租房小知識:城鎮房屋租賃糾紛利益衝突化解機制

2021-01-21 中國社會科學網
租房小知識：城鎮房屋租賃糾紛利益衝突化解機制

2015年12月27日 11:00 來源：《法律適用》(京)2015年第2015第9期 作者：上海市閔行區人民法院課題組

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內容摘要：四)出租人與次承租人間之利益衝突依據合同相對性，出租人與次承租人間無合同關係，在租賃合同及轉租合同均有效且正常履行的情況下，出租人與次承租人間無利害關係。五)承租人與承租人間之利益衝突出租人與承租人一一對應為租賃合同法律關係的常態，但實踐中，出於效率違約等動機，存在出租人就同一租賃房屋與不同承租意向方同時訂立房屋租賃合同的情況，即「一房多租」。三、房屋租賃糾紛主體利益衝突之多維化解途徑設計經分析，城鎮房屋租賃糾紛表現為出租人、承租人、次承租人，以及租賃管理者四方間之交錯利益衝突，究其利益衝突之緣由，宏觀層面受政府調控政策之負面效應及租賃市場之供求失衡影響。

關鍵詞：承租人;房屋租賃;合同;出租人;利益;糾紛;違約;衝突;義務;無權

作者簡介：

  城鎮房屋租賃糾紛利益衝突化解機制研究

   作者簡介：上海市閔行區人民法院課題組，上海市閔行區人民法院課題組成員：尹學新、韓偉清、林霞、龔漾。

　 內容提要：當前，在國家對房地產交易進行嚴密調控的宏觀背景下，房屋租賃市場交易異常活躍，糾紛數量亦大幅上升。房屋租賃糾紛頻發，租賃市場不穩定性突顯。租金的高漲與低收入群體的住房需求間之矛盾不可調和，因群租而引發糾紛屢見不鮮，社會和諧面臨挑戰。房屋租賃市場的種種亂象，對社會穩定和綜合治理造成了嚴峻的考驗，因此，全面分析房屋租賃糾紛類型，深入剖析糾紛誘因，研究相應治理對策，具有理論及實踐意義。本文在分析近年租賃糾紛案件基本審理情況的基礎上，以糾紛主體不同類型為切入點，提煉其間利益衝突的基本類型，從政府、市場、個人等層面分析房屋租賃糾紛主體間利益衝突難以調和之根本病因，並以此為據，探討糾紛主體利益衝突之多維化解途徑，力求從拓寬審判思路、填補立法漏洞、創新社會管理等方面，發掘徹底化解城鎮房屋租賃糾紛主體間利益衝突的有效路徑。

　　關 鍵 詞：房屋租賃/利益衝突/化解途徑

 

　　當前，在國家對房地產交易進行嚴密調控的宏觀背景下，房屋租賃市場交易異常活躍，糾紛數量亦大幅上升。出租人對租金的看漲預期，使其以解除合同為手段實現上調租金的目的，房屋租賃糾紛頻發，租賃市場不穩定性突顯。租金的高漲與低收入群體的住房需求間之矛盾不可調和，因群租而引發之糾紛屢見不鮮，社會和諧面臨挑戰。房屋租賃市場的種種亂象，對社會穩定和綜合治理造成了嚴峻的考驗，因此，全面分析房屋租賃糾紛類型，深入剖析糾紛誘因，研究相應治理對策，具有理論及實踐意義。

　　一、房屋租賃糾紛主體利益衝突類型化分析

　　(一)房屋租賃中利益衝突之基本表現形式

　　城鎮房屋租賃糾紛案件的審理主要體現為糾紛主體間之利益衝突與協調，實踐中，利益歸屬方總體可區分為出租者、承租者以及管理者三方，基於追求各自利益最大化的傾向性，三方利益不斷碰撞，矛盾自然不可避免。出租者方面，作為房屋產權人或轉租權享有者，其在租賃關係中勢必處於優勢地位，而其利用此地位上之不對等優勢，以非法轉租、非法群租、惡意上漲租金、惡意解約、怠於履行租賃合同義務等不當手段侵害承租方利益的可能性較大，極有可能引發矛盾。如非法轉租行為將導致大房東與承租人、次承租人間之利益衝突，又如非法群租行為可能引發業主與業主間、業主與物業間、業主與政府部門間之利益衝突，再如惡意提升租金必將導致租賃合同雙方利益難以協調，等等。

　　承租者方面，其在租賃關係中雖屬被動、弱勢地位，但作為房屋的實際佔有者，其同樣有引發矛盾之可能性。如未經同意非法轉租、未經許可改變房屋結構、遲繳或拒繳租金等等。受租賃市場高額利益驅使，當前社會中存在專業轉租人此類群體，其以租賃後群租他人為牟利手段，由此引發各類糾紛者不在少數，其間便存在大房東與承租人之間、承租人與次承租人之間、周邊業主與租賃關係當事人之間，以及租賃關係與整體社會和諧間等之利益衝突問題。

　　管理者方面，作為樓市調控政策的制定者與政策法規的執行者，在政策制定中，其與租賃關係產生利益協調之宏觀關係，在政策執行中，其與租賃關係產生管理與被管理之利益衝突。此類矛盾通常作為引發租賃亂象的環境誘因，探索矛盾最小化之最佳途徑的必要性亦不可小覷。

　　實踐中，該利益衝突具體可區分為「出租人—承租人」、「承租人—次承租人」、「出租人—次承租人」、「承租人—承租人」，以及「管理者—締約者」等五類衝突類型。

　　(二)出租人與承租人間之利益衝突

　　1.出租人租金收益與承租人轉租收益間之利益衝突

　　動機上，於房屋產權人而言，其將名下之房產用於出租他人，旨在充分發揮閒置不動產之使用價值，具體體現獲得高額租金收入。當前，租賃市場投機群體數量龐大，作為承租人的公司或個人利用市場信息不對稱等優勢地位，將租賃房產轉手高價出租於他人從中謀取高額差價利益者不在少數。通常情況下，有轉租權之承租人將租賃房產用於轉租他人牟利系市場經濟下租賃市場的常態，出租人、轉租人各自收取租金，二者互不相干。但實踐中，如出租人因覬覦承租人之高額轉租收益惡意解除租賃合同，①以及承租人私自轉租、群租謀取高額租金後拒絕返還租賃房屋②等房屋租賃糾紛時有發生，究其本質，即出租人與承租人爭奪租金利益而引發之矛盾。

 

分享到： 0轉載請註明來源：中國社會科學網 （責編：韓卓吾）

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