...合同解除後裝飾裝修費用的賠償,應明確合同解除的責任併合理...

2020-12-02 騰訊網

案情介紹

2016年11月，甲公司在其微信公眾號中發布招商信息，打造兒童主題綜合服務平臺。11月29日，乙公司從甲公司處承租407室房屋經營嬰幼兒水育館，約定租賃期限為「2+3年」。

2019年初，因407室房屋從事0-4歲兒童水域培訓，違反國家規定，門頭溝區消防支隊對甲公司、乙公司作出行政處罰決定。乙公司訴至法院要求解除租賃合同並要求甲公司賠償裝修損失及經營損失等。

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裁判結果

出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。現根據消防部門作出的處罰決定以及《建築設計防火規範》(GB50016-2014)的規定可知，甲公司將不能用於兒童活動場所的房屋出租給乙公司，導致乙公司無法實現租賃目的，雙方的《房屋租賃合同》客觀上已無法繼續履行。根據《房屋租賃合同》約定，甲公司交付的租賃房屋與本合同約定嚴重不符，導致乙公司無法正常使用的，乙公司有權解除本合同。據此，乙公司於2019年3月4日當庭向甲公司提出解除《房屋租賃合同》，符合合同約定，故法院確認雙方的《房屋租賃合同》於2019年3月4日解除。

甲公司作為招商企業，明知四層以上不能用於兒童培訓，仍然通過微信公眾號等平臺對四、五層進行兒童青少年培訓招商，並將407室房屋出租給乙公司作為兒童培訓使用，違反了國家的強制性規定，存在過錯。乙公司作為專門從事兒童教育培訓的機構，對相關的法律規定及與其行業有關的強制性規定應當知曉，其承租甲公司四層開辦嬰幼兒水育館，從事兒童培訓項目，違反了國家強制性規定，亦存在過錯，故乙公司應當對合同目的不能實現負次要責任。

綜合考慮雙方的過錯程度，法院酌情確定甲公司對乙公司的損失承擔70%的責任，乙公司對其自身損失承擔30%的責任，甲公司按照上述比例賠償乙公司裝修殘值損失。關於裝修殘值的計算年限，根據《房屋租賃合同》關於租賃期限為2+3年，乙公司在2年經營期內可以退租且不扣除保證金，以及乙公司享有續租優先承租權等約定可以確定，雙方租賃合同於2年期滿後是否終止的選擇權在乙公司，只要乙公司願意繼續承租並按合同約定的期限提出申請，甲公司就應當與其籤訂續租協議。可見，乙公司在籤訂合同之初具有租賃五年的預期，並按此預期投入資金進行裝飾裝修，故應以五年合同期為標準來計算裝修殘值。因合同解除後乙公司繼續佔有使用房屋，故乙公司實際使用並經營的截止日期為裝修殘值的評估基準日，據此計算裝修損失。

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法官提示

剩餘租賃期限內的裝修殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同時，形成附合的裝飾裝修物在剩餘租賃期限內尚存的價值。在判定是否賠償裝修損失時，第一要明確合同解除的原因，明確合同解除系出租方違約、承租方違約、雙方違約，還是因不可歸責於雙方的原因，以此確定是否賠償以及賠償的比例。第二要明確裝飾裝修的剩餘價值，主要通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。在確定裝修殘值時，要明確裝修殘值的計算年限和殘值評估基準日期。

裝修殘值的計算年限，要依據租賃期限來確定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。對於裝修殘值的評估基準日期，應考慮合同的履行狀況，主要基於承租方對租賃物實際使用的期限確定。

來源：最高人民法院司法案例研究院

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