大數據全面解讀宇宙中心照母山 能否成為下一個城市中心?

　　倫敦的肯辛頓-切爾西區、巴黎的香榭麗舍大道、東京的田園調布......每座城市，都有一個CLD。

　　城市CLD是城市發展的必然，CLD英文全稱為Central Living District，中譯為中央生活區，被定義為：為了滿足城市主流人群更高的居住需求，從而形成的位於城市居住中心地帶的片區。

　　CLD不僅集結了居住、教育、消費、娛樂等生活資源，同時又擁有著這座城市一流的人文、生態環境。

　　照母山區域能否成為重慶CLD？

　　近年來，重慶發展一路向北，而有著「宇宙中心」之稱的照母山區域更是時常佔據各大媒體新聞頭版頭條。照母山區域作為重慶以房企撬動地區發展的成功案例，吸納了眾多知名房企扎堆，成為展示各家房企實力的試驗場。

　　隨著居住、教育、消費、娛樂等發展持續向好，目前來看，照母山區域確實有著成為重慶CLD的潛力。

　　今年上半年，照母山片區最受期待的香港置地首次向外界披露重慶約克郡購物公園（暫定名）的項目概念及打造細節，42米空高的植物園、約5層樓高的瀑布......這座定位「城市自然共同體」的商業項目，一經發聲便迅速「吸睛」。隨著約克郡購物公園逐漸嶄露頭角，金州商圈在規劃5年後終於取得了實質性進展。

　　金州商圈地處照母山區域的核心腹地、金州大道上，南接金山大道，東鄰金開大道。金州商圈於2014年正式亮相，規劃商業體量約200萬㎡，成為商業體量僅次於觀音橋商圈的商圈之一，輻射北部新區的7大功能中心。2017年，在重慶市商委發布的《重慶商圈發展報告》中，更將金州商圈規劃為重慶城市核心商圈之一。

　　金州商圈規劃商業體量200萬方

　　從大數據角度解讀商圈發展現狀

　　那麼，金州商圈是否真和媒體宣傳般如出一轍？

　　2019年5月14日，贏商網本著「實事求是」、「以數據說話」的態度，實地走訪了照母山金州商圈。並結合贏商大數據權威調研，通過商業布局、住宅分布、生態環境、教育配套、人口分布、人群畫像、交通條件七大維度數據化的分析，來展現金州商圈當前的發展現狀。

　　01

　　商業布局

　　據贏商大數據監測，金州商圈目前匯集有重慶愛琴海購物公園、重慶棕櫚MALL、重慶約克郡購物公園、金科時代中心、重慶渝北協信星光天地、重慶北大資源博雅金州天地等純商業項目，以及重慶遠大文創園、重慶華僑城·華悅中心·歡悅裡、重慶聚信美家居世紀城等文創、文旅、專業市場，此外，還有重慶恆大照母山、重慶世茂茂悅府、重慶康橋融府、重慶恆大華府、協信星都會等住宅配套底商。

　　目前，金州商圈已開業商業體量114.6萬㎡，未開業商業體量逾77.4萬㎡，預計2020年左右，約克郡購物公園、金科時代中心兩大商業體將入市。隨著未開業項目逐漸亮相，未來金州商圈總商業體量將達到200萬㎡左右。

　　02

　　住宅分布

　　目前，金州商圈住宅均價17576元/㎡，屬重慶主城中房價最高的區域。據贏商網實地走訪數據與查詢第三方「貝殼找房」、「安居客」官網數據，金州商圈目前約42個大型住宅樓盤，其中24個住宅含別墅或洋房，且物業費基本高於2.5元/m²/月。由此可見，高端住宅為區域主力，佔比高達57.14%。

　　03

　　生態環境

　　據贏商大數據監測，金州商圈環繞有照母山森林公園、奧林匹克花園、九曲河溼地公園、園博園公園、保利高爾夫花園5大生態公園，且商圈內有大小原生態湖泊20多個。由此可見，商圈負氧離子豐富，環境宜居。

　　04

　　教育配套

　　據贏商網實地走訪數據，金州商圈內匯集有以人民小學、博雅小學、金州小學、人和實驗小學、巴蜀小學、耀中國際學校、一中國際部、星辰中學7大高端學校為代表的教育配套，商圈優質教育資源豐富。

　

　　05

　　人口分布

　　據贏商大數據監測，以金州商圈核心-約克郡購物公園為中點，方圓三公裡範圍內，區域當前實時居住人口180284人，工作人口320368人。根據該區域樓盤交房日期數據及教育資源的逐漸成熟，預計該區域2019年底-2020年，其入駐人口和工作人口還將迎來加倍增長。

　　06

　　人群畫像

　　通過觀察金州商圈人群畫像可以發現，以金州商圈核心-約克郡購物公園為中心，方圓三公裡範圍內，居住人口當中：

　　從職業分布來看，公司職員佔比30.85%，公務員、教職工、科研人員，佔比近12%，學生佔比7.5%；

　　從年齡分布來看，25-34歲人群佔比最高，為44.38%，其次為35-44歲人群，佔比20.35%；

　　從資產等級來看，富人佔比33.14%，中產佔比32.79%；

　　從婚姻狀況與生育狀況來看，未婚人口佔比50.95%，已婚人口49.05%，未育家庭佔比53.88%，已育家庭46.12%。

　　可以發現，該商圈呈現出較高收入水平、較高學歷等級的特徵，且家庭客群佔比近50%，從贏商網聯合阿里巴巴的大數據和贏商網實地探訪來看，基本符合人們對於該板塊為「重慶富人區」、「改善置業為主」的印象。

　　但也可以看到，在金州商圈-約克郡購物公園方圓1公裡範圍內，目前入住率還有較大的空間，這也需要隨著該商圈的成熟吸附更多自住家庭的入住。

　　07

　　交通條件

　　據贏商網實地走訪發現，以金州商圈核心-約克郡購物公園為中心，方圓1公裡範圍內，共有公交站12個，地鐵站1個。

　　而三公裡範圍內，公共運輸正在逐漸完善，通過金開大道、金州大道、金渝大道、金通大道四條交通幹線可連接主城各區；軌道5號線已於2017年通車，且區域設置了重光和湖霞街兩個站點。連接照母山與新牌坊的星光隧道也已通車，交通相對便利。

　　最具價值的商業窪地

　　特色化高端商業體亟待呈現

　　做實體商業的行業人士都很清楚，「地段」永遠是商業發展的第一硬指標。地段的因素除開交通、人口總量以外，區域人群的消費需求也是重要的影響因素。

　　通過前文的數據，已然能夠發現金州商圈巨大的人口消費潛力。但目前區域內已開業商業項目除重慶棕櫚MALL與金開愛琴海購物公園兩大中端商業體外，其餘商業體多以分散的住宅配套底商和社區商業為主。

　　業態包括小型超市、餐廳、藥店、花店、洗衣店、菸酒店、銀行、便利店、美容美髮店、水果店等，雖然可以滿足居民的日常生活配套，但現有商業規模與檔次並不能滿足該區域消費者的高階需求，消費外流現象嚴重，時代發展與市場需求正呼喚重量級的特色化高端商業項目在這裡亮相。

　　從金州商圈近期規劃的項目來看，2020年前該區域最受關注的項目毫無疑問就是約克郡購物公園。這座商業項目號稱將打造一個將商業與自然充分融合的城市生態空間，一個真正意義上的購物公園。

　　從約克郡購物公園詳細規劃來看，其「城市自然共同體」的定位和「未來伊甸園」的概念在國內首屈一指，倘若未來能夠真正做到與規劃相符，方才不負等待。當然，以香港置地打造長嘉匯彈子石老街的投入程度和匠心精神來看，贏商網還是非常期待該項目的呈現效果並抱以樂觀的態度。

　　當然室內植物園高昂且複雜的後期運營維護將更加挑戰香港置地商業團隊的管理實力。屆時，消費者將模糊「購物」與「大自然」的空間概念，在鳥語花香中，在植物的花開葉落和四季變化中，與好友聚會，陪伴下一代健康成長。

　　同時，作為一個新興商圈，僅靠一個商業項目是不夠的，統觀商圈擬開業商業項目，除約克郡購物公園以外，尚需金科時代中心、世茂照母山·壹號三期3-2#項目（暫定名）等商業體的整體呈現，以消化和進一步吸附商圈5-10公裡範圍的北部新區龐大的居住人群和工作人群。

　　畢竟，金州商圈距離重慶水星木星科技樓等以高新科技企業為主的成熟企業產業園區不足7公裡，距離照母山科技創新城也僅7公裡，且通過地鐵快速連接，這為商圈的未來發展亦打下了良好的基礎。

結語

　　一個好的商業項目就像一顆種子，在城市的土壤中與城市共同生長，既優化了生態環境，又豐富了城市物種，同時成為休閒觀光度假勝地，給城市帶來巨大的商業價值和自然價值。這才是優質商業項目帶給城市的反哺，也才是商業發展的力量。

　　

　　隨著金州商圈備受期待的商業項目——約克郡購物公園逐漸嶄露頭角，我們有理由相信，這座被喻為「城市自然共同體」的商業，必然將為重慶這座城市帶來一場商業革新。

　　（備註：圖片來源丨贏商網、重慶約克郡購物公園）