經濟觀察報 記者 陳月芹 作為萬科多元化賽道上的一程，萬科泊寓曾瞄準「那些事業沒有最後定型，還有抱負、有理想」的年輕人，這三個標籤同樣適用於還在摸索的萬科長租公寓事業。
在萬科的商業版圖中，長租公寓曾被寄予厚望，萬科不惜重金在北京、深圳等地攻城略地，但與所有運營型物業一樣，投資大、回報周期長、積壓資金等問題也是長租公寓面臨的商業難題。
2019年萬科對包括長租公寓在內的新業務進行重新「思考」，包括暫停新拓「萬村計劃」，長租公寓業務也開始「收斂」。如何在投資和收益之間尋找一個平衡點，也是萬科一直在探索的。
7月，北京成壽寺集體土地建設租賃住房項目「泊寓｜院兒」正式入市，這也是全國首個集體土地租賃房項目，目前901套房源已公開面向市場出租，第一批235套房源已於5月下旬租罄。
作為建設方、運營方，萬科將如何做好這筆長達45-50年的生意，把帳算平，繼而實現可持續盈利，不僅是政府、村集體和萬科關心的問題，也是投資者關心和其他房企所關注的重點。
算得過帳嗎？
成壽寺泊寓項目位於南三環方莊橋西南角，總用地面積為1.03萬平方米，總建築面積為4.75萬平方米。4棟長租公寓計容建築面積為2.88萬平方米；地下建築面積為1.87萬平方米，包括商業空間和車庫。
成壽寺泊寓項目由豐臺區南苑鄉成壽寺村與萬科合作，其中成壽寺村以土地經營權作為出資，萬科負責項目的開發、建設和運營等，項目建成後，萬科可獲得項目45年經營管理權及收益權。
2018年4月，北京金城源投資管理公司與北京萬科企業有限公司共出資成立了北京金城萬源置業有限公司，作為成壽寺泊寓項目公司，前者代表南苑鄉成壽寺村集體持股51%，北京萬科持股49%。
由於不需要支付出讓成本，成壽寺項目最大的投入來自建安、裝修等成本，萬科負責投入建設開發成本和後期運營成本。據統計，成壽寺泊寓項目的建安成本約為1.2萬元/平，整個項目建設投入約為5.7億元。
萬科每年需要付給村集體一筆保底租金收益，如果盈利超出預期，村集體還會分享一定的分紅。一位top5集中式長租公寓高管透露，此類集體土地租賃項目的保底租金很低，約為0.1元/平方米/月。「集體土地建租賃住房的土地成本近乎為0。」成壽寺泊寓負責人介紹，萬科需付一筆集體土地的使用權和經營權費，但放在45年經營時間裡，這筆費用可以忽略不計。
成壽寺泊寓有約901間公寓及3800平商業和600平社區配套面積。其中，公寓分20、29平方米獨立開間兩種戶型，29平方米大開間還有36套寵物、健身等5種主題房，兩種戶型實際居住面積為14、19平方米。
提前預租享受優惠後的租金約為2800-3000元、4700-5500元，企業客戶批量定租可減5%租金。主題房租金較普通大戶型公寓的價格高300-500元/間。
從兩種面積房源比例上看，20、29平方米戶型基本各佔一半，根據泊寓方公布優惠後租金上限計算，在所有房源滿租情況下，成壽寺泊寓項目的租金收入約為360萬元/月，每年租金收入大約在4320萬元左右。
北京萬科方面表示，除了應繳納的水電費用，泊寓租戶不需要承擔服務費等額外費用。
貝殼找房信息顯示，項目周邊方莊和成壽寺40-50平方米普通一居室整租價格在4000-5000元/月左右；合租價格在2000-3000元/月左右；自如合租的價格多數在2500-3500元/月左右。
成壽寺泊寓還配有300個車位，按照每個車位每月租金500元計算，每年車位收入大約為180萬元。
此外，項目配套的臨街商鋪、地下一層的文化美食街也能貢獻一定租金。一位負責成壽寺泊寓的工作人員告訴經濟觀察報，後期北京萬科會利用社區配套的公共空間做增值服務，以及面向租戶的增值服務等，但公寓租金收入仍佔大頭。
能省則省
「發現想要把這件事情做成，比想像中難得多。」萬科副總裁、北京區域執行長兼北京萬科總經理劉肖直言，集體土地建租賃住房有一定限制，需要倒逼開發商的運營能力，持續控制運營成本，運營細節也很重要。「資金成本低、運營成本低、建造時間短就比其他企業有優勢。」劉肖總結。
成壽寺泊寓項目最初定位為打造一個「3000元租金、40分鐘通勤時間」面向年輕人的公寓。根據成本測算，3000元租金的概念下，理論上每平米建安成本約為1.2萬元。
首先，「地價要低，和村裡談」，嚴控土地獲取或使用的成本是劉肖總結出來的第一個要素。
其次，建安成本是最大的痛點。劉肖透露，由於建築規範上沒有專門的長租公寓標準，最後就變成了沒有標準，要一切從嚴，成本也最高，比如車位配比、日照、防火，這給成本帶來巨大增量和不確定性。
例如，防火標準按什麼來？劉肖進一步解釋，住宅防火是分層的，而公寓項目需按酒店的標準來，分戶防火，每戶都有消防噴淋、弱電系統，強電系統等。
地下室佔據著一個項目不小比例的建安成本，按照住宅標準，北京市車位配比是1:1，該項目需挖4-5層。北京萬科以車位非年輕人剛需為由，和豐臺區開專家論證會，最後將車庫比例降至1:0.36，約有300個車位，車位月租金500元。
上述長租公寓高管表示，少挖兩層地下室預計能節省3000多萬元。其所負責的集中式長租項目也遇到車庫比問題，需要和區政府做工作，但一般車位配比只能降到1：0.5-0.6。
建設進程同樣考驗開發商如何更高效地利用時間和空間。成壽寺泊寓項目於2018年3月15日取得立項批覆，8月23日取得「工程施工許可證」，總用時5個月，比計劃提前2個月開工。
為節省施工時間，萬科以全乾法裝修消除現場溼作業，雨季施工易於穿插、無需立面封閉，裝修工期由30天縮短至10天；項目單層極限施工時間因採用架空體系+機電標準管井、標準路由，實現主體結構施工無需等待封頂，工期縮減到15天。
項目運營成本也是一筆不小的開支，據一位在北京做長租公寓的人士透露，900間房的集中式公寓項目，包括人工成本在內各種成本算下來，每年運營成本至少在2000萬元左右，其中人工成本佔比較大。「實際上，北京市場裡，有實力去做集體土地租賃項目的主體屈指可數。」北京萬科泊寓負責人坦言，項目建設投入很大，且集體土地不是招拍掛獲取的，不能用作抵押，因此開發商在資金、貸款上要做很多突破。
其透露，北京萬科以信用作為擔保，通過國開行獲得了25年期國開行專項信用貸，低息，融資成本較低。
北京萬科負責人指出，成壽寺項目仍需按照12%上繳房產稅，目前可實現約6%的資產回報率，屬於微利可持續。如果政府能在稅費上給予減免，建議降至4%，集體土地租賃項目會更可持續。
吃螃蟹的人
萬科是2017年以來此輪集體土地建設租賃住房風口上，第一個吃螃蟹的企業。
2017年，北京對樓市打出了一整套「組合拳」，冰與火的分水嶺自「317」新政開始，北京發布限購新政，要求認房又認貸，通過拉高購房門檻遏制投機，房價開始下滑。
除了在交易上出招，北京著手「多主體供給、多渠道保障」增加住房供應，落實中央關於「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。
集體土地建設租賃住房，正是3年前住建部、國土資源部聯合為超大城市、核心城市完善租購併舉的住房體系，以緩解住房供需矛盾開出的考卷，北京、上海、廣州等13個城市應約作答。
2017年8月，原國土資源部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。3個月後，北京市規劃國土委、住建委發布《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃物業，可依法出租獲取收益。不得對外出售或以租代售。
同時，按照《北京城市總體規劃(2016-2035)》的要求，2017-2021年北京將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，其中租賃住房50萬套。
隨後，2018年首批集體土地租賃房項目籤約、開工建設。到如今，首批項目逐步竣工、投入市場。
萬科是其中第一批搶跑的入局者，目前北京萬科獲取了6個集體土地租賃項目，總投資額約90億元，建築面積75萬平方米，計劃供應約2萬套/間租賃房源。2020年-2022年3年間，北京萬科計劃每年新增約7000間租賃房源。
在房企自營長租公寓方面，最早在長租公寓領域試水的開發商亦屬萬科。早在2015年年初，便推出長租公寓品牌「萬科驛」，後更名為「泊寓」，2017年加速規模擴張，成功在全國範圍內開發8.4萬間公寓，開業超2.4萬間。
同樣是2017年這一節點，萬科高調推出「萬村計劃」，以承租後改造的方式對城中村進行綜合整治及租賃運營，並植入商業、產業、文化等內容，試圖以較低成本，發掘存量物業改造，推動居住升級。
作為全國試點城市，2017年北京已確定集體土地租賃住房項目39個，涉及朝陽、海澱、豐臺、順義、昌平、大興等12個區。
前述長租公寓高管直言，北京的集體用地租賃項目整個成本投入非常大，不是隨便一家開發商都玩得起來的。
集體租賃用地和集體用地有本質區別。該高管解釋稱，北京的集體租賃用地入市流程是區級下達立項指標，各鄉自願上報，還要去區裡規劃部門改土地性質，通過一系列手續將集體用地轉成集體租賃用地，接著才能按照正常土地開發建設，最後只能用於房屋租賃。
「它一定程度上和上海的存量用地『二次開發』很像，但上海是工改租、商改租，還是走正常的招拍掛程序。」
北京集體租賃項目常規的開發模式是：村集體經濟組織和社會企業成立合資公司，村集體部分佔51%，企業佔股49%。不過，最近制度上有調整，村集體佔股比例可以更低，上述高管指出。
上述北京萬科負責人表示，北京萬科並不直接和每一個村集體對接，而是各區裡成立一個公司平臺，在區的指導下洽談合作模式、商業條款。
彼時區裡也考慮到，土地開發住宅後，村民獲得一筆拆遷款，相當於透支了四五十年的收益，可能在一代人身上全都花完了，因此區裡更傾向於村集體能獲得長期保底收益加分紅，村民每個月有基本的保障。
儘管不需要土地成本，許多區政府也十分鼓勵企業來拿集體土地租賃項目，但該高管仍對集體用地租賃項目保持謹慎態度：「2017年、2018年裡推出的部分土地位置比較偏遠，租賃價值不高，比如順義的地用來做租賃就很難。」
因此，集體土地租賃項目對交通、區位要求很高，建安成本差異不大的情況下，三四環內項目的租金能開到3000元-5000元，出租率較高，但到了5、6環外就很難算平帳。
該高管及團隊測算過，某個5-6環間的長租公寓項目，土地不要錢，也不收取土地租金，即便如此，建設成本投入進去都很難收回來，商業邏輯不成立。