來源：每天學點經濟學
來源：全國銀行間同業拆借中心網站截圖
你的房貸月供可以降多少？
簡言之，LPR是各金融機構主要參考進行貸款定價的利率指標。其主要由央行公布的MLF利率+加點形成，加點的確定則是由有代表性的18家報價銀行根據本行對最優質客戶的貸款利率報價形成，包括1年期和5年期以上兩個品種，能夠較為充分地反映信貸市場資金供求情況。
按照安排，2020年3月1日起將推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。房貸利率是大多是浮動利率定價，因此符合轉換的標準。轉換為存量浮動利率的固定點差=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
假設A的貸款利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往後的日子裡，A的房貸利率定價公式為：
房貸利率=LPR+0.59%。
此外，需約定重定假日和重定價周期（一般為一年）。重新約定的重定價日方式有兩種：第一種是每年1月1日重定價，就是按照1月1日的相應期限LPR水平計算；第二種是你的貸款發放日的對應日期重定價，即按對月對日那一天的相應期限LPR水平計算。
假如A的重定價周期為1年，重定價日為5月1日（A在今年3月已辦理了轉換），那麼2020年5月1日-2021年4月31日，A的房貸將根據2020年4月LPR重新來計算利率，這一利率水平在這期間保持不變。即，
房貸利率=4.65%（4月5年期以上LPR）+0.59%=5.24%。
這一利率水平相比此前下降了15個基點。當然，如果你的重定價日在5月以後，也不用著急，因為目前LPR呈下行趨勢，存量房貸利率基本都會下降。
那麼，你的房貸月供可以少還多少錢呢？
據中原地產首席分析師張大偉計算，當下約有30萬億元的房貸「總盤子」，自LPR改革以來5年期以上LPR共降低20個基點。如果按存量貸款全部轉化成浮動、30年貸款期計算，合計將減少9100億元的利息支出，平均到每年為300億元。換句話說，本次降息10個基點，將給全國所有存量房貸購房者一年節省150億元的利息。
張大偉稱，每降息5個基點，對於貸款100萬元、期限30年的個人來說，月供每月可以減少約30元，合計30年就能減少利息大約10800元。本次降息10個基點，相當於月供降息60元，合計節省21637元。
央行LPR大幅降息
釋放什麼信號？
2019年8月央行推進貸款利率市場化改革。改革後LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。LPR下行的主要驅動因素為MLF利率下降、銀行資金成本下降等。
3月30日，央行下調7天期逆回購中標利率20個基點至2.20%；4月15日，MLF下行20BP。MLF利率下調意味著本次LPR報價基礎已經下行，而且央行逆回購利率下調後，銀行在貨幣市場的邊際資金成本也在下降，因此本月LPR報價隨之下行。
本次1年期LPR報價下行幅度達到20個基點，比此前的下調幅度加大5或10個基點，與MLF降息幅度相同。東方金誠首席宏觀分析師王青稱，本次LPR報價下行幅度明顯加大，未來一段時間企業貸款利率會有更大幅度下行，將激發企業信貸需求。
中國民生銀行首席研究員溫彬稱，政治局會議再次重申堅持「房住不炒」定位，這次5年期以上LPR只下降了10個基點，體現了房地產金融政策的連續性和穩定性，有利於促進房地產市場平穩健康發展。
4月17日召開的政治局會議稱，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
這意味著LPR仍將下行。王青認為，未來更大的貨幣寬鬆力度將對國內消費、投資起到有效刺激作用，對衝海外疫情可能帶來的潛在影響。為此，下一步包括MLF在內的政策利率體系還將趨勢性下移。這也意味著短期內LPR報價還有下行空間，不排除二季度內再度下行的可能。
「五年期以上LPR是五年期以上貸款的定價基準，而五年期以上貸款中，個人住房貸款佔比較高，非對稱下降將釋放房地產調控不放鬆的信號。」新網銀行首席研究員董希淼強調。
降息周期有望延續 或與降準配合
多位專家表示，降息周期有望延續，全年LPR降幅或達50個基點。同時，貨幣政策還將繼續充分用好常規政策工具箱，靈活、精準施策，降息或與降準配合。
從大環境來看，東方金誠首席宏觀分析師王青認為，不僅二季度國內經濟反彈幅度會受到海外疫情制約，下半年經濟運行也存在較大不確定性。國內宏觀政策逆周期調節時間有可能相應拉長，調節力度也會進一步加大。考慮到當前包括MLF利率在內的政策利率仍遠高於零利率水平，未來CPI同比漲幅有望趨勢性下降，降息周期料會延續到年底。
工銀國際首席經濟學家程實認為，下一階段的中國貨幣政策將緊扣LPR這一主軸，充分用好常規政策工具箱，形成一整套靈活、精準的施策體系。未來LPR調降將通過兩個途徑共同加速推動。一方面，MLF利率有望繼續下調。另一方面，除前三輪降準外，2020年預計仍有兩輪全面或定向降準，進一步降低金融機構的長端資金成本，從而引導LPR市場化加點的下行。
程實表示，綜合來看，2020年全年LPR的總體降幅料將達到50個基點，並且伴隨通脹回落，調整步伐將逐步加快。隨著存量房貸「換錨」的推進，LPR降幅越大，對居民利息償付壓力的紓解就越強，也會彌補貨幣政策難以直接刺激居民消費的結構性短板。此外，再貸款對中小微企業的紓困作用也將隨LPR下行而放大，預計下階段惠及中小微企業的再貼現再貸款規模有望進一步擴張。
總體而言，溫彬認為，下階段，貨幣政策調控應由數量型工具為主轉向價格型工具為主，一方面，通過繼續下調政策利率，推動國債收益率曲線整體下移，帶動企業債券發行利率下降，降低企業直接融資成本；另一方面，適時適度下調存款基準利率，釋放LPR改革潛力，引導貸款利率持續下降，從直接融資和間接融資兩個渠道切實降低實體經濟融資成本。
央行此前也表示，將通過定向降準、再貸款等政策措施，繼續引導信貸資金支持實體經濟特別是小微企業的發展。
來源：21世紀經濟報導、中國證券報、中新經緯
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