山東高院判例:集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認定
2020-12-02 澎湃新聞山東高院判例：集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認定
2020-11-30 08:00 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
☑ 裁判要點
關於集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力問題。1.當事人以涉案房屋屬於違法建築為由主張買賣合同無效，但依照我國城鄉規劃法的規定，認定涉案房屋是否屬於違法建築是當地規划行政主管部門的職權範圍，法院無權直接認定涉案房屋是否屬於違法建築，當事人雖主張涉案房屋是違法建築，但未提供當地規划行政主管部門作出的認定結論，且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規定的無效情形，故該合同應認定為有效。2.當事人以涉案房屋並非在本集體組織成員之間轉讓為由主張買賣合同無效，但依照土地管理法的規定，集體土地分為農用地、建設用地和未利用地，現行法律限定在集體組織成員之間轉讓的地上建築物，一般是指建造於農民宅基地上的房屋，並沒有限制建設於集體土地上的所有房屋均不能轉讓，而涉案房屋所佔用的集體土地顯然不屬於農民宅基地的範圍，故該項主張法律依據不足。3.當事人以涉案房屋買賣合同存在違法行為主張合同無效，而當事人本身是涉案房屋的出賣人，在其明知違法的情況下，仍轉讓房屋，並以此為由主張合同無效，屬於惡意抗辯行為。
☑ 裁判文書
山東省高級人民法院
民 事 裁 定 書
（2020）魯民申2917號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：單縣三禾製衣有限公司，住所地單縣經濟技術開發區。
法定代表人：李道銀，總經理。
委託訴訟代理人：王軍，重慶金渝律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：申秋萍。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：王玉美。
再審申請人單縣三禾製衣有限公司（以下簡稱三禾公司）因與被申請人申秋萍、王玉美確認合同無效糾紛一案，不服山東省菏澤市中級人民法院（2019）魯17民終3340號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
三禾公司申請再審稱，涉案房屋既無建設用地規劃許可證，也無建設工程規劃許可證，屬於違法建築，按照山東省高級人民法院有關會議紀要精神，涉案房屋買賣合同應依法認定無效。涉案房屋佔用的土地屬於集體土地，建設於集體土地上的此類房屋只能在集體組織成員之間進行轉讓，而被申請人屬於非農村集體經濟組織成員，故申請人將房屋轉讓給被申請人所訂立的合同也應認定無效。單縣經濟技術開發區管理委員會（以下簡稱單縣管委會）和單縣浮崗鎮人民政府（以下簡稱浮崗鎮政府）將案涉土地租賃給申請人進行非農建設，屬於以租代徵違反了土地管理法的強制性規定，亦應認定無效。被申請人為申請人設置合同陷阱，損害申請人的利益，申請人確認合同無效，原判決不予支持適用法律錯誤。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（六）項的規定申請再審。
申秋萍提交書面意見稱，2016年2月被申請人與三禾公司訂立了房屋買賣合同，並已交付使用4年，合同已經履行完畢，該合同不違反法律法規的強制性規定，且2017年8月單縣管委會、浮崗鎮政府與三禾公司訂立了解除合同協議書，三禾公司對房屋佔用的土地不再享有使用權，申請人對法律規定斷章取義，其再審申請沒有任何事實和法律依據，請求依法駁回申請人的再審申請。
本院經審查認為，關於涉案房屋買賣合同的法律效力問題，申請人主張涉案房屋未取得建設用地和建設工程規劃許可手續，屬於違法建築，按照本院有關會議紀要的精神，應依法認定無效，原審判決認定涉案房屋買賣合同有效適用法律錯誤。本院對此審查認為，依照我國城鄉規劃法的規定，認定涉案房屋是否屬於違法建築是當地規划行政主管部門的職權範圍，法院無權直接認定涉案房屋是否屬於違法建築，申請人雖主張涉案房屋是違法建築，但原審中並未提供當地規划行政主管部門作出的認定結論，且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規定的其他無效情形，故原判決認定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效於法有據。關於涉案房屋買賣合同的當事人主體資格問題，申請人主張涉案房屋佔用的土地為集體土地，依照土地管理法的規定，涉案房屋只能在農村集體組織成員之間轉讓，而被申請人不具有受讓涉案房屋的主體資格，申請人將涉案房屋轉讓給被申請人所訂立的合同亦應認定無效。依照土地管理法的規定，集體土地分為農用地、建設用地和未利用地，現行法律限定在集體組織成員之間轉讓的地上建築物，一般是指建造於農民宅基地上的房屋，並沒有限制建設於集體土地上的所有房屋均不能轉讓，而涉案房屋所佔用的集體土地顯然不屬於農民宅基地的範圍，故申請人的該項再審主張法律依據不足。對於申請人與單縣管委會、浮崗鎮政府訂立的案涉土地租賃合同的效力問題，申請人主張單縣管委會和浮崗鎮政府將土地租賃給申請人進行非農建設，屬於以租代徵，違反了土地管理法的強制性規定，亦應認定無效。經本院審查，申請人提出的一審訴求中並未主張其與單縣管委會、浮崗鎮政府訂立的土地租賃合同無效。再者如前所述，集體土地區分為農用地、建設用地和未利用地，現行法律限制入市流轉的標的物是集體農用地，特別是耕地不能用於非農建設，申請人原審中未舉證證明案涉土地的性質是農用地，還是集體建設用地或者未利用地，故申請人的該項再審主張理據不足。申請人若認為單縣管委會和浮崗鎮政府的用地行為違法，可以向當地人民政府相關職能部門反映。
需要特別指出的是，申請人主張涉案房屋買賣合同和土地租賃合同存在違法行為，均應認定無效，而申請人本身是涉案房屋的出賣人和土地的承租人，在其明知違法的情況下，仍轉讓房屋和承租土地，並以此為由主張合同無效，屬於惡意抗辯行為，原審不支持申請人的訴求也具有法理基礎。
綜上，再審申請人三禾公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（六）項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：
駁回單縣三禾製衣有限公司的再審申請。
審判長 王永起
審判員 柴家祥
審判員 張 華
二〇二〇年五月七日
法官助理 柴 華
書記員 王亞男
本文轉載自：魯法行談
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