大數據解讀重慶樓市TOP20板塊

2018年06月19日10:29 來源：中指研究院

火爐重慶可謂是自帶發熱屬性！抖音的興起，讓洪崖洞、千廝門大橋、重慶火鍋迎來千萬人寵愛，遊人如織彰顯出這座城的旅遊熱，而售樓部的人流量同樣體現了重慶房地產市場的熱度。2017年伊始，「打著飛的去重慶買房」等流言讓重慶房地產市場備受關注，重慶房地產市場一躍成為「網紅」。時間已過去一年半，當曾經的熱浪逐漸退去，重慶房價已不同往昔，漲幅亦逐漸趨於平穩。

▌重慶土地市場熱度幾何？

土地市場與房地產市場，麵包與麵粉的價格相輔相成。隨著重慶房地產市場價值日益凸顯，重慶土拍市場2017年以來亦迎來一大波房地產商的青睞。2017年重慶便有新城、金地、綠城、華夏幸福、榮安等14家房企進入，2018年，禹洲地產等外來房企亦抓緊布局重慶。

圖1：2017年至今全國土地成交面積城市排行榜TOP20

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
數據範圍：以公開招拍掛市場成交數據為準，2017.1.1-2018.6.12
城市下轄區縣不納入統計範圍
以中指土地資料庫300個重點城市作為監測對象

2017年至今重慶主城各類型用地累計成交4856.72萬平方米，在中指土地資料庫監測的300個重點城市中位列第3名，土地出讓金累計成交1799.75億元。2018年6月底，重慶土拍市場熱鬧非凡，僅半個月就推出規劃建築面積近400萬方。按照6月底各城市推地體量可預測，2018年上半年重慶住宅用地和商辦用地土地成交面積仍為第三，與武漢成交面積相近，預計成交面積約1660萬方。

▌TOP20價值板塊有哪些？

土地成交樓面價的高低是板塊價值的直觀體現。2017年1月至2018年6月12日，重慶主城九區總共成交179宗住宅及商辦用地，規劃建築面積達3602.37萬㎡，其中不乏含著金鑰匙出生地塊。

圖2：2017年至今重慶主城各板塊[1]土地成交樓面均價TOP20

統計周期：2017.01.01-2018.06.12
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

圖2為2017年以來主城土地成交樓面均價的TOP20板塊，排名第一的照母山板塊成交樓面價達11400元/㎡，排名最後的龍洲灣板塊成交樓面價也達5076元/㎡。儘管新推地塊容積率較以前有明顯下降，改善型地塊居多一定程度上帶來地價的提升，但熱點板塊土地市場熱度依然可見一斑。其中照母山板塊、大竹林板塊、冉家壩-新牌坊板塊及朝天門-解放碑板塊成交樓面價均已破10000元/㎡；渝北區熱點板塊如禮嘉板塊、悅來板塊成交樓面價在8000元/㎡左右；TOP20靠後的茶園板塊、南坪板塊、水土板塊和龍洲灣板塊成交樓面價也都超5000元/㎡。地價成本作為房價的主要成本之一，可推算未來各板塊的成交均價，以上TOP20板塊未來均價亦顯而易見。

圖3：土地成交樓面均價TOP20板塊分布圖

數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

從土地成交樓面價TOP20 板塊的分布來看，其中不乏渝中區、江北區、沙坪垻區等傳統核心區域的身影，如朝天門-解放碑板塊、大坪板塊、北濱路板塊等。可見城市中心依舊是中心，隨著中心城區的不斷開發，地塊稀缺性愈發明顯。另外，樓面價也呈中心往外階梯下降的趨勢，這也與板塊價值相符。但隨著規劃配套的不斷完善，未來龍洲灣板塊、茶園板塊、水土板塊價值也將逐漸凸顯。

▌TOP20價值板塊價值點在哪裡？

李嘉誠曾有一個著名論斷：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」不能否認地段是房屋的一大重要屬性，但從長遠看，周邊配套對居住者的重要性亦不可或缺。配套設施的齊備程度直接決定了入住後生活的便捷舒適程度。周邊配套作為地塊或房屋的附加屬性，不論對房價還是居住體驗均具有重大影響。

總體來看，影響房屋價值的周邊配套要素主要有5大方面：交通、教育、醫療、商業和辦公。為準確把握各板塊價值，我們對重慶各板塊內的配套數據進行了相關的清洗、分類，下面我們就來看看TOP20價值板塊的五大配套價值。

圖4：土地成交樓面價TOP20板塊交通綜合排名

數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

朝天門-解放碑板塊、冉家壩-新牌坊板塊、南坪板塊、沙坪垻中心板塊、大坪板塊交通綜合排名較好，中心城區交通優勢明顯。而水土、禮嘉等區域由於地理位置因素，排名較為靠後。

圖5：土地成交樓面價TOP20板塊教育綜合排名

數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

TOP20價值板塊教育排名整體較為可觀，尤其是朝天門-解放碑板塊和沙坪垻中心板塊，作為學區較為集中區域，位列榜首。石橋鋪板塊、南坪板塊和楊家坪板塊學區資源也較為豐富。

圖6：土地成交樓面價TOP20板塊醫療綜合排名

數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

從醫療配套來看，前三分別為朝天門-解放碑板塊、大坪板塊和冉家壩-新牌坊板塊，主要源於板塊內擁有多家三甲醫院。醫療配套不同於交通，分布相對沒那麼均衡，部分板塊醫療配套相對較差。

圖7：土地成交樓面價TOP20板塊商業綜合排名

數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

重慶作為多中心多組團發展的城市，各中心均有相應的商業配套。TOP20價值板塊中不乏商業中心區，如朝天門-解放碑板塊、南坪板塊、沙坪垻板塊、大坪板塊、楊家坪板塊等，分別對應解放碑商圈、南坪商圈、三峽廣場商圈、大坪商圈和楊家坪商圈。

圖8：土地成交樓面價TOP20板塊辦公綜合排名
數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

因統計的辦公配套主要為純寫字樓，故CBD板塊排名會相對靠前。在TOP20價值板塊中，朝天門-解放碑板塊、大竹林板塊和冉家壩板塊辦公屬性明顯。

▌未來主力成交板塊分布？

土地的供給不同於其他產品的供給，因土地的固定性，決定了其產品的固定性，故可從各板塊的土地供應看未來各板塊房地產的推出量。即近一年左右的土地成交大戶亦為未來房地產市場的主力成交板塊。

圖9：2017年至今重慶主城各板塊土地成交面積TOP20

註：有標籤的為百強房企拿地面積，無標籤的為普通房企拿地面積
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

圖10：土地成交面積TOP20板塊分布圖

數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

根據圖9和圖10顯示，2017年至今的土地成交大戶為兩路-空港板塊、龍洲灣板塊、建橋-釣魚嘴板塊和龍興板塊，成交規劃建築面積超300萬方；中央公園板塊和茶園板塊成交面積也較大，超200萬方；其次為西永板塊、李家沱板塊和大學城板塊；蔡家板塊等板塊成交土地規劃建築面積也超100萬方。其中土地成交大戶中渝北區有6個板塊上榜，巴南區有5個板塊上榜，沙坪垻區有3個板塊上榜，且TOP20板塊主要集中於外圍，中心板塊地塊較為稀缺。

另外，從百強房企入駐各板塊的情況來看，TOP20地主板塊均有不同程度的品牌房企入駐，如金科、龍湖、萬科、旭輝等，其中金科入駐板塊最多。另外，龍洲灣板塊和建橋-釣魚嘴板塊作為巴南區和大渡口區發展的重點區域，多家百強房企扎堆入駐，未來板塊內競爭較大。

▌新興板塊，仍需看未來

在土地成交面積TOP20板塊中，其中不乏新興板塊，如建橋-釣魚嘴板塊、茶園板塊、龍興板塊。在老重慶人的認知中，這些板塊各方面配套可能都相對較差，下面我們將交通、教育、醫療等五大配套進行綜合排名，看土地成交面積TOP20板塊配套情況。

圖11：土地成交面積TOP20板塊綜合排名

數據來源：CREIS中指數據，中指城市地圖

整體來看，沙坪垻中心板塊、楊家坪板塊、李家沱板塊等較成熟區域各方面配套均較成熟，而龍興板塊、悅來板塊配套設施仍有待完善。但諸多新興板塊均有規劃相應的配套，如中央公園板塊、禮嘉板塊均有規劃大型商業，未來仍可期。

▌結語

三分鐘熱度終將褪去，而市場仍需回歸價值才能走得更遠。根據大數據顯示，TOP20板塊各有各的價值，但新興板塊仍需配套的不斷完善加持。多年來重慶一路向北，但南北爭霸之爭從未謝幕，未來走向如何敬請期待。

[1]重慶主城九區各區域內板塊差異較大，如中央公園板塊與回興板塊、龍洲灣板塊與南彭-界石板塊、南濱路板塊與南山板塊，板塊價值差異明顯。為有效分析各板塊價值，中指院將重慶主城九區分為59個板塊。