來源：一財網
住房公積金是城鎮居民實現「住有所居」目標的重要一環，其使用情況反映了城市房地產市場的熱度、容量和發展潛力。
上海交通大學住房與城鄉建設研究中心近日發布了《中國城市住房公積金高質量發展指數2020榜單》。該榜單中，根據住房公積金的發展規模、發展增速、發展結構、資金利用率、資金效益和資金安全的6個維度，把全國341個城市由低到高劃分成6個星級。其中，上海市以70.75的高分成為唯一入選6星級的城市，而杭州、南京兩市趕超北京、廣州兩個一線城市，排名僅次於上海、深圳，位列全國第三和第四。
「房地產行業的長期發展要關注人口。一個地方有多少人繳存公積金，每人繳存多少公積金，既反映了該地的城鎮化水平和發展速度，又映射了人口的購房需求和購買力，給房地產企業的投資提供引導。」 上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰在11月26日舉辦的第十一屆地產金融創新峰會上表示。
陳杰稱，住房公積金的發展不均等問題凸顯，頭部效應明顯。除了四個一線城市地位卓然外，二線城市的市場份額、市場潛力出現了分化。數據顯示，杭州、南京等強二線城市處於領跑狀態。
同時，住房公積金的個貸額增長反映房地產市場升溫，並最終會體現在這些地區的房價上。
根據中國房價行情平臺數據，10月份，南京和杭州的商品房均價分別達到了每平方米33301元和32181元，環比增長了1.59％和3.11％，居全國第7和第8。
長三角地區處於領先地位
在上述榜單中，長三角地區在住房公積金高質量發展方面，處於領先地位。從住房公積金高質量發展綜合指數看，連帶一線城市上海，共有7個城市躋身前十，分別是上海、杭州、南京、無錫、溫州、寧波、南通。
從住房公積金繳存額方面看，住房公積金繳存規模增長與經濟發展總量同步，並與國民收入分配中的勞動者報酬總額聯繫密切。陳杰表示，經濟發展好的地區，可以吸引更多的城鎮就業人口，且職工收入水平相對更高，繳存基數越大，購房的意願和需求也會相應提升。
根據國家統計局數據，2019年，長三角城市群27市地區生產總值約20.4萬億元，約佔全國GDP總額的1/5。其中，上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無錫的GDP總量都邁入萬億元的梯度。27市常住人口約佔全國總人口的11.8%， 其城鎮化率約為68.4%，較全國常住人口城鎮化率高7個多百分點。
佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策表示，雖然當前房地產行業的基本面較以往不同，新房售價壓制緊，房價上漲空間受限，但是城市群中的核心城市對周圍城市需求的溢出效應邏輯沒有改變，「自2016年起，長三角城市群的商品房銷售面積就超過全國房地產市場的35％。」他稱。
那麼城市淨流入人口越多，是否意味著房屋銷售市場潛力越大呢？
在陳杰看來，住房公積金的「實際繳存職工」的指標，給衡量城鎮人口有效購買力提供了一/p>
陳杰還認為，目前，住房公積金制度的歸集覆蓋正在向中小企業擴展。江蘇、浙江中的一些個體經濟、私營經濟、外資經濟等非公有制經濟相對發達，從業人員佔比較高的地區，住房公積金擴面潛力相對較大。
值得注意的是，針對長三角地區住房市場的區域分化，9月，長江中遊20個城市籤署了《長江中遊城市群住房公積金管理中心合作公約》，旨在解決住房公積金的屬地性而導致城市群內公積金流動冷熱不均的問題。
西安蓄勢待發，重慶、東北地區遇冷
陳杰認為，預判各地樓市發展潛力，單從住房公積金繳存額角度看，尚不全面，發展潛力還要看增速。
哪些城市未來的房地產市場潛力會比較大呢？
從該榜單中「發展規模」的單項指標排名中，西安位列第14位。陳杰稱，對於住房公積金繳存額和市場佔有率已經較高的西安而言，其發展增速仍保持高位，這說明了未來的潛力。「這個數據的增長率可以給我們一個方向。同樣，鄂爾多斯、梅州、邯鄲，都體現了這裡面的潛力。」他說。
第一財經記者觀察到，作為四個直轄市之一的重慶，在該榜單中僅排在第24位，落後於東部地區一些二、三線城市，而在「發展增速」的單項榜單中，更是處於93名的「尷尬」位置。
對此，陳杰解釋道，其根源在於重慶雖擁有兩千多萬城鎮常住人口，但其中還包含很多打工者、沒有記入社保的人群，所以從購買力角度衡量，其劣勢明顯。
根據《全國住房公積金2019年年度報告》，在「2019年省級層面住房公積金的參與主體數量」中，重慶居全國25位，而在「2019年分地區住房公積金繳存總額和繳存餘額」中，重慶居全國26位。西南財經大學經濟學教授劉璐告訴第一財經，這也和重慶民營企業布局廣有關，這類企業存在為了壓縮成本不交或少交職工公積金的情況。
在住房公積金「發展增速」的排名中，同時遇冷的還有東北地區。據觀察，居於單項榜單末位的40多個城市，東北地區佔據多數。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，東北地區集體「遇冷」的背後，與其人口流失，人均GDP水平低，購買力不足息息相關。
數據顯示，從2013年開始，東北地區（黑龍江、吉林、遼寧）常住人口持續7年淨流出，人口淨流出規模從2013年的0.79萬擴大到2019年的33.17萬。2019年，東北三省，除大連、瀋陽、長春以外，各城市在校小學生數均成負增長，人口流失嚴重，住房剛需群體不足。
「我們當然希望全國都好，但是從房地產投資的角度來說，客觀來說，房企到該榜單中處於中下遊位置的城市做投資，還是需要謹慎的。」陳杰稱。