廣東（ 農用地、 商住地、 工業地） 省召開「兩會」期間，廣東省國土資源廳廳長林浩坤(現已調任省監察廳廳長)就向媒體表示，由該部門草擬的《關於加強農村宅基地管理的通知》已上報廣東省政府審批。其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉，其中包括宅基地的轉讓、出租，並擁有收益權。此消息一出，立即引起了各方的高度關注。
專題：廣東省城鎮化十二五規劃：轉戶農民可自願出讓宅基地
此後召開的全國「兩會」上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，包括農村集體建設用地和宅基地，都要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。專家認為，「盤活」一詞顯得特別醒目。
十屆全國人大五次會議審議通過的《物權法》第一百五十三條也規定，「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」，而此前的說法是「禁止城鎮居民在農村購置宅基地」。
《中國經濟周刊》記者在實地調查採訪中發現，廣東農村宅基地轉讓出租的地方法規儘管還未最終出臺，但農民的私下交易已較為普遍，並自發形了成一個宅基地流轉的地下市場。
宅基地商品房成了「香餑餑」
在20世紀80年代，廣州（ 農用地、 商住地、 工業地） 天河地區還是一片農地，區內的越秀公園、小北地區還屬於郊區。
如今，越秀公園周邊已經成為廣州的中心區域，小北地區成了在廣州的外國人最多的聚居區，天河地區更是成為廣州最為興旺的商貿商務中心。廣州的高速擴張使得這些「繁華地段」遍布著大量的農村集體土地。
廣東省國土資源廳的一位官員向記者表示：「市場對於宅基地上市流轉的衝動主要集中在廣州、深圳（ 農用地、 商住地、 工業地） 以及周邊地區，特別是廣州、深圳市內的那些集體所有制土地，因為隨著城市地價的上升，這些集體所有土地的潛在價值預期也在升高，很多人想買。」
多年來，在廣州、深圳等發達地區，農民與城市居民私下或公開出讓、出租宅基地使用權的情況就開始出現了。
據了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋獲得較為長期的穩定收益，而一些村民則將自己手中的宅基地使用權及其附在其上的建築物通過各種形式出讓、出租，再用這些錢在城裡買房買車，過起城市人的生活。
在廣州市中心城區，目前聚集著以下渡村、石牌村為代表的屬於農村集體所有制的土地約有138塊。近日，記者曾聯繫廣州市國土資源和房屋管理局想了解目前廣州宅基地分布和交易情況，該局辦公室的相關負責人以「問題敏感為由」拒絕了記者的採訪。
按照我國《土地法》，宅基地屬於農村分配給村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有權歸村民集體所有的農村土地。按照目前的法律規定，宅基地使用權不能在房地產的一級和二級市場上交易。
宅基地商品房交易由來已久
即便如此，在廣州，依舊有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。
記者從廣州大道北某住宅區了解到，該住宅區的土地權屬是集體所有制，在一座7層的樓房裡，每層六戶住戶，每套面積約70-120平方米。該項目最低售價僅3500元/平方米，還帶標準裝修。而同地段的商品房價格已達8000-9500元/平方米。
一位知情人士向記者透露，一些房屋中介所稱的「宅基地證房」是沒有房產證的，不能到房屋交易中心辦理產權，所以只能到公證處做公證交易。
他還透露，宅基地使用權的買賣已經被套上了「合資建房」的外衣，其籤署的也是合資建房的合同。買賣雙方往往會籤訂宅基地鑑證書，併到公證處公證，但宅基地鑑證書只是買賣雙方協議的證明，不能代表買家可憑此獲得房屋產權。因此，這種交易在嚴格意義上是被禁止的，並可能觸犯《刑法》有關對非法轉讓土地的相關條例。
作為一種現象，雖然宅基地使用權交易沒有任何法律上的保證，但依然屢禁不絕。作為當時引人關注的事件，天河「龍怡苑」經常被提及，2004年，廣州市政府就強令拆除被稱為「廣州最漂亮的宅基地自建房」——「天河龍怡苑」。整個小區9棟21層的大樓位於城區主幹道中山（ 農用地、 商住地、 工業地） 大道旁，當時的售價只需2000多元/平方米，不到周圍商品房價格的一半，兩期1000多套房子不到10天就被一搶而光。按照當時廣州市的規定，即使是宅基地農民住房也要申請報建，但「龍怡苑」自興建起的近兩年來從沒有辦理過任何規劃審批手續。
巨大的房屋差價與廣州市民對於房屋居住投資的需求促使了宅基地使用權市場的不斷壯大，但是，廣東省國土資源廳一位消息人士卻有著不同的看法。
他向《中國經濟周刊》表示：「以廣州為例，以買賣形式的實質交易並不多，在出租、出讓形式中，出租佔到了90%-95%以上，宅基地在城內不太可能存在太多出讓交易，在郊區可能存在少量零星交易，但不成氣候。」
農民靠「種房子」過上愜意生活
下渡村位於廣州海珠區北部，是廣州市中心城區138個集體所有制土地中面積最小的一個。伴隨著廣州市南拓的城市規劃，原本位於珠江以南的海珠區逐步成為廣州市的市中心，隨之而來的是，下渡村成為廣州中心城區中名副其實的在城市中的村落。
據了解，從上世紀90年代後期開始，下渡村村民在原有宅基地上興建了大量樓層。這種現象在廣州市其他集體所有制土地也十分普遍，被俗稱為「種房子」。
特別是近幾年來，隨著「廣交會」部分展館遷往位於海珠區的琶洲展館，濱江東高檔住宅區的開發和中大北門廣場改造等原因，該區域無論是房屋租賃還是售樓的價格急速攀升。
以與下渡村相臨的藍色康園樓盤為例，其二手房每平方售價已經接近1萬，離下渡路不過50米遠的金海灣已經成為廣州單價最為昂貴的樓盤之一，每平方米單價已經達到了2.5-3萬元。
一位40多歲的下渡村張姓村民告訴記者，雖然他們還是農村戶口，但從一出生到如今都沒有再種過糧食了。愜意的生活全都靠著把宅基地上「種」出的樓房出租謀生。
在下渡村生活了50多年的郝姓村民告訴記者：「下渡村以前的居民多為當地農民，隨著海珠北的發展，大量外來打工人口的流入，成為外來人口租住的集中營，近些年來倒是有些變化。」
「目前，在下渡村租房的除了外來人口之外，主要有四部分人，第一，當地快畢業的大學生;第二，全國各地來中山大學考研究生的人;第三，剛開始工作收入也不高的上班族;第四，下渡村的小商販們。」
廣東省國土資源廳相關人士告訴記者：「像下渡村這種在高校周邊的主要是以學生和剛就業者大學生為主，而在小北、天河地區，不僅僅有剛剛進入社會的年輕人，也有不少外國人，概括來說，主要是那些暫時沒有雄厚經濟基礎的外來人員。」
記者在採訪中發現，在廣州，一戶農民在40至50平方米海口（ 農用地、 商住地、 工業地） 農村宅基地管理辦法8月1日起施行的宅基地上可自蓋一棟樓房，房子一般有7、8層高，一層4—6間，而一樓往往用來出租商鋪。按照保守計算，一年下來，一戶農民僅住宅租金收入都要在15-20萬以上。而在下渡村臨近下渡路一帶的各式雜貨鋪和飯店等店鋪，村民出租的商鋪租金甚至高達每平方米每月200多元。按照一個兩層店鋪100平方米推算，在一塊宅基地上僅一二兩層的商鋪的年淨收入就高達25萬。
有分析人士認為，或許，這才是為什麼那麼多城裡人願意冒著政策的不明朗甚至違法的風險購買在產權上存在問題的宅基地使用權。
郝姓村民告訴記者：「像下渡村這樣，有較高預期、租賃回報率較高的宅基地使用權的買賣還是有很大市場的，很多廣州城裡人都羨慕我們，農民的收入不單來自於宅基地房屋的出租租金，更來自於村裡的『分紅』，他們過著『閒庭信步』的生活。」(談佳隆)
廣東農民「一戶多宅」不擔心「失去房屋」
十屆全國人大五次會議高票通過的《物權法》將於2007年10月1日起施行。《物權法》第十三章明確了宅基地使用權。但是，對於廣受關注的宅基地使用權上市流轉問題，《物權法》並沒有突破原有法律、法規的規定。究其原因，主要在於目前我國農村社會保障體系尚未全面建立，並且，在很多地方宅基地仍然是農民生活最基本的保障。
而在這前的2月份，廣東省有關部門表示，將對農村宅基地制度進行改革，允許農民合法的宅基地上市流轉，目前已草擬了《關於加強農村宅基地管理的通知》(以下簡稱《通知》)，並上報省政府審批。目前，已要求各地對現有的農村宅基地和農民住宅完善確權和登記發證手續。
廣東宅基地改革迫在眉睫
據了解，廣東方面的考慮是，宅基地流轉可以集約用地，並加大市場配置土地資源，這對珠三角的發展具有重要意義。廣東的現實情況是很多農民都是擁有「一戶多宅」，甚至在城裡購買了房子，所以對「失去房屋」的說法並不擔心。
眾所周知，隨著廣東經濟的發展，各項社會保障體系不斷建立與完善，這塊曾是廣大農民安身立命的根本，是他們身份象徵的土地，這些原本處在城郊的村莊正被日益擴大的城市圈所吞沒，農民進城、城裡人下鄉越來越普遍，農民和城裡人的界限越來越模糊，村民的生活日漸富裕，紛紛在城裡買房買車。村裡的宅基地也水漲船高，法律法規雖有明令禁止，但租售市場仍然旺盛。
事實上，由於廣東省宅基地的流轉「身份」一直得不到認可，很多發達地區的農民都私下進行房屋交易。已經多次出現農民私自轉賣宅基地或住宅的情況，尤其是廣州、深圳等發達地區，宅基地隨著城市經濟發展不斷升值一些城市市民擅自買下農民的宅基地，重新建房或自住或出租。在廣州市海珠區小洲村，從幾萬元到幾十萬元，買房、租房的人很多，目前僅廣州類似小洲村這樣的城中村就有138個。在東莞（ 農用地、 商住地、 工業地） 、佛山（ 農用地、 商住地、 工業地） 等地，為加大招商引資力度，紛紛建設農民公寓，將村民集中安置居住，從而騰出大量土地，包括宅基地用於建設廠房等。
立法試驗田裡「雷區」終於突破
據悉，早在2001年，廣州就已經提出過宅基地流轉的問題。當時說補交一定的地價，宅基地房屋就可以交易，只是由於操作問題，後來沒有了下文。同時，廣東迫於建設用地緊張的壓力，也早已在土地流轉方面開始了嘗試。
2005年10月1日，廣東省以「政府令」形式發布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(下稱《辦法》)規定，農村集體土地將與國有土地一樣，按「同地、同價、同權」的原則納入土地交易市場。《辦法》實施以後，得到了全國的極大關注，國土資源部也多次到廣東調研，了解試驗的效果。
儘管目前尚沒有統計數字顯示，廣東有多少宅基地流轉。但在促進經濟發展的考量下，儘管一直冒著「違法違規」的危險，廣東實際流轉的宅基地數目卻不在少數。據悉，廣東宅基地面積標準在平原地區和城市郊區為80平方米以下，丘陵地區120平方米以下，山區150平方米以下。廣東現有5047萬農業人口，按一家4口推算，計有1260多萬農戶。即使以80平方米每戶計算，也有超過10億平方米的宅基地面積。
同樣，目前究竟廣州有多少宅基地?也沒有一個政府部門能提供確切的數據，但相關人士透露，廣州市國土資源和房屋管理局等部門在2000年之前已經用衛星遙感、地理信息系統等現代測繪手段對廣州市的宅基地數量作了登記普查，所有城中村農民住宅已全部登記備案。
宅基地房上市眾人說法不一
「宅基地流轉問題在各地都是最難突破的，在廣東也一直被稱為『雷區』，因此如果能得到同意並實施，在全國具有示範意義。」中山大學政治與公共管理學院博導陳瑞蓮認為，廣東是在2005年實行的集體建設用地使用權流轉的基礎上再次邁了一步，選擇在今年「兩會」期間高調推出這一政策，可能是有意在試探社會反應，從而為下一步決策作參考。
廣東省第二屆特邀國土資源監察專員吳志峰說，隨著農村勞動力向城鎮轉移步伐加快，舉家進城居住、務工或經商的農民日益增多，農村集體土地上農民賣宅基地或住宅的情況越來越普遍。由於這些宅基地或住宅沒有經過確權，買賣時無法辦理過戶手續，造成這些農村宅基地交易存在風險，由此便導致大量農村宅基地閒置甚至毀壞，致使農民的宅基地或住宅缺乏有力保護。吳志峰說，這種狀況已不利於農村人口的流動和農村經濟的市場化發育。為此，儘快完善有關法律法規，通過為農民住宅辦理產權證的方式，使農村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣，以促進農村人口有序流動，推動農村經濟健康發展已成當務之急。就此而言，廣東的合法宅基地或可上市流轉顯然具有開拓意義。
宅基地可上市的新規出臺後，會否出現突擊建宅基地房、加大城中村改造的難度?有專家對此也表示了擔心，「不排除違法建築加劇，政府執法任務加重，而廣州市城中村改造的成本將加大。」
但也有專家認為不必過慮，因為該《通知》早已未雨綢繆：明確「通知下發後新發生的超過法定面積標準或非法取得的『多宅』的農民住宅、一律不得確權登記發證並依法予以拆除。本通知下發前發生的超過法定面積標準或「多宅」的農民住宅，沒有申請對違法用地、違章建築統一處罰給予辦理確權及登記發證手續的，一律依法予以拆除。」
流轉價格將由市場決定
針對宅基地流轉之後的使用問題，廣東省國土資源廳有關人士表示，目前尚未有具體的措施。但是按照國家有關的土地管理規章，宅基地也受到土地用途的管制，不能用於經營性用途，例如不能用於房地產開發、變更成廠房等。改建也必須要依照有關規定報批。
儘管廣東省國土資源廳表示，該新規還沒正式出臺，政府還在研究，但房地產業界普遍認為，該項新規無疑給了市民一個信息：除了可以從開發商手中買到商品房和通過單位自建房的重啟獲得經濟適用房，也可以宅基地上市流轉，如此多的購房通道，在目前情況下，對開發商、購房者都有一種心理暗示作用，對穩定房價有益處。
有分析師認為，廣東宅基地的流轉對房價和市場供應不會有太大影響。「農民把房子賣掉還要再買進新房，數量也有限，買進賣出對市場不會太有影響。而且流轉放開後，宅基地等同於商品房的性質，價格都是市場化的，不會對現有房價帶來衝擊。」
對於這份管理方法的出臺時間表，廣東省國土資源廳有關人士向記者透露，《通知》有可能在今年上半年獲得省政府審批，屆時應「有所探索」。在此情況下，廣東試探性走出的這一步，或許可以打開一個新的局面。
據悉，廣東省近期已經開始組織對農村宅基地使用情況的調查，主要是完善確權及登記發證手續。在流轉價格方面，廣東方面也表示流轉價格應由市場決定，因地區而異，不會出指導意見。
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