作者：初明峰 劉磊 鄭夢圓
編者按：
被執行人與房產公司籤訂《預售合同》並預告登記，執行申請人對預售合同項下房產可採取預查封措施，關於預查封的法律效力，預查封期間合同雙方是否有權解除合同，合同被解除後對預查封效力的影響如何？本文結合判例予以梳理，詳見實務分析。
裁判概述：
申請執行人有權申請法院對被執行人購買的房屋進行預查封，在法律沒有明確規定的情形下，預查封的效力不能及於限制被執行人與開發商行使合同解除權，當事人基於真實意思表示而解除合同的合同權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。商品房預售合同解除後，預查封對象轉變為開發商應向被執行人退還的購房款，執行申請人可申請執行該款項。申請執行人不得在對該房屋採取執行措施，開發商對此享有足以阻卻執行的實體權益。
案情摘要：
1. 2016年10月24日，何燕與愷泰房地產公司籤訂《預售合同》，購買愷泰房地產公司所開發的案涉房屋並支付完畢全部購房款，雙方也辦理了預告登記但尚未辦理過戶登記。
2. 後德輔管理公司依據對被執行人何燕的生效仲裁裁決，申請法院對上述房屋強制執行。
3. 愷泰房地產公司與何燕籤訂《商品房預售合同解除合同協議》協議解除後，向法院提出執行異議。執行法院支持案外人愷泰房地產公司的異議請求，並裁定中止對案涉房屋的執行。
4. 申請執行人德輔管理公司向法院提起執行異議之訴，一審法院判許可對案涉房屋的執行，二審法院改判駁回德輔管理公司的訴訟請求。德輔管理公司的再審申請亦被駁回。
爭議焦點：
愷泰房地產公司對案涉房屋享有的權利是否足以排除執行？
法院認為：
……
根據案涉商品房預售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案後，可以協議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執行人處分其財產。何燕尚未取得案涉房屋所有權，其與愷泰公司籤訂《解除合同協議》，不屬於處分財產的行為。因此，在法律沒有明確規定的情形下，預查封的效力不能及於限制何燕與愷泰公司行使合同解除權，當事人基於真實意思表示而解除合同的合同權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。同時，根據《解除合同協議》的約定，商品房預售合同解除後，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時，預查封對象轉變為愷泰公司應向何燕退還的購房款，德輔公司可申請執行該款項。
案例索引：
（2020）最高法民申2441號
相關法條：
《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
......
（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十八條 被執行人購買第三人的財產，已經支付部分價款並實際佔有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人書面同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經採取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。
第十九條 被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
實務分析：
對於預查封情形下，被執行人和開發商間的合同解除權是否受到限制，實務中法院有不同理解。本文援引判例明確：被執行人解除與房產開發商之間籤訂的購房合同，其行為並不是處分財產的行為，在法律沒有明確規定的情況下預查封不能對被執行人行使解除權構成限制。
同時本文援引判例認為，預查封情形下購房合同被解除的，申請執行人可向法院請求將預查封的對象轉換為房產開發商應向被執行人返還的購房款。筆者認為此操作有利於有效控制被執行人濫用解除權規避預查封，同時也符合預查封制度的設計本意。筆者贊同，特此推薦。
另外，預查封情形下購房合同被解除後，預查封效力是否自然及於購房款的返還？實務中還存在一定爭議。此情形下如果房產開發商不經法院許可將解除合同後的已交購房款項直接返還被執行人，存在一定法律風險，此情形下建議房產開發商返還被執行人已交購房款項時應徵求法院的書面同意。一孔之見。
作者/來源：劉磊律師
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