,647.78

60,743.68

60,163.92

支付其他與籌資活動有關

的現金

93.09

74,380.0

-

445.93

籌資活動現金流出小計

198,487.15

697,327.78

469,795.29

57,040.24

籌資活動產生的現金流量

淨額

24,312.85

91,792.2

69,174.71

41,864.76

四、匯率變動對現金的影響

-

-

-

-

五、現金及現金等價物淨增

加額

-

6,815.45

6,674.50

17,759.13

-

89,568.29

期初現金及現金等價物餘

額

102,357.86

95,683.37

77,924.24

167,492.54

六、期末現金及現金等價物

餘額

95,542.42

102,357.86

95,683.37

77,924.24

三、發行人最近三年及一期合併報表範圍的變化

本節所指合併報表範圍的變化是指發行人最近三年及一期真實報表合併範

圍的變化。

（一）合併報表範圍

截至 2017 年 3 月 31 日，發行人納入合併報表範圍的二級子公司、三級子公

司共 24 家，與 2016 年末的情況相同，具體披露情況如下：

表：截至 2016 年 12 月 31 日發行人合併範圍情況

單位：萬元，%

序

號

公司名稱

子公司類型

公司級別

實收資本

持股比例

1

上海興利開發公司

全資子公司

二級

7,000.00

100.00

2

上海聯安實業公司

全資子公司

二級

1,000.00

100.00

3

上海永安勞務管理中心

全資子公司

二級

200.00

100.00

4

上海世紀公園管理有限公司

全資子公司

二級

1,000.00

100.00

5

上海浦東世紀公園勞動服務有限公司

全資子公司

三級

100.00

100.00

6

上海東旭置業有限公司

全資子公司

二級

15,053.51

100.00

7

上海聯洋集團有限公司（注 1）

控股子公司

二級

26,000.00

50.00

8

上海聯洋經濟發展有限公司

控股子公司

三級

1,000.00

90.00

9

上海聯洋商業旅遊投資發展有限公司

控股子公司

三級

1,000.00

60.00

10

上海聯洋動拆遷有限公司

控股子公司

三級

1,000.00

80.00

11

上海聯洋物業服務有限公司

全資子公司

三級

300.00

100.00

12

上海聯洋勞動服務有限公司

全資子公司

三級

500.00

100.00

13

上海聯安市政工程有限公司

全資子公司

二級

500.00

100.00

14

上海世紀廣場管理有限公司

全資子公司

三級

100.00

100.00

15

上海興暉物業管理有限公司

控股子公司

三級

500.00

60.00

16

上海天藝文化投資發展有限公司

全資子公司

二級

28,000.00

100.00

17

上海市浦東第四房屋徵收服務事務所有

限公司

全資子公司

二級

1,000.00

100.00

18

上海浦東地產有限公司（注 2）

控股子公司

二級

50,000.00

12.00

19

上海浦東射擊遊樂有限公司

控股子公司

三級

2,500.00

51.00

20

上海儲地園藝有限公司

全資子公司

三級

3,120.00

100.00

21

上海周儲置業有限公司

全資子公司

三級

10,000.00

100.00

22

上海新場古鎮投資開發有限公司

全資子公司

二級

20,000.00

61.00

23

上海新場古鎮旅遊發展有限公司

全資子公司

三級

500.00

100.00

24

上海浦東土控資產經營有限公司

全資子公司

二級

1,000.00

100.00

注 1：聯洋集團總經理由發行人指派，發行人對上海聯洋集團有限公司形成實際控制，故納

入合併報表範圍。

注 2：發行人持有浦東地產 12%股權，受託管理浦東土地儲備中心持有的浦東地產 88%股

權，委託管理期限至 2017 年 12 月 31 日，到期後是否繼續託管尚不確定。

發行人報表合併範圍內的子公司不存在被其他公司報表合併的情況。

（二）發行人最近三年合併報表範圍的變化情況

表：發行人 2014 年合併報表範圍的變化

序號

增加公司

變動原因

1

上海浦東土控資產經營有限公司

新設

序號

減少公司

變動原因

1

上海浦東軌道交通投資有限公司

股權出資

表：公司 2015 年合併報表範圍的變化

序號

增加公司

變動原因

1

上海周儲置業有限公司

控股東變更

序號

減少公司

變動原因

1

上海浦東濱江開發建設投資有限公司

股權劃轉

表：發行人 2016 年合併報表範圍的變化

序號

增加公司

變動原因

-

無變化

-

2014 年上海市浦東新區政府第 41 次常務會議通過了上海浦東軌道交通開發

投資（集團）有限公司（以下簡稱「軌交集團」）的決議，本公司以持有對上海浦

東軌道交通投資有限公司（以下簡稱「浦東軌交」）74.04%（折合 18 億元人民幣）

的股權合計參與投資組建軌交集團，佔軌交集團總股本的 24.68%，根據軌交集

團的公司章程，本公司不具有對該集團的財務和經營政策的控制權和重大影響，

故不再納入本公司的合併範圍。

發行人實際控制的上海浦東地產有限公司購買上海周儲置業有限公司原股

東之一的上海周浦城鎮建設投資集團有限公司的持有的上海周儲置業有限公司

的股權後全資控股上海周儲置業有限公司。

根據國資委 2015 年 11 月 16 日出具的《關於將上海浦東濱江開發建設投資

有限公司 60%的股權無償劃轉至上海東岸投資有限公司的通知》，本公司將持有

的 60%的股權（對應註冊資本 1.2 億元）劃轉至上海東岸投資有限公司。

四、管理層討論與分析

公司管理層結合發行人最近三年一期的財務報表，從合併口徑對公司資產負

債結構、現金流量、償債能力、資產周轉能力、盈利能力以及未來業務目標的可

持續性進行了如下分析。

（一）發行人最近三年

及一期

主要財務指標

表：發行人最近三年及一期主要財務指標

主要財務指標

2017 年 3 月

31 日

2016 年 12 月

31 日

2015 年 12 月

31 日

2014 年 12 月

31 日

流動比率

1.89

1.71

2.36

2.25

速動比率

0.30

0.27

0.37

0.46

資產負債率

62.41%

61.09%

59.72%

57.49%

總資產周轉率（次）

0.02（年化）

0.0

0

0.05

0.04

應收帳款周轉率

（次）

32.88（年化）

175.98

60.49

35.52

存貨周轉率（次）

0.03（年化）

0.1

0.08

0.07

EBIT（萬元）

-

81,560.6

2

66,19.98

53,852.95

EBIT 利息保障倍數

-

1.73

2.03

1.60

註：

上述各指標的具體計算公式如下：

流動比率

=

流動資產

/

流動負債

速動比率

=

（流動資產

-

存貨）

/

流動負債

資產負債率

=

負債總計

/

資產總計

總資產周轉率

=

營業總收入

/

總資產平均餘額

應收帳款周轉率

=

營業總收入

/

應收帳款平均餘額

存貨周轉率

=

營業總成本

/

存貨平均餘額

EBIT

，即息稅前利潤

=

利潤總額

+

利息支出

EBIT

利息保障倍數

=

息稅前利潤

/

利息支出

如無特別說明，本節中出現的指標均依據上述口徑計算。

（二）合併報表口徑下的財務分析

1、資產結構分析

表：近三年及一期資產結構

單位：萬元/%

項目

2017 年 3 月末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

流動資產

2,588,216.25

70.11

2,482,524.14

69.25

2,383,812.28

70.50

2,201,247.53

70.34

非流動資產

1,103,557.21

29.89

1,102,163.09

30.75

997,177.76

29.50

928,294.59

29.66

資產總額

3,691,773.46

100.00

3,584,687.23

100.00

3,380,990.03

100.00

3,129,542.12

100.00

近三年及一期，發行人的總資產合計分別為 3,129,542.12 萬元、3,380,990.03

萬元、3,584,687.23 萬元及 3,691,773.46 萬元。發行人總資產金額近三年及一期

總體呈持續增長趨勢。從總資產的構成看，發行人以流動資產為主；近三年及一

期，發行人非流動資產在資產總額中佔比分別為 29.66%、29.50%、30.75%及

29.89%。發行人資產構成總體上比較合理，2013 年以來，發行人建設項目增多，

帶動經營性流動資產增長，流動資產佔比較大。

（1）流動資產結構分析

表：近三年及一期公司流動資產結構

單位：萬元

項目

2017 年 3 月末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（%）

貨幣資金

315,674.8

12.20

297,297.17

11.98

164,40.28

6.90

161,350.36

7.3

應收帳款

2,6.4

0.10

778.69

0.03

1,814.05

0.08

3,514.29

0.16

預付款項

143.97

0.01

161.42

0.01

116,834.34

4.90

96,06.9

4.36

應收利息

2.2

0.0

17.13

0.0

10.07

0.0

38.91

0.0

其他應收款

91,070.2

3.52

86,101.68

3.47

95,021.37

3.9

187,16.61

8.50

存貨

2,178,658.51

84.18

2,096,260.12

84.4

2,05,732.17

84.14

1,753,160.37

79.64

流動資產合計

2,58,216.25

10.0

2,482,524.14

10.0

2,383,812.28

10.0

2,201,247.53

100.00

發行人流動資產以貨幣資金、預付款項、其他應收款、存貨為主，其中存貨

佔比較大。近三年及一期末，上述四項合計金額分別為 2,197,694.33 萬元、

2,381,988.16 萬元、2,479,820.39 萬元及 2,585,547.58 萬元，均佔當期流動資產總

額的 99%以上，在發行人資產總額中佔比也均在 65%以上，分別佔發行人當期總

資產規模的 70.22%、70.45%、69.18%及 70.04%。

① 貨幣資金

近三年及一期，發行人的貨幣資金餘額分別為 161,350.36 萬元、164,400.28

萬元、297,297.17 萬元及 315,674.88 萬元，佔當期流動資產的比重分別為 7.33%、

6.90%、11.98%及 12.20%。2016 年末貨幣資金較 2015 年末出現明顯增加的原因

是發行人 2016 年進行了較多直接債務融資所致。發行人的貨幣資金由銀行存款、

現金和其他貨幣資金構成，其中絕大部分為銀行存款。近一年，發行人銀行存款

在貨幣資金中的佔比超過 94%，現金佔比極小，不足 0.02%，其他貨幣資金主要

為 7 天通知存款。

表：發行人最近三年貨幣資金明細

單位：萬元

項目

2016 年末

2015 年末

2014 年末

庫存現金

24.24

25.1

30.01

銀行存款

280,29.56

15,375.17

131,48.39

其他貨幣資金

17,043.38

9,0.0

29,871.96

合計

297,297.17

164,40.28

161,350.36

② 預付帳款

發行人預付款項主要是預付工程款。近三年及一期，發行人的預付帳款餘額

分別為 96,066.99 萬元、116,834.34 萬元、161.42 萬元及 143.97 萬元，在流動資

產中的佔比分別為 4.36%、4.90%、0.03%及 0.10%，2015 年末較 2014 年末增加

21.62%，主要原因是預付永達（集團）股份有限公司購地款。2016 年末較 2015

年末減少 99.86%，主要原因是盛唐置業辦公樓交付所致。

表：近兩年末預付帳款帳齡結構

單位：萬元

帳齡

2

01

6

年

201

5

年

帳面餘額

壞帳準

備

帳面餘額

壞帳

準備

金額

比例

（

%

）

金額

比例

（

%

）

1

年以內（含

1

年）

43.45

26.92

-

22,723.01

19.45

-

1

至

2

年

96.71

59.91

-

94,1.32

80.5

-

3

年以上

21.26

13.17

-

-

-

合計

161.42

10.0

-

116,834.34

10.0

-

③ 其他應收款

近三年及一期，發行人其他應收款分別為 187,116.61 萬元、95,021.37 萬元、

86,101.68 和 91,070.22 萬元，分別佔流動資產的比重為 8.50%、3.99%、3.47%和

3.52%。2015 年末較 2014 年末其他應收款減少 49.22%，主要原因是關聯方往來

款減少所致。2016 年末較 2015 年末其他應收款減少 9.39%，主要原因是關聯方

往來款減少所致。

發行人所有其他應收款都是經營性款項，且不會用於政府拆借等情況。

表：2016 年末其他應收款情況

單位：萬元

種類

帳面餘額

壞帳準備

金額

比例（

%

）

金額

比例（

%

）

單項金額重大並單項計提壞

帳準備的其他應收款

10,73.0

11.31

2,13.0

19.87

按信用風險組合計提壞帳準

備的其他應收款

84,187.92

88.68

6,686.24

65.75

帳齡分析組合

10,170.60

10.71

6,686.24

65.75

其他方法

74,017.32

77.97

-

-

單項金額雖不重大但單項計

提壞帳準備的其他應收款

6.05

0.01

6.05

14.38

合計

94,926.97

10.0

8

,8

25.29

10.0

表：2016年末採用帳齡分析法列示的其他應收款

單位：萬元

帳齡

帳面餘額

壞帳準備

金額

比例（%）

1 年以內（含 1 年）

72.2

7.1

-

1 至 2 年（含 2 年）

21.59

0.21

2.16

2 至 3 年（含 3 年）

1,798.7

17.69

539.63

3 至 5 年（含 5 年）

2,967.15

29.17

1,483.58

5 年以上

4,60.87

45.83

4,60.87

合計

10,170.60

10

6,686.24

表：2016 年末其他方法計提的壞帳準備的帳齡分析

單位：萬元

組合名稱

期末數

帳面餘額

計提比例

(%)

壞帳準備

關聯方往來款

73,916.40

0.0

0.0

押金保證金

10.92

0.0

0.0

合計

74,017.32

0.0

0.0

表：截至 2016 年末其他應收款前五名明細

單位：萬元

債務人名稱

款項性質

帳面餘額

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

往來款

73,916.40

上海市浦東新區物業管理中心

投資理財款

4,296.37

上海望京科技發展有限公司

暫付款

2,13.0

上海金聯摩擦材料有限公司

暫付款

818.2

上海張江實業總公司

歷史遺留

10.0

合計

81,263.9

④ 存貨

近三年及一期，發行人存貨餘額分別為 1,753,160.37 萬元、2,005,732.17 萬

元、2,096,260.12 和 2,178,658.51 萬元；存貨佔流動資產的比重分別為 79.64%、

84.14%、84.44%和 84.18%。截至 2016 年末，存貨中有帳面金額 177,808.97 萬元

為受限資產，用於向銀行抵押獲得貸款。從流動資產的構成情況來看，存貨的佔

比最大。2015 年末存貨較 2014 年末增加 252,571.80 萬元，增加 14.41%，主要為

土地開發成本增加。2016 年末存貨較 2014 年末增加 90,527.95 萬元，增加 4.51%，

主要為土地開發成本增加。

由於報告期內存貨未發生減值的情形，故未計提存貨跌價準備。

表：發行人最近三年存貨明細

單位：萬元

項目

2016 年末

2015 年末

2014 年末

原材料

469.14

470.40

517.16

庫存商品

3,894.93

828.78

1,179.62

周轉材料

2.47

2.60

2.54

工程施工

85,623.2

49,8.89

8,697.81

其他

2,06,270.37

1,954,541.50

1,742,763.24

合計

2,096,260.12

2,05,732.17

1,753,160.37

表：發行人近三年存貨-其他明細

單位：萬元

項目

2016 年末

2015 年末

2014 年末

開發成本

1,802,589.96

1,721,193.39

1,354,702.02

開發產品

203,680.41

233,348.11

388,061.22

合計

2,06,270.37

1,954,541.50

1,742,763.24

（2）非流動資產結構分析

表：近三年及一期非流動資產構成

單位：萬元

項目

2017 年 3 月末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（%）

可供出售金融資產

301,290.81

27.30

301,290.81

27.34

29,190.29

30.0

283,403.4

30.53

持有至到期投資

-

-

-

-

-

-

-

-

長期應收款

384,515.01

34.84

384,515.01

34.89

384,515.01

38.56

41,590.25

44.33

長期股權投資

129,19.56

11.70

129,19.56

11.72

136,494.92

13.69

132,241.73

14.25

投資性

房地產

231,819.91

21.01

232,675.24

21.1

128,34.15

12.87

53,30.16

5.74

固定資產

9,906.64

0.90

10,052.62

0.91

10,364.98

1.04

21,012.62

2.26

在建工程

35,790.51

3.24

33,285.06

3.02

29,925.25

3.0

15,123.3

1.63

無形資產

2,329.62

0.21

2,340.96

0.21

2,52.10

0.25

7,790.15

0.84

商譽

2,09.01

0.19

2,09.01

0.19

2,09.01

0.21

-

-

長期待攤費用

585.17

0.05

615.8

0.06

3,073.60

0.31

3,15.54

0.34

遞延所得稅資產

647.5

0.06

647.73

0.06

648.4

0.07

67.36

0.07

其他非流動資產

5,453.40

0.49

5,521.29

0.50

-

-

-

-

非流動資產合計

1,103,57.21

10.0

1,102,163.09

10.0

997,17.76

10.0

928,294.59

100.00

發行人非流動資產主要包括可供出售金融資產、長期應收款、長期股權投資、

投資性

房地產

、在建工程和固定資產。近三年一期，上述六者合計餘額分別為

916,671.53 萬元、988,834.60 萬元、1,090,938.30 萬元和 1,092,442.44 萬元，在當

期非流動資產中的佔比均超過 95%。

① 可供出售金融資產

近三年及一期，發行人可供出售金融資產餘額分別為 283,403.44 萬元、

299,190.29 萬元、301,290.81 萬元和 301,290.81 萬元；可供出售金融資產佔非流

動資產的比重分別為 30.53%、30.00%、27.34%和 27.30%。發行人持有的可供出

售金融資產主要為上海浦東軌道交通開發投資（集團）有限公司（以下簡稱浦東

軌交）股權、上海

陸家嘴

金融發展有限公司等公司股權。發行人可供出售金融資

產餘額近三年及一期有一定增長，主要原因是按公允價值計量的可供出售金融資

產公允價值上升。

表：截至 2016 年末以成本計量的可供出售金融資產明細

單位：萬元

被投資單位

年初餘額

期末餘額

持股比

例

（%）

天安保險股份有限公司

1,152.28

1,152.28

1.04

上海

陸家嘴

金融發展有限公司

82,517.1

94,40.0

16.40

上海三林投資發展有限公司

5,739.29

5,0.0

100.00

瑞東醫院有限公司

-

69.36

14.82

上海浦東唐城投資發展有限公司

2,0.0

2,0.0

10.00

上海浦東軌道交通開發投資（集團）有限公司

180,0.0

180,0.0

12.21

浦東發展集團財務公司

3,90.0

3,90.0

3.69

合計

275,308.69

287,151.64

② 長期應收款

近三年及一期，發行人長期應收款的帳面淨值分別為 411,590.25 萬元、

384,515.01 萬元、384,515.01 和 384,515.01 萬元，分別佔非流動資產的 35.28%、

44.34%、34.89%和 34.89%。發行人的長期應收款主要是應收浦東土地儲備中心

的川沙新鎮 A-1 地塊款項。

截至 2017 年 3 月末，公司長期應收款中應收浦東土儲款（含利息費用）38.45

億元。餘下款項由浦東新區政府在以後財政年度安排財力返還。川沙新鎮 A-1 地

塊後期項目等由川沙鎮政府負責，發行人不再參與，未來在該地塊上不增加支出。

③ 長期股權投資

近三年及一期，發行人長期股權投資的帳面淨值分別為 132,241.73 萬元、

136,494.92 萬元、129,119.56 和 129,119.56 萬元，分別佔非流動資產的 14.25%、

13.69%、11.72%和 11.70%，長期股權投資規模呈減小的趨勢。

表：截至 2016 年末發行人長期股權投資情況表

單位：萬元

被投資單位

投資成本

年初餘額

期末餘額

減值準備

期末餘額

一、合營企業

-

-

-

-

被投資單位

投資成本

年初餘額

期末餘額

減值準備

期末餘額

上海聯仁物業管理部

404.29

404.29

404.29

404.29

二、聯營企業

-

-

-

-

上海前灘國際商務區投資（集團）有

限公司

13,414.91

10,362.93

92,14.61

13,414.91

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

11,451.25

31,975.04

32,954.72

11,451.25

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

4,0.0

4,015.10

4,020.23

4,0.0

上海地產龍陽建設開發有限公司

150.0

141.85

-

150.0

合計

29,420.46

136,89.21

129,523.85

29,420.46

④ 投資性

房地產

近三年及一期，發行人的投資性

房地產

淨額分別為 53,300.16 萬元、

128,344.15 萬元、232,675.24 和 231,819.91 萬元。目前發行人擁有的投資性房地

產主要為聯洋別墅及子公司聯洋集團擁有的聯洋廣場。公司投資性

房地產

採用成

本模式進行初始和後續計量。2015 年末較 2014 年末增長 140.80%，投資性房地

產出現明顯增加，主要原因是子公司浦東地產收購周儲置業，周儲置業成為浦東

地產全資子公司後，合併範圍增加，導致投資性

房地產

增加所致。2016 年末較

2015 年末增長 81.29%，投資性

房地產

出現明顯增加，主要原因是公司將原計入

存貨中的浦東新區蘭花路 333 號 333 世紀大廈出租後轉入投資性

房地產

。

2、負債結構分析

表：近三年及一期末負債結構

單位：萬元/%

項目

2017 年 3 月末

201

6

年

2015 年

2014 年

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

流動負債

1,369,49.03

59.4

1,49,202.51

66.18

1,01,547.51

50.10

97,828.41

54.35

非流動負債

934,635.94

40.56

740,510.46

33.82

1,07,416.40

49.90

821,3.01

45.65

負債合計

2,304,134.97

10.0

2,189,712.98

10.0

2,018,963.91

10.0

1,79,161.43

10.0

近年來，發行人業務規模持續擴大，負債規模也隨之增長。近三年及一期，

發行人的總負債分別為 1,799,161.43 萬元、2,018,963.91 萬元、2,189,712.98 萬元

及 2,304,134.97 萬元，總體呈增長趨勢，主要是因為隨著發行人業務發展，土地

開發整理等方面的投資支出大幅度上升，為了滿足資金需求，發行人通過銀行借

款等融資渠道，加大了融資規模。

近三年及一期，非流動負債餘額分別為 821,333.01 萬元、1,007,416.40 萬元

740,510.46 萬元及 934,635.94 萬元，在負債中的佔比分別為 42.14%、45.65%、

33.82%及 40.56%。非流動負債餘額及比重整體而言呈減少趨勢，主要是發行人

部分長期債務將要到期所致。近三年及一期，發行人流動負債餘額分別為

977,828.41 萬元、1,011,547.51 萬元、1,449,202.51 及 1,369,499.03 萬元，流動負

債在總負債的佔比分別為 54.35%、50.10%、66.18%及 55.29%。流動負債佔比整

體而言呈上升趨勢，2017 年一季度末因應付利息增多、發行了一年期的定向工

具而使流動負債佔整體的比例略有回升。

（1）流動負債結構分析

表：近三年及一期流動負債構成

單位：萬元/%

項目

2017 年 3 月末

2016

年

2015

年

2014 年

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（

%

）

金額

佔比

（

%

）

金額

佔比

（

%

）

短期借款

69,0.0

5.04

164,0.0

11.32

110,0.0

10.87

20,20.0

2.07

應付帳款

1,795.3

0.13

3,461.17

0.24

9,108.50

0.90

6,267.96

0.64

預收款項

88,181.71

6.4

83,026.90

5.73

229,83.15

22.72

22,62.10

22.77

應付職工薪酬

286.65

0.02

1,404.73

0.10

1,79.97

0.18

1,521.69

0.16

應交稅費

54,21.83

3.96

62,158.70

4.29

22,06.01

2.18

9,810.0

1.00

應付利息

18,264.37

1.3

17,21.75

1.19

14,94.6

1.48

13,178.31

1.35

應付股利

-

-

-

-

-

-

-

-

其他應付款

506,159.14

36.96

482,539.26

33.30

318,215.21

31.46

336,028.35

34.36

一年內到期的非

流動負債

381,60.0

27.86

385,40.0

26.59

135,60.0

13.41

238,20.0

24.36

其他流動負債

250,0.0

18.25

250,0.0

17.25

170,0.0

16.82

130,0.0

13.29

流動負債合計

1,369,49.03

10.0

1,49,202.51

10.0

1,01,547.51

10.0

97,828.41

10.0

發行人流動負債主要包括短期借款、預收款項、其他應付款、一年內到期的

非流動負債和其他流動負債。近三年及一期，上述五項餘額合計分別為

947,050.45 萬元、963,648.36 萬元、1,364,966.16 和 1,294,940.85 萬元，在當期流

動負債中的合計佔比分別為 96.85%、95.26%、94.19%和 94.56%。

① 短期借款

近三年及一期，發行人短期借款帳面餘額分別為 20,200.00 萬元、110,000.00

萬元、164,000.00 萬元和 69,000.00 萬元，在流動負債中佔比分別為 2.07%、10.87%、

11.32%和 5.04%。2015 年末發行人短期借款餘額較 2014 年末上升 444.55%，主

要原因是發行人新增 5 億短期抵押貸款和 5 億短期信用借款。2016 年末發行人

短期借款餘額較 2015 年上升 49.09%，主要原因是發行人新增 7 億元超短融所

致。

表：2016 年末短期借款情況表

單位：萬元

項目

期末餘額

年初餘額

抵押借款

-

50,0.0

保證借款

7

,

00.0

10,0.0

信用借款

157

,

00.0

50,0.0

合計

164,0.0

110,0.0

② 預收帳款

近三年及一期，發行人預收帳款帳面餘額分別為 222,622.10 萬元、229,833.15

萬元、83,026.90 萬元和 88,181.71 萬元，在流動負債中佔比分別為 22.77%、22.72%、

5.73%和 6.44%。預收帳款主要作為核算發行人自營土地的會計科目，發行人自

營開發土地中採取分期收款，分期交地的，未交地收取的地價款先作預收款，待

交地辦妥土地證後才確認收入。

表：近兩年預收款項帳齡結構

單位：萬元

項目

2016 年

2015 年

1 年以內（含 1 年）

24,850.2

72,631.95

1 年以上

58,176.68

157,201.20

合計

83,026.90

229,83.15

③ 其他應付款

發行人的其他應付款主要是項目未結算的款項。近三年及一期，發行人其他

應付款餘額分別為 336,028.35 萬元、318,215.21 萬元、482,539.26 萬元和

506,159.14 萬元，在流動負債中的佔比分別為 34.36%、31.46%、33.30%和 36.96%。

表：近兩年按照款項性質列示其他應付款

單位：萬元

項目

2016 年

2015 年

租賃保證金

2,616.95

2,541.34

押金保證金

7,35.75

8,109.29

上海市浦東房屋徵收事務中心及浦東新區土地儲備中

心拆遷項目

157,838.96

31,8

59

.97

暫收款

48,124.0

46,492.95

金橋集團合作項目款（注 1）

262,70.0

223,380.0

動遷款及安置基金

2,139.53

2,134.52

其他

1,784.06

3,697.14

項目

2016 年

2015 年

合計

482,539.26

318,215.21

注 1：金橋集團合作項目款主要是指金橋-趙家溝地塊上通用四期項目發行人應付金橋

集團的項目款。

④ 一年內到期的非流動負債

發行人一年內到期的非流動負債主要是到期日在一年內的長期借款。近三年

及一期，發行人一年內到期的非流動負債餘額分別為 238,200.00 萬元、135,600.00

萬元、385,400.00 萬元和 381,600.00 萬元，在流動負債中的佔比分別為 24.36%、

13.41%、26.59%和 27.86%。2016 年末一年內到期的非流動負債較 2015 年上升

249,800.00 萬元，主要系上海浦東土地控股(集團)有限公司 2014 年度第一期中期

票據 25.00 億元債務餘額從應付債券劃入一年內到期的非流動負債所致。

⑤ 其他流動負債

發行人其他流動負債主要是發行人對外發行的非公開定向債務融資工具和

短期融資券。近三年，發行人其他流動負債餘額分別為 130,000.00 萬元、

170,000.00 萬元、250,000.00 萬元和 250,000.00 萬元，在流動負債中的佔比分別

為 13.29%、16.81%、17.25%和 18.25%。其他非流動負債餘額在 2016 年末較 2015

年末增加了 47.06%，主要系發行人 2016 年發行了 13 億元的非公開定向債務融

資工具。2017 年 3 月末較 2016 年末無變化。

表：2017 年 3 月末的其他流動負債

單位：億元

債券名稱

發行日期

債券期

限

期末餘

額

利率

（%）

2016 年第一期超短期融資劵

2016 年 6 月 6 日

270 天

5.00

3.10

2016 年第二期超短期融資劵

2016 年 9 月 9 日

270 天

7.00

2.87

2016 年非公開定向債務融資工具第

一期

2016

年

1

月

21

日

1

年

9

.0

3.49

2016 年非公開定向債務融資工具第

二期

2016 年 4 月 26 日

1 年

4.00

3.60

合計

2

5

.0

（2）非流動負債結構分析

表：近三年及一期非流動負債結構

單位：萬元

項目

2017 年 3 月末

201

6

年

201

5

年

2014 年

金額

佔比

（%）

金額

佔比

（

%

）

金額

佔比

（

%

）

金額

佔比

（

%

）

長期借款

550,340.0

58.8

406,590.0

54.91

418,670.0

41.56

498,251.61

60.66

應付債券

130,0.0

13.91

130,0.0

17.56

380,0.0

37.72

250,0.0

30.4

長期應付款

22,402.07

23.80

171,087.13

23.10

176,538.45

17.52

44,937.20

5.47

專項應付款

312.47

0.03

343.52

0.05

412.34

0.04

420.35

0.05

遞延所得稅負債

31,581.40

3.38

31,610.14

4.27

31,795.61

3.16

27,723.85

3.38

非流動負債合計

934,635.94

10.0

740,510.46

10.0

1,07,416.40

10.0

821,3.01

10.0

發行人的非流動負債主要包括長期借款、應付債券和長期應付款。近三年，

非流動負債餘額分別為 821,333.01 萬元、1,007,416.40 萬元、740,510.46 萬元和

934,635.94 萬元。發行人非流動負債整體呈波動上升趨勢，主要由於近年來隨著

發行人業務規模的擴大，增加對外的長期借款。

① 長期借款

近三年及一期，發行人長期借款餘額分別為 498,251.61 萬元、418,670.00 萬

元、406,590.00 萬元和 550,340.00 萬元，佔當期非流動負債的比例分別為 60.66%、

41.56%、54.91%和 58.88%，長期借款總金額及比例呈波動上升趨勢，主要由於

近年來發行人通過發行債券等方式滿足了土地開發項目的部分融資需求。長期借

款主要由信用借款、抵押借款、保證借款三部分構成，主要用於發行人自營土地

楔形綠地的開發。

表：最近兩年長期借款明細

單位：萬元

項目

201

6

年

201

5

年

質押借款

82,20.0

99,90.0

抵押借款

80,490.0

138,070.0

保證借款

19,40.0

61,60.0

信用借款

224,50.0

119,10.0

合計

406,590.0

418,670.0

② 應付債券

發行人應付債券主要是發行人對外發行的中期票據。近三年及一期，發行人

應付債券餘額分別為 250,000.00 萬元、380,000.00 萬元、130,000.00 萬元和

130,000.00 萬元，佔當期非流動負債的比例分別為 30.44%、37.72%、17.56%和

13.91%。

表：發行人截至 2017 年 3 月末的應付債券情況

單位：萬元

債券名稱

發行日期

債券期限

期末餘額

上海浦東土地控股（集團）有限公

司 2015 年度第一期中期票據

2015 年 10 月 23 日

3

年

130,0.0

合計

13

0,0.0

③ 長期應付款

近三年及一期，發行人長期應付款分別為 44,937.20 萬元、176,538.45 萬元、

171,087.13 萬元和 222,402.07 萬元，在非流動負債中佔比分別為 5.47%、17.52%、

23.10%和 23.80%，呈上升趨勢。發行人長期應付款主要為安置費及吸收養老金。

表：最近兩年末的長期應付款

單位：萬元

項目

2016

年

2015

年

1.

徵地吸勞基金

170,479.37

175,921.89

2.安置費

607.76

616.56

合計

171,087.13

176,538.45

註：浦東土控已經拆遷完畢的動拆遷土地上勞動力的安置費用，每月撥付，直至退休，

這部分費用就是吸收養老金

3、現金流量分析

表：近三年及一期末現金流量主要數據

單位：萬元

項目

2017 年一季度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

一、經營活動產生的現金流量：

經營活動現金流入小計

104,826.79

234,428.48

305,536.74

28,251.76

經營活動現金流出小計

115,747.62

215,438.47

310,109.54

390,437.4

經營活動產生的現金流量淨額

-

10,920.83

18,90.02

-

4,572.80

-

102,185.69

二、投資活動產生的現金流量：

投資活動現金流入小計

1.34

31,643.53

16,369.70

6,69.1

投資活動現金流出小計

1,903.24

5,029.12

65,57.18

89,625.37

投資活動產生的現金流量淨額

-

1,901.90

26,614.41

-

49,207.48

-

82,926.26

三、籌資活動產生的現金流量：

籌資活動現金流入小計

229,90.0

806,497.41

54,860.0

625,905.0

籌資活動現金流出小計

198,696.90

719,248.32

48,029.80

579,91.72

籌資活動產生的現金流量淨額

31,203.10

87,249.09

56,830.20

45,913.28

現金及現金等價物淨增加額

18,380.37

132,853.52

3,049.92

-

139,198.67

期末現金及現金等價物餘額

315,67.5

297,253.80

164,40.28

161,350.36

（1）經營活動產生的現金流量分析

近三年及一期發行人經營活動產生的現金流量淨額分別為

-

102,185.69

萬元、

-

4,572.80

萬元

、

18,90.02

萬元

和

-10,920.83 萬元，出現較大幅度的波動，這與土

地開發與轉讓速度各年度不均衡以及地塊的市場價值波動較大相關。

近三年及一期，發行人經營性現金流入分別為

28,251.76

萬元、

305,536.74

萬元

、

234,428.48

萬元

和

104,826.79 萬元。

近三年及一期，發行人經營性現金流出分別為

390,437.4

萬元、

310,109.54

萬元

、

215,438.47

萬元

和

115,747.62 萬元。發行人經營性現金流出主要包括開發

張家浜楔形綠地項目等支付的現金以及支付其他與經營活動有關的現金。近三年

及一期，發行人支付其他與經營活動有關的現金分別為

15,780.72

萬元、

87,926.76

萬元

、

32,959.78

萬元

和

15,373.92

萬元，佔經營性現金流出的比重分別

為

39.90%

、

28.35%

、

15.30%

和

13.28%，

「

支付與其他經營活動有關的現金

」

主要

是押金、和子公司的往來款等。隨著發行人自營土地的進一步開發以及加強對應

收款項的管理，未來經營活動產生現金流的能力將不斷增強。

（

2

）投資活動現金流分析

近三年及一期，發行人投資活動產生的現金流量淨額為

-

82,926.26

萬元、

-

49,207.48

萬元

、

26,614.41

萬元

和

-1,901.90 萬元。

2015

年投資活動現金流量為負，

主要原因為浦東地產收購周儲置業支付現金流較大。

2016

年

投資活動現金流量

淨額

較

2015

年增加

23,562.82

萬元

，主要系

投資活動

現金流出減少所致

。

（

3

）籌資活動現金流分析

近三年及一期，發行人籌資活動現金流量淨額分別為

45,913.28

萬元、

56,830.20

萬元

、

87,249.09

萬元

和

31,203.10 萬元。公司籌資活動以銀行貸款為

主。發行人所籌資金保證了資金需求，籌資活動產生的現金淨流入對發行人支出

起到重要支撐作用。籌資活動產生的現金流入額、流出額和淨額均處於業內正常

範圍，表明發行人具有較強的籌資能力和債務償付能力。

2014

年籌資活動現金

流增加主要是公司發行了

25

億元中期票據和

13

億元定向工具等。

2015

年籌資

活動現金流增加主要是公司發行了

13

億元的中期票據、

7

億元的定向工具、

10

億元的短期融資券。

2016 年籌資活動現金流增加主要是公司發行了 13 億元的定

向工具、12 億元的短期融資券。

4、償債能力分析

最近三年及一期，發行人主要償債能力指標如下表所示：

表：發行人近三年及一期主要償債能力指標

主要財務指標

2017 年 3 月

31 日

2016 年 12 月

31 日

2015 年 12 月

31 日

2014 年 12 月

31 日

流動比率

1.89

1.71

2.36

2.25

速動比率

0.3

0

0.27

0.37

0.46

資產負債率

62.41%

61.09%

59.72%

57.49%

總資產周轉率（次）

0.02

（年化）

0

.0

0.05

0.04

應收帳款周轉率

（次）

32.8

（年化）

175.98

60.49

35.52

存貨周轉率（次）

0.03

（年化）

0.1

0.08

0.07

EBIT（萬元）

-

81,560.62

66,19.98

53,852.95

EBIT 利息保障倍數

-

1.73

2.03

1.60

發行人近三年及一期的資產負債率分別為57.49%、59.72%、61.09%和62.41%，

發行人負債率穩定。

近三年，發行人的EBIT利息保障倍數分別為1.60、2.03和1.73，發行人利息

保障倍數整體保持平穩水平。近三年及一期，發行人流動比率分別為2.25、2.36、

1.71及1.89，速動比率分別0.46、0.37、0.27及0.30。由於公司的負債結構以長期

負債為主。公司速動比率較低，主要原因為公司存貨金額較大所致。

5、盈利能力分析

（1）盈利指標

表：發行人近三年及一期主要盈利指標

單位：萬元

項目

2017 年一季度

2016 年度

2015 年度

2014 年度

營業總收入

14,157.80

228,137.58

161,158.3

124,852.51

營業總成本

21,142.38

206,418.5

158,935.86

117,296.2

投資收益

-67.89

11,63.95

30,018.36

12,243.53

營業利潤

-7,052.46

33,352.98

32,240.83

19,79.82

利潤總額

-6,744.11

34,548.76

33,59.49

20,250.41

淨利潤

-7,063.83

30,95.81

32,751.15

19,217.64

加權平均淨資產收益

率（%）

-1.56（年化）

0.89

2.40

1.4

近三年及一期，發行人實現營業總收入分別為124,852.51萬元、161,158.33萬

元、228,137.58萬元和14,157.80萬元，投資收益分別為12,243.53萬元、30,018.36

萬元、11,633.95萬元和-67.89萬元，實現淨利潤分別為19,217.64萬元、32,751.15

萬元、30,955.81萬元和-7,063.83萬元，加權平均淨資產收益率分別為1.44%、2.40%、

0.89%和-1.56%。

（2）收入成本分析

主營業務收入主要包括土地開發收入、房產銷售收入、經營性物業收入、公

園門票收入和其他收入。

表：發行人近三年主營業務收入明細

單位：萬元，

%

主營業務收入

2016 年

2015 年

2014 年

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

土地開發

103,810.24

46.45

121,212.87

78.93

48,830.35

39.4

房產銷售

84,157.74

37.6

585.69

0.38

37,314.53

30.14

經營性物業

24,567.89

10.9

19,486.07

12.69

22,323.05

18.03

公園管理

5,4.23

2.4

4,858.40

3.16

3,57.73

2.89

其他

5,509.68

2.47

7,417.71

4.83

11,748.56

9.49

合計

223,489.79

10.0

153,560.74

10

123,794.2

10.0

公 司 近 三 年 主 營 業 務 收 入 分 別 為 123,794.22 萬 元 、 153,560.74 萬 元 和

223,489.79萬元，其中土地開發是公司經營收入的最主要來源。發行人主營業務

收入波動較大，主要受公司土地一級開發業務板塊及

房地產

板塊收入波動的影響。

2015年較2014年增長2.98億元，增長24.05%，主要原因為公司2015年確認土地一

級開發收入12.12億元；2016年較2015年增長6.99億元，增幅45.54%，主要原因為

2016年動遷房銷售收入較大所致。

具體來說，近三年，發行人土地開發收入分別為4.88億元、12.12億元和10.38

億元，分別佔主營業務收入的39.44%、78.93%和44.65%。2014年土地開發收入

4.88億元，主要是金張地塊土地開發收入。2015-2016年土地開發收入分別為12.12

億元和10.38億元，較14年大幅上升。

房產銷售收入也是主營業務收入的一個重要組成部分，近三年，房產銷售收

入分別為3.73億元、0.06億元和8.42億元，分別佔主營業務收入的30.14%、0.38%

和37.66%。公司2014年的房產銷售主要是由於公司的動拆遷任務發生變化出售了

原採購用於安置動遷戶的房產及公司出售部分在建項目（如張家浜楔形綠地A2

街坊A-8地塊住宅項目）所致。

經營性物業收入也是主營業務收入的一個重要組成部分，近三年，公司經營

性物業板塊業務收入分別為2.23億元、1.95億元和2.46億元，佔主營業務收入的比

重分別為18.03%、12.69%和10.99%，經營性物業收入主要為發行人子公司名下商

業地產出租所得租金及物業管理費收入。

近三年發行人公園收入分別為0.36億元、0.49億元和0.54億元，公園收入主要

為發行人子公司上海世紀公園管理公司門票餐飲等收入。公園收入總體呈上升趨

勢，主要是由於世紀公園建有高柱噴泉、音樂旱噴泉、四季園、世紀花鐘、大型

浮雕、林間溪流、卵石沙灘、銀杏大道、緣池等園林景觀，是休閒度假、商務交

流的絕佳去處，享有「假日之園」美稱，所以每年的人流量持續增大所致。

發行人的其他業務收入主要是安保收入、世紀廣場的綠化保潔收入、管理費

等收入。近三年，發行人其他收入分別為1.17億元、0.74億元和0.55億元，佔主營

業務收入分別為9.49%、4.83%和2.47%。

表：發行人近三年主營業務成本明細

單位：萬元，

%

主營業務成本

2016 年

2015 年

2014 年

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

自營土地開發

30,643.75

32.57

57,761.95

72.74

16,095.5

31.3

房產銷售

39,787.90

42.29

536.13

0.68

11,034.37

21.48

經營性物業

14,349.92

15.25

9,837.92

12.39

10,580.60

20.60

公園管理

3,17.81

3.38

3,832.01

4.83

2,848.84

5.5

其他

6,048.50

6.43

7,438.93

9.37

10,806.98

21.04

合計

94,093.51

10.0

79,406.92

10.0

51,36.36

10.0

與發行人主營業務收入相對應，發行人主營業務成本主要來自於土地開發成

本、房產銷售成本、經營性物業成本、公園成本為主，同時還包括綠化保潔等其

他成本。

近三年，發行人主營業務成本分別為5.14億元、7.94億元和9.41億元；其中土

地開發成本分別為1.61億元、5.78億元和3.06億元，佔營業成本的比重分別為

31.33%、72.74%和32.57%，佔公司營業成本的比重較大。2014年年末確認了金張

地塊土地開發銷售成本。

近三年，發行人房產銷售成本分別為1.10億元、0.05億元和3.98億元，佔營業

成本的比重分別為21.48%、0.68%和42.29%。房產銷售成本隨房產銷售收入波動。

2015年房產銷售成本低，2016年大幅增加，與房產銷售收入變動保持一致。

經營性物業板塊中，發行人近三年成本分別為1.06億元、0.98億元和1.43億

元，佔主營業務的成本的比重分別為20.60%、12.39%和15.25%，經營性物業成本

主要是發行人物業管理日常支出、維修等費用。

公園板塊中，發行人近三年成本分別為0.28億元、0.38億元和0.32億元，佔主

營業務的成本的比重分別為5.55%、4.83%和6.43%。公園板塊的成本主要為綠化

養護及日常營運支出。

發行人其他業務板塊主要是世紀廣場的綠化保潔成本、管理成本等，近三年，

發行人其他業務板塊成本分別為1.08億元、0.74億元和0.60億元，佔主營業務成本

的比重分別為21.04%、9.37%和6.43%。

表：發行人近三年主營業務毛利潤明細

單位：萬元，

%

主營業務毛利潤

2016 年

2015 年

2014 年

金額

毛利率

金額

毛利率

金額

毛利率

土地開發

73,16.49

70.48

63,450.92

52.35

32,734.80

67.04

房產銷售

44,369.84

52.72

49.56

8.46

26,280.16

70.43

經營性物業

10,217.97

41.59

9,648.15

49.51

11,742.45

52.60

公園管理

2,26.42

41.63

1,026.39

21.13

728.89

20.37

其他

-

538.82

-

9.78

-

21.2

-

0.03

941.58

15.83

合計

129,396.28

57.90

74,153.82

48.29

72,427.86

58.51

近三年，發行人營業毛利潤分別為7.24億元、7.42億元和12.94億元，呈增長

態勢。

近三年，發行人土地開發業務毛利潤分別為3.27億元、6.35億元7.32億元，佔

發行人營業毛利潤的比例分別為45.20%、85.57%和56.54%，是發行人最主要的利

潤來源之一；土地開發業務的毛利率分別為67.04%、52.35%和70.48%。

近三年，發行人房產銷售板塊毛利潤分別為2.63億元、49.56萬元和4.44億元，

佔發行人營業毛利潤的比例分別為36.28%、0.07%和34.29%；近三年房產銷售的

毛利率分別為70.43%、8.46%和52.72%。2014年，發行人房產銷售的毛利率大幅

上升，主要原因是公司存量動遷房、在建項目轉讓等市場價格增長較快所致。2015

年，發行人房產銷售的毛利率大幅下降，主要原因是公司2015年房產銷售的是

2014年的少量存貨，市場價格較低導致。

近三年，發行人經營性物業板塊毛利潤分別為1.17億元、0.96億元和1.02億

元，佔發行人營業毛利潤的比例分別為16.21%、13.01%和7.90%。近三年發行人

經營性物業板塊的毛利率分別為52.60%、49.51%和41.59%，近三年房屋租賃業務

的毛利率水平較高，且毛利率水平較為穩定。

近三年，發行人公園板塊毛利潤分別為0.07億元、0.10億元和0.23億元，佔發

行人營業毛利潤的佔比分別為1.01%、1.38%1.75%，公園板塊的毛利率為20.37%、

21.13%和41.63%。

發行人其他業務板塊主要是發行人子公司世紀廣場的綠化保潔、管理費及動

拆遷勞務和動遷房差價，近三年，發行人其他業務板塊毛利潤分別為0.09億元、

-22.12萬元和-0.05億元。

表：發行人近三年投資收益明細

單位：萬元

項目

2016 年

2015 年

2014 年

權益法核算的長期股權投資收益

7,624.64

21,42.76

10,583.2

處置可供出售金融金融資產

取得

的投資收益

2,382.60

-

-

持有至到期投資在持有期間取得的投資收益

-

-

165.7

可供出售金融金融資產等取得的投資收益

1,626.71

1,314.82

1,468.97

其他

-

7,260.78

25.58

合計

11,63.95

30,018.36

12,243.53

發行人近三年投資收益較大，主要是由於前灘國際和湯臣

房地產

收入情況

良

好，發行人按照權益法核算確認

的

投資收益

較大

所致。

投資收益中的其他收益為

公司購買短期理財產品獲得的收益。

發行人聯營企業上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司和上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司的收入情況如下：

①

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司

上海湯臣浦東

房地產

開發有限公司為項目公司，其主營業務為

房地產

開發，

截至

2017

年

3

月末

，湯臣

房地產

的房產項目開發已基本完成，房產銷售收入已基

本實現，目前已經進入項目公司清算階段，後續不會為發行人帶來持續的收入。

②

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司

上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司（以下簡稱

「

前灘國際

」

）從事房

地產開發業務的經營模式如下：前灘國際把待開發的土地劃分成幾塊較小的土地，

由不同的項目公司進行開發，項目類型包含商業辦公和住宅。前灘國際根據公司

戰略規劃選擇性自主開發上述項目或出售項目子公司股權方式提前實現收益，公

司參與的商業辦公項目未來也根據實際情況選擇出售或自持。

前灘國際

待開發的地塊均在前灘地區，前灘地區位於世博後灘拓展區和耀華

地塊的南端，華夏西路與川楊河之間，東起濟陽路，西至黃浦江，總面積

2.83

平

方公裡，沿黃浦江岸線長度為

2.3

公裡。根據

2012

年前灘地區規劃，前灘地區總用

地面積

283.17

公頃，總建築面積達到

350

萬平方米以上，定位發展總部商務、文化

傳媒、運動休閒三大核心功能，包括企業天地、北美中心、媒體城、亞太中心、

國際社區、高端商務區等功能區，其中前灘國際擁有前灘地區約

210

萬平方米建

築面積的開發權，將在未來逐步開發建設。作為上海市

「

十三五規劃

」

的重點區域，

前灘地

區還將圍繞國際交流核心功能，規劃發展成為集文化博覽創意、總部商務、

高端會展、旅遊休閒和生態人居為一體的上海標誌性中央活動區。

截至2017年3月末，前灘國際在前灘地區有

5

個在建項目，合計建築面積

59,616

平方米，

其中商辦面積

53,062

平方米，在建項目將於

2016

-

2018

年陸續竣

工。

截至2017年3月末，前灘國際在前灘地區有

5

個擬建項目

，合計建築面積

382,071

平方米，其中商辦面積

328,892

平方米。保守測算，

前灘地區開發完成後，

前灘國際開發的

4

塊住宅用地預計帶來銷售收入

151.93

億元，

6

塊商辦用地預計每

年為前灘國際帶來

41.86

億元收入。

考慮到前灘國際的開發區位較好，

按照其戰略規劃自有項目將逐步開發，剔

除住宅銷售、商業辦公項目出售或股權出讓帶來的業績波動，未來自持的商業辦

公項目會產生持續的出租收入，該公司預計後續將為發行人帶來較為穩定的投資

收益。

③

分紅政策、數額、比例情況

上述參股公司的分紅政策根據《公司法》等法律法規及規章制度的規定製定，

具體分紅數額根據其公司章程並經公司有權機構或有權機構授權人士研究後確

認，分紅比例為發行人對參股公司投資的股權比例。

④

投資收益的可持續性以及對發行人

償債能力的影響

最近三年，發行人來自湯臣

房地產

和前灘國際的投資收益如下表所示：

單位：萬元

項目

2016

年

2015

年

2014

年

三年合計

參股公司三年投資

收益合計佔發行人

三年投資收益合計

數的比例

前灘國際

6,782

13,140

9,479

29,401

54.5%

湯臣

房地產

980

8,302

1,237

10,519

19.52%

項目

2016

年

2015

年

2014

年

三年合計

參股公司三年投資

收益合計佔發行人

三年投資收益合計

數的比例

投資收益

-

-

-

-

74.07%

發行人近三年的投資收益主要來自於前灘國際，

201

4

-

201

6

年三年前灘國際

形成的投資收益佔投資收益合計的比例為

54.5

%

，前灘國際對發行人投資收益

的影響較大，前灘國際的業務模式在未來預計有持續的收入，能為發行人帶來持

續的投資收益。湯臣

房地產

已進入清算階段，未來不會為發行人帶來持續的投資

收益，但該公司對發行人投資收益的貢獻有限，

2014

-

2016

年三年湯臣

房地產

形

成的投資收益合計佔投資收益合計的比例僅為

19.52

%

。

綜上，發行人認為公司的投資收益有較好的可持續性，發行人投資收益佔淨

利潤比重較高不對發行人償債能力構成重大不利影響。

計入當期損益的政府補助情況：

表：發行人近三年計入當期損益的政府補助明細

單位：萬元

項目

2016 年

2015 年

2014 年

浦東大道房屋補貼收入

-

-

2,850.0

扶持金

23.96

20.13

15.25

文廣局補貼款

-

2.0

-

上海市促進文化創意產業發展財

政扶持資金

115.0

25.0

35.0

科普教育基地補貼

17.43

35.0

-

煙花節補貼

20.0

20.0

-

世紀公園日常養護補貼

60.0

60.0

60.0

就業補貼

105.57

12.92

13.0

古鎮保護專項資金撥款

-

-

10.0

財政局財政補助

10.74

-

2.38

浦東新區國庫收付中心

18.0

28.0

-

國庫退稅

148.30

223.29

-

宜必思酒店用能分項計量系統財

政補貼

17.43

-

-

聯洋廣場用能分項計量系統財政

補貼

27.60

-

-

電力系統改造工程補貼

97.74

-

-

社保補貼

44.06

-

-

稅務退地方教育附加稅

8.70

-

-

綠化部無公害防控示範區補貼

4.35

-

-

項目

2016 年

2015 年

2014 年

新區科委

一卡通

補貼

2.0

-

-

合計

1,243.4

1,256.34

3,913.63

（3）期間費用水平分析

表：發行人近三年期間費用明細

單位：萬元

項目

2016 年

2015 年

2014 年

金額

佔營業總

收入比例

金額

佔營業總

收入比例

金額

佔營業總

收入比例

銷售費用

1,38.96

0.59%

883.58

0.5%

405.82

0.3%

管理費用

15,32.30

6.72%

16,685.20

10.35%

16,790.68

13.45%

財務費用

47,260.90

20.72%

32,948.40

20.4%

33,323.1

26.69%

合計

63,932.17

28.02%

50,517.18

31.35%

50,519.61

40.46%

近三年，發行人期間費用合計分別為 50,519.61萬元、50,517.18萬元和

63,932.17萬元。期間費用率（期間費用合計在當期營業收入中的佔比）分別為

40.46%、31.35%和28.02%。

近三年，發行人的銷售費用分別為405.82萬元、883.58萬元和1,338.96萬元。

銷售費用率（銷售費用在當期營業總收入中的佔比）分別為0.33%、0.55%和0.59%,

銷售費用相對平穩且略有增加，銷售費用率略有變動。

近三年，發行人的管理費用分別為16,790.68萬元、16,685.20萬元和15,332.30

萬元，管理費用率（管理費用在當期營業收入中的佔比）分別為13.45%、10.35%

和6.72%，管理費用總額相對平穩並有小幅下降。

近三年，發行人的財務費用分別為33,323.11萬元、32,948.40萬元和47,260.90

萬元，財務費用率（財務費用在當期營業收入中的佔比）分別為26.69%、20.44%

和20.72%，財務費用總額較為平穩，財務費用率下降明顯。主要是由於近三年隨

著發行人建設項目增加，營業收入上升所致。

（三）發行人戰略定位及業務發展規劃

「十三五」期間，集團的戰略定位是：圍繞浦東新區「建設開放、創新、高品

質、現代化國際大都市核心區」總目標，通過「土地+文化」，「土地+生態」的轉型

發展，努力成為政府重大工程項目主要土地供應商和開發商。

在浦東的「二次創業」、「二次開發」中，繼續承載浦東新區經濟社會發展所需

的土地前期開發；在浦東新區服務上海自貿區，著力打造上海科創中心核心功能

區的建設中，承載與自貿區發展和科創中心建設相適應的區域城市功能開發；在

浦東新區著力提升文化軟實力的過程中，承載浦東新區重大文化項目功能和載體

開發；在浦東新區加速推進城市化進程中，承載推進「4+4」功能區以外區域的城

市化進程。

（四）盈利能力的可持續性

公司在行業、業務經營方面具有的以下優勢，將有利於改善公司的財務狀況，

並提高公司的盈利能力：

1、擁有大量低成本土地資源儲備

公司作為浦東新區「7+1」以外開發主體之一，主要從事土地前期開發等經營

活動。公司手中掌握大量的低成本土地，隨著我國

房地產

市場的不斷發展，作為

稀缺資源的土地，成熟區域的存量將會越來越少，因此土地有升值的趨勢。

2、浦東新區土地開發與運營的重點企業

發行人作為浦東新區土地開發與運營的重點企業，自成立以來承擔了浦東新

區大量土地開發與運營業務，同時涉及市政基礎設施建設等其他業務，在地區內

的基礎設施建設和土地整理開發行業中具有極其重要的地位。

五、有息債務情況

截至 2017 年 3 月末，發行人有息負債總額 138.09 億元，其中一年內到期的

短期有息負債為 70.06 億元，長期有息負債為 68.03 億元，不存在逾期未償還的

情況。有息債務結構明細情況如下表所示：

表：發行人近三年一期有息債務明細

單位：萬元

項目

2017 年 3 月末

2016 年末

2015 年末

2014 年末

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

短期借款

69,0.0

5.0%

164,0.0

12.28%

110,0.0

9.06%

20,20.0

1.78%

其他流動負債

250,0.0

18.10%

250,0.0

18.71%

170,0.0

14.0%

130,0.0

11.4%

一年內到期的

非流動負債

381,60.0

27.63%

385,40.0

28.85%

135,60.0

11.17%

238,20.0

20.96%

長期借款

550,340.0

39.85%

406,590.0

30.43%

418,670.0

34.48%

498,251.61

43.84%

應付債券

130,0.0

9.41%

130,0.0

9.73%

380,0.0

31.29%

250,0.0

21.9%

合計

1,380,940.0

10.0%

1,35,90.0

10.0%

1,214,270.0

10.0%

1,136,651.61

10.0%

發行人短期借款及一年內到期的非流動負債主要為銀行借款，將陸續於

2017 年年底之前到期償付，總規模 45.06 億元；發行人的長期借款 55.03 億元，

將陸續於 2018 年-2021 年間到期償付；發行人的應付債券總規模 13.00 億元，為

中期票據，13.00 億元於 2018 年到期償付；發行人的其他流動負債主要是兩期

PPN 及兩期短融，將全部於 2017 年到期償付。

綜上，2016 年-2017 年間，發行人陸續需要償付的債務規模約為 53.74 億元，

2018 年-2021 年間，發行人陸續需要償付的債務規模約為 80.45 億元。發行人

2016 年-2017 年間到期償付的債務規模較大，存在一定資金壓力。

近三年各期末，發行人信用融資與擔保融資明細如下：

表：發行人最近三年抵質押貸款和信用借款明細

單位：萬元

項目

2016 年末

2015 年末

2014 年末

質押借款

9

2,20.0

99,90.0

99,90.0

抵押借款

112

,

9

90.0

305,570.0

28,851.61

保證借款

45

,

2

00.0

79,80.0

249,80.0

信用借款

2

91

,

6

00.0

179,0.0

118,10.0

合計

541

,

9

90.0

664,270.0

756,651.61

六、本次發行後公司資產負債結構的變化

本期債券發行完成後將引起公司資產負債結構的變化。假設公司的資產負債

結構在以下假設基礎上產生變動：

1、相關財務數據模擬調整的基準日為 2017 年 3 月 31 日；

2、假設本期債券的募集資金淨額為 10 億元，即不考慮融資過程中所產生的

相關費用且全部發行；

3、假設本期債券募集資金淨額 10 億元計入 2017 年 3 月 31 日的資產負債

表，分別計入流動資產和長期負債；

4、假設本期債券於 2017 年 3 月 31 日完成發行。

基於上述假設，本期債券發行對公司資產負債結構的影響如下表：

表：本期債券發行後資產負債結構變化情況表

單位：萬元

項目

債券發行前

債券發行後（模擬）

模擬變動額

流動資產合計

2,588,216.25

2,598,716.25

10,500.00

非流動資產合計

1,103,557.21

1,103,557.21

-

資產總計

3,691,773.46

3,702,273.46

10,500.00

流動負債合計

1,369,499.03

1,279,999.03

-89,500.00

項目

債券發行前

債券發行後（模擬）

模擬變動額

非流動負債合計

934,635.94

1,034,635.94

100,000.00

負債總計

2,304,134.97

2,314,634.97

10,500.00

本期債券發行完成後，公司的資產負債率由 62.41%變成 62.52%。

七、資產抵押、質押、其他被限制處置事項

截至 2017 年 3 月 31 日，公司所有權和使用權受到限制的資產情況如下。

表：公司所有權和使用權受到限制的資產

單位：萬元

項目

期末帳面價值

受限原因

長期應收款

384,515.01

質押借款

存貨

17,808.97

抵押借款

投資性

房地產

54,03.81

貸款抵押

貨幣資金

43.38

法院查封

固定資產

16.3

法院查封

合計

616,387.49

截至

募集說明書籤署日，發行人所持有的所有子公司股權不存在抵質押情況。

八、其他重要事項

（一）資產負債表日後事項

公司無需要披露的資產負債表日後事項。

（二）或有事項

1

、對內、對外擔保情況

截至 2017 年 3 月 31 日，發行人對集團外擔保總額為人民幣 1,280.00 萬元，

具體情況如下：

表：發行人對外擔保總額

被擔保方

被擔保單位

性質

擔保金額

（萬元）

擔保性質

被擔保單

位現狀

上海金橋土控聯合投資開發有限公司

有限公司

1,280.00

貸款擔保

正常經營

合計

1,280.00

截至 2017 年 3 月 31 日，發行人對集團內擔保餘額為人民幣 10,800.00 萬元，

具體情況如下：

表：發行人對內擔保總額

被擔保方

被擔保單位

性質

擔保金額

（萬元）

擔保性質

被擔保單位

現狀

上海新場古鎮投資開發有限公司

有限公司

10,800.00

貸款擔保

正常經營

合計

10,800.00

（三）其他重要事項

截至募集說明書籤署日，公司無需要披露的其他重要事項。

第五節 募集資金運用

一、募集資金用途及使用計劃

公司本

期

發行

公司債

券預計募集資金總額不超過

1

0

億元人民幣。本次發行

募集資金扣除發行費用後，

擬使用

8.95

億元

償還有息債務

，

剩餘資金用於補充

流動資金

。

發行人承諾本次

公司債

券募集資金不用於購置土地

、不用於

房地產

業務

。

（一）償還有息債務

預備償還的有息債務包括銀行借款和

2017

年到期的

短期融資券

等，公司擬

使用本

期

債券募集資金中的

8.95

億元用於償還

下列

債務

。

表：

本次募集資金擬償還的銀行貸款明細

單位：萬元

借款人

貸款人

到期時間

貸款金額

浦東土控

上海農商銀行

2017.06.22

3,300

浦東土控

華夏銀行

2017.06.21

11,0

浦東土控

光大銀行

2017.06.20

10

浦東土控

興業長寧支行

2017.06.18

5,10

合計

1

9,50

表：

本次募集資金擬償還的直接債務明細

單位：萬元

借款人

債券簡稱

到期時間

借款金額

浦東土控

16 浦東土地 SCP002

2017.06.09

70,000

合計

70,000

因本

期

債券的發行時間尚有一定不確定性，待本

期

債券發行完畢，募集資金

到帳後，本公司將根據本

期

債券募集資金的實際到位時間

來

償還

16

浦東土地

SCP02

本金

或

本公司

用於償還

16

浦東土地

SCP02

本金

而形成的

關聯方借款。

本著有利於優化

公司債

務結構、儘可能節省公司利息費用的原則靈活安排償

還金融機構借款的具體事宜，具體償還金融機構借款不局限於以上列明的借款

和

短期融資券

。

（二）補充營運資金

同時，公司

201

4

-

201

6

年營業收入呈現增長趨勢，考慮到公司在日常經營活

動中公司對營運資金的需求較高，因此，公司擬將本

期

債券發行所募資金的

1

.0

5

億元用於補充流動資金，以更好地應對經營活動中產生的流動資金壓力。

本次債券募集資金在償還有息負債後的餘額擬用於發行人本部補充流動資

金，根據銀監會

2010

年發布的《流動資金貸款管理暫行辦法》，發行人流動資金

需求測算過程與結果如下：

上一年銷售收入

（萬元）

228,137.58（16 年的銷售收入）

銷售利潤率

15.14%（16 年的銷售利潤率）

銷售收入增長率

205.14%（14-16 年的銷售收入增長率算數平均值）

原公式計算結果

調整後計算結果（注 1）

周轉天數

周轉率

周轉天數

周轉率

存貨

3,577.00

0.10

504.21

0.71

應收帳款

2.05

175.98

2.05

175.98

應付帳款

10.96

32.84

10.96

32.84

預付帳款

272.82

1.32

272.82

1.32

預收帳款

246.85

1.46

246.85

1.46

營運資金周轉次數

0.10

0.69

營運資金量

5,897,384.74

855,327.82

新增流動資金貸款

額度（注 2）

5,189,805.57

147,748.65

註：

1

、考慮到發行人存貨主要是以往進行成片一級土地開發時在土地上投入的開發成本，

發行人將逐步有序地對自有土地進行深度開發，導致發行人存貨的周轉率偏低，故而根據剔

除了開發成本後的存貨金額計算得到的營運資金量更加貼合發行人的實際情況。

2

、新增流動資金貸款額度

=

營運資金量

-

201

6

年末貨幣資金

-

可用銀行授信額度。

考慮到發行人存貨中土地開發成本周轉率偏低，根據銀監會

2010

年發布的

《流動資金貸款管理暫行辦法》測算得到的發行人營運資金量和新增流動資金貸

款額度偏大，調整後測算得到的發行人營運資金量和新增流動資金貸款額度更加

貼近發行人實際情況。根據調整的測算結果，發行人新增流動資金貸款額度約為

14.7

億元，發行人本

期

債券募集資金擬

1

.05

億元用於補充流動資金是合理且符

合相關規定的。

發行人建立了《貨幣資金內部審計辦法》、《貨幣資金管理辦法》等資金監管

機制，確保資金運用符合《管理辦法》第十五條

"

除金融類企業外，募集資金不

得轉借他人

"

的規定，確保本次募集資金用於披露的用途。

二、募集資金規模的合理性測算

發行人本

期

發行

公司債

券預計募集資金總額不超過

1

0

億元人民幣。本次發

行募集資金扣除發行費用後，擬用於償還有息債務

、補充流動

資金

。關於本

期

債

券募集資金規模合理性的說明如下：

1

、報告期內主營業務收入和淨利潤規模呈現上升趨勢

201

4

年、

201

5

年、

201

6

年及

201

7

年

1

-

3

月，發行人的營業收入分別為

123,794.2

萬元、

153,560.74

萬元和

228,137.58

萬元

和

14,157.80

，淨

萬元

利潤分

別為

19,217.64

萬元、

32,751.15

萬元

、

30,95.81

萬元

和

-

7,063.83

萬

元

，發

行人的

營業收入和淨利潤整體均呈現上升的趨勢。

2014

年以前發行人的主營業務主要

包括經營性物業和房產銷售，

2014

年後，發行人自營土地開發業務規模快速增

長。因此，從營業收入等財務指標及業務類型來看，發行人的業務規模呈現逐年

擴大的趨勢，對資金的需求較大，本期募集資金能夠有效滿足發行人對長期資金

的需求，為發行人業務的發展提供支持。

2

、償還有息債務明確

、補充流動資金規模

合理

截至

2017

年

3

月

31

日

，發行人有息負債總額

138.09

億元，其中短期有息

負債為

70.06

億元，長期有息負債為

68.03

億元，發行人本

期

募集資金中

8.95

億

元用於償還到期的有息債務有助於保障發行人業務的正常開展，獲得業務發展所

需的長期資金，具有合理性。

根據銀監會

2010

年發布的《流動資金貸款管理暫行辦法》，發行人對營運資

金需求量進行了測算，根據測算，發行人營運資金需求量為

85,327.82

萬元

、

新

增流動資金貸款額度為

147,748.65

萬元，發行人的新增流動資金貸款額度遠大於

本

期

債券募集資金用於補充流動資金的金額

。因此，發行人本

期

債券募集資金規

模是公司正常經營需要，具有合理性。

3

、發行人

2014

年以來的直接融資情況

證券名稱

發行期限

（年）

主體評

級

發行日期

發行規模(

億元)

證券類別

14浦東土地MTN001

3

AA+

2014-04-29

25

中期票據

14浦東土地PPN001

1

AA+

2014-09-17

7

定向工具

14浦東土地PPN002

1

AA+

2014-11-06

6

定向工具

15浦東土地CP001

1

AA+

2015-07-09

10

短期融資券

15浦東土地PPN001

1

AA+

2015-08-27

7

定向工具

15浦東土地MTN001

3

AA+

2015-10-23

13

中期票據

16浦東土地PPN001

1

AA+

2016-01-21

9

定向工具

16浦東土地PPN002

1

AA+

2016-04-26

4

定向工具

16浦東土地SCP001

0.7377

AA+

2016-06-06

5

短期融資券

16浦東土地SCP002

0.7377

AA+

2016-09-09

7

短期融資券

證券名稱

發行期限

（年）

主體評

級

發行日期

發行規模(

億元)

證券類別

17浦東土地SCP001

0.7377

AA+

2017-04-24

10

短期融資券

17浦東土地CP001

1

AA+

2017-04-26

21

短期融資券

2014

年、

2015

年

、

2016

年

和

2017

年

至今，發行人每年直接融資

38

億元、

30

億元、

25

億元

、

31

億元

，本次直接融資規模和以前年度基本持平。

4

、未來發展規劃及投融資計劃

「

十三五

」

期間，發行人將以新區

「

十三五

」

發展目標為主線，在

「

創新驅動、轉

型發展

」

的總體戰略思想指導下，著力增強自身造血功能、市場功能和服務功能。

發行人將根據

「

十三五

」

發展戰略定位及規劃目標，詳細規劃公司自有土地的前期

開發和深度開發。集團的戰略定位是：通過轉型發展，在自有土地上進行深度開

發，完成從土地一級開發到盈利能力更強的土地二級開發的轉型，努力成為有成

熟的自營土地深度開發經驗的企業。

發行人未來將把自營土地深度開發作為重要發展方向，預計未來在自營土地

深度開發上將有持續的融資需求，發行人目前的融資渠道以銀行貸款為主，有較

強的增強融資渠道的需求，

本期債券

募集資金償還銀行借款與補充流動資金有助

於發行人實現其發展規劃。

5

、主要用於償還債務，優化負債結構

本

期

募集資金中

8.95

億元用於償還短期內到期的存量債務，因此不會大幅

提高公司的資產負債率，使公司保持較為適度的資產負債率水平。同時，此次債

券募集資金可優化發行人負債結構，通過發行長期債務融資工具來降低短期償債

壓力。

以

2017

年

3

月

31

日

公司財務數據為基準，

本期債券

發行完成且根據上述募

集資金運用計劃予以執行後，在不考慮融資過程中所產生相關費用的情況下，公

司合併財務報表的資產負債率水平將由發行前的

62.41%增加至發行後的

6

2.52

%

；

公司的流動比例和速動比例將由發行前的

1.89

和

0.30

上升至發行後的

2.

03

和

0.

33

。

利用多種渠道籌集資金、完善融資體系是公司實現未來發展戰略的重要保障。

公司本次發行債券，可以鎖定較長時期內的利率水平，有助於公司規避未來利率

上升可能導致的融資成本上升，以較低成本募集中長期資金。

綜上所述，募集資金用途及使用計劃，符合相關法律、法規的要求，符合公

司的實際情況和戰略目標，有利於滿足公司持續穩定發展的資金需求，改善財務

狀況，促進長遠健康發展，募集資金規模具有合理性。

三、募集資金運用對發行人財務狀況的影響

（一）平穩資產負債率，降低短期償債壓力

本次募集資金大部分用於償還短期內到期的存量債務，不

會大幅提高公司的

資產負債率，使公司保持一個較為適度的資產負債率。此外，公司已發行的債券

融資工具即將到期，公司面臨還本付息壓力。此次債券募集資金可優化發行人資

本結構，通過發行長期債務融資工具來降低短期償債壓力。

（二）獲得較低成本的中長期資金，完善公司融資體系

利用多種渠道籌集資金、完善融資體系是公司實現未來發展戰略的重要保障。

公司本次發行債券，可以鎖定較長時期內的利率水平，有助於公司規避未來利率

上升可能導致的融資成本上升，以較低成本募集中長期資金。

綜上所述，募集資金用途及使用計劃，符合相關法律、法規的要求，符合公

司的實際情況和戰略目標，有利於滿足公司持續穩定發展的資金需求，改善財務

狀況，促進長遠健康發展。

第六節 備查文件

一、備查文件目錄

除募集說明書披露資料外，發行人及主承銷商將整套發行申請文件及其相關

文件作為備查文件，供投資者查閱。有關備查文件目錄如下：

1、發行人最近三年及一期的財務報告和審計報告及財務報告；

2、主承銷商出具的核查意見；

3、錦天城律師事務所出具的法律意見書；

4、上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司出具的資信評級報告；

5、債券受託管理協議；

6、債券持有人會議規則；

7、中國證監會核准本次發行的文件。

二、查閱時間

工作日上午 8：30-11：30，下午 14：00-17：00。

三、查閱地點

自募集說明書公告之日，投資者可以至發行人、主承銷商處查閱募集說明書

全文及上述備查文件，亦可訪問上海證券交易所網站（www.sse.com.cn）查閱部

分相關文件。

　 中財網

相關焦點

  • [公告]18浦建01:上海浦東路橋建設股份有限公司2018年公開發行公司...
    [公告]18浦建01：上海浦東路橋建設股份有限公司2018年公開發行公司債券（第一期）募集說明書 時間：2018年03月06日 15:03:25&nbsp中財網 十、自領取證監會批覆至本募集說明書籤署日，發行人於 2017 年 2 月 28 日發行上海浦東路橋建設股份有限公司 2017 年公開發行公司債券(第一期)，債 券簡稱「17 浦建 01」，發行規模 2 億元，發行期限 3 年，發行利率為 4.46%，該 債券募集資金用於補充營運資金等公司正常業務經營所需資金。
  • [公告]17南傳03:南京高精傳動設備製造集團有限公司公開發行2017年...
    [公告]17南傳03：南京高精傳動設備製造集團有限公司公開發行2017年公司債券（第三期）募集說明書摘要 時間：2017年12月27日 15:32:40&nbsp中財網 2016年6月8日，發行人唯一股東中傳控股作出《關於公開發行南京高精傳動設備製造集團有限公司2016年公司債券的股東決定》，同意公司本次公開發行公司債券的議案及相關事務安排，本次申請發行公司債券決議的有效期為本股東決定作出之日起
  • [公告]17榮盛03:浙江榮盛控股集團有限公司2017年公司債券(第三期...
    [公告]17榮盛03：浙江榮盛控股集團有限公司2017年公司債券（第三期）募集說明書摘要 時間：2017年08月11日 16:02:00&nbsp中財網 >17榮盛SCP002 2017.01.18 10億元 270天 AA AA 17榮盛01 2017.3.10 9億元 5年 AA AA 根據上海新世紀評級於2017年6
  • [公告]17舟交01:舟山交通投資集團有限公司2017年公開發行公司債券...
    [公告]17舟交01：舟山交通投資集團有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）募集說明書 時間：2017年08月03日 12:01:59&nbsp中財網 舟山交通投資集團有限公司 （住所：舟山市定海區新城千島路225號） 2017年公開發行公司債券 （第一期） 募集說明書 （面向合格投資者） 主承銷商 logo （住所：杭州市杭大路
  • 上海保隆汽車科技股份有限公司首次公開發行股票發行公告
    4、網下投資者應根據《上海保隆汽車科技股份有限公司首次公開發行股票網下初步配售結果及網上中籤結果公告》（以下簡稱「《網下初步配售結果及網上中籤結果公告》」），於2017年5月11日（T+2日）16:00前，按最終確定的發行價格與獲配數量，及時足額繳納新股認購資金。
  • 20浦土01 : 上海浦東土地控股(集團)有限公司公開發行2020年公司...
  • [中報]浦東建設:2017年半年度報告
    本公司/公司/浦東建設 指 上海浦東路橋建設股份有限公司 公司控股股東/浦發集團 指 上海浦東發展（集團）有限公司 浦建集團 指 上海市浦東新區建設（集團）有限公司 浦發財務公司 指 上海浦東發展集團財務有限責任公司
  • [公告]17南山02:南山集團有限公司2017年公開發行公司債券(第二期...
    [公告]17南山02：南山集團有限公司2017年公開發行公司債券（第二期）募集說明書 時間：2017年08月09日 15:04:23&nbsp中財網 起息日於 2017年 1月 1日至 2017年 12月 31日之間每一期債券名稱將由「南山集團有限公司2015年公開發行公司債券」修改為「南山集團有限公司 2017年公開發行公司債券」。
  • [公告]18鳳祥02:新鳳祥控股集團有限責任公司公開發行2018年公司...
    [公告]18鳳祥02：新鳳祥控股集團有限責任公司公開發行2018年公司債券（第二期）募集說明書摘要 時間：2018年10月30日 12:11:30&nbsp中財網 新鳳祥控股集團有限責任公司 （住所：山東省陽穀縣安樂鎮劉廟村） C:\Users\X1-344~1\AppData
  • [公告]18越租01:廣州越秀融資租賃有限公司2018年面向合格投資者...
    [公告]18越租01：廣州越秀融資租賃有限公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書摘..+ 已到期，未出具2018年跟蹤評級報告 17越租01 公司債 2017-09-18 中誠信證評 AA+ AAA 17越秀租賃CP002 短期融資券 2017-09-14 中誠信國際 AA+ AAA 17越秀租賃
  • 20HBST01 : 湖北省科技投資集團有限公司公開發行2020年創新創業...
    20HBST01 : 湖北省科技投資集團有限公司公開發行2020年創新創業公司債券（第一期）（疫情防控債）發行結果 時間：2020年04月14日 09:45:39&nbsp中財網 原標題:20HBST01 : 湖北省科技投資集團有限公司公開發行2020年創新創業公司債券（第一期）（
  • [公告]17普天01:中國普天信息產業股份有限公司2017年公開發行公司...
    [公告]17普天01：中國普天信息產業股份有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）募集說明書摘要 時間：2017年08月02日 11:32:37&nbsp中財網 （4）控股子公司上海普天持續虧損。公司控股上市企業上海普天經營持續虧損，並存在部分銀行貸款未能如期償還情況。
  • 永冠新材:上海永冠眾誠新材料科技(集團)股份有限公司公開發行可...
    永冠新材:上海永冠眾誠新材料科技（集團）股份有限公司公開發行可轉換公司債券募集說明書摘要 時間：2020年12月03日 18:41:13&nbsp中財網 原標題:永冠新材:上海永冠眾誠新材料科技
  • [公告]17魯高02:山東高速集團有限公司2017年公司債券(第一期)募集...
    [公告]17魯高02：山東高速集團有限公司2017年公司債券（第一期）募集說明書摘要 時間：2017年04月13日 12:32:03&nbsp中財網 指 《山東高速集團有限公司公開發行2017年公司債券（第一期）募集說明書》 募集說明書摘要 指 《山東高速集團有限公司公開發行2017年公司債券（第一期）募集說明書摘要》 《債券受託管理協議》 指 《山東高速
  • 深圳能源集團股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行可續期...
    深圳能源集團股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券（第一期）募集說明書摘要 時間：2020年09月14日 19:26:30&nbsp中財網 原標題:深圳能源集團股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券（第一期）募集說明書摘要深圳能源集團股份有限公司
  • 21湘路01 : 湖南省高速公路集團有限公司2021年面向專業投資者公開...
    21湘路01 : 湖南省高速公路集團有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書摘要 時間：2021年01月10日 16:11:13&nbsp中財網 原標題:21湘路01 : 湖南省高速公路集團有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書摘要
  • [公告]17桂建01:募集說明書摘要
    [公告]17桂建01：募集說明書摘要 時間：2017年09月11日 20:33:33&nbsp中財網 聲明 本募集說明書摘要的目的僅為向投資者提供有關本期發行的簡要情況，並不包括募集說明書全文的各部分內容。募集說明書全文同時刊載於深圳證券交易所網站。
  • [上市]17南水01:南方水泥有限公司2017年公開發行公司債券(第一期...
    [上市]17南水01：南方水泥有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）品種一上市公告書 時間：2017年05月10日 01:02:09&nbsp中財網 > 南方水泥有限公司2017年公開發行公司債券(第一期)品種一 上市公告書 證券簡稱：17南水01 證券代碼：143088 上市時間：2017年5月11日 上市地點：上海證券交易所 主承銷商：中信建投證券股份有限公司
  • [年報]雲南白藥控股有限公司:16白藥01:雲南白藥控股有限公司公司...
    12白藥債指 2012年雲南白藥控股有限公司公司債券 16白藥 01指雲南白藥控股有限公司 2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）債券持有人指根據債券登記結算機構的記錄，顯示在其名下登記擁有本次債券的投資者主承銷商、債券受託管理
  • [公告]17泰瑞01:寧夏泰瑞製藥股份有限公司2017年公開發行公司債券...
    [公告]17泰瑞01：寧夏泰瑞製藥股份有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）募集說明書摘要 時間：2017年08月16日 15:31:14&nbsp中財網 三、本次發行相關日期及上市安排 發行公告刊登日：2017年8月16日 簿記建檔日：2017年8月17日 發行首日：2017年8月18日 預計發行/網下認購期限：2017年8月18日至2017年8月21日 本次發行結束後，發行人將儘快向上交所提出關於本次債券上市交易的申請，具體上市時間將另行公告。