去年江與城收官前夕，有個近40歲的粉絲A找到速遞菌，想在南京的孩子（碩博連讀，還未畢業）買房，手握300多萬首付，希望給推薦一個有潛力的板塊、樓盤，附近生活配套成熟為佳。
NO. 1｜壹
資產在縮水，三四百萬的「岔路口」抉擇
按照銀行目前的政策，上限為70歲，30年的期限，還能從容不迫地用槓桿買房的，粉絲A就踩在了這條分界線上。往上，買房的成本可能會更高。
同時，在今年經濟形勢的多空影響下，資產在持續縮水。假設按4%的通貨膨脹率估算，當前100萬的資產，5年縮水至約82萬，10年後只剩約67萬。而通過一些靠譜的信託或理財，年化收益也只有7%-8%，一年收益約二十多萬。看似不錯，但實際對財富量並沒有較明顯的增益，邊際效應低。
（示意圖）
「小資金者想貪大利，大資金者求安全」。站在人生重要門檻上的A，和很多手握三四百萬的買房人一樣，都認為優質房產是有效抵抗通脹的少數選擇項，更多的是糾結選擇老城、守住財富？或是期待新城，看漲未來？
NO. 2｜貳
新城區：想像空間大，規劃落地「久、難」
城市擴張和城市交通發展讓很多人選擇在主城工作，到新城區居住。從點及面發展的新城區底線低，看著有很大的想像空間。
這也造就了南京房價跟著規划走的現狀，比如新街口房產價值大約在3.5萬/㎡左右，這一價格與相距約28公裡遠的仙林湖板塊保持一致。2016年樓市調控前，新城區隨著土地價值的提升而高歌猛進，「房價增幅高、變現快」的特點尤為明顯。比如，2015年，江北核心區的華潤國際社區、正榮潤江城剛剛1.6-1.7萬/㎡，河西南「星八客」也才2.4-2.5萬/㎡，甚至彼時，仁恆江灣城三期160㎡戶型也就400多萬。
現在，江北核心區新房突破3.3萬/㎡，個別二手房房源已突破4萬/㎡；魚嘴商務區初登場便是3.98萬/㎡，後期放風4.5萬/㎡+；河西南最高均價已至63999元/㎡，新近成交二手房更是迫近6萬/㎡。即便如此，這些已全面上漲的新城，依然逢開盤被搶。
（河西南二手房源價格）
但是新城規劃落地需要時間，這是不可避免的壁壘。即便是宇宙中心的河西，也是經過了10年以上的發展時間。至今，河西南、魚嘴板塊的主要配套還是要依靠河西中部。江北核心區熱度從一片空白到發展較為出色的程度，可以預見的周期至少也要二十年左右。如今，在「房住不炒」的大基調下，地產行業的賽道從純規模競爭，轉向品質與口碑的競爭。因此，江北核心區研創園板塊也曾因「價不配位」而遭遇過「滑鐵盧」，去化慘澹。
另外，一些建設周期較長的新城區會面臨前期規劃減速，甚至是不能落定等風險，比如學區等。今年，因此類規劃無法落實而爆發的維權已經顯現。市場開始認識到城市是不可能無止盡擴張的，資源是有限的，住宅正在恢復居住屬性，即使在金融屬性上，房子分化也愈發嚴重。
NO. 3｜叄
老城區：底線高且配套醇熟，後期升級困難
也有的人不知道哪一座新城適合自己，又擔憂於房價漲幅的不確定性，陷入「既要又要」的糾結中，所以會選擇配套醇熟的老城區。目前城中在售新房以安品園舍、金鼎灣狀元府等別墅盤為主，均價約5.4萬/㎡起。
老城區煙火氣十足。新百、德基、中央商場、東方福萊德等購物天堂，吃喝玩樂一條龍，繁華不必多加贅述。老南京人更愛的是附近隱藏的胡同巷子，鬧中取靜。這些巷子裡，有南京潘西、小杆子們的青春回憶，風景與風味在這裡交匯融合。
上一刻還吃著洪澤湖小魚鍋貼、阿福鐵板魷魚、雞蛋漢堡，走在飄著各種食物香氣的明瓦廊街道上，拐個彎，就走進了滿是麵館、串串店、鴨子店等的陸家巷。即使是一個小小的「阿財菜餅」攤，也總是排著長長的隊伍。期間幾間文藝小清新的甜品店、花店，坐著情侶們，在嬉笑。
日常時間，老南京人也喜歡繞著城牆，穿過巷子，去玄武湖、秦淮河邊逛逛，閱江樓、夫子廟、朝天宮等數不清的城市景觀，六朝歷史文化底蘊深厚。
（示意圖）
理想情況下，半小時車程內都可以享受到。但老城道路交通一直被人詬病，除了道路坑窪，每天早上8-9點的上班時間，「一腳油門一剎車」是常態。另外，老城後續地鐵建設也嚴重滯後，貫穿老城的5號線至今仍然拖拖拉拉，地鐵的站點密度與一線城市比較同樣存在較大差距。
即便是「第一商圈」的新街口也難以避免城市小巷髒亂差、中心區建築老舊、閒置區域不開發等問題。早期求大求快而使得城市傳統肌理日漸消失，大包大攬之下管理機制鬆緊失序，導致老城如今「現代差口氣、古樸缺極致」的發展現狀。（資料來源： 南京摩天漢）
（圖片來源見水印）
NO. 4｜肆
大校場機場板塊：進可攻，退可守
這些年來，南京規劃了不少新城區，比如江北核心區、南部新城、紫東地區、燕子磯新城等等，大多都會標榜自己是下一個河西南。但真正有底氣的、有蓬勃生命力的，南部新城絕對算一個。在當前微妙行情中，大校場機場板塊更是一個進可攻、退可守的選擇。既有未來美好的前景，又有背靠老城的人氣與配套。兼顧優勢的同時，也解決了痛點。
（示意圖）
第一，南部新城核心的大校場機場背靠秦虹等老城區。區位上，地處秦淮區、南京主城東南方位，連接南北、承東啟西，北面與鐘山隔秦淮河相望，項目西側與夫子廟、白鷺洲、中華門、桃葉渡文化歷史長廊相臨。
第二，緊鄰主城一環線，通勤效率高。新城區距離遠，老城區卻要很用力才能上快速路。大校場機場內部的應天東街通達主城，可與各個片區行程快速交通。另規劃有軌道線5條、地鐵站10個；計劃今年上半年完工的承天大道跨外秦淮河大橋，全線通車後，形成主城東南部重要快速通道 。
（示意圖）
第三，大校場機場內預留有大量土地空白，未來存在改善空間。距離市中心越近的土地，如果沒有提前規劃與預留，繁重的拆遷與利益協調問題，很可能會造成無序發展的局面，對於後期規劃與板塊提升會造成很大的不利影響。未來依託產業規劃，可安排15萬常住人口，14萬就業崗位，形成一心一帶三片區五大功能區。
第四，大校場機場高起點，未來規劃兌現無風險。2011年1月，南部新城的發展戰略被正式列入市「十二五」規劃，並正式確立了要把南部新城打造成集交 通、經濟樞紐、城市門戶於一體。建成後將與新街口、河西構成三足鼎立的主城新中心。這也是很多河西的客戶在充分享受河西核心發展的紅利後，依舊看好南部新城的發展潛力的原因。
（示意圖）
2019年下半年，南部新城尤其是大校場片區迎來大量優質宅地的供貨。其中純新盤雲瀾尚府售樓處預計近期面世。在2019年的7月3日，經過南京土拍市場129輪激烈角逐，最終被金茂以總價51.5億，成交樓面價29705元/㎡，由金基、新希望、金茂、頤居聯合開發。此前，區域內宅地斷檔已經近6年之久，這也將標誌著南部新城崛起的裡程碑。
（效果圖）
雲瀾尚府位於應天大街與大明路十字路口交匯處向東200米，與夫子廟、老門東直線距離約3公裡，與新街口、紫金山直線距離約5公裡，與河西商圈直線距離約7-8公裡，20分鐘內通達全城核心區域。另外，大校場機場板塊放風約5萬/㎡左右。
（區位圖）
南部新城將不止具有河西 CBD 與新街口等城市中心的魅力，更有成為CBD升級版的中央活力區CAZ潛力。南部新城依託高鐵樞紐和智慧城市兩大重要支撐，打造以商務商貿為主導、文化創意產業和健康休閒為亮點的，具有樞紐特色的現代服務業產業體系。據悉，純新盤雲瀾尚府所處的位置，恰恰是住建部批准的中芬低碳生態試點示範城範圍內，這也就意味著，雲瀾尚府所享受到的多重利好，也是其他區域的樓盤所不能比的。
據悉，純新盤雲瀾尚府項目將打造140-230㎡的精裝住宅，另外還有120㎡為人才房戶型，整體定位高端改善。據悉，其住宅部分將按照三星及以上綠色建築標準建設，100%精裝修交付。
如果河西南代表一個城市的高度，江北核心區代表一個城市的廣度，那城市的高度一定會被南部新城刷新。雲瀾尚府所在的大校場機場板塊既能享受來自城中的歷史和人文，又沒有放棄想像空間。