現象1：平時操作的IRR均能輸出正常的數，但這次突然顯示#NUM!；
現象2：項目的銷售淨利潤明明為正，可計算出來的IRR卻為負數；
現象3：項目的現金流目測很差，在銷售周期內基本沒辦法回正，可計算出來的IRR卻為正數。
現象4：……
很多人私信摩貝君說很多軟文都在講IRR，看完好像明白了，似乎睡一覺又忘記了。摩貝君這次選取的角度嘗試從IRR的生活視角出發，根據不同場合的變式衍生IRR的兄弟指標XIRR和MIRR，也許看完一次也是各位也會似懂非懂，那就請大家再多看一遍嘍~
so，靈魂叩問投資篇的第二講，我們來聊聊這個話題。
銷售淨利率是一個比值，從收入的角度看利潤。本質含義為可售單方利潤，與可售單方成本，可售單方費用，可售單方稅費等是一個起跑線上的指標，也就是在每銷售出一元錢的收入，需要付出的成本多少？需要付出的費用是多少？需要付出的稅費是多少？最終留下的利潤是多少？
銷售淨利率的引申含義為：企業在增加銷售收入的同時，必須相應的獲得更多的淨利潤，才能保持銷售淨利率穩步不變或有所提高。因此：
1、本質與銷售淨利率的衡量視角不同，銷售淨利率是單一的資金視角，誠如上文所說，銷售一元錢，最終折成利潤是多少錢，但是在多長時間內實現，其實並沒有說明。因此銷售淨利率是單一的資金視角下的指標。
2、而內部收益率的含義分解來看，是內部 + 收益率；內部指的是時間範圍，是在成本投出+收益返回全過程中實現，即內部收益率具備了時間的效益。收益率，在沒有任何的定語前提下，默認為投入了多少，收益了多少？也就是從投入成本的視角看待收益，並且看待在何時獲取收益。
IRR（內部收益率）較銷售淨利率來說，具備了時間效益。
【例2】張三購買了一筆理財產品，模式為先結息後返本。第一年原始投入100萬，第二年開始至第五年收到收益返還，每年6萬，第六年收回本金利息合計106萬，則張三的投資收益是多少呢
在這個案例中，衡量方法從邏輯上有以下幾種：
方案A：一種是計算總的利潤為：每年6萬 × 獲利5年 =30萬，本金花了100萬，收益率為：30 / 100×100% =30%，這樣看來這筆理財取得的收益率極高。
方案B：計算邏輯與A類似，總利潤為：每年6萬 × 獲利5年 =30萬，本金花了100萬，但是取得這筆利潤花了六年的代價，所以收益率應為：30 / 100×100% / 6 =5%
這樣看來，這筆理財每年取得的收益率其實並不高。
方案C：從現金流的角度出發，以時間為單位，衡量不同年度的淨流入流出，得到下表：
IRR公式算出：IRR（-100~106，0.01）=6%
在以上三種不同的邏輯下計算出的收益率完全不一致，原因在於對於收益率的看待視角不同：
方案A：只在乎靜態的取得，不在乎取得這筆利潤所花費的時間代價，即這筆利潤是五年實現還是三年實現完全不同。而這種計算方法在黃金時代的地產投資是出現過的，因為時間性在市場激進的時候是被選擇性忽視的。
方案B：在A的基礎上考慮了一定的時間性影響，但是是簡單的根據平均性的原則，在一定程度體現了年化收益，但是對於明確的現金流流入流出的測算，利用時間平均線收益原則，並不能完全體現出項目的投資收益。
那麼，根據方案C作出的收益率6%代表了什麼含義呢？
含義1：體現資金的使用效率，即如果張三沒有100萬的本金，需要找過橋資金借的話，那麼借款利率為6%的時候，用以投資該項目，將一無所獲，正負相抵。該筆資金的使用效率為6%，找到對於6%借款利率的借款進行投資，可以賺取資金使用效率的差價。
含義3：是一種可以衡量未來收益在此刻價值的指標率，可以從兩個角度來理解：一是從現在看未來，那就是理想的收益率；二是從未來看現在，那就是必須的折現，收益與折現其實是站在不同的時態的產物。因此IRR既是收益率又是折現率，取決於如何使用。
所以銷售淨利率與IRR的關係應該是：
銷售淨利率為負，IRR無所謂正負了，失去了意義；銷售淨利率為正，IRR通常情況為正，大小取值取決於融資排布/銷售節奏/資金監管等因素
１、明確了IRR的含義，那如何計算IRR呢？
在投資測算模型中，常見的函數模型如下：
①當現金流為年度淨現金流時：=IRR（選取的淨現金流，Guess）；
②當現金流為季度/月度淨現金流時：=POWER(1+IRR(選取淨現金流，Guess),N)-1，當現金流按季度排布時，N=4；按月度時，N=12；
利用Excel計算IRR，採用的方法是迭代法，迭代的核心邏輯圍繞IRR的官方定義：當淨現值（NPV）=0時的折現率（Rate），NPV是淨現值，也就是說還有原值與現值，兩者之間是在時間的作用下產生的價值變化。
誠如上述分析，從現在的視角看未來的邏輯等同於從過去的視角看現在，因此，收益率的高低應該與折現的高低是一致的，Excel計算法的內核就是圍繞這個邏輯展開，假設一個可能的Rate，代入看是否吻合，不是繼續逼近，反覆計算，直至誤差<0.00001%，如果運算超過預設迭代次數仍然無法求解，顯示#NUM!.
２、IRR的局限性與兄弟指標(XIRR與MIRR)
在日常測算過程中，選取進行IRR測算的淨現金流往往並不是理想狀態的IRR，就像上圖一樣，出現了正向的淨現金流後，還會有大量的資金投入，即淨現金流返負。正值屬於投資期收回的資金，收回資金如何運用會影響報酬率；負值屬於額外再投入的資金。
在上述例題中：
IRR（-100~106，0.01）=6%
按道理分析：
100×（1+6%）^5 應該與100 = 6 / (1+IRR) + 6/(1+IRR)^2 + 6/(1+IRR)^3+ 6/(1+IRR)^4 + 106/(1+IRR)^5相等，可事實上，兩者之間並不相等，這是為什麼呢？
在上述案例中，從第二年起，每年收回的收益，是否再次進行復投是關鍵，每年的收益如果按照IRR的收益率重複投資，則在第六年時，本息和與後者算法一致。也就是對於出現的重複性的正向現金流是否復投？出現的負向現金流是否再次融資，成為影響IRR準確性的關鍵因素。
傳統的IRR是無法體現這一變化的，因此，IRR的孿生兄弟MIRR，俗稱改良IRR很好地彌補了IRR本身的局限。MIRR的核心邏輯為：期間所有的收回的資金（現金流入），全部以再投資率計算終值；期間所有的投入的資金（現金流出），全部以融資利率計算現值。
見下圖：
因此，MIRR在IRR的公式基礎上，多了兩項指標：
對重複返負的淨現金流考慮其融資利率，對於過程中回正的淨現金流考慮去再投資收益。是MIRR的核心思想。
如果說MIRR是在現金流準確性上對IRR進行一定程度的改良和彌補，那IRR的另一個兄弟XIRR則很好的彌補了IRR在時間效益上的局限：為什麼這麼說呢？
在日常計算IRR的範圍內，似乎並沒有額外強調這個IRR必須是時間間隔相等的淨現金流對應的，從其函數公式也可以看出，IRR的公式並沒有填寫時間的位置。
而XIRR是使用時淨現金流必須為月度現金流，且間隔相等，但現金流不一定定期發生即且需要將每月的淨現金流按照統一的標準定位時間，如：2020年9月，XIRR會默認這個淨現金流的取值是這個月的某一特定天對應的數字。因此較IRR計算的準確性較高一些。
因此，XIRR在IRR的公式基礎上，多了一項指標：
追求靜態的利潤已經是過時的需求了，追求現金流的重複使用與現金流貢獻本身賺取的時間周期效益帶來的利潤難道不香嗎？