在結束了愉快的元旦小長假之後，工作的人們又開始了新一年的忙碌。大家都是各自幸福路上的「打工人」，2021年加油。
說到新事物，《民法典》肯定是繞不開的，這部法典被稱為「社會生活的百科全書」，共7編、1260條、10萬餘字
從此，我們在自己的房產上為親人甚至保姆設置居住權，已經抵押的房產，可不解除抵押直接過戶，買房繞開中介，想省錢「跳單」，難！......
那麼關於房產方面，還做了哪些規定呢？我想大家應該都想了解一下吧！
01
《民法典》首提「居住權」！
居住權制度將於2021年1月1日實施，房屋所有權人可以去不動產局，在自己的房產上為親人甚至保姆設置居住權。
《民法典》第369條規定「居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。」，「居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅」。
舉個例子，比如《安家》中的老嚴夫婦。
掏空畢生積蓄只為兒子買房，好心加了兒媳的名字，卻被兒子、兒媳和親家母拒之門外。遇到這種坑爹娘的兒子，老嚴夫婦要怎樣才能安心住進自己的房子？
老嚴夫婦可以和兒子兒媳協商訂立《居住權合同》，並進行登記，那麼無論兒子如何處置房屋，老嚴夫婦的居住權都受法律保護，可以在房子裡安度晚年。
根據《民法典》367、368條規定，設立居住權必須遵循以下幾點：
第一，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。
第二，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。
第三，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立，未經登記時無效的。
另一方面，對於購房者來說，在買賣二手房的時候，現在就會有一個更加重要的問題需要重視，就是居住權問題。
已經設立過居住權的房屋是可以拍賣和買賣的，但是居住權不會隨著產權人的信息變更而發生變化。
簡單來講就是，你買的這套房子是你的，但是裡面如果有人享有這套房屋的居住權的話，你只是有這套房子，但是你不能趕人家走，等於買個了寂寞。
所以一定要注意。
02
別擔心！住宅70年產權期滿自動續期
買房是個大問題，尤其是涉及到產權的，許多朋友都喜歡買70年產權房屋，可是70年產權到期後怎麼辦呢？
為了方便向大家解釋，舉個例子給大家看看：小王在今年9月份購買了房屋一套，拿到產權證那一刻滿心歡喜，但細心的他發現「使用期限」一欄中顯示：2020年9月7日起至2090年9月6日止。
小王不由得擔心起來：我自己買的房子，怎麼還有使用期限？到期了還是我的嗎？難道我還要再交錢嗎？我的房子能住幾代人？
《民法典》第359條提出：
■ 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
■ 非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理：
●該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定。
●沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
續期是否需要繳納費用？專家：暫未明確，有減免可能。
但是，這僅僅是針對70年產權住宅的房屋產權人，如果你買的是40年產權的商業公寓，還沒有正式法律保護。
問
公寓房的產權是40年，那麼購買公寓房以後，公寓40年產權到期後怎麼辦呢？
公寓房40年產權到期了，需要戶主主動申請續期，續期申請通過，並繳納一定的土地出讓金，那麼該房子還可以繼續使用。
若是40年產權到期以後，沒有續期或者是續期審批被駁回，那麼房子將不屬於你，你將不再擁有公寓房的所有權。
答
03
已經抵押的房產，可以不解除抵押直接辦理過戶
買房一般都會通過銀行借款，銀行會要求辦理房產抵押手續，也就是說，我們什麼時候還清銀行的錢，銀行便可以為我們解除抵押，同時，房產也可以上市進行銷售。
而民法典實施之後，這個問題將迎刃而解。
根據民法典第406條第1款規定：「抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
民法典第406條第2款規定：「抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。」
這兩條法規的意思是，房子已經設定了抵押，抵押人也就是產權人仍然可以將房子出售。
即設立抵押的房子可以賣，抵押權可以跟著房子走，就是說可以帶著抵押權賣。
抵押權不影響房產的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，但是產權人賣房子時必須通知抵押權人。
未來，法拍房和二手房掛牌量說不定會持續走高。
04
買房繞開中介，想省錢「跳單」，難！
眾所周知，在購買二手房的時候，中介公司所收取的中介費並不便宜，一般按房價的2%收取。
如果煙臺一套房在100萬左右，中介公司則需要拿走將近2萬的中介費用。
看著這麼大一筆錢被中介收走，不少人都表示心疼不已。很多朋友便在買賣房子時經過中介介紹，認識買家或者賣家後，私下聯繫對方，最後私下跟對方成交籤訂房屋買賣合同。
還有的朋友對於同樣的房源貨比多家，找收費最低的中介成交，這樣做都是為了省中介費。
同樣的逃避繳納中介費的情況還發生在房屋租賃中，經常導致房屋中介人員白忙一場，卻無法收到本應屬於公司的中介費，有很多中介公司為此不得不與客戶對簿公堂。
《民法典》第965條規定：「委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。」
付出勞動就應該得到相應報酬，多勞多得，少勞少得，不勞而獲的事情，官方也是看不下去的。
05
婚前父母幫買房，屬於個人財產
根據最高人民法院30日發布的《最高人民法院關於適用婚姻家庭編的解釋（一）》
其中延續了現行婚姻法司法解釋相關規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
結婚是兩個家庭幫助一個新的新家庭成長，作為社會的最基本細胞，茁壯成長的新家庭是充滿新生力量的新鮮血液，而不是一家傾家蕩產的去扶貧。
婚前父母幫買的房，就應該歸於原家庭，婚姻本就不是交易，點讚的同時，房寶寶提醒大家，記得留好相應的交易憑證。
06
「全職媽媽」離婚時可要求多分財產嗎？丈夫送給小三的房子，原配能要回來嗎？
我們以今年大熱的《三十而已》中的顧佳和老公許幻山為例。
顧佳和老公許幻山是大學同學，畢業後就結了婚。為了老公的事業，顧佳甘願做出犧牲，自稱為全職太太。
這些年來，生活中無論是老人的健康問題，還是和孩子上學問題，她都付出了巨大的努力，並打理地井井有條。
然而，直到親眼看到老公和別的女人卿卿我我，她才明白，她的婚姻，破滅了。
根據《民法典》第一千零九十一條規定了五種行為，許幻山這樣的出軌行為，已經屬於是重大過錯的行為。顧佳屬於無過錯方，有權向許幻山請求損害賠償。
同時，顧佳還可以要求林有有返還所有贈與財產，並且要求許幻山淨身出戶，因為許幻山行為屬於轉移夫妻共同財產行為，離婚時必然少分或者不分財產。
只是值得注意的是，需要區分出軌贈與的財產是夫妻共同財產還是個人財產。
既然感情留不住，那就餘生一別兩寬吧。只是送給林有有的財產，咱統統都要拿回來......
憑什麼你花著我的錢去給小三買東西？但是反過來也考慮一下，丈夫是否也該有權要求「小奶狗」們歸還所有財產？
07
小區公共部分廣告收益，歸業主共有
煙臺的業主們，作為小區業主的你，可能經常會發現：
小區內的空地上，有時有家裝、推銷類等攤位做生意；小區建築的外牆和電梯裡掛上了許多各式各樣的廣告；小區消防通道上，有車輛臨時停車。
這些發生在小區內的行為必然會產生經濟收益，然而，這筆錢歸誰？去哪裡了呢？也許你注意到了，也許你壓根沒留意。
《民法典》第282條中規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
也就是說，《民法典》明確了利用小區業主共有場所產生的收入，屬於業主共有。
同時，第283條規定：建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。
關於小區公共收益，很多業主不知情，甚至物業和業主委員會之間經常為此產生糾紛。
《民法典》第943條規定：業主共有部分的經營與收益情況，物業公司必須向業主定期公開，並向業主大會、業主委員會進行報告。
比如我們常見的電梯間廣告牌，業主有權要求撤掉同時也有權分得廣告位收益。
既然小區的共有責任業主共同分擔，那麼共有收益理應如此，共擔責共收益，公平公正。
對黑物業說拜拜！順便說一點，業主有權換物業。
08
《民法典》與時俱進地，對遺產繼承人的範圍進一步擴大和明確
由於三十多年的獨生子女政策，導致大量家庭只有一個子女。
此外，單身和丁克家族數據也是居高不下，很多房產可能面臨，無人可繼承的情況，所以明確了以下幾種人，可以繼承遺產。
1、侄子侄女可以繼承叔伯遺產；
2、出嫁的女兒，有平等的繼承權；
3、胎兒有繼承權，遺產分割保留其份額；
4、不盡孝者少分或不分遺產；
5、城鎮戶口子女，能繼承農村戶口父母的房子。
適應當下國情和社會變化，可謂是《民法典》最大的亮點。
09
這幾種情況下買房，可歸於無效
父母未經授權，替給孩子買房，可以；未經同意，替孩子賣房，不可以。
父母需要尊重子女的個人意見，比如父母早年給孩子買房，後未經子女同意，擅自做主賣房，這是無效的。
因賣方原因，房子無法過戶的，買方有權解除合同。
這個在房屋買賣合同裡都會寫進附加條款，民法典坐實了其合理性。
10
承租人優先承租權與優先購買權
我們還是以電視劇《三十而已》為例，在劇中，剛剛結束旅行回到家中的王漫妮，還沒來得及歇口氣，就看到接下來的一幕：房東想賣掉房子，不僅帶著中介過來看，還要求王漫妮趕緊搬走。
王漫妮激動地說：「我才剛交過房租啊！」房東未予理會，執意退還剩下的租金，讓王漫妮搬走。
那麼在這種情況下
王漫妮只能搬家嗎？
民法典是如何保障承租人權益的？
民法典第465條規定：依法成立的合同，受法律保護；
第577條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
劇中，王漫妮租的房子還在租期內，房東無權以賣房為由單方面解除租賃合同。
被房東要求搬走時，王漫妮有權直接拒絕。若房東執意要求她搬離，王漫妮可以向所在地基層人民法院起訴，要求房東承擔違約責任並賠償其損失。
其實，租客不走房子也能賣。
民法典第七百二十五條規定：租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
如果房東想賣房，可以將房屋出租情況如實告知買方，由買方概括地繼受房東與王漫妮之間租賃合同中的權利義務，與王漫妮建立新的租賃合同關係。
民法典明確了「買賣不破租賃」原則，有利於維護良好的租住秩序，保障承租人的合法權益。
此外，民法典還明確了關於承租人優先承租權和優先購買權的規定。
在房子租期滿後，王漫妮有權以同等條件優先承租；在房東出售房子時，王漫妮有權在相同條件下優先購買。這些規定都對承租人權益起到保障作用，減少了租房的擔憂與煩惱。
來源：煙臺房地產網
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