近來房租問題成為新的熱點。有意思的是，在一片房租太高、房租上漲太快的「譴責」聲中，潘石屹在21日某競拍發布會上表示：租賃市場租金回報率不是輔助性的指標，而是最重要的指標。現在銀行基準利率4.9%，北京公寓租金回報率差不多是1%，應該到7%才合理。此言一出，讓人大跌眼鏡，近來對於房地產，一些名人總是「語不驚人死不休」。房租上漲過快，已成為眾矢之的；潘石屹這番話，是覺得房租還不夠高，還是因為有其他難言之隱嗎?
房租回報率低，房價過高惹的禍？
從潘石屹整體的觀點看，他的意思是說租金回報率太低，房價已經非常畸形，租金回報率翻一番，投資購房者依舊是虧的；至於說如何解決，潘石屹提到了兩個方法：
一個是讓分子往上漲一些，分子是租金。二是讓分母往下降一些，分母是房價。另一條路就是拖下去，壓力積聚到一定程度，自己爆炸。
問題是，高房價的問題豈止是對投資購房者有影響，高房價首當其中的是對於那些想通過勞動賺生活的人，可以說，房價高到讓夢想破滅；對於老百姓，對於對住房最有需求的人，只是想通過勞動換取一個住所，不求豪華；然而，2017年的房價漲勢，讓所有持幣觀望的買房人夢想都遠去了。
因此，當我們在談論房價過高的問題時，我們就專門談論房價；房住不炒，首要的精神就是保證居者有其屋，至於投資者盈利與否，那是第二個層面的問題了。
民有所居房住不炒，租房不能成為新的資本逐利場
數據顯示，中國一線城市平均租金回報率是1.5%。也就是說，按照當前的水平，如果在北京買一套房，僅靠租金，66年後才能收回成本。從這個角度來說，我國房租與房價比例是背離的。然而，中國人安土重遷的文化觀念，獨有的戶籍制度，決定了租房並非廣泛的、長遠的生活方式。這就決定了，買賣差價是房產投資首要關注的點。且不說這種著眼點是否科學合理，但現實如此，我們就應該從實際情況去分析問題。
實際情況是房價過高的情況下，既要穩定市場，又要保障居住，最直接的辦法就是租賃住房。可以說，租房就是民生問題。對於民生問題，有多個角度可以去衡量，最糟糕的就是把民生當成一項賺錢的生意來做。按照2017年的數據，北京非私營就業人員平均工資為10975元，一般認為，比較合理的房租是月收入的三分之一；然而，3000元在北京是否可以找到合適的住房呢？現實情況則是，在高漲的租金面前，即便是超過平均收入的人，依然感到要想保障最基本的居住權，壓力山大。
因此要想民有所居，就要房住不炒，現在看，更應該「房租不炒」。儘管說，宏觀上看，可出租房屋短缺，是造成房租上漲的根本原因，但房租過快上漲，甚至「一天一個價」的時候，那就不是供需關係帶來的價格變動了，必然有資本的介入，才造成了這樣的層面。要說起來，不讓炒房，就是要保障民生；那也不能轉頭就炒作租房市場啊！這種短視的市場手段，無異於自殺性的經營；要知道，真正好的經營理念，是以人為本，沒有了人，再大的生意一來僱不到人去給你幹，二來做出來產品沒人買。
我們都說割韭菜割韭菜，但連根拔了，韭菜就再也不長咯。現在炒作租金，熱錢流入租房市場，其實就是在連根拔了韭菜；看似短期內投資方有利可圖，各平臺哄抬租金搶佔份額、囤積房源待價而沽，但背離市場的惡果，最終還是要各個平臺自己消化。你以為現在有租客買單高額房租，未來就有較大的利潤空間？最終，可能會如潘石屹所說，「壓力積聚到一定程度，自己爆炸」。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。