由於發展順序、土地資源、經濟腹地等內在邏輯，接下來浦東的發展路線，將會一路向南。
浦東南部的板塊因此則會在未來受益更多，同時我們也埋下了伏筆：如何才能抓住浦東下一個三十年的機遇，買到稱心如意、好住增值的房子。
今天我們就來聊聊，在浦東重心南移的過程中，浦東南部哪些板塊，更值得買。
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如果以中環作為浦東南部的起點，那麼我們所要討論的板塊有很多，中外環有三林、御橋、孫橋，外環外有浦錦、康橋、周浦。
更遠的還有浦江、川沙、航頭、新場、宣橋、惠南、祝橋等，甚至臨港新城也算浦東南部。但這些板塊相對獨立，受到中央活動區(CAZ)和主城副中心的輻射較弱，今天咱們暫按不表。
我們就主要來對比一下，三林、御橋、孫橋、浦錦、康橋、周浦這六個浦東南部板塊，分別有哪些特色，我們在買房的時候又應該如何選擇。
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首先來看看這些板塊的區位與定位。
三林
我們這裡所說的三林，指的是浦東中環外、外環內，濟陽路至錦繡路的合圍區域，大家熟悉的前灘、楊思，則都在中環內，不在本次討論中。而濟陽路以西的三林南目前還在起步初期，目前沒有太多選擇。
三林板塊西接徐匯，東至御橋，北面為中環內的楊思前灘，南面則為閔行的浦錦街道。一句話來概述，三林就是浦東南部板塊中離浦西主城最近、離浦東中央活動區最近的版塊。
板塊定位方面，三林是比較傳統的居住配套板塊，屬於浦東中央活動區、副中心之後的21個地區中心之一。按照上海2035規劃的定義，三林是以商業商貿為特色的綜合型地區中心，主要圍繞軌道交通11號線三林站及上南路沿線布局，作為前灘、世博、張江乃至浦西的「後花園」。
御橋
御橋則和三林很不一樣，夾在三林和張江孫橋中間，被羅山路、中環、錦繡路、外環合圍，主要服務北蔡鎮南部地區及康橋鎮北部地區，是一個商貿產業豐富、商辦功能突出的產城融合板塊。
御橋的西半邊有汽車4S店、製造廠、百聯紅星美凱龍宜家為主的商場等，還有在建的陸家嘴御橋軟體園，提供了豐富的就業崗位；東半邊則以居住區、學校、社區商業為主。
孫橋
說到孫橋，大家可能不太熟悉，但一說到「張江南區」，可能就好理解一些。這個由華夏高架、外環、羅山高架合圍起來的區域，剛好處於張江板塊正南方向的延伸，外環內叫孫橋，外環外則屬於康橋和迪士尼了。
孫橋是正宗「張江科學城」的組成部分，以申江路為界，西邊為孫橋科創中心，東側為居住區。
浦錦
接下來，則是一個神奇的板塊。
很多人覺得，浦東浦東，黃浦江以東就是浦東，沒想到，閔行區也在黃浦江東邊插了一腳，形成了一塊飛地——浦江鎮。
而浦江鎮更靠近市區和黃浦江的那一部分，就稱之為浦錦。
浦錦街道，北至一品漫城和外環綠地，南至濱浦新苑和浦江郊野公園，濟陽路以西的一大片居住社區說的就是這裡。
作為閔行在浦東的飛地，浦錦在閔行區的定位不高，屬於浦江-周浦-康橋-航頭城鎮圈的一部分，僅僅是一個非常普通的社區中心。
浦錦的實際狀況也是如此，整個板塊以居住為主，配套也不算豐富，交通動線單一，好在商品房的密度比較低，居住環境較好。
周浦康橋
很多人把周浦、康橋合稱為「周康板塊」，三林、御橋、孫橋以南，外環外的一大片土地均屬於周康，從體量上來說無疑是浦東南部板塊中的王者，其中更靠近市區的是康橋，南側則是周浦。
周浦、康橋板塊的內涵比較豐富，既有產業，又有居住和配套，是浦江-周浦-康橋-航頭整合提升型城鎮圈的核心區，還是張江南區的一部分，同時也接受浦東市中心的外溢。在2035規劃中，定義為「以商業、文化、辦公、旅遊和居住功能為特色的綜合型服務中心」。
其中，板塊東側為張江南區，主打醫療服務、電子商務和時尚創意，中間為居住區，西側則是產業和居住混合區。隨著18號線即將開通，周浦、康橋板塊也將成為市區上班客群的重點關注板塊。
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其次，來看看各個板塊的交通狀況對比。
三林板塊，地鐵11號線橫穿而過，北側有6號線，西側則有8號線，三軌輻射，加上中環、外環和在建的濟陽路高架，三林板塊的交通非常便利。
御橋板塊的御橋站則是11號線和18號線的換乘站，往西走的話比三林去各個核心板塊要多三站的距離，但往東去張江就近一些，而且多了一個往北進市區的選擇。通過18號線，去花木龍陽副中心、陸家嘴、外灘都還算方便。
另外，11號線在御橋的陸家嘴軟體園內還預留了一個地鐵站——嚴御路，開通後將大大增加御橋板塊的地鐵覆蓋面。
孫橋這邊的交通狀況就比較讓人捉急了。首先嚴格來說板塊內是沒有地鐵的，就算是未來的21號線也只經過板塊西面的產業部分，和東面的住宅沒有多大關係。
其次，孫橋北部的幾個小區，比如申城佳苑、黃浦花園、聖御花苑，雖然可以勉強步行到13號線起點站張江路，但除了去張江雙子塔和龍陽路還算方便外，去其他就業區域都需要坐很久的地鐵或者多次換乘。
因此，孫橋的居民多是開車出行，外環高架、華夏高架、度假區高架等，去張江、前灘、金橋都還算快速。
浦錦的情況沒有好到哪裡去，自古華山一條路——濟陽路是浦錦居民開車出行的唯一幹道，這麼多個小區居民出行的時候，堵車是完全無法避免的了。
地鐵也一樣，一條8號線根本無法滿足浦錦的出行需求。地鐵8號線只有6-7節C型車，雖然高峰期最短間隔為2分15秒，但由於列車太小，運力只有其他主要線路的三分之二，早晚高峰的擁擠程度可想而知。
周浦和康橋則主要依靠18號線和滬南公路出行，早晚高峰的車型擁堵程度不低，而且18號線並不經過主要核心區，基本都要經過換乘11號線、13號線、2號線等才能到達核心就業點，好處是全線開通後去楊浦會比較方便。
為了比較各個板塊的地鐵通達度，我做了一個各版塊至各核心區的地鐵站數表格，如果換乘次數過多或站數過多，則說明該板塊去某一核心區的動線不合理，標記為「不方便」。
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之前在浦東定價邏輯中總結到，浦東的板塊，產業和學區最重要。因此，每個板塊的價值主要是由臨近的產業能級和對口的學校決定。
先來說說產業。
作為居住為主的板塊，三林、浦錦的板塊本身沒有太多產業分布。臨近的前灘商務區的產業招商也一般，寫字樓的租金和滿租率均在全市排名靠後。
浦錦的情況略好一些，因為跨過濟陽路，板塊東邊就是佔地面積10.7平方公裡的臨港浦江國際科技城，在人工智慧、高端裝備製造、環保及新材料、生物醫藥大健康、新能源等領域形成了產業集聚優勢，引進了超過2600家企業，年度營收達713億元。
三林的優勢則在於去浦西的徐家匯、徐匯濱江這兩個重要就業點相對比較方便，往東去御橋、張江上班也挺近，部分小區走到6號線、8號線也比較近，去浦西市區和世博上班也不錯。
未來，三林也會在11號線三林站周邊建設三林中環商務區，總開發面積超過100萬平方米，總投資規模超過100億元人民幣。改造後該區域將實現住宅、商業和辦公為一體的功能定位，有利於躍升上南路景觀以及提升三林地區的經濟能級，加速改變前灘國際商務區腹地較落後的區域面貌。
御橋的產業屬性更濃厚，一方面本身就是商貿及產業板塊定位，以後陸家嘴御橋科創園投用後會吸引大量程式設計師，另一方面御橋更靠近張江和龍陽路，考慮到這兩個副中心的產業能級，御橋的置業需求會比較強烈。
孫橋則徹徹底底的是張江科學城的配套居住區了，西側的產業園區內，以飛機研發、生物醫藥、農業科技產業為主，目前中國商飛、復星醫藥、李政道研究所已入駐。
往北跨過中環，就是張江科學城中區，320米高的張江雙子塔所在區域，產業能級更高，主要企業包括恆瑞醫藥、IBM、英飛凌、AMD、雲從科技、霍尼韋爾、2345網絡、阿里創新中心、百度、盛大遊戲、博通等。
康橋本身也有一些產業，主要分布在康橋工業園區，但以造紙、汽車配件、電器製造業為主，附加值較低。未來，康橋的重大產業抓手就是張江科學城南拓，張江科學城的將跨過外環，延伸至康橋乃至周浦。
目前，張江科學城康橋部分已有浦東菸草科技園、美特斯邦威、開市客總部、臨港康橋商務綠洲入駐，周浦則是張江科學城的下一個發展重心，主打上海國際醫學園區，以醫療器械、生物醫藥為支柱。
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學校方面，每個板塊的差異可就太大了。
三林的學區比較一般，最好的明珠小學C校區在中環內，並不在我們所講的三林板塊，而且初中目前是對口東林中學，非常一般的學校，好在周邊有規劃教育用地，可能會新建一所初中改變現狀。
其次就是尚博實驗小學了，這所學校在浦東其實還算不上二梯隊，但是整個三林片區都沒有有比較好的學校，所以在三林算是還不錯的了，對口的是教育學院實驗中學，也比較一般。
御橋板塊則是最近的熱門，因為隨著民辦初中搖號，一個片區如果有好的公辦初中，就會受到熱捧。板塊內的小學是普通的御橋小學，但對口的建平實驗地傑校區還不錯，雖然比不過建平總校，但對於就近居住的家長來說至少有了個「名校初中」讀讀。
孫橋這邊一共有兩所小學，一個是鎮上的孫橋小學，另一個是新開的浦東二中心小學申江校區，其中後者主要是對口華發四季和三湘海尚這兩個商品房小區和日後交付的張江集團租賃房。兩所小學均對口孫橋中學，沒太多亮點。
浦錦的學校非常多，其中比較不錯的有上師大附屬閔行三小和上師大附屬閔行三中，但也是新學校，沒有畢業生數據可以證明實力。校長沈珺來自於明星學校薔薇小學，有一定號召力。其餘的浦江一小、黃浦一中心世博小學就相對一般了。
康橋這邊唯一較好的是康橋實驗小學，屬於明珠託管學校，而且是真託管，直接從明珠總校派師資過來，課程設計和進度也一樣。考橋實驗對口的中學還在建設當中，目前畢業生統籌去吳迅中學，比較一般。
而周浦沒有在浦東屬於一二梯隊的學校，在整個板塊內，澧溪小學+中學和傅雷小學+中學的組合還不錯，需要學區的，可以優先考慮這兩所學校。
總體而言，三林、孫橋、康橋、周浦是浦東整體教育資源較貧乏的區域，個人認為御橋的小學+初中以及浦錦的上師大組合還是相對比較有亮點的選擇。
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講了那麼多，浦東南部這六大板塊應該怎麼選呢？
從交通動線上來說，如果你是浦東浦西兩邊跑的，那三林和浦錦更適合你，無論是地鐵的走向還是和浦西的距離，兩夫妻一東一西都能兼顧到。
如果你在浦東上班，則周浦、康橋、御橋都比較方便，依靠18號線和中環高架，陸家嘴、世紀大道、龍陽路、世博、張江等浦東幾大核心區基本都能覆蓋到。
而孫橋的客群，大部分僅僅在張江或者臨近的御橋、金橋上班，並且習慣開車出行。
再來講講板塊本身。
三林板塊非常大，東西跨越4個地鐵站的長度，南北也覆蓋了中外環的距離，並且由於開發時間比較持續，因此有著不同年代、不同特徵的產品類型。從兩三百萬的老破小，三五百萬的樓梯房、動遷房，到六七百萬的中產社區次新房，到一兩千萬的大平層、洋房、聯排甚至別墅均可以選擇。
三林的配套也比較齊全，三林印象城、中房金誼廣場、東方醫院南院、沿河綠地等，無論是購物、看病、休閒都比較方便，整體城市界面也比較清爽，特別是城中村拆完之後，社區面貌會更上一層樓。
浦錦板塊也非常有特色，北面一品漫城、浦江華僑城為主的商品房區域主打低密度住宅社區，居住舒適度非常高，但代價就是商業的人氣一般，出行依賴開車。產品類型也比較豐富，有小高層、洋房、聯排、別墅等，價格基本都在500萬以上。
南側的浦江世博家園則勝在配套豐富，浦江綠地樂和城、仁濟醫院南院、復旦耳鼻喉浦江院區提供了各項便利，房源價格則多在500萬以下。
御橋由於板塊較小，選擇面不多，容積率偏高，因此都是多層、高層的產品，以三百多萬的老破小和500-800萬次新高層為主。作為商貿特色的板塊，御橋的商業配套也非常豐富，萬科、復地、百聯的購物中心，宜家、紅星美凱龍的家居建材，甚至汽車4S店都能幫你覆蓋到。
御橋最大的問題，一是眾多商貿、製造企業造成的城市界面問題，會比別的板塊嘈雜一些，另外就是在板塊西北角有一個垃圾焚燒廠，讓人不禁對空氣品質有所擔心。
孫橋目前還處於起步階段，無論是交通還是配套均相對初級，尤其是幾個商品房社區，周邊處於近乎完全荒蕪的狀態，連去沙縣吃個飯的機會都沒有。產品的選擇也比較少，三四百萬的樓梯房，七八百萬的次新商品房，然後就是兩三千萬的別墅了。
周浦和康橋則跟三林比較像，配套豐富，自成一體，而且由於位置的原因，總體價格會比三林便宜不少，因此可以把周浦康橋理解成「低配版三林」。
這兩個板塊的產品的選擇也非常廣，僅僅是別墅就有1000萬的經濟型康橋半島到3000萬的豪華型綠寶園可供選擇，另外還有老破小、次新樓梯、次新電梯、大平層、頂復豪宅等，基本上所有預算範圍內的都可以在周浦康橋選到合適的房源。
總的來說，浦東南部六大板塊中：對地段、配套有所要求的，三林是一個性價比非常高的選擇；預算高，喜歡低密度住宅，適當考慮學區，則可以考慮浦錦；如果對學區和商業配套有所要求，那麼可以考慮下御橋；預算稍低，對通勤也能接受，就選周浦、康橋；對目前居住狀態不是很在意，重視未來發展空間，則可以考慮孫橋。
（文章來源：魔都財觀）